高雄高等行政法院判決
108年度訴字第147號民國109年2月5日辯論終結原 告 許進取被 告 屏東縣政府代 表 人 潘孟安訴訟代理人 鍾國樑
陳昕喬丁永昌上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國108年2月23日臺內訴字第1080002808號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要：緣被告為辦理「103－屏東市○○路延伸開闢工程」（下稱系爭工程），申請徵收原告所有之屏東縣屏東市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號）及213-7地號（宗地個別因素清冊暫編213-4地號）等3筆土地（下稱系爭土地），案經內政部以民國106年10月27日臺內地字第1061307116號函核准徵收，並經被告以106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告徵收在案（公告期間自106年11月7日起至同年12月6日止）。原告因認系爭土地徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）12,100元偏低，於106年11月24日提出異議，經被告以107年2月6日屏府地價字第10704611600號函復本件土地徵收補償市價查估過程及評定價格依法並無不符。原告不服查處結果，於107年3月7日再提出異議，被告乃依土地徵收條例第22條第3項規定，提請屏東縣地價及標準地價評議委員會（下稱屏東縣地評會）復議，經該會107年8月15日107年第4次會議評議結果，維持原評定地價，被告並以107年9月5日屏府地價字第10771958600號函通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1、原告於104年1月7日以每平方公尺13,580元之價格，向財政部國有財產署（下稱國有財產署）購入屏東縣○○市○○段○○○○○○號土地，其中部分面積亦因被告辦理系爭工程而遭徵收，被告卻以每平方公尺12,100元徵收原告所有系爭土地，價格過低，且造成原告之損失，故原告有權要求被告比照國有財產署之讓售價格補償原告，以符公平原則並保障原告權益。
2、按「行政行為，應依下列原則為之：一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應保護人民正當合理之信賴。」「行政機關就該管行政程序，應於當事人有利及不利之情形，一律注意。」行政程序法第7條、第8條、第9條分別定有明文。
本件被告徵收補償價格竟然低於國有財產署之讓售價格，行政程序顯有瑕疵，且未保護人民正當合理之信賴，亦未就當事人有利之情形一併予以注意，原告無義務承擔公務員之疏失及不同單位評估價格之理由。
(二)聲明：
1、訴願決定及原處分（含被告106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告、107年2月6日屏府地價字第10704611600號函之查處結果、107年9月5日屏府地價字第10771958600號函之復議結果）均撤銷。
2、被告應依原告異議之申請，就系爭土地以每平方公尺13,580元作成徵收補償處分。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1、依土地徵收條例第30條第1項規定，系爭土地應按照徵收當期之「市價」補償其地價，茲就系爭土地徵收補償市價之形成過程分述如下：
(1)地價區段劃分及估計實例土地正常單價：
A、查本件系爭工程內土地徵收市價查估作業係由被告委託太宇不動產估價師事務所（下稱太宇事務所）依據土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）辦理，並以「比較法」作為查估市價方式，估價基準日為106年3月1日。次查，本件系爭工程屬道路開闢，其用地範圍屬屏東縣屏東市○○路○○道臺1線起預計延伸至銜接省道臺27線之非都市土地，介於復興南路1段（省道臺27線）以東自復興南路1段755巷口起至屏東大學屏商校區東側，各宗地所在之區域環境不盡相同，故依市價查估辦法及土地徵收補償市價查估作業手冊規定，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，共劃分為10個地價區段；而原告所有系爭土地係屬一般農業區農牧用地，遂將系爭土地劃分為P000-0○○○區段○○○道臺27線之雙面臨街一般農業區農牧用地）。
B、因案例蒐集期間內區域及周邊地區無適當實例，故放寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內為105年3月2日至106年3月1日，並於期間內蒐集鄰近地區及類似地區之買賣實例，分別以P011-00地價區段內屏東縣○○市○○段○○○○○○○○號一般農業區農牧用地等2筆買賣實例為比較標的，此○○○區段勘查表、買賣實例調查估價表、地價區段圖可稽，核與市價查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定無違。
(2)選取比準地及查估比準地地價：太宇事務所將勘估標的劃分為P001-00地價區段，並以上開比較標的進行情況調整、價格日期修正，與區域因素、個別因素調整後，P001-00地價區段比準地即系爭土地地價查估為每平方公尺12,100元（約計40,000元/坪），此有影響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、比準地地價估計表可參，符合市價查估辦法第18條及第19條規定。
(3)估計系爭土地市價，提交屏東縣地評會評定：查P001-00地價區段比準地即為原告所有之系爭土地，原評定補償市價為每平方公尺12,100元（約計40,000元/坪），原告對徵收價格不服，於107年3月7日提出異議，被告乃依土地徵收條例第22條第3項規定，提請屏東縣地評會復議，經該會107年第3次會議評議結果：「本案保留；由本會估價師等委員組成專案小組，擇期會同查價單位現地勘查後再提本會復議。」嗣被告於107年7月17日辦理專案小組會勘並依結論重新檢討結果，原評定徵收補償地價單價每平方公尺12,100元均符合土地徵收條例及市價查估辦法等相關法令，並提經屏東縣地評會107年第4次會議評議通過，此有徵收土地宗地市價估計表、屏東縣地評會107年6月22日107年第3次會議紀錄、107年7月17日土地徵收補償市價復議案現地勘查會議紀錄、屏東縣地評會107年8月15日107年第4次會議紀錄可稽，核與土地徵收條例第30條規定無違。
2、有關原告主張本件應以其於104年1月間向國有財產署購買屏東縣○○市○○段○○○○○○號土地之價格每平方公尺13,580元作為徵收補償單價乙節。經查，該筆買賣實例係屬「面積狹小」、「合併使用」及「向國有財產署承購」之交易，無法有效掌握價格偏高或偏低情形及量化調整為正常交易價格，故依市價查估辦法第7條第5款及第8款，不予採用。次查，該筆交易日期為104年1月7日，非屬市價查估辦法第17條所定案例蒐集期間內，該交易案例依法亦無法採用。再查，上開承購案例臨路但面積狹小（20.86平方公尺），與本件合併評價單元面積較大（系爭土地合計面積為467.25平方公尺）之評價基準條件有別（個別因素），其價格自有差異。
3、又按土地徵收條例第11條規定，「協議價購」為土地徵收之先行程序，具體作為應由需用土地人依「市價」與土地所有權人協議買賣，其價格係依「不動產估價技術規則」查估；倘無法與土地所有權人達成協議且無法以其他方式取得者，始得申請徵收，其「徵收補償市價」則依據「市價查估辦法」法定程序辦理，並需經提請屏東縣地評會評議通過；故兩者價格之依據、估價方法、時間不同，係各自獨立之作業流程，其價格自有差異，故協議價購金額自非得為補償地價計算依據，二者自非一定相同（最高行政法院107年度判字第728號判決意旨參照）。再者，土地既已進入徵收程序，其徵收土地之地價補償，依市價查估辦法辦理並無違誤，需用土地人經協議價購不成，而以徵收方式取得需用土地時，土地所有權人即不得再執需用土地人於協議價購階段曾提出之對價，作為徵收之補償地價不合理之依據（最高行政法院108年度判字第83號判決意旨參照）。查本件徵收補償市價既已完法定評議程序，且經被告於106年11月6日以屏府地權字第10677199502號公告徵收，業已發生徵收處分效力在案，從而非有失效原因致徵收處分失其效力者，要無土地徵收條例第11條協議價購規定之適用，併予敘明。
4、綜上所述，被告辦理系爭土地徵收補償市價查估作業，自資料蒐集、實例調查、地價區段劃分、圖籍繪製、估計預定徵收土地宗地單位市價、乃至提請屏東縣地評會評定、復議等相關程序，均符合土地徵收條例及市價查估辦法等規定，其徵收補償市價，依法並無不符。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：被告以屏東縣地評會評定之市價即系爭土地每平方公尺12,100元，作為徵收補償之標準，是否合法？原告請求被告應按每平方公尺13,580元計算徵收補償價額，是否有據？
五、本院的判斷︰
(一)前提事實︰如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有內政部106年10月27日臺內地字第1061307116號函（本院卷第59-60頁）、被告106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告（本院卷第61-64頁）、系爭土地地價補償清冊（本院卷第311頁）、原告106年11月24日徵收地價異議書（本院卷第69頁）、被告107年2月6日屏府地價字第10704611600號函（本院卷第77-78頁）、原告107年3月7日異議書（本院卷第81頁）、屏東縣地評會107年8月15日107年第4次會議紀錄（本院卷第106-126頁）、被告107年9月5日屏府地價字第10771958600號函（本院卷第83-84頁）及內政部訴願決定書（本院卷第21-30頁）附卷可稽，堪予認定。
(二)應適用的法令：
1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」
2、土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價查估辦法第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。
二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條第5款、第8款：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……五、畸零地或有合併使用之交易。……八、公有土地標售、讓售。」第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格土地面積。」第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。
估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」第20條第1項至第3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」第28條第1項：「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」第29條：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第1項但書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」
3、地價及標準地價評議委員會組織規程第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」第3條：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，即應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評議。且依同組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等，是有關地價及徵收補償地價之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有判斷餘地。行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：(1)行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。(2)法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。
(3)對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。(4)行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。(5)行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。(6)行政機關之判斷，違反法定之正當程序。(7)作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。(8)行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則等情事外，法院原則上應予尊重。
(三)被告就系爭土地市價徵收補償價格之形成程序如下：
1、系爭土地地價區段之劃分：經查，本件系爭工程之用地範圍屬屏東縣屏東市○○路○○道臺1線起預計延伸至銜接省道臺27線之非都市土地，由復興南路1段（省道臺27線）以東自復興南路1段755巷口起至屏東大學屏商校區東側，全區屬非都市土地之一般農業區，用地類別主要為農牧用地、交通用地、甲種建築用地、丁種建築用地、特定目的事業用地。查估單位太宇事務所斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，劃分為10個地價區段，其中「屏東縣屏東市○○○路○段○○○巷與省道（臺27線）交叉口，龍華段臨省道及巷道之都市計畫外一般農業區農牧用地」劃分為P000-0○○○區段○○區段土地利用現況為農作用、空地及其他用，有修築農路、排水等農地改良，主要道路為25公尺寬復興南路1段（臺27○○○區段○道路平均寬度為25公尺，交通運輸方面接近聚落程度約200公尺、接近運銷中心程度約1,690公尺、接近消費市場程度約1,690○○○區段○○道路規劃且大部分已闢建，自然條件方面土質為壤土、地勢平坦、日照稍優、傾斜度、保（排）水之良否及風勢則均為優，公共建設方面則電力資源與產業用水及設施稍優，特殊設施如加油站、墓地、殯儀館、火葬場則均在本區段外，距離分別約580公尺、1,695公尺、3,000公尺、3,000公尺等情，有地價區段圖及地價區段勘查表附本院卷（第192-197、179頁）可參。查系爭3筆土地位於屏東縣屏東市○○段，臨省道臺27線及巷道（雙面臨街），均為非都市計畫土地一般農業區農牧用地，位置相鄰且同屬原告所有，此有地籍圖及現況相片附本院卷（第215、198頁）可考，是查估單位考量上開區段所述影響地價因素及系爭3筆土地條件情形，並審酌系爭3筆土地行政條件相同、土地相鄰且屬單一所有權人，將系爭3筆土地合併為1宗土地予以查估，且劃屬P001-00地價區段，核與市價查估辦法第10條第1項規定並無不合。
2、選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價：
(1)查內政部106年10月27日臺內地字第1061307116號函說明五載明：「本案計畫進度：『預定107年2月開工，108年2月完工。』應注意土地徵收條例第9條之規定，切實按核准計畫及所定期限使用。」等語（本院卷第60頁），被告106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告事項十三亦載明同旨（本院卷第63頁）。基此，系爭土地經內政部於106年10月27日核准徵收，而開工期限在隔年2月，則系爭工程至少須於開工前完成用地徵收及取得，足認工程推動確具急迫性。且觀諸屏東縣地評會106年第3次會議紀錄案由六（本院卷第327-329頁），亦審認系爭工程為被告106年當年度屬急迫性或重大公共建設之需者，並以所評定之當期市價作為該年度徵收計畫計算徵收補償價額之基準。從而，依市價查估辦法第17條第2項及第28條第1項但書之規定，被告市價查估買賣實例調查，應以106年3月1日為估價基準日，先予敘明。
(2)次查，系爭土地劃屬P001-00地價區段，查估單位依市價查估辦法第2條及第4條規定，選取系爭土地為比準地進行市價查估，系爭土地形狀不規則形、雙面臨街以上、地勢平坦、面臨25公尺寬主要道路、接近中正國中約315公尺、屏東果菜市場約1,675公尺、新興公園約809公尺、實踐八村站約171公尺、屏東火車站商圈約3,439公尺、高壓電塔約1,812公尺，停車方便性普通，然因P001-00區段內於原案例蒐集期間（即105年9月2日至106年3月1日，估價基準日為106年3月1日）無適當買賣實例，案例蒐集期間放寬至估價基準日前1年內（105年3月2日至106年3月1日），仍無適當買賣案例，查估單位遂於鄰近同為都市計畫外一般農業區之P011-00地價區段（屏東縣屏東市○○○路○段北側，龍華段單面臨省道之都市計畫外一般農業區農牧用地），依序選取與比準地性質相同位於一般農業區農牧用地之屏東縣○○市○○段○○○○號（交易日期105年11月25日）、580地號（交易日期105年12月29日）等2筆買賣實例為比較標的。其中比較標的1即屏東縣○○市○○段○○○○號土地於104年4月16日交易單價為每平方公尺11,503元，嗣被告為辦理系爭工程所需，分別於104年5月5日及同年6月24日舉行公聽會，並將訊息公告及刊登於報紙、政府網站後，比較標的1於105年11月25日交易單價為每平方公尺16,104元，僅經1年半期間，漲幅近40％，惟該地區交通運輸設施條件、公共建設、工商活動、自然條件等情形與之前並無差異，且104年及105年比較標的1公告土地現值分別為每平方公尺9,800元、10,800元，僅上漲約10％，有實價登錄主檔資訊（訴願卷第147、149頁）、被告104年4月24日屏府工土字第10412563800號函（訴願卷第153頁）、被告104年4月24日屏府工土字第10412563801號公告（訴願卷第155頁）、被告104年6月11日屏府工土字第10418621200號函（訴願卷第158頁）、被告104年6月11日屏府工土字第10418621201號公告（訴願卷第159頁）、臺灣時報剪報（訴願卷第156、160頁）、被告所屬工務處網頁（訴願卷第157、161頁）、公告土地現值及公告地價查詢資料（訴願卷第162頁）附卷為憑。是查估單位認上開2比較標的皆有因系爭工程開闢道路之期待因素影響交易價格，乃依市價查估辦法第7條、第8條、第13條規定予以調整修正土地正常單價為每平方公尺12,883元、12,819元，並將修正理由記載於買賣實例調查估價表，有宗地個別因素清冊及買賣實例調查估價表附本院卷（第166、181-182頁）可證。
(3)又屏東縣○○市○○段○○○○號買賣實例即比較標的1與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-1.8％，調整至估價基準日單價為每平方公尺12,651元，其地價區段區域因素調整百分率為-5％，個別因素調整百分率為0％（分別為形狀-2％、臨街情形2％）；屏東縣○○市○○段○○○○號買賣實例即比較標的2與比準地比較結果，交易日期調整百分率為-0.7％，調整至估價基準日單價為每平方公尺12,819元，地價區段區域因素調整百分率為-5％，個別因素調整百分率為0％（分別為形狀-2％、臨街情形2％），據以推估比準地試算價格，並依比較標的1、2對價格形成因素之相近程度（比較標的1為普通，權重為45％；比較標的2為較高，權重為55％），而決定比準地比較價格為每平方公尺12,059元。被告復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地地價尾數無條件進位，估定比準地地價為每平方公尺12,100元，有影響地價區域因素分析明細表（龍華段臨省道非都市土地一般農業區農牧用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表附本院卷（第183、184、185頁）可證，核屬有據，亦與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。
3、估計系爭土地宗地單位市價，提交屏東縣地評會評定：查本件P001-00地價區段之比準地即為系爭土地，是被告估定比準地之地價每平方公尺12,100元即為系爭土地宗地單位市價；而上開查估市價經屏東縣地評會106年6月22日106年第3次會議決議通過，並作成106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告（公告期間自106年11月7日至同年12月6日止），作為系爭土地徵收補償市價之依據，嗣經異議、查處及復議程序，仍維持系爭土地徵收補償市價每平方公尺12,100元等情，有徵收土地宗地市價估計表（本院卷第186頁）、屏東縣地評會106年6月22日106年第3次會議紀錄（本院卷第315-332頁）、被告106年11月6日屏府地權字第10677199501號公告（本院卷第61-64頁）、被告107年2月6日屏府地價字第10704611600號函（本院卷第77-78頁）、屏東縣地評會107年8月15日107年第4次會議紀錄（本院卷第106-126頁）、被告107年9月5日屏府地價字第10771958600號函（本院卷第83-84頁）附卷可以佐證，堪以認定。是本件系爭土地補償之價格每平方公尺12,100元，確係經屏東縣地評會評定，適用於徵收當期市價，要無疑義，且與前揭法令規定，亦無不合。從而，系爭土地徵收當期之市價，係屏東縣地評會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為、未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，本院自當予以尊重。
(四)原告雖提出國有財產署南區分署出售國有土地產權移轉證明書（本院卷第71頁），主張其於104年1月7日以每平方公尺13,580元之價格，向國有財產署購入屏東縣○○市○○段○○○○○○號土地，其中部分面積亦因被告辦理系爭工程而遭徵收，被告卻以每平方公尺12,100元徵收原告所有系爭土地，價格過低，行政程序顯有瑕疵，且未保護人民正當合理之信賴，亦未就當事人有利之情形一併予以注意，原告有權要求被告比照國有財產署之讓售價格補償原告，以符公平原則並保障原告權益云云。惟查，本件徵收補償係以106年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間為估價基準日前1年內即105年3月2日至106年3月1日，而原告購入前開龍華段213-4地號土地係於104年1月7日，並不在本件案例蒐集期間內，自不得選取作為估計實例。又按「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……五、畸零地或有合併使用之交易。……八、公有土地標售、讓售。」市價查估辦法第7條第5款、第8款定有明文。查原告於104年1月7日向國有財產署南區分署購入之龍華段213-4地號土地，面積20.86平方公尺，嗣因本件徵收之故，而將其中面積13.84平方公尺部分另予分割出系爭213-7地號土地，此有屏東縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號土地建物查詢資料附本院卷（第219、217頁）可參。而系爭622-3、213-6及213-7地號等3筆土地面積合計467.25平方公尺，原龍華段213-4地號土地面積（20.86平方公尺）僅約系爭3筆土地總面積之4％，是原告於104年1月7日向國有財產署購入上開龍華段213-4地號土地，核屬畸零地及公有土地讓售之交易；且被告輔佐人即本件估價師黃志遠於109年2月5日本院行言詞辯論程序時到庭陳稱：「……國有財產署南區分署讓售標售土地時礙於不能賤賣國土的情形，通常都會高於市價，但他們查估的內容我們是無法掌握其價格如何訂定出來的……」等語（本院卷第305頁），足認被告就上述影響交易價格之情況並無法有效掌握及量化調整，爰依市價查估辦法第7條第5款、第8款規定，不予採用上開買賣實例，於法並無不合。是原告執先前以每平方公尺13,580元之價格，向國有財產署南區分署購入屏東縣○○市○○段○○○○○○號土地，即要求被告須以相同價格徵收系爭土地云云，洵無可採。
(五)本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必
六、判決結論：原處分及訴願決定並無違法。原告訴請撤銷，並請求被告應依原告異議之申請，就系爭土地以每平方公尺13,580元作成徵收補償處分，為無理由，應併予駁回。
中 華 民 國 109 年 2 月 19 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 孫 國 禎法官 邱 政 強以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 2 月 19 日
書記官 黃 玉 幸