高雄高等行政法院判決
106年度簡上字第73號上 訴 人 楊政農被 上訴 人 高雄市政府代 表 人 陳 菊訴訟代理人 潘大三
吳晉儀上列當事人間地政士法事件，上訴人對中華民國106年9月13日臺灣高雄地方法院105年度簡字第92號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人從事地政士業務，受託代理申辦被上訴人所屬地政局鹽埕地政事務所（下稱鹽埕地政事務所）民國102年鹽地字第052990號（登記完成日期102年10月15日)、103年鹽地字第010290號（登記完成日期103年2月10日）及被上訴人所屬地政局新興地政事務所（下稱新興地政事務所）103年新地字第076410號（登記完成日期103年11月24日）、103年新地字第055780號（登記完成日期103年8月18日）等4件不動產買賣登記案件。嗣被上訴人發現前開各案件分別於102年11月20日、103年3月13日、103年12月25日及103年9月19日始完成不動產成交案件實際資訊申報登錄，已逾地政士法第26條之1第1項規定之30日法定期限，乃以104年9月9日高市府地籍字第10432553700號等4函予以舉發，並給予陳述意見之機會。上訴人遂提出書面意見，經被上訴人審酌調查事實證據及陳述意見後，核認上訴人逾期未完成申報登錄，爰依地政士法第51條之1及高雄市政府處理違反地政士法事件裁罰基準（下稱裁罰基準）第2點附表項次肆規定，以104年12月1日高市府地籍字第10433377000號裁處書（下稱原處分）每件各裁處罰鍰新臺幣（下同）3萬元，共計12萬元。上訴人不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起行政訴訟，經原審法院以105年度簡字第92號行政訴訟判決（下稱原判決）駁回其訴，上訴人猶未甘服，遂提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張：
（一）102年鹽地字第052990號案件裁罰應予撤銷之理由：
1.一般而言不動產買賣案件涉及3個法律行為，即包含1個債權契約（俗稱私契）及2個物權契約，物權契約其中之一關於移轉不動產物權之契約，依民法第758條第2項規定，該物權契約為要式行為，須以書面為之（俗稱公契或地政版契約），惟不動產買賣之債權契約（私契）於民法第166條之1施行之前，尚非要式行為；申言之，若雙方就其移轉之不動產標的及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，最高法院57年臺上字第1436號判例揭示甚明。又不動產物權移轉之土地登記作業，會涉及地方稅務局、國稅局（二親等買賣）及地政機關等多個行政單位，包含數個核課稅捐之作業（印花稅、土地增值稅、贈與稅等），是故，就辦理物權移轉登記作業之公契，係由內政部依照土地法、土地登記規則之規定統一制定並公布，供民眾辦理上開多個行政作業流程使用，該「地政版」物權契約範本所記載之土地「買賣價格」，是依照平均地權條例、土地稅法之規定，以移轉當時該筆土地該年度之土地公告現值為準，依照面積大小計算而填載作為課稅標準，與實際買賣價格無關；通常市區土地，公告現值大約比市場實際行情價格較低二至三成左右，但若為鄉下土地，則實際買賣價格卻可能僅有公告現值六至七成，甚至法院拍定價格僅有五成。總言之，自100年開始施行之實價登錄作業，其登錄之成交價格是以買賣雙方合意（私契）之實際成交價格為準，而公契所載之買賣價格係由國家依法制定，作為課稅及計算地政規費等行政作業之用，自非作為實價登錄之依據。
2.本件買賣案件雙方委託人，即義務人（賣方）鍾信華與權利人（買方）鍾禮華之間為二親等兄弟，雙方存在有金錢借貸關係，該筆土地過戶是用來抵銷兩人間之金錢借貸債務，是故，雙方當事人僅委託辦理買賣過戶之行政作業程序，即製作公契、申報稅賦及登記送件而已；換言之，本件係買賣雙方達成合意後，因為不動產物權移轉登記作業繁複，且經營事業無暇處理，而委託上訴人辦理地政登記作業。由於委託人均未委由上訴人簽訂買賣契約私契，據悉當時買賣雙方也未正式簽立書面私契，因為涉及兄弟間債務抵銷計算，該如何算抵銷金額委託人表示這是兄弟內部家產問題，由他們自行協議處理與上訴人無關，並要求實價登錄由其自行處理，免由上訴人辦理。詎料，直到實價登錄期限到期時，委託人仍未至地政事務所辦理實價登錄，上訴人接獲地政機關通知，告知此部分應由委託人（買方）鍾禮華自行辦理，但地政事務所卻告知依法只能由上訴人登錄，不能由委託人登錄，故上訴人再催告當事人提出實價登錄價格代為登錄，卻已經遲了幾天。綜上，上訴人並非故意或過失超過實價登錄期限，而是無交易價格可登錄，依照行政罰法第7條之規定，行為人違反行政法上義務之行為非出故意或過失者，不應受罰，故原處分應為撤銷。再者，原處分指摘上訴人違反地政士法第26條之1第1項之作為規定，主張上訴人未依規定應為一定之作為，故違反作為義務而構成不作為犯，應科以罰鍰。惟查，地政士法第26條之1第1項規定：「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」此應指債權契約而言，即所謂買賣私契；申言之，綜觀該條文前後之文義，該登錄之「實際資訊」係指債權契約而言，倘若當事人僅委託處理地政登記程序，並不包含債權契約的擬定而供買賣雙方簽立時，即非條文所涵攝之「地政士」，自無從成為該條文規定之作為義務人，原處分認定事實及適用法律顯有違法不當，具有重大瑕疵，應予以撤銷。
3.又行政機關對人民作成裁罰性不利處分前，應通知處分相對人陳述意見，蓋因行政罰之裁處，係剝奪或限制人民自由或權利之行政處分，為符合公正、公開與民主之程序，以保障人民權益，自應給予受處罰者陳述意見之機會，此屬受不利益處分之相對人之基本程序權利，此有行政罰法第42條、行政程序法第102條規定甚明。且此陳述意見程序並非僅形式上敷衍了事、虛應故事而已。惟查，被上訴人於作成原處分前雖曾發函通知上訴人陳述意見，但上訴人於陳述意見函中已明確表明，就構成要件事實可提出證人鍾禮華及相關證據，並願靜候通知前往詳盡說明等語，但被上訴人卻置之不理，而逕為裁罰處分，連就裁罰理由也是僅以「經審核臺端所陳無法消彌違規事實」一句帶過，完全未就上訴人所陳述意見內容提出任何法律上理由。是故，被上訴人此舉雖形式上有給予陳述意見之機會，但實質上卻沒有給予人民機會充分說明，進而令人置疑此項陳述意見程序是否僅為紙上作業就算交差，就陳述意見內容實質上根本無視；正如司法院釋字第612號解釋彭鳳至大法官及徐璧湖大法官協同意見書所言，行政機關基於個別具體行政立法之要求（即地政士法），而作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分時，其認定事實、適用法律是否錯誤，或有其他逾越權限、濫用權力，或違反一般行政法原理原則之違法情形，並予人民就管制之事實是否存在、管制之手段是否合理、必要，為正確陳述意見之機會，以達到實質保護人民權利之目的。而本件裁處罰鍰之處分係屬負擔處分，被上訴人本應依職權調查證據以證明違法事實之存在，始能據以對人民作成負擔處分，人民無須證明自己無違法事實。且被上訴人對於待證事實應負客觀舉證責任，亦即若經法院依職權調查事實，此一待證事實仍處於真偽不明之情況，即須由被上訴人負擔此部分事證不明所生之終局不利益，鈞院93年度訴字第864號判決及92年度訴字第817號判決要旨可資參照。綜上，本件被上訴人在程序上實已剝奪上訴人正確陳述意見之機會，自應予撤銷原處分，以保障權益。
（二）上訴人申辦鹽埕地政事務所103年鹽地字第010290號、新興地政事務所103年新地字第076410號等2案件之實價登錄作業，均僅逾期1天，而被上訴人提供之實價登錄系統於上訴人向地政機關完成過戶登記後，須有1天以上之轉檔期間，在轉檔作業結束前，上訴人無法進行實價登錄，故30天之登錄期間應至少扣除1天之轉檔期間後始予計算，經予扣除後，上訴人並未遲誤上開2案件之登錄期間，被上訴人予以裁罰，於法即有違誤。
（三）原處分所載4個登記案件裁罰均應予撤銷之理由：
1.登錄遲延時間短暫，並未造成任何法益侵害：實價登錄之法定期限，主要為維護實價登錄制度，但由本件裁處書內容可知，上訴人登錄遲延時間短暫，甚至有兩個案件僅有1天，而實價登錄資訊係於登錄完成後2個月，才會公開供民眾查閱，換言之，上訴人進行實價登錄遲延僅有短暫時程，對於實價登錄制度實未造成何影響，更遑論造成損害。
2.違反比例原則：上訴人就遭裁罰之4個登記案件收費僅有10,000元至16,000元（未扣除稅賦及營運成本），但罰鍰卻高達3萬元，相較於本件情節，既非屬登錄不實或是超過登錄時間過久，係屬僅超過期限1至2日之輕微情節，應審酌本件違反行政法上義務行為應受責難程度低微，及因違反行政法上義務所得之利益，處罰手段顯然超過比例原則。
3.作為與不作為不應等價判斷：實價登錄制度之法益破壞，應以不實登錄為首惡，以避免不當炒作房價導致居住正義無法實現，但上訴人登錄均為真實資訊，僅因遲誤了1、2天，所受裁罰結果竟與不實登錄之作為之非難等價，而遭受如此嚴厲之裁罰處分，實令人難以信服等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被上訴人則以：
（一）按100年修正之不動產經紀業管理條例、平均地權條例及地政士法，合稱「實價登錄地政三法」，其立法目的旨在確保申報登錄成交資訊充分而正確，蓋地政士係通過國家專門技術人員考試合格之人，於依法受託辦理登記業務前即應就地政士法第26條之1第1項規定所課予之義務預為因應，以完成實價登錄法定義務，是地政士就實價登錄資訊及時限與確認負有高度注意義務，即不得以當事人拒絕由其辦理登錄及遲延時間短暫而不應受罰等語推卸責任。是上訴人所訴難謂已盡注意義務，縱非故意，亦難謂無過失。
（二）本件被上訴人分別以104年9月9日高市府地籍字第10432553700號、104年9月11日高市府地籍字第10432551800號、第00000000000號及第00000000000號函通知上訴人限期陳述意見，前揭通知書分別於104年9月14日及15日合法送達，已依法給予上訴人陳述意見機會，上訴人所訴核無可採。故被上訴人認其申報登錄系爭買賣登記案件逾期，已違反地政士法第26條之1規定，爰依同法第51條之1及裁罰基準第2點附表項次肆規定，就每一違規案件，各處3萬元罰鍰，共計12萬元，並無違誤等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，係以：
（一）本件上訴人係領有開業執照之地政士（執照字號：86年高市地政登字第001263號），代理訴外人申辦系爭4件不動產買賣登記案件，依地政士法第26條之1規定，上訴人應於辦竣不動產所有權移轉登記30日內，申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，惟上訴人就上開各案件遲於102年11月20日、103年3月13日、103年12月25日及103年9月19日始完成不動產成交案件實際資訊申報登錄，已逾地政士法第26條之1第1項所定之30日期限。按100年修正之不動產經紀業管理條例、平均地權條例及地政士法，合稱「實價登錄地政三法」，其立法目的旨在確保申報登錄成交資訊充分而正確。蓋地政士係通過國家專門技術人員考試合格之人，於依法受託辦理登記業務前即應就地政士法第26條之1第1項規定所課予之義務預為因應，以完成實價登錄法定義務，是地政士就實價登錄資訊及時限與確認負有高度注意義務，即不得以當事人拒絕由其辦理登錄及遲延時間短暫而不應受罰等語推卸責任，是上訴人所訴難謂已盡注意義務，縱非故意，亦難謂無過失。
（二）上訴人雖以前詞主張前開登記案件或因當事人未訂立私契，無法登錄實際交易資訊，以及計算土地及建物登錄實際資訊期間，應扣除不動產登記系統與實價登錄系統之轉檔期間（1日），以及上訴人遲延時間短暫，並未造成任何法益侵害，違章情節輕微，原處分裁罰遠重於上訴人承辦案件之收益，違反比例原則，以及不實登錄之行為與遲延登錄未造成實際危害之違法情節不同，不應作同等違法評價判斷云云。惟查：
1.關於上訴人受託辦理鹽埕地政事務所102年鹽地字第052990號案件之登錄過程，證人鍾禮華雖於106年4月12日原審法院行言詞辯論程序時到庭證稱其僅委託上訴人幫忙過戶，並未告知其弟弟轉讓過戶不動產予其所欲抵銷之債務金額云云。惟按地政士法第2條規定：「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」第26條第1項規定：「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。」同法第26條之1第1項既明定，地政士應就辦竣所有權移轉登記之買賣受託案件，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊；又依地政士法第26條之1第5項授權訂定之不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第2條第2項規定，買賣案件未委由經紀業居間或代理成交者，權利人應提供交易相關資料供地政士申報登錄。準此，上訴人為領有開業執照之地政土，應精通專業法令及實務，其於受託辦理土地買賣登記業務前，即應本於專業，依地政士法第26條之1第1項所課予實價登錄義務之規定執行業務，向權利人取得實價登錄申報時所應登錄項目之全部實際資訊，以完成其所負有之實價登錄法定義務，而非以買賣雙方不願告知成交價或雙方係以債務抵銷過戶非進行買賣為由，作為其違反業務上應盡義務之藉口。上訴人主張委託人未交付私契以供登錄或委託人表示自行登錄云云，均非正當理由，不足採信。
2.又被上訴人於裁處前，曾以104年9月9日高市府地籍字第10432553700號、104年9月11日高市府地籍字第10432551800號、第00000000000號及第00000000000號函通知上訴人限期陳述意見，前揭通知書並分別於104年9月14日及15日合法送達，已依法給予上訴人陳述意見機會，上訴人亦已具狀陳述意見，雖被上訴人就上訴人陳述意見狀所陳述之意見未予採納仍予裁處，然已於原處分書敘明「經審核臺端所陳無法消彌違規事實」，顯見被上訴人認為上訴人所述縱係屬實，仍屬違章行為，而未予調查上訴人主張之證據，核符行政罰法第42條第6款及行政程序法第37條「當事人於行政程序中，除得自行提出證據外，亦得向行政機關申請調查事實及證據。但行政機關認為無調查之必要者，得不為調查，並於第43條之理由中敘明之。」之規定。
故上訴人認被上訴人僅予形式上陳述意見之機會，但實質上卻沒有給予人民機會充分說明云云，係誤解法令，不足採信。
3.上訴人另主張其申辦鹽埕地政事務所103年鹽地字第010290號、新興地政事務所103年新地字第076410號等2案件之實價登錄作業，均僅逾期1天，而被上訴人提供之實價登錄系統於上訴人向地政機關完成過戶登記後，須有1天以上之轉檔期間，在轉檔作業結束前，上訴人無法進行實價登錄，故30天之登錄期間應至少扣除1天之轉檔期間後，始予計算，經予扣除後，上訴人並未遲誤上開2案件之登錄期間云云。惟查，被上訴人否認轉檔時間須1日以上，且原審認為縱使確需轉檔1日，然關於期間之計算，地政士法並無特別規定，依行政程序法第48條第2項規定，以日計算時間者，始日不計算在內；同條第4項規定，期間之末日為星期日、國定假日或其他休息日者，以該日之次日為期間之末日。可見期間之計算，並未扣除期間進行中無法工作營業之例假日或休假日，故本件期間進行中倘有因轉檔而一時或數日無法登錄之情形，亦不構成扣除之理由。又查，上開2案件之登錄末日並無行政程序法第48條第4項所定期間終止延長之情形，故上訴人上開主張於法未合，不足採信。
4.上訴人另主張被上訴人裁處金額，未審酌本件之遲延登錄未侵害法益，縱有侵害法益亦甚微，與上訴人經辦收益僅萬元以下相較，亦屬太過，違反比例原則，另與惡意登錄不實資訊者為同等處罰，亦屬違反平等原則云云。惟查，地政士係經國家考核之專門職業技術人員，一方面透過證照門檻之限制保障其就業機會，另一方面則基於行政管制之目的，課予較高之行為義務，且裁罰基準第2點附表項次肆已規定第1次違規處3萬元；第2次違規處6萬元；違規次數，以同一行為人違反本法條之違規次數計算之，是以本件上訴人違規件數為4件，被上訴人審酌上訴人之違規情節程度，每件均裁處最低額之罰鍰，而未按違規次數按次累計調高裁罰金額，堪認已審酌上訴人違章之情節，並未違反行政罰法第18條之規定。至於申報人惡意虛報實價登錄之違規行為與遲誤實價登錄期間之違規行為，情節雖屬有別，然如何規定罰鍰金額，係屬立法政策問題，尚難因二者罰鍰額度同一，即謂違反比例原則。又不法行為不得主張平等原則，上訴人徒以本案相較情節較重之不實登錄行為，法規竟予同等之裁罰額度，顯非合理云云，即不足採信等由，駁回上訴人於原審之訴。
五、上訴人上訴意旨略以：
（一）查原判決略以：「五、本院之判斷：……（二）……地政士就實價登錄資訊及時限與確認負有高度注意義務，即不得以當事人拒絕由其辦理登錄及遲延時間短暫而不應受罰等語推卸責任，是原告（即上訴人）所述難謂已盡注意義務，縱非故意，亦難謂無過失。（三）原告雖以前詞主張前開登記案件或因當事人未訂立私契，無法登錄實際交易資訊，……云云。惟查：1.關於原告受託辦理102年鹽地字第052990號案件之登錄過程，證人鍾禮華雖到庭證稱其僅委託原告幫忙過戶，並未告知其弟弟轉讓過戶不動產予伊所欲抵銷之債務金額云云……。準此，原告為領有開業執照之地政士，應精通專業法令及實務，其於受託辦理土地買賣登記業務前，即應本於專業，依地政士法第26條之1第1項所課予實價登錄義務之規定執行業務，向權利人取得實價登錄申報時所應登錄項目之全部實際資訊，以完成其所負有之實價登錄法定義務，而非以買賣雙方不願告知成交價或雙方係以債務抵銷過戶非進行買賣為由，作為其違反業務上應盡義務之藉口。原告主張委託人未交付私契以供登錄或委託人表示自行登錄云云，均非正當理由，不足採信。」等語，駁回上訴人於原審之訴。
（二）關於不動產買賣案件所涉及3個法律行為，即包含1個債權契約（俗稱私契）及2個物權契約，而地政士法第26條之1第1項規定，通稱「實價登錄」作業，其登錄之成交價格是以買賣雙方合意（私契）之實際成交價格為準，並非指公契，蓋因公契所載之買賣價格係由國家依法制定，作為課稅及計算地政規費等行政作業之用，自非作為實價登錄之依據，此部分上訴人已於起訴狀詳述，不再贅述。
（三）證人鍾禮華已到庭證稱其本件僅委託上訴人幫忙辦理過戶之行政作業，並未簽訂買賣契約（私契）也未委託上訴人辦理實價登錄，兄弟間內部金錢往來不欲外人介入；由於買賣雙方均為年屆60歲之親兄弟，加上該件係屬二等親買賣案件比一般登記案件更繁複，須經地方稅務局、國稅局、地政事務所等3個行政機關依序申辦方能完成，故須委託上訴人辦理，但僅只委由上訴人辦理所有權買賣移轉登記之行政作業，並未告知上訴人買賣價金或抵銷債務為多少（參見原審106年4月12日言詞辯論筆錄第5頁）；當初證人委託時係告知上訴人說：「這筆土地是畸零地，只有4平方公尺約1坪多，兄弟間自己會找時間算，不用管這個」。
（四）按人民違反法律上之義務而應受行政罰之行為，法律無特別規定時，雖不以出於故意為必要，仍須以過失為其責任條件，司法院釋字第275號解釋著有明文。次按「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」亦為行政罰法第7條第1項所明定。此乃係因現代國家基於「有責任始有處罰」之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，不予處罰。又按適用行為罰規定處罰違反行政法上義務之人民時，除法律有特別規定外，應按行政罰法及其相關法理所建構之構成要件該當性、違法性（含有無阻卻違法事由）、有責性或可非難性（含有無阻卻責任事由）三個階段分別檢驗，確認已具備無誤後，方得處罰。如同刑法之適用，於行政罰領域內，行為人如欠缺期待可能性，亦可構成「阻卻責任事由」。亦即雖認定行為人有故意或過失，亦具備責任能力，但仍容許有某種「阻卻責任事由」之存在，無期待可能性即屬之，縱行政罰法或其他法律未明文，亦當容許此種「超法定之阻卻責任事由」之存在。至何種情形始可認行為人欠缺期待可能性，原則上宜視個案情節及相關處罰規定認定之，但於行政罰法制與法理之建構過程，亦宜設法逐步釐清其判斷標準（司法院釋字第685號解釋林錫堯大法官提出、許宗力大法官加入之協同意見書參照）。凡行政法律關係之相對人因行政法規、行政處分或行政契約等公權力行為而負有公法上之作為或不作為義務者，均須以有期待可能性為前提。是公權力行為課予人民義務者，依客觀情勢並參酌義務人之特殊處境，在事實上或法律上無法期待人民遵守時，上開行政法上義務即應受到限制或歸於消滅，否則不啻強令人民於無法期待其遵守義務之情況下，為其不得已違背義務之行為，背負行政上之處罰或不利益，此即所謂行政法上之「期待可能性原則」，乃是人民對公眾事務負擔義務之界限（最高行政法院102年度判字第611號判決意旨參照）。
（五）綜上所陳，上訴人在本件陷入兩難局面，以主觀構成要件而言，上訴人並非故意或過失超過實價登錄期限，而是無交易價格可登錄，想登錄亦無從登錄，更不可能任意登錄而導致上訴人恐涉犯刑法第215條之偽造文書罪，依照行政罰法第7條之規定，行為人違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者不罰，該行政處分應為撤銷。退萬步言，如前所述，本件陷入兩難局面，依客觀情勢並參酌上訴人之特殊處境，在事實上或法律上實無法期待上訴人得以遵守登錄作業之可能性，則上開行政法上義務即應受到限制或歸於消滅，否則不啻強令上訴人於無法期待其遵守義務之情況下，為其不得已違背義務之行為，即屬「阻卻責任事由」中之無期待可能性，縱行政罰法或地政士法未明文，亦當容許此種「超法定之阻卻責任事由」之存在，該行政處分亦應為撤銷。原判決未予撤銷，仍予維持，認事用法俱有違誤。為此請求原判決廢棄，撤銷被上訴人104年12月1日高市府地籍字第10433377000號裁處書處分及內政部臺內訴字第1052200379號訴願決定書。
六、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，並無違誤。茲就上訴意旨再論斷如下：
（一）按「（第2項）權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。（第3項）前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。」、「（第1項）不動產買賣案件應由權利人申報登錄土地及建物成交案件之實際資訊，權利人有數人時，得會同申報或協議由1人申報。但有下列情形之一者，權利人免予申報：一、買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。二、買賣案件委由不動產經紀業（以下簡稱經紀業）居間或代理成交而未委託地政士申請登記者，應由經紀業申報登錄。（第2項）前項第1款買賣案件委由經紀業居間或代理成交者，經紀業應提供不動產說明書相關資料供地政士申報登錄，經紀業未提供者，應由權利人提供；買賣案件未委由經紀業居間或代理成交者，權利人應提供交易相關資料供地政士申報登錄。」、「地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」平均地權條例第47條第2項、第3項、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第2條第1項、第2項及地政士法第26條之1第1項分別定有明文。則依平均地權條例第47條第3項、不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第2條第1項第1款及地政士法第26條之1第1項規定，不動產買賣案件不論是否由不動產經紀業居間或代理而成交，如係委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄該買賣案件之成交實際資訊，而地政士申報登錄所需不動產說明書相關資料，依上開辦法第2條第2項規定，應由權利人或不動產經紀業提供，依行政院100年9月15日函請立法院審議之平均地權條例部分條文修正草案第47條說明第3點以觀，申報登錄義務人本為權利人，惟為避免重複登錄，故於同條第3項規定委託地政士申請登記者，應由地政士申報，並同時免除權利人之申報義務（100年10月19日印發之立法院第7屆第8會期第6次會議議案關係文書參照）。
（二）上訴人援引最高行政法院102年度判字第611號判決，主張其受託辦理鹽埕地政事務所102年鹽地字第052990號案件登錄，並非故意或過失超過實價登錄期限，而是無交易價格可登錄，想登錄亦無從登錄，在事實上或法律上實無法期待上訴人得以遵期辦理登錄作業之可能性，從而，依行政罰法第7條規定，應不予處罰，原處分自應撤銷，然原判決未予撤銷，仍予維持，認事用法俱有違誤云云。按行政法律關係之相對人因行政法規、行政處分或行政契約等公權力行為而負有公法上之作為或不作為義務者，均須以有期待可能性為前提。是公權力行為課予人民義務者，依客觀情勢並參酌義務人之特殊處境，在事實上或法律上無法期待人民遵守時，上開行政法上義務即應受到限制或歸於消滅，否則不啻強令人民於無法期待其遵守義務之情況下，為其不得已違背義務之行為，背負行政上之處罰或不利益，此即所謂行政法上之「期待可能性原則」，乃是人民對公眾事務負擔義務之界限。又期待可能性原則已逐漸被認為係公法上獨立之原則，且具有憲法層次之效力。基於此原則，所有國家行為（包括立法），對人民而言，必須具有期待可能性；如依當時之客觀事實，無法期待當事人遵守規範，則該規範即不具期待可能性。經查，上訴人受託辦理鹽埕地政事務所102年鹽地字第052990號案件登錄過程，據證人鍾禮華於原審行言詞辯論時到庭證稱：「（問：請原告辦理登記時拿什麼資料請原告辦理？）權狀，是我弟弟鍾信華的權狀。」、「（問：跟鍾信華有無簽立買賣契約書？）沒有。土地原先是我弟弟鍾信華的名義，因為他欠我的錢，所以把土地給我過戶給我抵債務。」、「（問：債務有多少錢？）當初是我們兄弟之間債務的事情，所以我沒有跟原告講金額多寡，我只有叫原告用公契幫我辦理過戶就好。」等語（原審卷第95-96頁）；上訴人亦陳稱：「一開始都沒有講，一直到後來地政有催我們，證人說他們要自己去辦，到了地政，地政又說不行因為該件原先是由地政士辦理，所以他們後來才跟我說債務大概多少，我才用證人所說的那個金額去登錄。」等語（原審卷第96頁）；此外，復有土地建物異動清冊及不動產成交案件實際資訊申報表附原處分卷（第37、29頁）可稽。足見上訴人未能如期完成不動產成交案件實際資訊申報登錄，係因其誤以為由權利人自行申報即可，致未及時向權利人索取不動產交易相關資料，而非權利人拒絕或無法提供相關申報資料所致，尚難謂上訴人為本件申報登錄有何無法期待其遵守義務可言，上訴人既為專業之地政士，對於不動產的相關登記業務，自應熟稔，其應注意，能注意，而疏未注意，致未及時完成不動產成交案件實際資訊申報登錄，自有過失，而應受罰。是上訴人上開主張，尚非可採。
（三）又查，原判決業已敘明：「按100年修正之『不動產經紀業管理條例』、『平均地權條例』及『地政士法』合稱『實價登錄地政三法』，其立法目的旨在確保申報登錄成交資訊充分而正確。蓋地政士係通過國家專門技術人員考試合格之人，於依法受託辦理登記業務前即應就地政士法第26條之1第1項規定所課予之義務預為因應，以完成實價登錄法定義務，是地政士就實價登錄資訊及時限與確認負有高度注意義務，即不得以當事人拒絕由其辦理登錄及遲延時間短暫而不應受罰等語推卸責任，是原告（即上訴人）所述難謂已盡注意義務，縱非故意，亦難謂無過失。」、「關於原告受託辦理102年鹽地字第052990號案件之登錄過程，證人鍾禮華雖到庭證稱其僅委託原告幫忙過戶，並未告知其弟弟轉讓過戶不動產予伊所欲抵銷之債務金額云云。惟按地政士法第2條規定：『地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。』第26條第1項規定：
『地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。』同法第26條之1第1項既明定，地政士應就受託辦竣之買賣登記申報登錄實際資訊；又依地政士法第26條之1第5項訂定之不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第2條第2項規定，買賣案件未委由經紀業居間或代理成交者，權利人應提供交易相關資料供地政士申報登錄。準此，原告為領有開業執照之地政土，應精通專業法令及實務，其於受託辦理土地買賣登記業務前，即應本於專業，依地政士法第26條之1第1項所課予實價登錄義務之規定執行業務，向權利人取得實價登錄申報時所應登錄項目之全部實際資訊，以完成其所負有之實價登錄法定義務，而非以買賣雙方不願告知成交價或雙方係以債務抵銷過戶非進行買賣為由，作為其違反業務上應盡義務之藉口。原告主張委託人未交付私契以供登錄或委託人表示自行登錄云云，均非正當理由，不足採信。」等情，核已依其調查證據之結果，就上訴人受託辦理鹽埕地政事務所102年鹽地字第052990號登記案件，遲誤實價登錄之申報期限，非有正當理由而有可歸責之處，詳述其判斷之依據及得心證之理由，並就上訴人之主張何以不足採取，分別予以指駁甚明，尚無違於證據法則、論理法則與經驗法則，自屬適法。而證據之取捨與當事人所希冀者不同，致其事實之認定異於該當事人之主張者，亦不得謂為原判決有違背法令之情形。又查最高行政法院102年度判字第611號判決（廢棄物清理法事件）案情與本件相異，尚難據為有利於上訴人之認定。是上訴人上開所訴，要無足取。
（四）綜上所述，上訴人之主張並無足採。原判決將訴願決定及原處分均予維持，而駁回上訴人於原審之訴，於法並無不合。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236條之2第3項、第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 26 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 林 彥 君法官 李 協 明以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 26 日
書記官 黃 玉 幸