高雄高等行政法院判決
106年度訴字第28號民國106年12月13日辯論終結原 告 台灣糖業股份有限公司代 表 人 黃育徵訴訟代理人 黃裕中 律師被 告 嘉義縣政府代 表 人 張花冠訴訟代理人 藍杞恚
游茹纓上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國105年11月21日台內訴字第1050068123號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1項及第2項亦分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：「被告民國104年11月13日府地權字第10402099716號公告徵收嘉義縣○○鄉○○○段豐稠小段（下稱豐稠小段)34-5、179-3、183-
4、183-5、184-2、184-3地號等6筆土地（下稱系爭土地）之徵收地價補償清冊、被告105年2月25日府地權字第1050030205號異議處分（下稱被告105年2月25日異議處分）、被告105年7月4日府地權字第1050129175號復議處分（下稱被告105年7月4日復議處分）及訴願決定均撤銷。」嗣於訴狀送達後，原告於106年5月8日（本院收文日）變更聲明為：「㈠被告105年2月25日異議處分、被告105年7月4日復議處分及訴願決定均撤銷。㈡被告就系爭土地應作成准再發予徵收補償費新臺幣（下同）2,707,400元之處分。」經核，原告變更聲明之請求基礎事實不變，無礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告亦無異議而為本案言詞辯論，故原告所為訴之變更，應予准許。
二、事實概要︰緣被告為辦理「流域綜合治理計畫第1期治理工程-荷苞嶼排水幹線復興橋至快速道路橋段治理工程」（下稱系爭工程），前以104年4月20日府水工字第1040067454號函通知需用土地範圍內所有權人，於104年5月5日辦理用地取得協議價購會，決議所有權人同意價購者，請於當場或104年5月25日前出具同意書，未出席該次會議或逾期未提出同意書者，視為未能達成協議；其中，原告未同意協議價購。然被告為辦理系爭工程，仍申請徵收豐稠小段179-3地號等13筆土地，經內政部以104年11月11日台內地字第1041309518號函核准，並經被告以104年11月13日府地權字第10402099716號公告徵收，公告期間自104年11月16日起至104年12月16日止，並以104年11月13日府地權字第1040209971號函通知上開土地所有權人，其中原告所有系爭土地位於上開徵收範圍內。嗣土地徵收公告後，原告認補償地價偏低，以104年12月2日雲嘉蒜資字第1047807675號函提出異議，經嘉義縣水上地政事務所(下稱水上地政所)參酌宗地條件、道路條件、市價變動幅度等因素，並審酌周邊土地之交易價格後，認原告所有系爭土地補償價格分別為每平方公尺800元、800元、760元、760元、800元、800元，應屬合理，被告乃以105年2月25日異議處分通知原告查處結果，原告不服提起異議，案經被告提交嘉義縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會)105年6月13日第1次會議復議，經決議維持原補償價格。被告據以105年7月4日復議處分，原告仍表不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張︰㈠系爭土地劃屬鹿草鄉編號第PlOl-03號地價區段，原為特定
農業區農牧用地、水利用地，依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第17條第2項規定：估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則，則本件估價基準日為104年3月1日，案例蒐集期間自103年9月2日至104年3月1日止。
⒈經查，於案例蒐集期間，原告經比對系爭土地同小段內有
6筆成交案例，即坐落豐稠小段91地號至120地號等6筆土地，其交易期間為103年10月，使用分區為特定專用區、使用地類別為農牧用地、水利及交通用地。惟被告陳明該6筆土地非如不動產交易實例查詢資料(本院卷第53頁)所標示的位置，而係坐落於該標示位置西北方，臺82東西向道路西側，因該範圍土地適為馬稠後產業園區第1期開發案徵收(下稱馬稠後徵收案)範圍，而原告另就馬稠後徵收案被徵收土地補償價格不服，為鈞院另案（104年度訴字第534號）之訴訟事實。是經被告提供買賣實例分布圖顯示另6筆土地為豐稠小段106、159、161-2、162-2、163-2、175地號土地，而該6筆土地係於103年12月5日以買賣為原因，由中華民國移轉給嘉義縣，嗣因馬稠後徵收案將土地重新規畫，土地標示部均有異動，有被告撥用公有土地清冊、比對後註記不動產交易實例查詢資料及土地異動索引謄本可資參照。惟被告卻以本件案例蒐集期間無適當實例，主張適用查估辦法第17條第3項將案例蒐集期間延長為1年云云，適用法規顯有錯誤，則被告遽此所進行補償價格查估程序亦失所附麗。次查，在本院104年度訴字第534號馬稠後徵收補償事件確定判決中，該徵收補償事件所採用買賣實例比較查估法與本件相同，故原告請求被告應提出買賣實例比較查估程序中各項查估書類，用以釐清被告是否符合查估辦法規定之法定程序，惟被告迄今僅提出臨訟製作之買賣實例分布圖，但原始查估資料付之闕如，縱原告先前所為各項主張鈞院認為無理由，但被告就本件估價有關價格形成歷程，未依循買賣實例比較查估法所應踐行之法定程序，亦屬違法。
⒉又查，馬稠後徵收案之6筆土地原為原告所屬馬稠後農場
，而原告所屬農場用地大多編定特定事業用地或特定專用區，用以從事製糖甘蔗種植之特定事業目的，則本件系爭土地，原亦作為農業使用，兩者徵收前之使用現況相當，然被告單憑前開馬稠後徵收案6筆買賣實例之土地使用分區為特定專用區、使用地類別為農牧用地、水利及交通用地之文義，逕認非屬同一供需圈性質相近土地，除有以文害義之邏輯謬誤外，因其未提出買賣實例調查估價表，亦無法證明被告確有依循查估辦法第7條第1項規定實施買賣實例調查，被告未將之列入買賣實例調查範圍，則本件查估程序顯有違誤。更為甚者，系爭土地使用分區為特定農業區，依內政部製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第5條第1、11款定義，特定農業區屬優良農地，應較以粗放種植甘蔗之原告所屬農場之特定專用區土地，更具經濟價值；但本件原告所有土地徵收單價每平方公尺760元至800元，卻較案例蒐集期間內馬稠後徵收案之有償撥用買賣實例每平方公尺883元為低，而兩者土地取得方法同屬因徵收而取得，益徵本件估價結果違背論理法則，而有違誤。
㈡次按查估辦法第17條第3項係於103年11月14日增訂，依修正
說明：「案例蒐集期間原以6個月為限，惟對於不動產市場較不活絡之地區或查估標的使用分區特殊時，因成交案例稀少，於6個月期間內常難有適當案例，以致需跨區選擇案例。為利蒐集適當實例，以估計合理市價，故第2項酌作文字修正，並增訂第3項……放寬為1年……。」等語，足見增訂放寬估價基準日前1年之目的係為避免6個月內無交易實例，需跨區選擇案例，因不同區段地價差異影響估價結果，而以延長同一地價區段之案例蒐集期間，則放寬案例蒐集期間，自應以同一地價區段之交易實例為限，否則如跨區選擇案例仍得適用查估辦法第17條第3項規定，顯有違背前開增訂目的。經查，被告跨區選擇比較標的P101-01號地價區段(太保市○○○○段○○○段0000000000號土地)交易期間為103年8月間，即有違反查估辦法第17條第2項規定之案例蒐集期間，而有未合。
㈢又系爭土地徵收前協議價購期日104年5月5日，除豐稠小段
183-4地號土地單價為950元/㎡，其餘5筆被徵收土地均為1,000元/㎡，協議價購總價13,525,600元；而土地徵收公告期日104年11月13日，惟本件公告徵收時卻調降至760及800元/㎡，總價10,818,200元，兩相互核減少2,707,400元；但兩次單價同屬104年間市價，惟所估定系爭土地之單價卻出現相當落差。雖被告一再辯稱協議市價與徵收市價查估兩者所有依據的法源不同、估價方式不同，且土地徵收補償市價須經地評會通過，而協議價購無須經過此一程序云云，但查：
⒈協議價購與徵收補償之法源同為土地徵收條例，規定條文
分別為土地徵收條例第11條第4、5項協議價購之「市價」，與同條例第30條第1項徵收補償之「市價」，依體系解釋，其定義應屬同一，即市場正常交易價格(查估辦法第1條第1款)。故被告所稱協議市價與徵收市價查估兩者所有依據的法源不同云云，顯有違誤。
⒉本件協議價購與徵收補償估價均委由同一估價師進行估價
，而兩者估價(基準)期日（本院卷第186-187頁）分別為104年3月16日、104年3月1日，僅相差15天，但系爭土地每平方公尺，徵收補償單價較協議單價至少減少20%，果如被告所主張徵收土地同一地價區段於半年案例蒐集期間內無買賣交易實例，則被徵收土地同一地價區段內之土地交易並不頻繁，衡酌通常交易經易法則，交易不頻繁地區，因土地需求較低，則在同一交易年度內，土地價格波動相對不大，甚至停滯，但估價基準日相差15日協議價購單價竟暴增20%，殊難想像此現象會發生在交易幾近停滯地區之土地價格，足見被告所為主張違背經驗及論理法則。
⒊另查，被告提出地評會之⑴表14比準地地價估計表其中P0
00-0○○○區段○○○○段○○○○○○號土地，比準地價格800元/㎡；⑵表6徵收土地宗地市價估計表，以系爭184-2地號比準地價格調整其他被徵收土地市價除系爭183-4、183-5地號為760元/㎡，其餘系爭179-3、184-3、34-5地號為800元/㎡；⑶表9徵收土地宗地市價評議表，原告所有系爭土地經地評會評定市價結果均照案通過。即地評會並未就被告所檢送系爭土地之估價金額為任何調整，則從估價結果觀察，是否經地評會並未影響估價結果，反係從土地徵收條例就協議價購與徵收補償之價格於法律條文上同以「市價」一詞作為規定，解釋上指市場正常交易價格，則不論其價格形成之程序有何差異，估價結果均應以「市價」為據，然被告為合理化委託同一估價師所作出估價報告之價格差異，明顯悖離估價目的在於探求客觀「市價」，果若因估價方法不同，使估價期日相差15日竟出現至少市價差異20%的結果，如非人為操作所致，就是適用法規錯誤，而被告非但未離透過估價求得「市價」，反係藉由估價程序，去合法化以較低價格遂行徵收目的，卻對被告不同下屬單位間，就協議價購與徵收補償兩個相同目的，但不同行政行為間存在價格歧異現象置之不理，益徵被告前開辯詞之謬誤。
⒋是以，被告於104年同一年度內，進行之協議價購、徵收
公告所估定兩次市價，就系爭土地竟出現差價2,707,400元，酌量原告所提案例蒐集期間內查得6筆成交紀錄，益徵被告公告徵收時調降系爭土地單價至760及800元/㎡顯然過低，且違反通常交易經驗法則，而有違誤。則原告主張提起課予義務訴訟，主張至少應以協議價購所估訂之單價作為被徵收土地補償價格，扣減被告原徵收補償金額後，差額為2,707,400元再發予原告之徵收補償費用。
㈣依被告106年5月26日答辯所稱查估辦法第4條第5款選取比準
地及查估比準地地價之結果，如依此結果審理其後程序（查估辦法第4條第6至7項），因欠缺價格形成歷程之實質審查，即查估比準地地價前，被告是否踐行查估辦法第4條第2款調查買賣實例、第3款劃分地價區段；次依查估辦法第13條第1項估計正常單價，第7、8條規定修正或排除實例，接續依查估辦法第17條第1項將正常單價調整至估價基準日，查估辦法第18、19條規定選取比準地及進行比較標的選取等程序，又被告於各該程序中所為之行政行為是否符合查估辦法規定程序，被告均未提出相關資料並加以說明，則請鈞院諭命被告就本件估價有關價格形成歷程(如原告所主張前開各項程序)再予補充說明，並提出相關證明資料。
㈤被告所檢送買賣實例分布示意圖（本院卷第194頁-第198頁
）應為被告臨訟製作，無任何紀錄或憑證可證明曾進行現場勘查，原告否認為真正，並陳述意見如下：
⒈被告所提供買賣實例示意圖--鹿草鄉、太保市兩份圖說所
載買賣實例，非如被告所稱原案例蒐集期間自103年9月2日至104年3月1日止無適當買賣交易實例，即在原半年案例蒐集期間內仍有特定專用區農牧用地之交易，而無查估辦法第17條第3項將案例蒐集期間延長為1年之適用。依查估辦法第6條第1項規定，調查實例應填寫買賣實例調查估價表；惟被告除選取比較標的後，曾就比較標的兩筆土地進行買賣實例調查估價表外，其餘買賣實例分布示意圖上所載各筆土地均未填載買賣實例調查估價表。
⒉又於買賣實例中，如有查估辦法第7條第1項各款之情形，
致價格明顯偏高或偏低者，應先做修正，而非直接不予採用，又進行調整修正者，應記載於買賣實例調查估價表，只有在影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，始得不予採用。惟被告就未採為比較標的之土地，未製作買賣實例調查估價表，又未按查估辦法第7條第1項規定先行修正，並敘明各該影響交易價格之情況有何無法有效掌握及量化調整之情事，逕於臨訟製作買賣實例分布示意圖，簡略註記不予採用土地作為比較標的結論，但未提出任何調查資料，顯然違反前開規定。
⒊基上說明，被告未踐行查估辦法第4條第3款調查買賣實例
，及未依查估辦法第8條第1至4款規定詳予調查後記載於買賣實例調查估價表，並依查估辦法第7、8條規定，如認有特殊情況，致價格明顯偏高或偏低者，進行實例價格調整修正，而非一概不載明具體事實上理由，逕於臨訟製作買賣實例分布圖，並簡略註記不予採用土地作為比較標的結論，容有未合。
㈥茲就內政部106年9月26日台內地字第1060068625號函（下稱內政部106年9月26日函），提出陳述如下：
⒈查估辦法第19條第1項規定比準地比較價格之查估，應填
載比較法調查估價表，此屬查估辦法第4條第5款查估比準地地價程序，此與被告106年9月14日府地價測字第0000000000函詢內政部，所援引鈞院104年度訴字第534號確定判決認定：就蒐集各項市場買賣實例，不論是否採用比較法均須寫買賣實例調查估價表，始符合蒐集、調查買賣或收益實例之法定正當程序，係針對查估辦法第4條第2款程序論述之結論，兩相互核，足見內政部106年9月26日函根本將查估辦法第4條第2、5款不同階段之查估程序混為一談，且未就其結論說明論述內容，應無足採。
⒉次查，查估辦法第4條2款調查買賣實例需否填寫買賣實例
調查估價表，亦或選為比較標的後才需填寫買賣實例調查估價表，原告主張如下：
⑴查估辦法第6條第1項規定：依第4條第2款調查實例，以
蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表，是查估辦法第6條第1項明文規定調查買賣實例應填寫買賣實例調查估價表。
⑵查估辦法第7條規定：買賣或收益實例如有下列情形之
一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。查估辦法第8條規定：買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表，查估辦法第4條2項調查買賣實例，應依查估辦法第8條規定第1至4款詳予調查後記載於買賣實例調查估價表，並依查估辦法第7、8條規定，如認有特殊情況，致價格明顯偏高或偏低者，進行實例價格調整修正，此均為查估辦法第4條第4款估計實例正常價格前，應踐行之調查買賣實例之實質內容，但被告就此部份資料付之闕如，除無法證明被告有踐行查估法定程序外，若未就調查買賣實例製作買賣實例調查估價表，而直接跳到選取比較標的才需製作買賣實例調查估價表，殊不知如何審查並證明行為人是否確已實施前揭各項蒐集、調查、調整程序？但此非查估辦法規範漏洞，而係被告主張所推演出的法律漏洞，有違論理法則。
⑶內政部106年9月26日函所認「選取條件相似合理買賣實
例，再依第6條2項填寫買賣實例調查估價表」云云，但未將查估辦法第19條第1項第1款選取1-3件比較標的列入，此與被告主張僅就選為比較標的者始須製作買賣實例調查估價表，已有不同，但不論內政部或被告的意見，均屬買賣實例蒐集調查後選擇判斷之問題，且無從審查其選擇判斷所憑依據，遑論流於行為人主觀率斷甚或其他不法行為，故查估辦法不可能鉅細靡遺明文規範「不予採用之實例是否需詳細記載(買賣實例調查估價表)」，但斷無以無明文規定，逕自捨棄內政部自行發布查估辦法第6條規定於不用，否則查估辦法第6至8條規定豈不形同具文，且無法於事後審查行為人是否踐行蒐集調查買賣實例之歷程，益徵被告主張之邏輯謬誤。⒊另就比較標的選取究係同一地價區段選一筆，或正常交易
價格之買賣實例均應列入比較標的選取範圍，此攸關應製作「買賣實例調查估價表」之客體範圍，鈞院104年度訴字第534號確定判決認為：查估辦法第4條第2、3款係規範土地市價查估之辦理程序，而依第2款規定意旨，僅謂調查市場買賣實例時，應調查影響地價之因素；至依第3款規定之延伸意旨，於劃分地價區段時，應依查估辦法第10條規定斟酌影響價格變動之區域因素。解釋上固可認為上開階段之查估辦理程序，應調查並參酌土地之個別因素及區域因素，惟尚無法導出「各地價區段內僅能選擇一件比較標的」之規範意旨。至查估辦法第19條第2項對照同條第1項第1、2款規定之順序，可知就比較標的之交易價格進行區域、個別因素調整，藉以估算比準地地價，係在選擇採用比較標的之後。是以，查估辦法第19條第2項之規範目的，核與比較標的之選擇採用，並無關聯性，無從作為支持「各地價區段內僅能選擇一件比較標的」見解之法律依據。至查估辦法第18條係規定就預定徵收土地範圍內選取1筆或數筆宗地，作為查估其他徵收土地市價之比較基準，故應從預定徵收土地中選取具代表性之宗地。然買賣實例比較法關於比較標的之選擇，係從蒐集之眾多買賣實例中，選擇與比準地條件相同或相似之土地，係著重於與比準地條件之相似程度，以提高其估算之精確度，並無所謂代表性之問題。被告此部分之主張，容有誤解法律，尚無可採等語，足見被告為合理化其已踐行有疏漏之查估程序，主張僅就選為比較標的者始須製作買賣實例調查估價表云云，容有違誤等情。並聲明求為判決：⑴被告105年2月25日異議處分、被告105年7月4日復議處分及訴願決定均撤銷。⑵被告就系爭土地應作成准再發予徵收補償費2,707,400元之處分。
四、被告則以︰㈠首就系爭土地劃分地價區段、估計土地正常單價之形成、選
取比準地及查估比準地地價、估計預定徵收土地宗地單價情形等徵收補償市價查估程序，分述如下：
⒈地價劃分區段之形成：於斟酌土地地價之差異、當地土地
使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素後，將系爭徵收範圍內土地劃設為鹿草鄉第P101-03地價區段（農牧用地區段），此有卷附徵收土地徵收位置圖、地價區段圖影本、地價區段勘查表可稽，與查估辦法第10條第1項規定無違。
⒉選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價
：系爭土地劃屬鹿草鄉編號第P101-03號地價區段，原屬特定農業區農牧用地、水利用地，被告選取豐稠小段184-2地號土地為鹿草鄉第P101-03號地價區段比準地，原案例蒐集期間內（103年9月2日至104年3月1日；估價基準日：
104年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（103年3月2日至104年3月1日，估價基準日：104年3月1日），惟該區段無適當買賣案例，客觀不動產估價師事務所分別選取其他地區與比準地屬同一供需圈且性質相同位於特定農業區農牧用地之第P101-01號地價區段（太保市○○○○段○○○段0000000000號土地）、第P101-02號地價區段○○○鄉○○段後寮小段236地號土地)等2筆買賣實例為比較標的，估計買賣實例土地正常單價分別為每平方公尺1,200元、1,000元，並與比準地進行區域因素與個別因素之優劣比較調整，依差異百分率絕對值加總決定價格形成因素之相近程度，就各試算價格分別賦予權重，加權平均計算比準地進行區域因素及個別因素調整後，並依查估辦法第21條第2款之規定，計算該比準地地價為每平方公尺800元。此有買賣實例調查估價表、地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表等影本可稽，查估之計算調整過程符合查估辦法第18條及第19條規定。
⒊估計系爭土地市價，提交地評會評定：豐稠小段184-2地
號土地為比準地價格(為每平方公尺800元)分別與預定徵收範圍內各筆宗地進行宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，其餘系爭土地之補償價額分別為每平方公尺800元、800元、760元、760元、800元，並提經地評會104年第2次評議委員會評議通過，作為徵收補償地價，此有卷附徵收土地宗地市價估計表、徵收土地宗地市價評議表及徵收土地宗地市價清冊影本可參，符合查估辦法第20條規定。
㈡關於系爭土地(地價區段P101-03)為特定農業區農牧用地、
水利用地於案例蒐集期間內有同小段6筆交易實例，使用分區為特定專用區農牧、水利及交通用地但未作為比較標的；兩者用地類別相同且均栽種甘蔗，原告認為不可單憑使用分區不相同，遽予排除作為比較標的；且被告蒐集案例期間應於6個月內，但其舉案例交易期間為103年8月間，違背增訂目的及查估辦法第17條第2項規定乙節：
⒈按客觀不動產估價師事務所於內政部不動產交易實價查詢
網站所挑選之比較標的為太保市○○○○段○○○段0000000000號內土地（屬特定農業區農牧用地，交易日期103年8月，交易單價1,200元/㎡）○○○鄉○○段後寮小段211至240地號內土地（屬特定農業區農牧用地，交易日期103年12月，交易單價1,000元/㎡），原告所建議挑選之買賣實例為豐稠小段91至120地號內土地（屬特定專用區農牧用地、水利用地及交通用地，交易日期103年10月，交易單價883元/㎡），雖然三者與本件P101-03地價區段比準地（豐稠小段184-2地號）土地使用現況相當（均為農業使用），但本件所挑選之比較標的其土地使用管制與P101-03地價區段比準地一致（均為特定農業區農牧用地），然在土地使用管制與容許使用項目上，交通用地、水利用地與農牧用地有明顯差異，故本件在案例挑選上會以農牧用地作為買賣實例挑選首要原則，且其交易單價也較符合當期市場正常交易價格。綜上，本件所挑選之比較標的論土地使用現況、使用管制與交易單價均較優且替代性較高，該比較標的與比準地進行區域因素與個別因素調整後，查估比準地地價，其估價過程均依查估辦法相關規定辦理，並無違誤之情事。
⒉次查，本件徵收土地範圍橫跨太保市與鹿草鄉兩鄉鎮，劃
設P101-03(鹿草鄉屬特定農業區)與P101-04(太保市屬一○○○區○○○○區段，內政部不動產交易實價查詢網站P101-03(鹿草鄉屬特○○○區○○○區段案例蒐集期間內(103年9月2日至104年3月1日；估價基準日：104年3月1日)並無適當買賣實例，故按查估辦法規定，被告將案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內(103年3月2日至104年3月1日；估價基準日：104年3月1日)，經查該案例蒐集期間內亦無適當買賣實例，因此僅能於徵收範圍附近尋找其他適當案例，進而挑選替代性較高之太保市○○○○段○○○段0000000000號內土地（屬特定農業區農牧用地，交易日期103年8月，交易單價1,200元/㎡）○○○鄉○○段後寮小段211至240地號內土地（屬特定農業區農牧用地，交易日期103年12月，交易單價1,000元/㎡）作為本件之比較標的。經重新檢視，本件挑選比較標的過程中，完全符合查估辦法相關規定，且所挑選之比較標的其交易單價亦符合當期市場正常交易價格，並無違反相關規定。
⒊另查，原告所提供之買賣實例豐稠小段106、159、161-2
、162-2、163-2、175地號土地位處臺82線快速道路祥和交流道西北側，其區域條件：西側臨縣道167線、南側臨鄉道嘉45線，交通十分便捷，且區域土地面積廣大地形狀方整，發展條件優良；惟本件徵收土地區域條件：西側與南側臨臺82線快速道路，東側與北側臨荷苞嶼排水，對外僅有兩條快速道路下涵洞可通行，交通不便捷，且腹地小發展有限。因此針對區域條件來看，原告所提供之買賣實例明顯優於本件徵收土地，且更具經濟價值（現況目前規劃為馬稠後工業區），故本件徵收單價低於原告所提供之買賣實例實屬合理。
⒋此外，查估辦法針對不予採用之買賣實例是否需詳予記載
買賣實例調查表尚無明定。目前實務上各縣市地評會係針對有採用之買賣實例進行審查，其餘未挑選之買賣實例於地評會並未提供買賣實例調查估價表，因此原告目前提供資料為當時地評會評議資料，故未挑選之買賣實例調查估價表並未提供。買賣實例挑選原則上會優先選取區域條件及個別條件相似之買賣實例，本件鹿草鄉編號第P101-03地價區段選用豐稠小段184-2地號土地做為比準地，故在買賣實例挑選以特定農業區農牧用地、未臨主要及次要道路、鄰近河道或地勢較低等條件作篩選，然因案例蒐集期間內無適當實例，故依查估辦法第17條規定放寬至估價基準日前1年內挑選適當實例。原告所提之買賣實例分布圖並非查估辦法規定須製作之必要文件，係因買賣實例分布圖可較清楚說明各買賣實例位置與基本資訊而提供作為補充資料。
㈢就原告指稱系爭土地協議價購之市價(單價每平方公尺950及
1,000元)與土地徵收之市價(單價每平方公尺760及800元)同屬市價，為市場正常交易價格。且皆於104年度期間估定市價，但兩者之單價出現相當落差，總價減少2,707,400元。
跨區選取比較標的足見同一地價區段內土地交易並不頻繁，土地需求低，土地價格相對波動不大，但本件於同年度內市價出現巨額價差，認為有違交易經驗法則乙節，說明如下：
⒈查協議價購市價係依據不動產估價技術規則之規定進行估
價，並依土地徵收條例第11條規定，需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；又依內政部101年3月15日台內地字第10101307672號函示略以：「……說明：按本部101年2月2日台內地字第1010085864號函釋：『協議價購應依市價與所有權人協議，所稱市價係指市場正常交易價格，該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估相關資訊。』……。」故協議價購價格由需地機關參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估取得各項市價資訊後綜合評估。因此需用土地人可參考上開資訊評估協議市價，並與所有權人合意後辦理協議價購。
⒉次查，徵收市價係依據查估辦法及土地徵收補償市價查估
作業手冊相關規定辦理市價查估，並依土地徵收條例第30條、土地徵收條例施行細則第30條第1項規定。是以，本件系爭工程既已進入徵收程序，其地價補償應依查估辦法辦理，其地價評定方式與協議價購程序有別，且協議價購金額也非徵收補償計算之依據，故二者自非一定相同。
⒊另查，徵收補償市價查估方式與協議價購市價有別，例如
比較法比較標的挑選數量，不動產估價技術規則第27條規定：「不動產估價師應採用3件以上比較標的，……。」查估辦法第19條第1項第1款規定：「……，於同○○○區段內選擇1至3件比較標的。」又例如比較法區域因素及個別因素調整，不動產估價技術規則第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之15，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之30時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。」查估辦法第19條第3項規定：「第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」並無調整率之限制。故協議價購市價與徵收補償市價，同為「市價」其估價結果，確實會因價格形成之程序而有所差異。依據土地徵收條例第30條第2項規定，本件既已通過地評會審議，表示本件徵收補償市價並無悖離市場正常交易價格。
㈣基上所述，系爭土地市價查估地價劃分區段之形成、選取比
準地、估計土地正常單價、查估比準地與各筆宗地市價之形成，尚無違土地徵收補償市價查估之相關規定及原則。況且，「土地徵收補償市價」與「協議價購市價」的查估方式不同、法令依據不同，即土地徵收補償市價依法須經地評會評定通過，而協議價購市價依法無須經此程序。而系爭土地宗地單位市價業於104年5月19日由地評會評定通過，嗣經105年6月13日地評會復議決議維持原徵收補償市價在案。則原告提出「至少應以協議價購所估訂單價作為系爭土地補償價格，扣減被告原徵收補償金額後，再予發放差額2,707,400元」顯與土地徵收條例第30條規相違，核無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、本件事實概要欄所載之事實，業經兩造各自陳述在卷，復有內政部104年11月11日台內地字第1041309518號函、被告104年11月13日府地權字第10402099716號公告、原告104年12月2日異議書、105年3月9日復議書、被告105年2月25日異議處分、105年7月4日復議處分及地評會104年第2次會議紀錄等附本院卷及訴願卷可稽，洵堪認定。兩造之爭點厥為原告請求撤銷被告105年2月25日異議處分、105年7月4日復議處分及訴願決定及被告就系爭土地應作成准再發予徵收補償費2,707,400元之處分，有無理由？茲論述如下：
㈠本件應適用之法令：
⒈按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補
償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」及「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」「（第1項）本條例第30條第1項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均市價，指毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定計算之。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」土地徵收條例第30條及同條例施行細則第30條第1項、第31條第1項定有明文。
⒉次按「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條
第4項規定訂定之。」「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施○○○區段地價之宗地。」「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」「比準地應於預定徵收土地範圍內○○○區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」為查估辦法第1條、第2條、第4條、第6條第1項、第7條、第9條、第10條第1項、第13條第1款、第2款、第17條、第18條、第19條第1項至第3項、第5項及第20條第1項至第4項所明定。又查估辦法乃內政部依土地徵收條例第30條第4項授權訂立關於被徵收土地查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項之法規命令，其中上述規定乃關於查估市價之地價調查之技術性及細節性之規定，並未逾越授權範圍，且合於授權意旨，自得予以援用。
⒊又按「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準
地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。
五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」為地價及標準地價評議委員會組織規程第2條、第3條所明定。準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。且依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查外，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。
㈡被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成，程序並無不法：
⒈依土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收
當期之「市價」補償其地價，被告系爭土地市價徵收補償價格之形成如下：
⑴地價區段之劃分：系爭土地原分屬特定農業區農牧用地
、水利用地，水上地政事務所依據首揭查估辦法第10條第1項規定，將其劃屬鹿草鄉編號第P101-03號地價區段（農牧用地區段)，此有卷附地價區段勘查表(見訴願卷第88頁)、地價區段圖(見訴願卷第96頁至99頁)等影本可稽。
⑵選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：
系爭土地劃屬鹿草鄉編號第P101-03號地價區段，原屬特定農業區農牧用地、水利用地，被告選取豐綢小段184-2地號土地為鹿草鄉第P101-03號地價區段比準地，原案例蒐集期間內（103年9月2日至104年3月1日；估價基準日：104年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（103年3月2日至104年3月1日，估價基準日：104年3月1日），惟該區段無適當買賣案例，水上地政所分別選取其他地區與比準地屬同一供需圈且性質相同位於特定農業區農牧用地之第P101-01號地價區段（太保市○○○○段○○○段0000000000號土地）、第P101-02號地價區段○○○鄉○○段後寮小段236地號土地)等2筆買賣實例為比較標的，估計買賣實例土地正常單價分別為每平方公尺1,200元、1,000元，並與比準地進行區域因素及個別因素調整後，查估比準地地價，並依前揭查估辦法第21條第2款之規定，計算該比準地地價為每平方公尺800元。此有買賣實例調查估價表(見訴願卷第89頁、90頁)、地價區段勘查表(見訴願卷第88頁)、影響地價區域因素分析明細表(見訴願卷第87頁)、比較法調查估價表(見訴願卷第91頁)等影本附卷可參，亦合於查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。
⑶估計土地市價，提交地評會評定：
經被告查估比準地地價為每平方公尺800元，本件被告以系爭豐綢小段184-2地號土地為比準地，是以，系爭豐綢小段184-2地號土地補償價額為每平方公尺800元。
另經被告以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，計算結果，其餘系爭土地之補償價額分別為每平方公尺800元、800元、760元、760元、800元，此有徵收土地宗地市價估計表(見訴願卷第92頁)及徵收土地宗地市價評議表(見訴願卷第93頁)等影本附卷可參，被告提請地評會104年第2次會議（104年5月19日召開）評定通過在案。嗣經原告提起異議，認補償金額偏低，被告乃以105年2月25日異議處分通知原告查處結果，原告仍對查處不服提起異議，被告於105年6月13日提請地評會105年第1次會議審議，決議維持系爭土地徵收補償價格，亦有上開會議紀錄在卷可憑(見訴願卷第100頁至111頁)。
⒉原告雖主張選取之買賣實例(嘉義縣○○市○○○○段○
○○段0000000000號土地)，交易期間為103年8月，屬本件案例蒐集期間(103年9月2日至104年3月1日)外之交易，與查估辦法規定不符。經查，本件徵收案市價查估基準日為104年3月1日，原案例蒐集期間為103年9月2日至104年3月1日，因案例蒐集期間內無適當買賣實例，有買實例分布示意圖在卷可參（見訴願卷第99頁），依查估辦法第17條規定，將案例蒐集期間放寬至103年3月2日至104年3月1日，故上開買賣實例(交易日期:103年8月)自屬本件案例蒐集期間範圍內，被告採為本件徵收案查估市價買賣實例，於法自屬有據。
⒊原告復主張案例蒐集期間，系爭土地同小段內有6筆成交
案例，即坐落豐稠小段91地號至120地號等6筆即豐稠小段
106、159、161-2、162-2、163-2、175地號土地，其交易期間為103年10月，使用分區為特定專用區，使用地類別為農牧用地、水利及交通用地，原為原告所屬馬稠後農場，而原告所屬農場用地大多編定特定事業用地或特定專用區，用以從事製糖甘蔗種植之特定事業目的，則本件系爭土地，原亦作為農業使用，兩者徵收前之使用現況相當，然被告竟認非屬同一供需圈性質相近土地，並採為買賣實例調查範圍，則本件查估程序顯有違誤。惟查：
⑴按查估辦法第19條第2項規定：「地價區段內無法選取
或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。」又按不動產估價技術規則第2條第11款規定：「本規則用詞定義如下：…十
一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。」第12條規定：
「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：……三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。……」依原告提供之豐稠小段91-120地號土地交易紀錄(見本院卷第53頁)，可知上開6筆買賣實例分屬特定專用區土地，其交易期間固為103年10月，然使用分區為「特定專用區」，使用地類別為「農牧用地」(豐稠小段106地號)、「水利用地」(豐稠小段159、161-2、163-2、175地號)及「交通用地」(豐稠小段162-2地號)，與本件比準地(184-2地號)屬特定農業區農牧用地，已有不同。
⑵其次，原告所提供之買賣實例土地位處臺82線快速道路
祥和交流道西北側，其區域條件：西側臨縣道167線、南側臨鄉道嘉45線，交通十分便捷，且區域土地面積廣大地形狀方整，發展條件優良；惟本件徵收土地區域條件：西側與南側臨臺82線快速道路，東側與北側臨荷苞嶼排水，對外僅有兩條快速道路下涵洞可通行，交通不便捷，且腹地小發展有限。又原告所舉6筆土地現況目前規劃為馬稠後工業區，有空拍現場圖在卷可參（見本院卷第178頁、第299頁），是上開土地與系爭土地與原告所舉買賣實例雖同屬豐稠小段地號，然因地形及腹地與附近公路聯通之情狀，亦非屬同一供需圈，被告未選為比較標的，亦屬有據。
⑶綜上，被告選擇同一供需圈同屬特定農業區農牧用地，
即位於太保市○○○○段○○○段0000000000號土地○○○鄉○○段後寮小段地號236土地為買賣實例，並依同辦法第18條、第19條規定查估比準地價格，於法並無不合。
㈢協議價購「市價」與公告徵收後之徵收補償「市價」應否為同一認定之爭議部分：
⒈原告主張土地徵收條例就協議價購與徵收補償之價格於
法律條文上同以「市價」一詞作為規定，解釋上指市場正常交易價格，則不論其價格形成之程序有何差異，估價結果均應以「市價」為據，然被告為合理化委託同一估價師所作出估價報告之價格差異，明顯悖離估價目的在於探求客觀「市價」，果若因估價方法不同，使估價期日相差15日竟出現至少市價差異20%的結果，如非人為操作所致，就是適用法規錯誤，所估定價額有違通常交易經驗法則。經查：
⒉土地徵收條例第11條規定：「需用土地人申請徵收土地
或土地改良物前……應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者，始得依本條例申請徵收。……第1項協議價購，應由需用土地人依市價與所有權人協議。……」則需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得；又內政部101年3月15日台內地字第10101307672號函示略以：
「……說明：按本部101年2月2日台內地字第1010085864號函釋：『協議價購應依市價與所有權人協議，所稱市價係指市場正常交易價格，該市價資訊之取得可參考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊，或委由不動產估價師查估相關資訊。』……」故需用土地人可參考上開資訊評估協議價購市價，並與所有權人合意後辦理協議價購。再依土地徵收條例第30條規定，被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，又依土地徵收條例施行細則第30條第1項規定，本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地評會評定之當期市價。
⒊綜合上開關於協議價購及法定徵收補償當期地價之規範
，可知現行土地徵收法制就協議價購金額與徵收補償價格之決定，係二套各自獨立之作業流程，系爭工程如已進入徵收程序，其徵收土地之地價補償，自應依查估辦法辦理，其地價評定方式尚與協議價購程序有別，協議價購金額自非得為補償地價計算依據，二者自非一定相同。
⒋查本件系爭土地徵收補償地價查估程序之劃分地價區段
、選取比準地及查估比準地地價、估計徵收土地宗地單位市價業如上述，則系爭土地既已進入徵收程序，其徵收土地之地價補償，依查估辦法辦理並無違誤，原告所述協議價購之「市價」與徵收補償之「市價」於短期市場無重大波動之情形下，應為同一之認定，洵非可採。㈣土地徵收補償市價查估蒐集市場買賣實例中未採為比較標
的之買賣實例，未填寫買賣實例調查估價表，是否違反法定程序：
⒈原告主張被告就蒐集之市場買賣實例，除採為比較標的
之案例外，餘其他買賣實例，均未依查估辦法第6條第1項填寫買賣實例調查估價表，致被告是否踐行查估辦法第4條第2款調查買賣實例、第3款劃分地價區段、是否依查估辦法第13條第1項估計正常單價，第7、8條規定修正或排除實例，及依查估辦法第17條第1項將正常單價調整查估辦法第18、19條規定選取比準地及進行比較標的選取等程序等，即無從檢視、查考。
⒉按徵收市價查估辦理程序，就買賣實例蒐集，規範應填
寫買賣實例調查表，應係藉此工作資料之留存，作為日後審查估價單位或受委託之估價師在探求當期市價之過程，關於從多數之買賣實例選取比較標的、選取之買賣實例是否充足、選取之買賣實例是否具代表性等爭議之憑據。故買賣實例調查表之填載，毋寧屬估價單位或估價師說明其估價形成之證據資料，估價單位就買賣實例個案逐一填寫，因證據資料豐富，有利於檢視、審查。然如估價單位或估價師得以其他之證據方法說明其擇取買賣實例之過程（從眾多之買賣實例選出具代表性之案例）並就選擇準則（例如交易日期、交易面積、交易地點等）及就不選取之買賣實例揭露其不採取之理由，而足為審查之依據，則未就選取之案例填寫買賣實例調查表，應不影響其市價查估之合法性。
⒊查依卷附被告委託之估價師製作呈交地評會之地價區段
勘查表（勘估標的使用分區為特定農業區農牧用地）、買賣實例分布示意圖（見訴願卷第88、99頁)可見估價師於本件地價區段劃分前共選取13件買賣實例，除後來選為比較標的○○○鄉○○段後寮小段236地號、太保市○○○○段○○○段0000000000號土地外，餘就太保市○○○段○○○段○號土地○○○鄉○○段鹿草小段地號土地○○○鄉○○段海豐小段地號土地○○○鄉○○○段重劃小段地號○○○鄉○○○段後庄小段地號、太保市○○○○段○○○段0000○號等11筆土地，均逐一標示交易日期、交易價格、土地使用分區、交易面積。而綜合上開買賣實例分布示意圖及地價區段勘查表之內容觀之，可知被告選取比較標的之準則，係以與勘估標使用分區同屬特定農業區農牧用地，鄰近被徵收土地（選為比較標的之2案例於所列案例為最接近徵收範圍土地），交易日期以接近估價基準日前、後之案例，足認估價師已就其比較標的之選取審酌因素已以買賣實例分布示意圖為揭露。而依被告於本院審理時提出之買賣實例分布實例圖(太保市、鹿草鄉，見本院卷第196頁、第198頁)分別說明未採為比較標的之實例分別為「土地使用分區不同」、「距離較遠」、「替代性較差」、「交易時間較久替代性較差」等事由，亦足印證上開被告選取比較標的之判準。綜上，本件就被告提交地評會審查當期徵收市價之資料觀之，估價師就如何由眾多買賣實例選取比較標的之歷程，大抵得由上開資料揭示選取時審酌之因素，則被告未就買賣實例逐一填寫，依本院之上開說明，即非屬違反法定程式，而影響其當期徵收市價形成之合法性。
⒋再關於上開疑義，被告曾函詢內政部（見本院卷第301頁
），內政部則函釋以：「查土地徵收補償市價查估辦法第4條明定土地徵收補償市價查估之辦理程序。同辦法第19條規定估計土地正常單價之方法，係就同一地價區段內選擇1至3件比較標的，並就比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，若地價區段內無法選取或不宜選取標的者，得於其他地區選取，並應進行區域因素及個別因素調整，土地徵收補償市價查估辦法已詳備敘明作業程序、價格估計及形成方式，惟就不予採用之實例是否需詳予記載尚無明定。貴府來函說明三所提『應以土地徵收補償市價查估辦法第4條規定於所選取條件相似合理買賣實例或收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表』意見一節，本部同意」，亦肯認被告目前實務之作法，有內政部106年9月26日函在卷可參，上開函示雖未敘明理由，然就認定未採為比較標的之買賣實例未填寫買賣實例調查表與估價法定程序無違，與本院之結論則屬同一，併予敘明。⒌至原告另稱本院104年度訴字第534號判決關於未採為比
較標的之實例應否填寫買賣實例調查表之疑義，已作出對被徵收人有利之認定，因該案判決核屬個案，且該判決亦非判例，自無拘束本件判決之效力，並未能逕據為有利原告主張之認定，應予說明。
㈤綜上所述，原告主張，並非可採，則被告否准原告異議、復
議之申請，並無違法；訴願決定予以維持，核無不合。原告起訴意旨求為判決撤銷訴願決定及原處分，並請求被告就系爭土地應作成准再發予徵收補償費2,707,400元之處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後認與本件判決之結果不生影響，而無逐一論述之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 邱 政 強
法官 吳 永 宋法官 黃 堯 讚以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
書記官 江 如 青