高雄高等行政法院判決
107年度訴字第63號民國108年7月4日辯論終結原 告 台灣糖業股份有限公司代 表 人 陳昭義訴訟代理人 邱芬凌 律師
廖椿堅 律師被 告 屏東縣政府代 表 人 潘孟安訴訟代理人 鍾國樑
陳昕喬上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年12月26日台內訴字第1062200557號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面︰
一、本件原告代表人於起訴後由黃育徵變更為陳昭義，並由新代表人陳昭義具狀聲明承受訴訟（本院卷2第196-200頁），於法無違，應予准許。
二、按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1項、第2項定有明文。本件原告原起訴聲明：「㈠訴願決定及原處分均撤銷。㈡被告應另為適法之處分。」嗣於民國108年7月4日本院行言詞辯論程序時，經審判長闡明後，原告將聲明變更為：「㈠訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷。㈡被告應就原告105年12月22日復議之申請，作成准予增加補償地價新臺幣（下同）4,751,088元之行政處分。」（本院卷2第185頁）而被告對於原告所為訴之變更並無異議，且為本案言詞辯論，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、爭訟概要︰緣被告為辦理「縣道185甲線(潮州至○○○區○道路拓寬工程」（下稱系爭工程），申請徵收屏東縣○○鎮○○段○○○○號等82筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部105年11月8日台內地字第1051309402號函核准，並經被告105年11月14日屏府地權字第10577367801號公告徵收，公告期間自105年11月15日起至105年12月14日止，並以105年11月14日屏府地權字第10577367802號函通知上開土地所有權人，其中原告所有坐落屏東縣○○鎮○○段(下稱四春段）952-1、1086-1、1088-1、1089-1、1090-1、1092-1、1093-1、10
94-1、1095-1、1097-1、1098-1、1099-1、1100-1、1101-
1、1123-1、1148-3、1157-3、1157-4、1158-1、1160-1、1161-1、1162-1、1165-1、1166-1、1167-1、1168-1地號等26筆土地（下稱系爭土地）位於系爭工程徵收範圍內，補償價格分別為每平方公尺1,901元、1,901元、2,201元、1,701元、2,201元、2,001元、2,301元、1,901元、2,001元、2,301元、5,301元、1,801元、2,001元、2,201元、2,201元、1,801元、2,201元、2,101元、1,901元、2,301元、1,801元、1,801元、1,801元、2,201元、1,801元、2,201元。原告認補償地價偏低，分別提出異議、復議，經被告提經屏東縣地價及標準地價評議委員會(下稱屏縣地評會)決議維持原補償價格，被告即以106年7月10日屏府地價字第10622577700號函（下稱原處分）通知原告在案。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰㈠主張要旨：
⒈被告因系爭工程屬道路開闢，全長約4.3公里，故徵收原
告所有系爭土地及連同其他屏東縣○○鎮○○段、屏東縣○○鎮○○○段（下稱四塊厝段）、屏東縣○○鎮○○段（下稱林後段）、屏東縣○○鎮○○段（下稱明崙段）、四春段等165筆土地，並因各宗地所在之區域環境不盡相同，故依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）及其作業規定，斟酌地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，共劃分為P001至P010十個地價區段。其中P001-P007均為農業用地，P008-P010為建築用地，被告依查估辦法第10條規定，將原告系爭土地各劃分坐落於P007-00(農地)、P010-00(甲建)地價區段。然系爭土地與第三人所有四春段1171、1172、1174、1175、1176、1176-2、1176-3、1064地號等土地，無論當地土地使用管制、交通運輸同為潮義路、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖地價相近、地段相連、情況均相同或相近之土地；反之與明崙段並非屬同一地號，惟被告卻將明崙段及四春段一般民地劃分為P006區段，其劃分明顯違反查估辦法第10條規定，顯有違公平原則。
⒉被告核定系爭土地之徵收補償地價依表10徵收土地宗地市價清冊所載明顯違反公平原則，蓋：
⑴臨次要道路、雙面臨街以上、農牧用地：
A.四塊厝段：相同條件之流水編號003四塊厝段660地號土地，徵收補償地價高達每平方公尺3,200元、流水編號008四塊厝段690（1）地號土地徵收補償地價則高達每平方公尺3,300元。
B.四春段：原告所有四春段1088、1090、1093、1097、1101、1160、1166、1157地號土地核定之徵收補償地價每平方公尺僅2,100元至2,300元；而同段1176-2、1176-3地號土地徵收補償地價則高達每平方公尺2,700元，同段1064地號土地之補償地價每平方公尺亦有2,500元；則同樣條件之土地，徵收價格卻差距1千元以上，顯違反公平原則。
⑵臨次要道路、單面鄰街、農牧用地：
A.四塊厝段徵收價格3,300元至2,800元，大多為3,300元。
B.林後段徵收價格2,900元至3,300元。
C.明崙段2,500元至2,700元。
D.四春段：原告所有四春段1123、1168、1157地號土地為「臨次要道路、單雙臨街、農牧用地」之徵收土地，核定之徵收補償地價每平方公尺僅2,200元，而同樣條件之同段1171、1172、1173、1174、1175、1176、1176-1地號土地之徵收補償地價則為每平方公尺2,600元，同段土地、類似之地理環境、相同用途，何以會有如此明顯補償價額之落差，有違相同條件應同處理之公平原則。
⑶臨次要道路、單面臨街、交通用地：
A.四塊厝段徵收價格為2,500元至2,900元。
B.林後段徵收價格為2,900元。
C.明崙段：113、115地號土地最低之補償地價每平方公尺至少2,200元。
D.四春段：原告所有四春段952、1089、1094、1099、1
158、1162、1165地號土地核定之徵收補償為每平方公尺1,700元至1,900元，亦有明顯之差異。
⑷臨次要道路、單面臨街、水利用地：
A.四塊厝段徵收價格為2,700元，條件較差臨巷道單面臨街之水利用地徵收價格也有2,300元；條件更差未臨路非臨街地之水利用地也有1,900元。
B.四春段用地竟然與四塊厝段條件更差未臨路非臨街地之水利用地價格相同，僅1,900元，甚至更低價格為1,800元，有徵收土地宗地市價清冊影本可憑。⒊對於農業用地影響地價區域因素評價基準有農業用地影響
地價區域因素評價基準表可憑，而所提出比較標的之實例均以P002進行比較，P002(林後段)比較標的相對位置較遠無法為正確之價格評定，而對於優劣等級劃分方式，各直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市、區）影響地價區域因素評價基準明細表應載明各細項優劣等級之劃分原則。惟被告並未就各細項優劣等級之劃分原則，應有2、3、5、7、9等級劃分，依規定應為敘明否則無法評斷其優劣等級是否允當。又原告所有之土地均於55年重劃過而重劃之土地，對於排水設施及土地改良皆較一般未經重劃之民地為優，此有農地重劃條例第14條、第15條、第38條規定可稽。則重劃區內之耕地對其耕地坵塊所鄰接之農路、水路、及水土保持；土壤改良、灌溉等均於重劃時規畫並報請縣府核備完成重劃，被告竟稱現況勘查水路及灌溉設施缺乏，顯然與事實不符。故對於表5「影響地價區域因素分析明細表所載」主要項目第4項土地改良應為優等而非「普通」，其分析表顯與現況不符，又第3項自然條件，原告土地平整，且原屬種植甘蔗，土質均為優良土質，且排水良好故分數應為1優良，然該分析表卻記載為2普通，明顯自然條件項下之填載有誤，再第5項公共設施產業用水及設施，均已改良完備故對於該第6項特殊條件為劣或稍劣顯與事實不符。
⒋本件查價單位以104年9月1日為估價基準日，並蒐集103年
9月2日至104年9月1日之買賣實例（被告依據查估辦法第17條規定放寬至估價基準日前1年內），因第1地價區段內無買賣實例，爰選取鄰近同為一○○○區○區段內含次要道路、全日照、傾斜度優、保（排）水優、地勢平坦、風勢普通、土質優、農地改良狀況同一等狀況相近之四塊厝段821地號土地（第P002地價區段，交易價格為3,247元／平方公尺，比較標的1）、林後段193地號土地（第P002地價區段，交易價格為3,025元/平方公尺，比較標的2）、四塊厝段289地號土地（第P011地價區段，交易價格為3,298元/平方公尺，比較標的3）、中山段270地號土地（第P012地價區段，交易價格為2,887元/平方公尺）、四塊厝段383地號土地（第P0013地價區段，交易價格為2,622元/平方公尺）等5件；住宅用地則以P010-00地價區段所得買賣實例6：○○○鎮○○段○○○號、一般農業區甲種建築用地、土地正常買賣單價6,500元/㎡」、買賣實例7：「明崙段459地號、鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,001元/㎡」、買賣實例8：「明崙段346地號、鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,222元/㎡」等3筆土地為比價標的。惟訴願決定書認四塊厝段821地號、林後段193地號均屬P000-0○○○區段○○○○段○○○○號土地位於第P000-0○○○區段○○○○段○○○號位於P014-○○○區段○○○段○○○○號、346地號同屬P015地價區段，顯與被告之答辯理由不符。
⒌本件被告對於其餘未經採用者未為填寫「買賣實例調查估
價表」，則屏縣地評會委員自難以評斷是否揀選之買賣實例比較土地是否適當：被告採用之8件買賣實例理應踐行中央主管機關公告之書、表格式填寫買賣實例調查估價表之正當法律程序，為查估辦法第6條、第30條之規定，以使其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料。然而，被告就該剩餘土地買賣實例未填載「表1-1買賣實例調查估價表」確有應調查資料未填寫資料之行為，且復對於比準之3筆地其既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成，難認其有經承辦人員及監督長官有對該3筆及剩餘之多筆土地進行調查及估價。又無相關規定或內政部之函釋認為被告以實物查估可不需遵循法律規定，故被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該所有買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3件或5件買賣實例採用為比較標的之判斷，並作成原處分，則屏縣地評會委員所評議之內容顯已無法對被告提出之3筆土地是否允洽進行評估，被告顯然僭越屏縣地評會委員之權責，應認有恣意違反正當法律程序之違法，原處分自應予撤銷。
⒍再依被告所提105年1月8日「屏東縣105年徵收土地宗地市
價評議表屏東縣地價及標準地價評議委員會105年第1次會議評定」會議關於系爭土地之調查文件表1-1買賣實例調查表四塊厝段821地號土地、表1-1買賣實例調查表林後段193地號土地、表1-1買賣實例調查表四塊厝段289地號土地、表1-1買賣實例調查表光華段88地號土地、表1-1買賣實例調查表明崙段346地號土地、表3地價區段勘查表、表3地價區段勘查表、表4比較法調查估價表、表5影響地價區域分析明細表(農業用地)、表5影響地價區域分析明細表(住宅用地)、表6徵收土地宗地市價估計表等，均僅有不動產估價師黃志遠之蓋章，被告對於上開依法應製作之表格未經承辦員、課(股)長、主任(局長)蓋章，被告稱無任何核章之欄位，惟原告所舉之上開文件，依法均應有核章之欄位。從而被告就該文件並無填寫資料之行為，且亦未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成，而程序正義文件均需符法律規定為人民基本之正當法律程序保障，果無法遵循人民權益又如何保護，是被告有恣意違反正當法律程序之違法，要有撤銷原處分之原因。
⒎本件被告提出原告所有坐落四春段1166土地為比準地，惟
其選擇之買賣實例比較標的為5筆，為何在表4僅提出3筆？依表4「比較法調查表」比準地之基本料所載，就宗地之個別因素調整欄位1宗地條件面積為1,217.02平方公尺、寬度35公尺、深度3公尺，而被告以105年11月14日屏府地權字第10577367801號公告徵收系爭土地作為辦理系爭工程用地時，原告所有四春段1166地號土地在105年11月2日分割前之面積為12,614,338平方公尺，面寬為352公尺、深度為35,836.2公尺，並非深度為3公尺，被告既然將該土地揀選為比準地，則在進行比較法調查估價表對於宗地條件即應就土地原有之面積及寬度、深度據實調查填載方能進行比較，否則徵收土地之面積及原有深度寬度均會影響與買賣實例土地間優劣比較之差異率。況本件所有表格填寫時間為105年1月8日，且屏縣地評會之會議時間為105年3月9日(第2次)，在當時系爭土地尚未為分割，則地價評議既在徵收程序之前，自應以徵收前原告土地之實際土地現況為估價之個別因素判斷標準，豈有以徵收分割後之宗地寬度或長度進行查估宗地，致使差距明顯太大與事實不符，如何獲得正確之比準地地價？而土地徵收補償市價查估作業手冊五對於宗地個別因素，並未有任何文字記載係以將來分割後之土地長寬進行估價，被告自行擴大解釋認為填寫內容為分割後之宗地條件，顯然有違徵收查估係以徵收當時之土地價值而非以徵收之土地行評估，是本件估價師記載之土地調查資料，顯有登載不實之違法！再因原告土地均為方整、深度、寬度大面積之土地，原告所有被徵收之土地在屏縣地評會評議時尚未進行分割，從而所有土地之面積均與表6「徵收土地宗地市價估計表」內之面積寬度深度不符，而估價師揀選四春段1166地號土地為比準地，四春段1166地號比較之宗地條件已有不實嚴重影響宗地個別因素，已如前述，則對於原告其他系爭25筆土地亦同有上開不實之記載，則該些不實登載資料，已嚴重影響原告土地之價值評估，此任意恣為明顯違法並侵害人民的權利，違反正當法律程序及一般有效之價值判斷標準，要有撤銷原處分之原因。
⒏又對於比準地所臨道路寬度，依表4或表6均登載臨185甲
道路寬度為7米、惟依被告「縣道185甲線(潮州至○○○區○道路拓寬工程徵收土地計畫書」第3頁(三)「為本道路於計畫範圍內現況路寬僅約8-10公尺，部分行經○○○區路段路寬更僅約5-7公尺」，原告之土地系臨185甲線道路段為8-10公尺，且臨道路面寬較土地較四塊厝段821地號更寬，又其土地如在社區內臨寬度怎可能達10公尺？從而該表格內2臨路寬度明顯與事實不符，已嚴重影響宗地個別因素之判斷及價值。而被告稱土地現況係以實際出入道路寬度予以填寫，原告否認其有依照實際道路寬度填寫，況原告土地條件與P006區段相近，為何區域因素調整高達百分之-30%其標準及依據為何？依此直接將原告土地調降，顯難正確估算地價。
⒐綜上所述，被告所為原處分，關於市場買賣實例之蒐集、
比較標的之選擇，有基於錯誤或不完整之事實、違反正當法律程序及一般有效之價值判斷標準，洵有違法，要有撤銷處分之原因。原告所有之系爭土地為已開發完善、地形方整，被告核定之徵收價格顯然低於同區段土地交易之市價，且未說明價格形成因素之判斷標準與依據，訴願決定駁回原告之訴願自有違失，應予撤銷。
㈡聲明：
⒈訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷。
⒉被告應就原告105年12月22日復議之申請，作成准予增加補償地價4,751,088元之行政處分。
三、被告答辯及聲明︰㈠答辯要旨：
⒈依土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收
當期之「市價」補償其地價，茲就系爭土地徵收補償市價之形成過程臚述如下：
⑴地價區段劃分及估計實例土地正常單價：
系爭工程內土地徵收市價查估作業係由被告委託「太宇不動產估價師事務所」以「比較法」作為查估市價方式，估價基準日為104年9月1日。因系爭工程屬道路開闢，全長約4.3公里，各宗地所在之區域環境不盡相同，故依土地徵收補償市價查估辦法及其作業手冊規定，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，共劃分為10個地價區段。而原告系爭土地因與鄰近農業用地現況情形不同，依查估辦法第10條規定，將原告系爭土地各劃分坐落於P007-00(農地)、P010-00(甲建)地價區段。案經蒐集103年9月2日至104年9月1日期間內並近鄰地區及類似地區之買賣實例，P007-00地價區段所得買賣實例1：「四塊厝段821地號、一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,247元/㎡」、買賣實例2：「林後段193地號、一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,025元/㎡」、買賣實例3：「四塊厝段289地號、一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,298元/㎡」等為比較標的；P010-00地價區段所得買賣實例6：「光華段88地號、一般農業區甲種建築用地、土地正常買賣單價6,500元/㎡」、買賣實例7：「明崙段459地號、鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,001元/㎡」、買賣實例8：「明崙段346地號、鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,222元/㎡」等為比較標的，此有卷附地價區段勘查表、買賣實例調查估價表、地價區段圖列印影本可稽，核與查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定無違。是地籍之地段劃分係屬土地資料行政管理，與土地徵收補償市價查估辦理程序之劃分地價區段有別，且上開查估辦法尚無同一地段之土地需劃為同一地價區段之規定。則原告主張被告將明崙段及四春段土地均劃分為P006-00區段，違反查估辦法第10條規定云云，核屬無據。
⑵選取比準地及查估比準地地價：
查價單位將勘估標的劃分為地價區段P007-00(農地)、P010-00(甲建)地價區段，並以上開比較標的進行情況調整、價格日期修正，與區域因素、個別因素調整後，其P007-00比準地四春段1166地號地價為每平方公尺2,200元，P010-00比準地四春段1098地號地價為每平方公尺5,300元，此有卷附影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、比準地地價估計表影本可參，符合查估辦法第18條及第19條規定。
⑶估計系爭土地市價，提交屏縣地評會評定：
查價單位以上開地價區段比準地地價，計算系爭土地市價為每平方公尺1,700元-5,300元，並提經地評會105年第2次會評定通過；嗣因需用土地人未能於105年6月30日前依法完成徵收發放補償費完竣，爰提經地評會105年第3次會評定通過潮州鎮105年被徵收土地市價變動幅度（100.01%）後，將系爭土地補償市價調整為每平方公尺1,701元-5,301元，據以辦理補償，此有卷附徵收土地宗地市價評議表、被告105年3月30日屏府地價字第10509524600號及105年6月28日屏府地價字第10520527800號函送會議紀錄（節本）影本可稽，核與土地徵收條例第30條規定無違。
⒉就同段土地、類似地理環境、相同用途之補償價格不同說明如下：
系爭工程屬道路開闢，全長約4.3公里，各宗土地所在之區域環境不盡相同，共劃分為10個地價區段，其中四春段土地係劃分P006-00與P007-00等兩個地價區段。而原告所有四春段之土地經實地勘查結果，面積廣大，農水路缺乏，灌溉水源不足，大部分造林，土地利用度低，屬粗放管理利用度較低之農地，與毗鄰小面積私有農地自設灌溉設備之高密度使用農地有別，爰將原告所有四春段土地劃分P007-00地價區段。而P006-00地價區段與P000-0○○○區段皆勘選買賣實例編號1、2、3；因P007-00地價區段(原告所有土地)距潮州鎮市中心較遠，影響地價區域因素分析明細表主要項目(2)「交通運輸：接近聚落之程度、接近運銷中心程度、接近消費市場程度」皆較P006-00地價區段差；而P006-00地價區段(農地多為小面積一般農業)，除有農田水利會興闢之大型灌溉水井外，其各宗農地大多均有自設灌溉水井，同前表主要項目(5)「公共建設：產業用水及設施」較優於P007-00地價區段。再者P007-00地價區段緊鄰台電高壓變電廠，且區段內亦有高壓電塔及高壓電線穿越，同前表主要項目(6)「特殊設施：電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度」較P006-00地價區段差。基此，P007-00地價區段之區域條件較P006-00地價區段差，致P007-00地價區段之比準地比較價格較P006-00地價區段低。故因各筆徵收土地宗地市價，係以各地價區段之比準地地價為基礎，再就各筆徵收宗地之⑴宗地條件、⑵道路條件、⑶接近條件、⑷周邊環境條件、⑸行政條件、⑹其他等差異比較估計。爰此，各筆徵收宗地市價係經區域因素及個別因素之差異比較計算之，並無原告所提「臨路條件及用地別相同（同段土地、類似地理環境、相同用途），補償價格不同」之情形。
⒊另買賣實例為系爭徵收案前之協議價購土地，交易實例分
別為四春段1171-1、1174-1、1175-1、1176-4、1176-5及1176-6地號等土地，均位於本件P006-00地價區段內，屬小面積私有農地，自設灌溉設備高，高密度使用之農地，其區域因素及個別因素略優於原告所有土地，故協議價購金額為2,600元至2,672元，與本件估計P006-00地價區段之比準地地價每平方公尺2,600元相近，是無原告所述低於市場價格之情形。況且，相較於原告所有系爭土地，位屬P007-00地價區段，面積廣大、農水路缺乏、大部分作造林使用、土地利用度低、屬粗放管理利用較低之農地，徵收補償價額為1,701至2,301元不等，略低於P00○○○區段土地，應屬合理。再者，該買賣實例交易日期為104年12月，均已逾本件法定比較案例蒐集期間，未予採用應屬合法。
⒋系爭土地各劃分坐落於P007-00(農地)、P010-00(甲建)地
價區段，案經蒐集103年9月2日至104年9月1日期間內並近鄰地區及類似地區之買賣實例，因P007-00地價區段內無法選取比較標的，爰以其他地區選取買賣實例1：「四塊厝段821地號、位P002-00地價區段、屬一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,247元/㎡」、買賣實例2：「林後段193地號、位P002-00地價區段、屬一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,025元/㎡」、買賣實例3：「四塊厝段289地號、位P011-00地價區段、屬一般農業區農牧用地、土地正常買賣單價3,298元/㎡」等為比較標的，雖然另有選取編號4(P012-00區段)交易單價為每平方公尺2,887元、編號5(P013-00區段)交易單價為每平方公尺2,622元等共5筆買賣實例，惟經考量比較標的與勘估標的價格替代關係，而僅選定比較標的編號1、2、3，且選定價格皆較其他2筆實例高亦有利於原告，就此，於表4(比較法調查估價表)僅選取3筆買賣實例作為比較標的，核與查估辦法第19條規定無違。另在P010-00地價區段內無法選取比較標的，爰以其他地區選取買賣實例6：「光華段88地號、位P014-00地價區段、屬一般農業區甲種建築用地、土地正常買賣單價6,500元/㎡」、買賣實例7：「明崙段459地號、位P015-00地價區段、屬鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,001元/㎡」、買賣實例8：「明崙段346地號、位P015-00地價區段、屬鄉村區乙種建築用地、土地正常買賣單價6,222元/㎡」等為比較標的，並進行區域因素及個別因素調整，推估比準地試算價格，與查估辦法第19條規定，亦無不符。
⒌有關各筆徵收土地宗地市價，係以各地價區段之比準地地
價為基礎，再就各筆徵收宗地之⑴宗地條件、⑵道路條件、⑶接近條件、⑷周邊環境條件、⑸行政條件、⑹其他等差異比較估計。爰此，各筆徵收宗地市價係經區域因素及個別因素之差異比較計算之，其價格亦有所差異。則：
⑴P007-00地價區段勘選買賣實例編號1(P002-00地價區段
)、編號2(P002-00地價區段)、編號3(P011-00地價區段)，經區域因素調整後(農業用地影響地價區域因素評價基準明細表)，其影響地價區域因素總修正數分別為-30%、-30%、-24%，再經交易日期調整(調整百分率分別為
1.5%、1.5%、1.9%)、個別因素調整(調整百分率分別為-10%、-7%、-5%)，求得比較標的試算價格分別為2,076元、1,999元、2,427元，考量價格形成因素之相近程度分別為較低、普通、較高並給予比較標的權重為25%、35%、40%，計算比準地比較價格為每平方公尺2,189元(無條件進位至百位數為每平方公尺2,200元)，原告所有系爭土地宗地市價試算價格為每平方公尺1,672元至2,266元(無條件進位至百位數為每平方公尺1,700元至2,300元)，經市價變動幅度(100.01%)調整後，系爭土地徵收補償市價為每平方公尺1,701元至2,301元，應屬合理。
⑵P010-00地價區段勘選買賣實例編號6(P014-00地價區段
)、編號7(P015-00地價區段)、編號8(P015-00地價區段)，經區域因素調整後(農業用地影響地價區域因素評價基準明細表)，其影響地價區域因素總修正數分別為-18%、-18%、-18%，再經交易日期調整(調整百分率分別為
1.1%、2.1%、1.1%)、個別因素調整(調整百分率分別為-2%、5%、0%)，求得比較標的試算價格分別為每平方公尺5,281元、5,275元、5,158元，考量價格形成因素之相近程度分別為普通、較低、較高並給予比較標的權重為35%、25%、40%，計算比準地比較價格為5,230元(無條件進位至百位數為5,300元)，原告所有系爭四春段1098-1地號土地宗地市價為每平方公尺5,300元，經市價變動幅度(100.01%)調整後，系爭土地徵收補償市價為每平方公尺5,301元，亦屬合理。
⑶另現行重劃後分配之農地坵塊標準設計規劃面積以每筆
短邊10公尺、長邊100公尺-150公尺(1分地左右)，且以能直接灌溉、排水及臨路為原則，與原告所有重劃後土地面積(數十公頃)差異甚大。又系爭土地55年間之重劃係屬原告將所有散碎土地交換分合並集中分配而成立標準農場之自辦土地重劃，目的係透過重劃方式，將一定區域內所有土地予以集中分配管理，與農地重劃條例所規定之重劃原則(坵塊直接灌溉、排水及臨路)有別，且經現況勘查農水路缺乏，大部分作造林使用、土地利用度低與原告主張所有坵塊鄰接農路、水路、灌溉設施等不符。再者，影響地價區域因素分析明細表(表5)所載自然條件(3)之地勢、保(排)水之良否、土質及土地改良(4)，原告所有土地之區域因素條件與比較標的1、2、3並無顯著差異；公共建設(5)之產業用水及設施，經現況勘查原告所有土地缺乏農水路及灌溉設施，爰較比較標的條件差；特殊設施(6)之電業設施及公用氣體燃料設施之有無及接近程度，原告所有土地區段內有高壓電塔並與墓地距離170M較比較標的1、2區段內無高壓電塔，距離墓地距離1185M、比較標的3區段內無高壓電塔，距離墓地距離365M之區域條件差。爰此，無原告主張區域條件較比較標的優之情形。
⒍原告稱被告違反正當法律程序部分，爰說明如下：
⑴原告主張買賣實例不論是否為系爭徵收案之比較標的，
均須填寫買賣實例調查估價表1節，經嘉義縣政府根據本院104年度訴字第534號判決意旨，以106年9月14日府地價測字第1060184738號函說明三略以：「依……判決理由五(五)所持見解：『就蒐集之各件市場買賣實例，不論是否採用為比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表……』惟現行實務查估作業方式並無此規定。如依該院見解其蒐集實例(比較標的)蒐集範圍如何明確界定亦有疑義。爰本府以為本案似應以查估辦法第4條規定於選取條件相似合理買賣實例或收益實例再依第6條第2款填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」並報經內政部以106年9月26日台內地字第1060068625號函復同意在案。基此，本件依上揭函釋意旨，於選取條件相似合理買賣實例後，再填寫買賣實例調查估價表，自無不合。
⑵原告主張相關表格應經承辦人及其監督長官核章之部分
，其中表1(買賣實例調查估價表)，經內政部104年3月編印土地徵收補償市價查估作業手冊伍三(十)……委託不動產估價師估價者，應由受託不動產估價師簽章；表3(地價區段勘查表)，依同手冊伍二(十四)……委託不動產估價師估價者，應由受託不動產估價師簽章；表4(比較法調查估價表)，依同手冊伍六(十四)……委託不動產估價師估價者，應由受託不動產估價師簽章；表5(影響地價區域因素分析明細表)，則無相關核章欄位。是依查估辦法等相關規定，無原告所提上開表格應經承辦人及其監督長官核章之規定，被告所為爰與法無違。⑶原告主張「有關宗地個別因素清冊宗地條件之面積、寬
度、深度應以徵收分割前之土地條件填寫並估價」1節，核與土地徵收補償市價查估作業手冊伍(土地徵收補償市價查估書表填表說明)一(宗地個別因素清冊等資料
)「需用土地人需提供土地徵收補償市價查估所需之基本圖籍及資料，關於報送及製作注意事項、填表說明分述如下：1.宗地個別因素清冊等資料報送及製作注意事項：(1)依查估辦法第20條規定，需用土地人應將預定徵收範圍內之下列資料，函送直轄市、縣（市）主管機關辦理查估：①宗地個別因素清冊……(第20頁)」等規定不符。
⑷原告所提「系爭土地於表4及表6道路條件之面前道路寬
度為7M與被告系爭工程徵收土地計畫書第3頁(三)記載：『……惟本道路於計畫範圍內現況路寬僅約8-10公尺，部分行經○○○區路段路寬更僅約5-7公尺……』不符」1節。有關徵收補償宗地條件係以實際出入道路路寬情形予以填寫及估價，與系爭工程徵收土地計畫書僅為約略寬度記載有別。
㈡聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：㈠被告辦理系爭土地之徵收，是否已踐行法定徵收程序？㈡被告所為徵收補償，是否符合市價？㈢被告關於徵收土地現況之判斷是否有不正確或不完備之情形
？
五、本院之判斷：㈠被徵收土地補償地價之徵收當期市價之確定應踐行之法定程序：
⒈土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，
應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」⒉土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30
條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」⒊依上開規定可知，作為被徵收土地補償地價之徵收當期市
價之確定，明定其應踐行之法定程序，而查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項，則授權土地徵收之中央主管機關訂定，是內政部依此授權訂定之查估辦法具法規命令之性質，所規定之地價調查估計程序，相關機關辦理土地徵收補償之市價查估應受其拘束外；又要求相關機關在具體化「徵收當期之市價」時，應遵守上開程序，亦有保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法補償之功能。因此，相關機關辦理土地徵收補償之市價查估時，規定之程序不得擅予變更，倘主管機關有未遵守查估辦法辦理市價查估程序之情形，則依此認定之補償價格為地價補償，尚難謂被徵收土地所有人已受合法之地價補償。
㈡徵收當期「市價」之形成：
⒈應適用之法令：
⑴查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市
價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序為：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」⑵第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致
價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十
一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。」⑶第8條規定：「（第1項）買賣或收益實例除依前條規定
辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」⑷第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查
影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」⑸第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖
及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」⑹第13條第1款、第2款規定：「以買賣實例估計土地正常
單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」⑺第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單
價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」⑻第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價
區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」⑼第19條第1項至第3項、第5項規定：「（第1項）比準地
比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」⑽第20條第1項至第4項規定：「（第1項）預定徵收土地
宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」⒉查估流程及案例蒐集期間買賣實例之填載：
⑴由上開查估辦法第4條、第6條之規定足知被徵收土地當
期之「市價」之形成約可分為「劃分地價區段」「選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價」「估計宗地市價，提交地評會評定」等階段。
⑵再者，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集
期間之買賣實例，並以是否有查估辦法第7條或第8條規定情形，就實例價格為修正，並將之記載於買賣實例調查估價表，作為估計實例土地之正常單價。再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，以估計徵收土地宗地單位市價，提交地價評議委員會評定。又依查估辦法第19條第1項第1款之規定，須作為買賣實例之土地已得知其正常單價，並經調整至估價基準日後，始為比較標的之選擇，故於買賣實例之正常單價決定前，查估機關尚無法知悉何買賣實例，將被選為「比較標的」。是以，依土地徵收補償市價查估辦理之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例為「比較標的」。從而，倘查估機關調查買賣實例，未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，即難謂查估機關已依查估辦法之規定估計預定徵收土地宗地單位市價，故對於未採為比較標的之買賣實例，未填寫買賣實例調查估價表，應認查估程序有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。
⒊地評會之組成及評議：
地價及標準地價評議委員會組織規程第2條規定：「直轄市或縣(市)政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會(以下簡稱本會)，評議地價、標準地價事項。」第3條規定：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」⒋審查之界線：
綜合上開土地徵收查估市價之程序及組織規定可知，土地徵收之價額，應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。且依同組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：(1)行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。(2)法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。(3)對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。(4)行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。(5)行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。(6)行政機關之判斷，違反法定之正當程序。(7)作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。(8)行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法院原則上應予尊重。
㈢本件合理市價之形成：
⒈關於系爭四春段952-1、1086-1、1088-1、1089-1、1090
-1、1092-1、1093-1、1094-1、1095-1、1097-1、1099-1、1100-1、1101-1、1123-1、1148-3、1157-3、1157-4、1158-1、1160-1、1161-1、1162-1、1165-1、1166-1、1167-1、1168-1地號等25筆土地（下稱系爭25筆土地）徵收補償部分，其補償價格之形成如下：
⑴劃分地價區段：
A.依查估辦法第10條第1項規定，劃分地價區段時，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地利用現況等影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。本件被告依上開因素，將185甲線南北兩側、慈濟安養院以東、台糖泗林農場辦公室以西之一般農業區劃屬第POO7-OO地價區段，此區為都市計畫外之農牧用地、水利用地及交通用地，屬於一般農業區，接近聚落程度約2,075公尺、運銷中心程度約4,810公尺、消費市場中心程度約4,695○○○區段○○○○道路，又有耕地整理及排水等土地○○○區段內有林後四林平地森林園區、停車場、高壓電塔，870公尺為廣○○○區○區段外鄰近距離481公尺處為中正路市場、公墓，此有卷附地價區段勘查表可稽。
B.經查，系爭25筆土地位於185甲線南北兩側，屬於一般農業區農牧用地、水利用地及交通用地，被告考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為第POO7-OO地價區段，經核尚無違誤。
⑵買賣實例蒐集：
A.本件查估基準日為104年9月1日，買賣案例蒐集期間為104年3月2日至104年9月1日，因上開地價區段於前揭買賣案例蒐集期間無買賣實例，被告爰將案例蒐集期間調整為103年9月2日至104年9月1日，並選取同屬農牧用地位於第P000-0○○○區段○○○○段○○○○號土地（交易日期：103年12月16日，下稱比較標的1）、位於第P000-0○○○區段○○○段○○○○號土地（交易日期：103年12月15日，下稱比較標的2）、位於第P000-0○○○區段○○○段○○○○號土地（交易日期：
104年5月21日，下稱比較標的3）買賣實例，作為後述系爭四春段1166-1地號比準地之比較標的。
B.另位於區段P001○○○區段○○段○○○○號土地、區段P001○○○區段○○○段○○○○號土地等買賣實例未經採為比較標的，然均經被告委託之估價師依法填載，並用印【見被告105年3月9日縣道185甲線（潮州至○○○區○道路拓寬工程用地徵收補償市價查估評議資料--屏東縣地價及標準地價評議委員會105年第2次會議資料（下稱地評會審查卷）第71-72頁】。從而，原告主張採為比較標的之買賣實例，並未填載買賣實例調查估價表，與法定程序有違，即不可採。
C.再者，本件之「買賣實例調查估價表」及「地價區段勘查表」「比較法調查估價表」「比準地地價估計表」「徵收土地宗地市價估計表」等，均有不動產估價師黃志遠之蓋章，及承辦員、課(股)長、主任(局長)之蓋章（地評會審查卷第53-75、86-130頁）。而被告前提出買賣實例調查估價表等文件未有承辦人、主任等之核章，係基於電子檔重新列印、輸出較原卷影印清晰，故採從新輸出，亦因此均無被告審查人員之用印，此據被告於本院審理時陳明在卷（見本院卷2第187頁）。原告以被告製作之買賣實例調查估價表等文件，未依法製作、審查，其估價之法定程序，與法有違，即無足採。
⑶選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：
A.按查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。次按同辦法第19條規定，比準地之查估地價，係於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，經由個別因素調整推估比準地試算價格後，再考量價格形成因素之相近程度而決定。地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。
B.本件查估單位於第POO7-OO地價區段內選取系爭四春段1166-1地號作為比準地，該筆土地為農牧用地，且形狀方正、雙面臨街以上、地勢平坦、面前7公尺寬185甲線道路、附近距中正路市場4,810公尺、距潮州火車站5,040公尺，鄰近170公尺處則有高壓電塔，坐落位置及條件適中，故以系爭四春段1166-1地號土地作為第POO7-OO地價區段之比準地。
C.再者，本件比準地與上開比較標的進行個別因素調整後，比較標的1價格形成因素之相近程度為較低，試算價格為2,076元，比較標的權重為25%；比較標的2價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為1,999元，比較標的權重為35%；比較標的3價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為2,427元，比較標的權重為40%，推估比準地試算價格為2,189元，再依查估辦法第21條第3款規定進位，決定第POO7-OO地價區段之比準地系爭四春段1166-1地號地價為每平方公尺2,200元，此有卷附買賣實例調查估價表、比較法調查估價表及比準地地價估計表等影本可憑(見地評會審查卷第92頁），核與查估辦法第18條、第19條、第21條規定無違。
D.至原告以四春段1171至12OO地號土地交易價格為每平方公尺2,600元至2,672元，較系爭25筆土地徵收補償價額1,701元、2,301元高，雖逾基準日，被告不予採納未盡妥適。然查，依卷附徵收土地宗地市價評議表、徵收土地宗地市價估計表、地價區段勘查表、徵收範圍地籍圖（見地評會審查卷第36頁）、土地各項補償費清冊、內政部部不動產交易實價查詢服務網資料（見訴願卷2第297頁）、被告106年10月25日屏府地價字第10675828000號函（見訴願卷1第53-55頁）及該函附圖三可悉（見訴願卷1第58頁），原告所提上開5筆土地交易實例分別為四春段1171-1地號土地；四春段1174-1、1175-1地號等2筆土地；四春段1176-4地號土地及四春段1176-5、1176-6地號等2筆土地，均位於POO6-OO地價區段，屬小面積私有農地，自設灌溉設備高，高密度使用之農地，協議價購金額為2,600元至2,672元，原告所有系爭25筆土地，則位屬POO7-OO地價區段（見地評會審查卷第40頁），面積廣大、農水路缺乏、大部分作造林使用、土地利用度低、屬粗放管理利用較低之農地，徵收補償價額為1,701元至2,301元不等。該5筆土地交易實例其區域因素及個別因素略優於系爭25筆土地，而該5筆土地交易實例之協議價購金額亦僅略高於系爭25筆土地徵收補償金額，其金額差異非顯屬不合理，故被告雖未將該5筆交易實例納入本件徵收補償市價查估作業買賣實例中，系爭土地徵收補償市價查估尚屬合理。
⒋估計宗地市價，提交地評會評定：
⑴按查估辦法第20條第1項規定，預定徵收土地宗地市價
應以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。查系爭等25筆土地經與比準地比較後，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件、行政條件等個別因素差異調整，計算個別因素調整率後，求得總調整率分別為-18.00%、-15.00%、-3.00%、-24.00%、-3.00%、-12.00%、2.00%、-18.00%、-12.00%、1.00 %、-20.00%、-12.00%、-1.00%、-3.00%、-21.00%、-3.00%、-5.00%、-16.00%、3.00%、-20.00%、-20.00%、-22.00%、0.00%、-20.00%、-3.00%，宗地市價試算價格分別為每平方公尺1,804元、1,870元、2,134元、1,672元、2,134元、1,936元、2,244元、1,804元、1,936元、2,222元、1,760元、1,936元、2,178元、2,134元、1,738元、2,134元、2,090元、1,848元、2,266元、1,760元、1,760元、1,716元、2,200元、1,760元、2,134元，均再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定系爭25筆土地宗地市價分別為每平方公尺1,900元、1,900元、2,200元、1,700元、2,200元、2,000元、2,300元、1,900元、2,000元、2,300元、1,800元、2,000元、2,200元、2,200元、1,800元、2,200元、2,100元、1,900元、2,300元、1,800元、1,800元、1,800元、2,200元、1,800元、2,200元之補償價額，並經提請屏縣地評會105年第2次會議決議通過。
⑵又本案係於105年11月公告徵收，故依屏縣地評會105年
第3次會議通過之潮州鎮市價變動幅度（100.01%）調整徵收補償地價分別為每平方公尺1,901元、1,901元、2,201元、1,701元、2,201元、2,001元、2,301元、1,901元、2,001元、2,301元、1,801元、2,001元、2,201元、2,201元、1,801元、2,201元、2,101元、1,901元、2,301元、1,801元、1,801元、1,801元、2,201元、1,801元、2,201元。
⑶原告另以系爭四春段1088（1）地號等8筆土地與四春段
1176-2(1)、1176-3(1)、1064(1)地號等3筆土地同屬臨次要道路、雙面臨街以上、農牧用地；系爭四春段1123
(1)地號等3筆土地與四春段1171(1)地號等7筆土地同屬臨次要道路、單雙臨街、農牧用地、系爭四春段952-1地號等7筆土地與明崙段113(1)、115(1)地號等2筆土地，同屬臨次要道路、單面臨街、交通要地，條件相同，然徵收補償價額確有明顯差異一節。惟查，依卷附徵收土地宗地市價評議表、徵收土地宗地市價估計表、地價區段勘查表、徵收範圍地籍圖等資料可悉，上開原告所有系爭25筆土地，位屬POO7-OO地價區段，面積廣大、農水路缺乏、大部分作造林使用、土地利用度低、屬粗放管理利用較低之農地，然上開四春段1176-2(1)等12筆土地則位屬P006-00地價區段，屬小面積私有農地，自設灌溉設備高，高密度使用之農地，且二者區域因素及個別因素並不相同；又依前述，被告依查估辦法等相關規定辦理本件徵收案土地徵收市價查估，並已經屏縣地評會106年第3次會議，決議維持原評定地價。
⑷從而，系爭25筆土地所屬地價區段之徵收當期之市價，
係屏縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院應予以尊重。
㈣關於系爭四春段1098-1地號土地徵收補償部分：
⒈劃分地價區段：
⑴按查估辦法第10條第1項規定，劃分地價區段時，應斟
酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地利用現況等影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。本件有關系爭四春段1098-1地號土地徵收補償部分，被告依上開因素，將位於縣道185甲線以北、林後四林平地公園對面之原告所屬甲種建築用地劃屬第PO1O-OO地價區段，此區為都市計畫外之甲種建築用地，土地利用現況為甲種建築用地；交通運輸情況為區段外約5,925公尺處為潮州火車站、約6,370公尺處有交○道○區段○○○○道路；自然條件情況為日照優、景觀普通、地勢平坦、排水劣；公共建設情況為區段外約2,500公尺處為四林國小、約5,710公尺處為中正路市場、約2,690公尺處為四林派出所，區段內有停車場(路邊停車)、約50公尺處為林後四林平地○○○區○○區段外290公尺有高壓電塔、1,420公尺處有納骨塔等嫌惡設施，此有卷附地價區段勘查表可稽。
⑵查原告所有系爭四春段1098-1地號土地屬於都市計畫外
甲種建築用地，被告考量上開區段所述影響地價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為第PO1O-O○○○區段（見地評會審查卷第41頁），經核尚無違誤。
⒉買賣實例蒐集：
⑴本件查估基準日為104年9月1日，買賣案例蒐集期間為1
04年3月2日至104年9月1日，因上開地價區段於前揭買賣案例蒐集期間無買賣實例，被告爰將案例蒐集期間調整為103年9月2日至104年9月1日，並選取性質相同，屬甲種建築用地，位於第P000-0○○○區段○○○○段○○○號土地(交易日期為103年11月6日)每平方公尺6,500元之買賣實例6（見地評會審查卷第48頁），另選取性質相似，屬乙種建築用地，分別位於同屬第P000-0○○○區段○○○○段○○○○號土地(交易日期104年4月29日)每平方公尺6,001元、明崙段346地號土地(交易日期103年11月17日)每平方公尺6,222元之買賣實例7、8（見地評會審查卷第49頁）。
⑵再者，本件之買賣實例調查估價表，原有「不動產估價
師黃志遠」及被告承辦人、課長、主任等人之核章（見地評會資料審查卷第71-75頁），被告於訴願及本院初始提出之調查表，均基於電子檔重新列印、輸出較原卷影印清晰，故採從新輸出，亦因此提出之買賣實例調查估價表均無被告審查人員之用印，已如前述，再予說明。
⒊選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：
⑴按查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍
內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。經查系爭四春段1098-1地號土地為甲種建築用地，而形狀方形、雙面臨街、地勢平坦、次要道路，附近有學校、市場、森林園區、車站、商圈及高壓電塔等條件情形，故以系爭四春段1098-1地號土地作為第PO1O-OO地價區段之比準地。
⑵本案比準地與上開比較標的進行區位因素及個別因素調
整後，買賣實例6價格形成因素之相近程度為普通，試算價格為5,281元，比較標的權重為35%；買賣實例7價格形成因素之相近程度為較低，試算價格為5,275元，比較標的權重為25%；買賣實例8價格形成因素之相近程度為較高，試算價格為5,158元，比較標的權重為40%，推估比準地比較價格為5,230元，再依查估辦法第21條第3款規定進位，決定第PO1O-OO地價區段之比準地系爭四春段1098-1地號土地之地價為每平方公尺5,300元。
此有買賣實例調查估價表、影響地價區段區域因素分析明細表、比較法調查估價表、比準地地價估計表等影本附卷可參，亦合於首揭查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條規定。
⒋估計宗地市價，提交地評會評定：
⑴依查估辦法第20條第1項規定，預定徵收土地宗地市價
應以比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。⑵經查，系爭四春段1098-1地號土地為PO1O-OO地價區段
之比準地，是其宗地市價試算價格及補償價額即為P010地價區段之比準地查估市價，即為每平方公尺5,300元，並經提請屏縣地評會105年第2次會議決議通過。又本件係於105年11月徵收，故依屏縣地評會105年第3次會議決議本次徵收土地市價依業務單位所擬之變動幅度通過(潮州鎮調整幅度為100.01%)調整系爭四春段1098-1地號土地徵收補償地價。計算出系爭四春段1098-1地號土地徵收土地宗地市價為每平方公尺5,301元。
⑶從而，系爭土地所屬地價區段之徵收當期之市價，係屏
縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院應予以尊重。
㈤被告就各宗土地以「徵收範圍」為估價並無不法：
⒈應適用之法令：
⑴土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應
按照徵收當期之市價補償其地價。」⑵土地徵收補償市價查估作業手冊伍(土地徵收補償市價
查估書表填表說明)一(宗地個別因素清冊等資料)「需用土地人需提供土地徵收補償市價查估所需之基本圖籍及資料，關於報送及製作注意事項、填表說明分述如下：1.宗地個別因素清冊等資料報送及製作注意事項：(1)依查估辦法第20條規定，需用土地人應將預定徵收範圍內之下列資料，函送直轄市、縣（市）主管機關辦理查估。」⑶由上開規定足知，查估補償之「標的」為被徵收土地，不及於「徵收範圍外」土地。
⒉查原告指摘系爭土地經農地重劃，然被告僅就擬徵收部分
辦理分割，並以分割後之土地為估價，無法反應土地之真實價值。以採為比準地之四春段1166（1）地號土地為例，在105年11月2日分割前之面積為12,614,338平方公尺，面寬為352公尺、深度為35,836.2公尺，然四春段1166地號經分割後，被告僅就四春段1166（1）地號部分為徵收，並以此範圍採為比準地，自無法正確評定其價值。然查，本件被告就徵收範圍內之土地辦理查估，如僅就土地部分辦理徵收，其查估時，依上開規定自係以逕為分割後系爭土地之部分估價，而原告所指分割前母地號所屬土地，既屬徵收範圍外土地，自非查估之標的。從而，原告以分割前四春段1166地號土地因區塊完整較具價值，被告以分割後之四春段1166（1）地號土地為比準地有失公允云云，尚無足採。
㈥徵收前道路(縣道185甲線)現況認定部分：
⒈原告另以系爭土地於表4及表6道路條件之面前道路寬度為
7M與被告系爭工程徵收土地計畫書第3頁(三)記載：「……惟本道路於計畫範圍內現況路寬僅約8-10公尺，部分行經○○○區路段路寬更僅約5-7公尺……」不符。
⒉然查，系爭工程徵收土地計畫書僅就擬拓寬前道路全區宏
觀之概略觀察，報告文字記載為：「……惟本道路計畫範圍內現況路寬僅約8-10公尺，部分行經泗林社區路段寬更僅約5-7公尺，將來無法負荷未來交通需求成長」(見本院卷1第294頁）與被告為辦理市價查估而須就擬徵收各筆土地面前道路之寬度，應依實際情況為個別之觀察記載，自難期一致，是原告以查估報告關於土地面前道路寬度之記載與工程徵收土地計畫書記載不符，認被告之估價有基於不確實之資訊，尚非有據。
㈦本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資
料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此說明。
六、判決結論︰原處分及訴願決定並無違法。原告訴請關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷，並請求被告應就原告105年12月22日復議之申請，作成准予增加補償地價4,751,088元之行政處分，為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 李 協 明
法官 孫 國 禎法官 黃 堯 讚以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 108 年 7 月 25 日
書記官 江 如 青