高雄高等行政法院判決
108年度訴字第44號民國109年3月5日辯論終結原 告 宋平生
宋平淵共 同訴訟代理人 吳祚丞 律師
曾至楷 律師被 告 屏東縣屏東地政事務所代 表 人 藍市垚訴訟代理人 蔡怡婷
林碧玉葉俞亨上列當事人間更正土地登記事件，原告不服屏東縣政府中華民國107年11月29日107年屏府訴字第38號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要：緣被告為配合地籍清理政策清查發現屏東市○○段○○段○○○號建物(重測前為花園段58建號，下稱系爭建物)，於光復初期建物登記簿記載所有權人姓名為「宋平生等2人共同共有」，經轉載於電子作業前建築改良物登記簿所有權人為「宋平生等2人」，權利範圍「公同共有」，嗣民國87年電子處理作業建檔時所有權人為「宋平生等2人」，權利範圍「空白」，遂查閱該土地(即建物坐落：水源段2小段1748地號土地，重測前為花園段85-1地號)登記總簿及其共有人名簿記載共有人姓名為原告2人，且因原始登記權利範圍僅載有「共同共有」，爰於104年及106年間分別依土地法第69條及地籍清理條例(下稱地清條例)第31條之1辦理更正建物所有權人為原告2人及其權利範圍各2分之1，嗣被告以106年10月12日屏所地一字第10631197000號函(下稱原處分一)通知原告2人。嗣原告宋平生於000年0月00日申請系爭建物門牌號勘查及門牌更正，復於同年11月7日申辦買賣登記將系爭建物及坐落土地權利範圍2分之1出賣予訴外人黃啟倫，並經被告於同年11月10日登記完畢(下稱原處分二)。後原告於107年7月22日聲請撤銷原處分一被告上開逕為更正登記書，並回復登記權利範圍為「公同共有」，被告遂於107年7月27日以屏所地一字第10730846500號函(下稱原處分三)回復原告有關更正登記及不得塗銷已由訴外人取得之所有權移轉登記等規定。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰㈠主張要旨︰
⒈原告起訴請撤銷原處分一、二部分程序適法：
⑴系爭建物為原告2人繼承之祖產，原告對於系爭建物之
共有狀態，均認知係因繼承關係取得而維持公同共有關係，彼此均無爭執並信賴建築改良物所有權狀登記狀態。詎被告明知系爭建物之建築改良物登記簿上之總登記內容及被告核發建築改良物所有權狀上，均明確記載系爭建物權利範圍為「公同共有」，與地清條例第31條之1規定不符，仍將系爭建物納入清理對象，自105年1月8日至106年1月9日期間辦理清理公告（未同時通知原告），並遽以原告未在公告期間內申請更正登記，逕依地清條例第31條之1第3項規定，按所有權人數均分系爭建物「權利範圍空白部分」，變更計算原告2人就系爭建物權利範圍為各2分之1，顯係以單方行政行為變動原告2人就系爭建物之權利範圍及權利狀態，屬對外發生變動人民權利義務關係，為具法律上規制效果之單方行政行為，其性質應屬行政處分。
⑵又上開被告辦理簽呈及變更登記等行為，均屬內部公文
簽核流程，並未將適用地清條例之原處分二送達原告2人，致原告無從知悉上情，迄被告作成原處分一，分別於同年月13、17日送達原告2人時，始因送達行政處分予相對人而對外發生法律效力。惟原處分一並未記載不服該行政處分之救濟教示說明，致原告無從適時提出救濟，有違行政程序法第96條第1項第6款行政處分書面必要記載規定，原告依行政程序法第98條第3項規定自原處分一送達1年內表示不服，仍視為於法定期間內提出救濟行為。至被告所為應有部分所有權移轉登記即原處分二部分，亦係對外發生變動人民權利義務關係，具法律上規制效果之單方行政行為，其性質同屬行政處分，原告宋平生為該處分之相對人、原告宋平淵為該處分之利害關係人，且原處分二並未記載不服行政處分之救濟方法、期間及其受理機關等教示說明，原告依行政程序法第98條第3項規定自原處分二送達或知悉該處分1年內表示不服，仍視為於法定期間內提出救濟行為。綜上，原告於原處分一送達1年內，及原處分二送達或知悉1年內，均於107年7月22日向被告聲請撤銷該2處分，即係向作成處分之被告為不服處分之表示，應視為於法定期間內提起訴願，原告既經訴願程序後提起本件撤銷訴願決定訴訟，起訴應屬合法。
⒉系爭建物87年11月間辦理建築改良登記簿資料建立電腦檔
作業於轉載過程中，電子登記簿權利範圍仍登載為「公同共有」，被告未依職權調查釐清即予更正，自屬違法：
被告於104年間受託辦理地籍清查時，應依行政程序法第36條、第43條等規定，依職權調查及有利不利一體注意原則，調查系爭建物於總登記時之權利狀態及權利範圍即屬原告宋平生等2人公同共有，權利範圍為公同共有，且被告核發建築改良物所有權狀亦為相同記載，且依104年9月1日被告「建物所有權一覽表(審查)」作業系統頁面亦顯示權利範圍，仍記載為「公同共有」(見原處分卷第6頁)。惟被告竟怠於履行職權調查義務，且對於原處分卷第6頁及原證6(見本院卷1第151頁)此兩份被告電子作業系統列印畫面，同樣登記次序為「0001」者，竟顯示二截然不同之登記內容，且遍觀被告提供之本件登記卷宗全卷，未見將系爭建物之權利範圍登記內容由「公同共有」變更為「空白」所憑之依據及踐行之程序，系爭建物之權利範圍顯遭違法變更為空白，被告漏未查明，反逕而作成原處分一，揆諸前開說明，自屬違法行政處分，應予撤銷。
⒊系爭建物於39年6月12日總登記為原告2人公同共有，顯非
地清條例第31條之1第1項所稱「土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者」：
⑴由地清條例第31條之1第1項及第41條之規定可知，已登
記建築改良物權利之清理，準用本條例之規定。故得依前述規定更正者，限於「土地總登記時登記之權利範圍空白」且「現仍空白」之情形。又「各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，民法第827條第3項亦有明文。基於公同關係而共有一物者，各公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂有其應有部分。」（最高法院37年上字第6419號民事判例參照)「公同共有人間係依法律規定、習慣或某種特定法律行為，先形成公同關係，再基於該公同關係，共同對某一特定標的物享有所有權或他項權利。而各公同共有人之權利係及於公同共有物之全部，各該共有人並無應有部分存在，其權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之（民法第827條及第828條規定參照），故公同共有人不得主張公同共有物有其特定之部分，僅依其公同關係有潛在的應有部分，不同於分別共有具有顯在之應有部分，因此，就土地登記而言，如為公同共有，各公同共有人之權利範圍，在土地登記簿上均登載為『公同共有，1分之1』，與分別共有人係按其應有部分比例登載為『幾分之幾』不同。」（法務部107年9月5日法律字第10703509160號函參照）。
⑵系爭建物於39年6月12日以總登記為登記原因，於電子
作業前之歷次建築改良登記簿，均登記所有權人為「宋平生等貳人」、權利範圍為「公同共有」，被告並依此核發建築改良物所有權狀，載明權利範圍為「公同共有」。已明確表彰原告對系爭建物之權利範圍為全部，被告於87年12月28日辦理電子處理作業建檔時，自應將「公同共有」之內容，如實轉載登錄在系爭建物電子建物改良登記簿之所有權人「權利範圍」項下。系爭建物於總登記時，登記名義人登記之所有權權利範圍並非空白，而係長期且一貫登記為「公同共有」。被告於104年間受託辦理地籍清查時，系爭建物之權利狀態及權利範圍應屬原告2人公同共有，權利範圍為公同共有（即「全部」或「1分之1」），顯與地清條例第31條之1第1項所稱「土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者」之情形不符，被告自不得依同條第3項規定逕為更正系爭建物之權利範圍為原告2人應有部分各2分之1，否則即違反地清條例第31條之1第1項及民法第827條第3項規定。
⑶訴願決定雖以87年電子處理作業建檔時即因「共同共有
」僅係所有權為多人共有之權利狀態，並未明其共有人權利範圍究係為何，亦非屬「公同共有」，故而權利範圍欄登載為「空白」云云，惟上開認定與87年電子作業建檔前所使用之歷次建築改良（物）登記簿均記載權利範圍為「公同共有」不符；況系爭建物於光復初期已於總登記時釐清而登記為公同共有，被告並依此核發建築改良物所有權狀，對外產生公示效力。被告明知系爭建物登記名義人為原告2人，且總登記後之歷來建築改良（物）登記簿上均記載權利範圍為「公同共有」，依前述民法關於公同共有之權利行使規定，權利範圍即為全部，並無不明之處。
⑷觀諸地清條例第31條之1立法理由第4點：「其中，權利
範圍空白之登記名義人為數人者，乃依民法第817條第2項規定『各共有人之應有部分不明者，推定其為均等』重新計算。」並參諸最高法院86年度台上字第3071號民事判決：「又查公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之，為民法第828條所明定，是公同共有人於分割共有物以前，不得援用民法第817條第2項應有部分均等之推定。」以觀，可知於數人共有不動產之情形，僅於數人共有狀態為分別共有時，因須確認各共有人之應有部分比例，始得於登記權利範圍為空白時，例外適用地清條例第31條之1第3項規定均分不動產權利範圍而逕為登記，至於屬公同共有之不動產，因民法第827條第3項規定：「各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」即各共有人之權利範圍當然為共有物之全部（1分之1），是以登記為公同共有即已表明權利範圍，並無權利範圍空白可言。又地清條例第31條之1規定於權利範圍登記為公同共有之不動產並無適用，此為地政機關之一致見解，此觀諸高雄市政府地政局107年7月19日高市地政籍字第10732064800號函示略以，登記謄本權利範圍欄為公同共有情形，非屬權利範圍空白，無地清條例第31條之1規定之適用；新竹縣政府107年8月3日府地籍字第1070096560號函示略以，「公同共有」係屬法定之共有型態，不可認定為地清條例第31條之1規定所稱「權利範圍空白」，自不得由登記機關逕為更正，應甚明確。
⑸被告訴訟代理人於鈞院108年5月9日準備程序稱：「關
於原處分卷證(下稱乙證)1部分，上面明白寫登記日期就是39年，這是光復後總登記原始舊簿資料，上面明顯記載共同共有」等語，可知被告主張應以其提出之光復初期建物登記簿為認定系爭建物於總登記時權利範圍登記內容為何之依據，且被告坦承其上確已記載權利範圍為「共同共有」，並非空白。被告訴訟代理人復稱：「在所有權人的共同共有後面有寫同從土地登記總簿所有權權利範圍第1號，如乙證13-5有土地登記總簿的資料，土地確實登載為宋平生、宋平淵2人持分2分之1，在乙證13-6土地共有人名簿就有記載。」等語，即認前揭舊簿內容不僅載明系爭建物為原告2人共同共有，且就原告之所有權權利範圍，亦已記載係比照土地登記總簿所有權權利範圍而為原告2人持分各2分之1。堪認系爭建物於總登記時，各共有人之權利範圍已有記載，並非空白。再依系爭建物登記之「臺灣省屏東縣屏東市○○段建築改良物登記簿」（下稱新簿）記載：「登記原因：總登記，權利範圍：公同共有」，亦見系爭建物於總登記時登記之權利範圍並非空白。至於舊簿所載「共同共有」究係指「公同共有」或「分別公有」，如有爭議，應係由登記名義人（即原告2人）向民事法院起訴釐清確認，在此之前，不能由地政機關逕行變更登記。
⑹至系爭建物於被告作成原處分一時，登記名義人登記之
所有權權利範圍所以空白，被告係主張其於87年辦理系爭建物電子建檔時，非僅只是將紙本土地登記簿內容轉為電子資料而已，尚將系爭建物原登記權利範圍內容，由舊簿所載之「共同共有」或之後歷次新簿所載之「公同共有」，予以塗銷更改為「權利範圍：空白」，要屬變更登記處分無訛。惟被告並未提出其作成上開變更登記處分之依據，亦未踐行變更登記之法定程序，亦未於變更登記後通知登記名義人即原告2人。從而，被告將系爭建物之權利範圍變更塗銷為「空白」之登記處分因未依法送達，依行政程序法第110條第1項規定，對原告2人不生效力。
⑺另被告所稱光復初期辦理總登記時所存在之日據時代資
料，並非「原始登記原因證明文件」，充其量僅係民事法院於審判共有關係為何時之參考資料之一，法院尚須判斷該等資料內容之真實性，此亦是光復初期仍須進行土地、建物總登記之原因，被告無權僅憑該等日據時代之資料，即可逕為權利範圍之變更登記。且被告作成原處分一既與地清條例規定之要件不符，自無可能以原處分一之結果與日據時代之資料並無二致為由，使違法作成之原處分一因此轉為合法。
⒋原處分一係違法而將之撤銷，則被告於共有人依法終止公同共有關係前作成之原處分二，應併予撤銷：
民法第819條第1項所謂各共有人得自由處分其應有部分，係指分別共有，即同法第817條規定數人按其應有部分，對於一物有所有權者而言，其依同法第827條第1項基於公同關係而共有一物者，依同條第3項之規定，各公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂有其應有部分（即權利範圍），從而公同共有人中之一人如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，而就公同共有物為處分者，其處分自屬全部無效（最高法院37年上字第6419號民事判例參照）。原告係於本件訴訟一併請求撤銷原處分一及原處分二，如鈞院認被告原處分一違法而將之撤銷，則被告於106年11月7日以屏登字第141280號收件受理申請將系爭建物所有權2分之1移轉登記予訴外人黃啟倫時，因系爭建物並未經公同共有人即原告2人合法終止公同共有關係，自不存在原告2人分別共有各2分之1，故被告作成之原處分二，即因違反公同共有不動產不得為一部移轉登記之規定，顯屬違法，自應併同原處分一，一併予以撤銷。
⒌被告應作成回復權利範圍為「公同共有」登記部分：
被告於104年9月16日將系爭建物登記所有權人之權利範圍保持空白，核與該電子處理作業建檔來源之系爭建物紙本建築改良登記簿上載明「權利範圍：公同共有」不符，且與地清條例第31條之1第1項所稱「土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者」之要件不符，被告依地清條例清理之流程辦理清理並逕為更正即屬違法。詎原告於107年7月22日以「聲請撤銷逕為更正登記書」請求被告回復登記權利範圍為「公同共有」，遭被告以原處分三拒絕更正，爰於本件訴訟請求鈞院於撤銷原處分
一、原處分二及原處分三，併同時命被告依土地法第69條規定，將系爭建物之原告2人權利範圍更正登記為「公同共有」。
⒍綜上，104年6月3日新增地清條例第31條之1規定，立法目
的係為處理「土地總登記時未登記權利範圍致權利空白且現仍空白」，且「現因登記名義人或其繼承人人數眾多或行蹤不明，通知困難，致難以申請更正登記」，亦無法依土地法第69條但書規定逕行辦理更正之情形。本件原告自始所認知者，即所持有被告核發之系爭建物所有權狀，其上載明權利範圍即為公同共有，幾十年來對該共有狀態從無異議，卻遭被告於原告2人均不知情下進行一系列變更登記(將原登記公同共有予以塗銷，使系爭土地之登記權利範圍變為空白、再將所有權人由「宋平生2人」更改為「宋平生、宋平淵」，再違法適用地清條例將系爭建物之權利範圍逕行變更登記為分別共有各2分之1)，且儘管原告2人均登記有戶籍地址，並無難以通知情形，惟被告為前開各該變更登記均未依法通知原告。嗣於系爭建物共有狀態遭被告逕行變更登記為分別共有各2分之1，隨即有屏東在地建商出面向原告宋平生施用詐術，使原告宋平生陷於錯誤，將其「應有部分2分之1」以低於公告現值之賤價出售，不僅原告宋平生因受騙受有損失，原告宋平淵原與其胞兄公同共有之系爭建物，也在毫不知情下，無端變為與從不認識之建商分別共有。直至原告宋平生察覺受騙向被告查詢後，被告始於106年10月12日補作成原處分一，於同年月13、17日送達原告2人，原告始知系爭建物早於半年前即遭被告於公告通知後，逕行變更登記為分別共有各2分之1，其等手中持有的建物所有權狀內容，根本不是實際登記內容。本件被告一連串違法作為，實屬荒誕，自有透過本件起訴，予以糾正之必要。
㈡聲明︰
⒈原處分一、原處分二、原處分三及訴願決定，均撤銷。
⒉被告應就原告107年7月22日之申請，作成准許將系爭建物更正登記權利範圍為原告2人公同共有。
三、被告答辯及聲明︰㈠答辯要旨︰
⒈被告104年9月16日登記，屏登字第122310號－更正（被告
逕為辦理，系爭建物原所有權人登記為原告宋平生等2人，更正為原告宋平生、宋平淵，權利範圍：空白）：系爭建物光復初期登記簿記載所有權人姓名「宋平生等2人共同共有（同土地登記總簿所有權部分權利先後第壹號）」，而系爭建物坐落土地(屏東市○○段○○段○○○○○號土地，重測前為同市○○段○○○○○號即屏東市旭町85-1番，分割自旭町85番)，登記總簿及其共有人名簿記載共有人姓名為「宋平生」「宋平淵」，被告遂依土地法第69條逕為更正系爭建物所有權人為「宋平生」「宋平淵」。
⒉被告104年12月29日登記，屏登字第173310號－註記（被
告逕為辦理，於所有權部其他登記事項欄，註記公告屬地籍清理清查辦法【下稱清查辦法】第3條第12款之建物））、被告106年4月24日登記，屏清字第10號－更正（被告逕為辦理，所有權人原告宋平生、宋平淵原權利範圍空白，更正為各2分之1）、.被告106年4月25日登記，屏清字第11號－塗銷註記（被告逕為辦理，塗銷地籍清理註記）部分）：
⑴系爭建物光復初期原始登記權利範圍僅載有「共同共有
」，期間雖經轉載於電子作業前建築改良物登記簿權利範圍誤為「公同共有」，嗣87年電子處理作業建檔時即因「共同共有」僅係所有權為多人共有之權利狀態，並未明其共有人權利範圍究係為何，亦非屬「公同共有」，故而權利範圍欄登載為「空白」。嗣被告將系爭建物列入地清條例第31條之1清查範圍，並經屏東縣政府依地籍清理條例施行細則(下稱地清條例施行細則)第5條及內政部97年7月2日台內地字第0970105540號函釋規定，以104年12月23日屏府地籍字第10481263100號函，囑託被告辦理系爭建物所有權部其他登記事項欄註記公告屬清查辦法第3條第12款之建物，且依屏東縣政府同日屏府地籍字第10481263101號公告申請登記期間自105年1月8日起至106年1月9日止共1年。原告未於申請登記期間內，申請更正登記，被告依據地清條例第31條之1第3項規定，登記名義人為數人者，按其人數均分該權利範圍空白部分，計算新權利範圍即原告宋平生、宋平淵權利範圍各2分之1，並於106年1月12日以屏所地一字第10630046800號函及同日屏所地一字第10630046700號公告3個月(自106年1月20日起至106年4月20日止)，期滿無人異議，即於106年4月24日逕為更正登記完畢，並於106年4月25日塗銷上開原載於所有權部其他登記事項欄之註記。嗣後，被告依地清條例施行細則第25條之3第2項規定，通知原告2人，並分於106年10月13、17日送達。
⑵參酌系爭建物基地(屏東市旭町85番)日據建物登記簿，
登記番號第壹、八番號等2棟建物及日據時期所有權相續登記申請書，亦記載原告2人於昭和13年9月6日相續(繼承)自宋萬龍(即原告之父)之持分均為各2分之1，足見光復前情形與被告更正結果並無二致。
⒊106年10月23日登記，屏登字第133400號－更正（原告宋
平生委託地政士蔡偉德申辦系爭建物門牌更正）被告106年10月23日登記，屏登字第133401號－統一編號更正（被告逕為辦理，原告宋平生之統一編號原為流水編號，更正為身分證字號）、被告106年11月10日登記，屏登字第141280號－買賣登記（原告宋平生與買受人黃啟倫委託地政士蔡偉德申辦系爭建物及坐落用地權利範圍2分之1所有權移轉）：
原告宋平生委託地政士蔡偉德，向被告申辦系爭建物門牌勘查及門牌更正登記，經建物勘查後由「豐田街66號」變更為「林森路22號」。且因光復初期總登記時，戶籍資料尚未有身分證字號，爰電子化作業時所有權人之統一編號即由電腦配賦流水編號，故被告依清理登記名義人統一編號流水編作業原則規定，以原告宋平生案附身分證明文件，逕為辦理其統一編號由流水編號更正為身分證字號。嗣原告(即出賣人)宋平生與訴外人(即買受人)黃啟倫委託地政士蔡偉德於同年11月7日檢附同年9月28日訂立之系爭建物及其坐落土地所有權買賣移轉契約書、印鑑證明等文件，向被告申請買賣登記，被告經審核無誤後於同年月10日登記完畢。所附登記申請書經依土地登記規則第97條第1項規定，於備註欄記明：「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，願負法律責任」並核蓋原告宋平生之印鑑章，況契約書亦載有系爭建物及其坐落土地買賣之權利範圍皆為2分之1。
⒋原告訴請將系爭建物權利範圍更正登記為原告2人「公同
共有」一節，因其已移轉由訴外人取得部分所有權，買賣雙方間所涉私權爭執，依土地登記規則第7條規定，非經法院判決塗銷確定，被告不得為塗銷登記，亦無從辦理相關更正登記。
㈡聲明︰原告之訴駁回。
四、爭點︰㈠原告請求撤銷原處分一及原處分二，程序上是否適法？實體
上有無理由？㈡被告審認原告之系爭登記案，以更正登記及不得塗銷已由訴
外人取得之所有權移轉登記為由，乃以原處分三予以駁回，有無理由？
五、本院的判斷︰㈠地籍權利不詳清理、逕予更正登記及本件爭訟標的：
⒈應適用之法令：
⑴地清條例第3條規定：「(第1項)主管機關為清查權利內
容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程序如下：一、清查地籍。二、公告下列事項：
（一）應清理之土地。（二）受理申報或受理申請登記之機關。（三）申報或申請登記之期間。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他之處理。(第2項)前項第2款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為90日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期1年。」⑵地清條例第31條之1規定：「(第1項)土地總登記時登記
名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者，除依原始登記原因證明文件或其他足資證明之資料，得由登記機關逕為辦理更正登記者外，由權利人於申請登記期間內，申請更正登記。(第2項)前項權利人為數人者，得經權利人過半數之同意，由權利人之一，申請更正登記。(第3項)未依前2項規定申請權利範圍空白之更正登記者，由登記機關依下列原則計算新權利範圍，並公告3個月，期滿無人異議，逕為更正登記：一、登記名義人為1人者，為該權利範圍空白部分之全部。二、登記名義人為數人者，按其人數均分該權利範圍空白部分。……。」⑶清查辦法第3條第12款規定：「土地地籍清查之分類如
下：……十二、本條例第31條之1第1項所定土地總登記時登記名義人登記之所有權權利範圍空白且現仍空白者。」⑷地清條例施行細則第5條第1項規定：「本條例第3條第1
項第2款、第8條、第14條第3項、第15條第2項、第27條至第30條、第31條之1第3項、第36條第1項及第38條第1項所定之公告，應揭示於下列各款之公告處所：一、直轄市或縣（市）主管機關。二、土地所在地鄉（鎮、市、區）公所及村（里）辦公處。三、土地所在地登記機關。四、土地登記簿所載土地權利人住所地之鄉（鎮、市、區）公所。但無從查明或住所地為國外者，不在此限。」⑸地清條例施行細則第25條之3第2項規定：「登記機關於
依本條例第31條之1第1項至第3項規定辦理更正登記完畢後，應將登記結果通知其他權利人、他項權利人、囑託機關或預告登記請求權人。但依本條例第31條之1第1項及第2項規定申請及同意更正之權利人，不在此限。」⒉按地清條例立法係以臺灣光復初期因人民不諳法令，且地
政機關人員法治觀念未臻健全，致有權利內容不符或與現行法令規定不符之地籍登記，為徹底解決上述地籍問題，乃制定「地籍清理條例」，以健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用，而地籍清理主要解決之問題，除日據時期會社或組合名義登記土地之清理、神明會名義登記土地之清理，有關「限制登記及土地權利不詳」亦屬清理範圍，亦即透過地清條例之規定釐清權利內容及權屬後，重新辦理登記，而其流程，依上開法規規範內容可知係以如下程序次第辦理：一、清查地籍。二、公告。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他之處理。
⒊次按有關土地登記錯誤時，應如何予以更正，土地法第69
條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」其中本條後段所稱登記錯誤或遺漏，純屬登記人員之疏忽，並有原因證明文件可考，且不妨害原登記同一性者，登記機關得逕予更正。
⒋經查，系爭建物被告先於104年9月16日以「為清查土地總
登記登記名義人權利範圍空白事宜」，認係爭建物所有權人登記有誤，將系爭建物所有權人「宋平生等2人」，依土地法第69條更正登記為「宋平生、宋平淵」，所有權人權利範圍，空白，而為更正登記【如附圖--「爭訟標的及各階段之行政程序」編號一之1部分)。後被告分別依土地法第69條及上開地清條例及其施行細則，踐行上開地籍清理、公告及受理異議期間後，其流程包括附圖編號一之2之A.被告104年12月29日註記(公告屬清查辦法第3條第12款之建物）。B.106年1月12日清理名冊公告(見乙證第73-75頁)。C.被告106年4月24日更正登記原告宋平生、宋平淵原權利範圍空白，更正為各2分之1）。D.被告106年4月25日塗銷登記(塗銷地籍清理註記）。嗣被告以原處分一通知原告2人「有關臺端所有本縣○○市○○段○○段○○○號建物，原權利範圍空白本所依地籍清理條例第31條之1逕為更正為2分之1」，亦即被告將系爭建物經上開多階段之地籍清理行政程序後，以原處分一通知原告2人，而此項通知係被告依地清條例施行細則第25條之3第2項，將清理結果通知原告，亦即系爭建物原登記「權利範圍空白」，經被告逕為更正登記為原告2人就系爭建物權利範圍為各2分之1，則原告就系爭建物之權利狀態自已發生變動，為具法律上規制效果之單方行政行為，而屬行政處分，得為爭訟之標的。
⒌又原告107年7月22日「聲請撤銷逕為登記登記書」(見乙
證第107頁)、107年8月27日訴願書(見訴願卷第2-4頁)請求撤銷之標的，除原處分一、二(包括A.B.C.D.部分之登記、註記)外，並包括如附圖所示編號四建物門牌更正登記(106年10月23日屏登字第133400號)編號五統一編號由原為流水編號更正為身分證字號(106年10月23日屏登字第133401號)。而原告起訴意旨並未將附圖編號四、五之更正登記列為爭執事項並聲明為應撤銷之標的，且此二項更正登記，與被告依地清條例第31條之1所為逕為更正，亦屬有別，乃不予審酌，併此敘明。
㈡原告起訴請求撤銷原處分一、原處分二部分未逾不變期間：
⒈應適用之法令：
⑴行政訴訟法第4條規定：「人民因中央或地方行政機關
之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益，經依訴願法提起訴願而不服其決定，或提起訴願逾3個月不為決定，或延長訴願決定期間逾2個月不為決定者，得向高等行政法院提起撤銷訴訟。……。」⑵訴願法第14條規定：「（第1項）訴願之提起，應自行
政處分達到或公告期滿之次日起30日內為之。（第2項）利害關係人提起訴願者，前項期間自知悉時起算。但自行政處分達到或公告期滿後，已逾3年者，不得提起。（第3項）訴願之提起，以原行政處分機關或受理訴願機關收受訴願書之日期為準。……。」⑶行政程序法第98條第3項規定：「處分機關未告知救濟
期間或告知錯誤未為更正，致相對人或利害關係人遲誤者，如自處分書送達後1年內聲明不服時，視為於法定期間內所為。」⑷依上開規定足知，當事人如對於行政處分有所不服，擬
提起行政救濟，應自行政處分送達之次日起30日內為之。然如處分機關未於行政處分記載不服該行政處分之救濟教示說明，致原告無從適時提出救濟，受處分人可自原處分送達1年內表示不服，仍視為於法定期間內提出救濟行為。再者，如原處分機關就處分同時以公告並為送達，自應以送達時起算，以維當事人之權益。
⒉經查，系爭建物經被告於104年及106年間分別依土地法第
69條及地清條例第31條之1，經如附圖一之2之A、B、C、D所示清理、公告等多階段行政程序後，由被告以原處分一通知原告2人，而原處分一於106年10月13、17日送達原告2人，有送達證書在卷可參(見乙證第104、106頁)，原告於107年7月22日始表示不服，與應於處分送達後30日內提起訴願，固有未符，惟本件原處分一，因未記載不服該行政處分之救濟教示說明，依上開說明，原告於原處分一送達1年內表示不服，仍視為於法定期間內提出救濟行為。
⒊次查，原處分二即宋平生應有部分所有權移轉登記部分，
，亦係對外發生變動人民權利義務關係，具法律上規制效果之單方行政行為，其性質同屬行政處分，其中原告宋平淵為該處分之利害關係人，其於知悉時且未逾原處分達到或公告3年內，提出訴願，與法並無不合。至原告宋平生部分，因該部分所有權應有部分之移轉，係原告宋平生與買受人黃啟倫委託地政士蔡偉德申辦，原告宋平生並將原所有權狀繳回註銷，應無不知已為移轉登記之理，自不得以該登記處分未教示原告救濟期間，而主張得於處分送達30日後再提起救濟。惟本件原告宋平淵訴請撤銷之移轉登記，依其主張係權利範圍為公同共有，原告宋平生未得其他公同共有人同意處分無效，其法律關係與原告宋平生必須合一確定，而此項標的既經原告宋平淵踐行訴願程序，可認為宋平淵有為所有必須合一確定之人提起訴願之意，原告宋平生亦得合併提起本件訴訟。
㈢原處分一實體上並無違誤：
⒈被告援引土地法第69條辦理逕為更正登記部分(即附圖一之1部分)：
⑴應適用之法規：
A.土地法第69條(詳前引法條)。
B.土地登記規則第13條：「土地法第68條第1項及第69條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」⑵經查，被告104年9月16日更正登記，係因系爭建物光復
初期登記簿記載所有權人姓名「宋平生等2人共同共有（同土地登記總簿所有權部份權利先後第壹號）」(見乙
證第1頁），而系爭建物坐落土地(即：屏東市○○段○○段○○○○○號土地，重測前為花園段85-1地號即屏東市旭町85-1番，分割自旭町85番)之登記總簿及其共有人名簿，均記載共有人姓名為「宋平生」「宋平淵」（見乙證第16-17頁)。此外，參據系爭建物日據時期「家屋臺帳」「家屋連名簿」亦記載系爭建物因所有權相續而登載為「宋平生、宋平淵」2人(見乙證第15-16頁)。
⑶綜合上開系爭建物日據時期之臺帳、登記簿，光復後之
總登記及87年電子處理作業建檔時前之登記資料，系爭建物104年9月16日被告辦理清查總登記名義人權利範圍不詳逕為更正時(見乙證第54頁)之電子處理作業建檔後之資料，有關所有人之記載「宋平生等2人」僅表示系爭建物為2人共有，亦即土地總登記或其後之轉載，未進一步參酌日據時期連名簿已有具體共有人即宋平生、宋平淵之之記載，而與原始登記原因證明文件不符，被告認電子化作業之謄本所有權人即有錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，乃逕行更正之，揆諸上開說明，即非無據。
⒉地籍清理部分(即附圖一之2部分)：
⑴應適用之法規：地清條例第3條、第31條之1第1、2、3
項、清查辦法第3條及地清條例施行細則第5條、第25條之3第2項所明定，均詳如前述。
⑵又104年6月3日地清條例第31條之1立法理由以：「……
三、查現存登記名義人登記之所有權權利範圍為空白者，乃係於土地總登記時未登記權利範圍所致，除有原始登記原因證明文件或其他足資證明之資料可稽，得依土地法第69條規定辦理更正登記外，參考第31條第1項規定，得經登記權利範圍空白之權利人過半數同意申請更正登記，並於第1項及第2項明定其處理方式。又依該2項規定申請更正登記，經審查無誤者，依第8條規定將公告3個月，期滿無人異議，再辦理更正登記。」由此足知，地清條例第31條之1所稱「所有權權利範圍空白」，係指於（光復後）土地總登記時未登記「權利範圍」而言，亦即土地登記欠缺依分數表示之「應有部分」(所有權抽象的、分數上之量的劃分)，有此情形即屬「所有權權利範圍空白」。
⑶系爭建物光復初期原始登記權利範圍僅載有「共同共有
」，期間經轉載於電子作業前建築改良物登記簿權利範圍誤為「公同共有」」(見原處分卷證第12、14頁)，嗣87年電子處理作業建檔時，所有權人仍記載「宋平生等2人」，權利範圍亦登載為「公同共有」(見原處分卷第6頁)。經查，系爭建物因總登記時記載「共同共有」，依此記載僅係表示系爭建物所有權為多人共有之權利狀態，至其權利範圍，依日據時期連名簿雖得查考，惟總登記時既未一併轉錄，甚將其誤載為「公同共有」，被告辦理土地總登記名義人權利範圍空白清查時，認舊簿公同共有之記載，係屬有誤，而原總登記時所載「共同共有」，共有人權利範圍不明，參酌地清條例第31條之1之規範意旨，認系爭建物屬土地總登記時未登記權利範圍，故屬地清條例所稱所有權權利範圍「空白」之類型，並列入104年11月間地清條例第31條之1之清理公告範圍，並於該次之更正登記將權利範圍欄登載為「空白」(見乙證第54-55頁)，亦屬適法。
⑷嗣系爭建物經屏東縣政府依地清條例施行細則第5條及
內政部97年7月2日台內地字第0970105540號函釋規定，以104年12月23日屏府地籍字第10481263100號函(見乙證第62頁)，囑託被告所辦理系爭建物所有權部其他登記事項欄註記公告屬清查辦法第3條第12款之建物，且依屏東縣政府同日屏府地籍字第10481263101號公告(見乙證第64頁)申請登記期間自105年1月8日起至106年1月9日止共1年。原告未於申請登記期間內，申請更正登記，被告乃依據地清條例第31條之1第3項規定，登記名義人為數人者，按其人數均分該權利範圍空白部分，計算新權利範圍即人宋平生、宋平淵權利範圍各2分之1，並於106年1月12日以屏所地一字第10630046800號函及同日屏所地一字第10630046700號公告3個月(自106年1月20日起至106年4月20日止)，期滿無人異議，即於106年4月24日逕為更正登記完畢，並於106年4月25日塗銷上開原載於所有權部其他登記事項欄之註記。嗣後，被告依地清條例施行細則第25條之3第2項規定，通知原告宋平生、宋平淵等2人，並分於106年10月13、17日送達，對照前揭開地籍清理所定法定程序，均無不合。
⑸至原告以系爭建物於39年6月12日總登記，有關權利範
圍已登載原告2人「公同共有」，自始無權利範圍不清，被告先將其更正為「空白」，再依地清條例第31條之1清理均屬違法云云，與卷存土地總登記權利範圍記載為「共同共有」並不相符，其主張已難認有據。況本件參酌系爭建物基地(屏東市旭町85番)日據建物登記簿（見乙證第7-14頁），登記番號第壹、八番號等2棟建物(見乙證第9頁、13頁)及日據時期所有權相續登記申請書（見乙證第21-25頁），亦記載原告等2人於昭和13年9月6日相續(繼承)自宋萬龍(即原告之父)之持分均為各2分之1，而系爭建物既屬原告2人於日據時期所繼承，依當時「日本民法規定，共同承繼財產屬於繼承人共有(即分別共有)各按其應繼分，承繼被繼承人之權利義務」(參法務部編印臺灣民事習慣調查報告，頁337)，其等權利範圍亦屬「分別共有」，並無原告主張之「公同共有」情形。
㈣關於撤銷原處分二部分：
⒈應適用之法令：
⑴土地法第37條：「（第1項）土地登記，謂土地及建築
改良物之所有權與他項權利之登記。（第2項）土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」⑵土地法第72條：「土地總登記後，土地權利有移轉、分
割、合併、設定、增減或消滅時，應為變更登記。」⑶土地法第73條第1項：「土地權利變更登記，應由權利
人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之……。」⑷土地法第74條「聲請為土地權利變更登記，應檢附原發
土地所有權狀及地段圖，或土地他項權利證明書。」⑸土地法第75條第1項：「聲請為土地權利變更登記之件
，經該管直轄市或縣（市）地政機關審查證明無誤，應即登記於登記總簿，發給土地所有權狀或土地他項權利證明書，並將原發土地權利書狀註銷，或就該書狀內加以註明。」⑹土地登記規則第7條：「依本規則登記之土地權利，除
本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」⑺土地登記規則第26條：「土地登記，除本規則另有規定
外，應由權利人及義務人會同申請之。」⑻土地登記規則第144條：「（第1項）依本規則登記之土
地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。（第2項）前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」⒉查系爭建物所有權買賣原告(即出賣人)宋平生與訴外人(
即買受人)黃啟倫委託地政士蔡偉德於同年11月7日檢附同年9月28日訂立之系爭建物及其坐落土地所有權買賣移轉契約書、印鑑證明等文件，向被告申請買賣登記，被告經審核無誤後於同年月10日登記完畢。所附登記申請書經依土地登記規則第97條第1項規定，於備註欄記明：「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，願負法律責任。」並核蓋原告宋平生之印鑑章，況契約書亦載有系爭建物及其坐落土地買賣之權利範圍皆為2分之1，申請登記之買賣關係，及共有人優先承買部分復經原告宋平生切結，雙方顯無爭執，核符上揭土地法及土地登記規則之規定，故被告准予登記，自屬適法有據，原告以被告所為之更正登記既有違誤，此部分移轉登記亦得撤銷，無非係其個人一己之主觀見解，要無可採。況本件已移轉登記予訴外人黃啟倫，依前揭土地登記規則第144條第1項第2款規定，縱有錯誤，被告亦不得塗銷在第三人取得權利之前之登記處分。另依土地登記規則第7條規定，訴外人黃啟倫既已取得之權利，非經法院判決塗銷確定，被告登記機關亦不得為塗銷登記。從而，原告請求撤銷此部分之移轉登記，為無理由，應予駁回。
㈤撤銷原處分三及課予義務訴訟部分：
⒈應適用之法令：
⑴土地法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登
記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」⑵土地登記規則第7條：「依本規則登記之土地權利，除
本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」⑶土地登記規則第13條：(詳前引法條)。
⑷由上開規定足知，在申請更正登記，須服符合：A.須
於登記完畢後。B.須有登記錯誤或遺漏之事實重要前提，即須有登記錯誤遺漏之事實。C.須不妨害原登記之同一性。D.須經地政機關查明核准。E.須不影響他人之權益之要件。
⒉經查，原告原為系爭建物共有人，原告2人於107年7月22
日聲請撤銷被告上開逕為更正登記書，並應回復登記權利範圍為「公同共有」，經被告於107年7月27日以原處分三函復原告有關更正登記及不得塗銷已由訴外人取得之所有權移轉登記等規定，原告不服，提起訴願，遭決定駁回，起訴後仍為相同之請求，其中請求撤銷被告駁回之原處分三部分，固屬撤銷訴訟，然另請求被告將系爭土地回復登記權利範圍為「公同共有」部分，核其請求意旨，應係請求被告依其申請作成「更正登記」之處分，先此敘明。
⒊次查，權利人申請依土地法第69條前段為更正登記，以
登記案件有錯誤或遺漏為前提，則原告為此項請求，自應證明系爭建物權利範圍之登記與登記原因證明文件所載內容有不符之情形。而系爭建物登記原權利範圍登載為「公同共有」係屬錯誤而屬所有權人權利範圍不清(空白)，經被告依地清條例所有權人權利範圍空白部分辦理清理後，將其權利範圍釐清為宋平生、宋平淵應有部分各2分之1，已如前述。而原告雖主張系爭建物權利範圍為「公同共有」，然與系爭建物之原始登記文件不符，原告亦未能舉證被告所為之逕為更正或清理登記，有何符合土地法第69條前段得辦理更正登記之情事，原告此部分之請求，即無理由。
⒋再者，系爭建物其中原共有人宋平生已移轉應有部分2分
之1與訴外人黃啟倫，原告請求回復登記為公同共有，已涉及建物所有權範圍之實質變更，其請求之內容，已妨害原登記之同一性，如上所述，亦非土地法第69條所規定得申請作成更正登記之類型，亦即被告並無逕行依原告之申請辦理更正之權限，則本件被告否准原告所請，自屬適法有據。
⒌綜上，原處分否准原告更正權利範圍之申請，並無違法
。從而，原告起訴求為判決撤銷訴願決定及原處分三，並請求命被告應依其申請作成准予更正權利範圍為「公同共有」，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，本件原告以系爭建物權利範圍為「公同共有」非地清條例第31條之1所規範之「所有權人權利範圍空白」，被告依地清條例辦理，並更正為權利範圍宋平生、宋平淵各2分之1，訴外人黃啟倫因此而得以買賣為原因，移轉宋平生應有部分，其所為清理註記，移轉登記處分均屬違法而向被告請求撤銷原處分一、二及被告應依原告107年7月22日之申請，作成准許將系爭建物更正登記權利範圍為原告2人公同共有之處分，被告作成原處分三駁回其申請，認事用法俱無違誤，訴願決定予以維持，核無不合。原告起訴請求撤銷原處分一、二、三，並請求判命被告就原告上開申請案件，應作成准許將權利範圍更正為「公同共有」登記之處分，均無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，均核與判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 吳 永 宋
法官 林 彥 君法官 黃 堯 讚以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 109 年 3 月 26 日
書記官 江 如 青