高雄高等行政法院判決
108年度訴字第73號民國108年9月18日辯論終結原 告 巫啟后被 告 臺南市東南地政事務所代 表 人 林建良訴訟代理人 劉力嘉上列當事人間有關登記事務事件，原告不服臺南市政府中華民國107年12月24日府法濟字第1071448855號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件被告代表人原為周彥廷，於本件訴訟審理中變更為林建良，被告以新任代表人具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、爭訟概要：緣原告之子巫緒樑於民國106年12月6日死亡，其生前於106年11月27日自書遺囑，指定訴外人王柄權擔任遺囑執行人，旋於106年11月29日授權王柄權代為處理其名下臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段681建號建物（門牌號碼：臺南市○區○○路○○巷○○○○號）（以下合稱系爭不動產）售予其妹巫立淳之買賣移轉登記事宜。嗣王柄權於106年11月30日向臺南市政府財政稅務局申報土地移轉現值並繳納土地增值稅及契稅，並於106年12月4日以買賣雙方（即巫立淳、巫緒樑）代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，因該申請有逾期未補正之事項，遭被告於106年12月26日以東南登駁字第000085號土地登記案件駁回通知書駁回其申請。嗣王柄權分別再於107年1月11日、同年2月5日以買賣雙方（即巫立淳、巫緒樑）代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，因該2次申請同樣有逾期未補正之事項，故仍遭被告分別以107年1月30日東南登駁字第000005號及同年3月26日東南登駁字第000019號土地登記案件駁回通知書駁回其申請。嗣王柄權於107年6月14日再以買賣雙方代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，經被告審查無誤後，於107年6月21日將系爭不動產所有權移轉登記予巫立淳完畢。嗣原告於107年7月12日向被告提出申請書，主張其為巫緒樑唯一之法定繼承人，且其業以存證信函終止巫緒樑與王柄權間之委任關係，是系爭不動產所有權移轉存有應辦理買賣移轉登記，或應先辦理繼承登記之爭議，核有土地登記規則第57條第1項第3款所定「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之情形，故請求被告撤銷系爭不動產107年6月21日之移轉登記，經被告以107年7月20日東南地所登字第1070068331號函否准其請。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
(一)主張要旨：
1、民法為法律，依憲法第172條、中央法規標準法第11條、行政程序法第158條第1項第1款之規定，位階高於土地登記規則，合先敘明。
2、按遺囑人於立遺囑後，所為之行為若與遺囑有相牴觸者，其牴觸部分，遺囑視為撤回，民法第1221條定有明文。經查，本件被繼承人巫緒樑雖立有自書遺囑，然其遺囑內容為除特留分給繼承人即原告外，將剩餘數額贈與給巫立淳，王柄權為遺囑執行人。而巫緒樑於立自書遺囑後不久，即將其名下系爭不動產授權王柄權代為出售給其胞妹巫立淳，買賣價金為新臺幣（下同）1,100萬元。被繼承人巫緒樑自書遺囑後另簽訂之買賣契約，顯與遺囑互相牴觸，依民法第1221條規定，遺囑應視為撤回。又因系爭不動產之買賣尚未完成移轉登記，巫緒樑即不幸去世，巫立淳就買賣價金僅支付訂金10萬元，並未給付完畢，然此時王柄權同時為遺囑執行人兼賣方代理人，又是買方巫立淳買賣契約之代理人，王柄權與巫立淳間就巫緒樑之遺產即有利害衝突，且有民法第106條禁止雙方代理之規定。
3、另按委任契約，依民法第549條第1項之規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止（最高法院62年度臺上字第1536號判決意旨參照）。本件原告依民法第549條、第1148條之規定，已不待登記而取得系爭不動產物權，併概括承受被繼承人之一切權利義務，當然有權利依民法第549條第1項之規定，寄存證信函給受任人王柄權及被告，表明終止與王柄權間之委任契約，被告又自承已收到表明終止委任關係之存證信函，竟然仍疏未注意法條相關之規定，遽而准予買賣移轉登記，有違行政程序法第4條、第36條、第43條、第102條之規定。若謂王柄權仍有權代理，在未經完成繼承登記前，即得以擅自處分繼承人之物權，殊難以想像。
4、被告辯稱依民法第550條規定，委任關係，雖因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。然在本件，被繼承人巫緒樑於生前雖立有經公證之授權書及買賣契約書，縱使該委任事務之性質，不因巫緒樑死亡而消滅，王柄權仍得執行買賣契約，請求辦理移轉登記。惟查，移轉登記請求權性質上仍為債權，而依民法第759條及第1148條第1項之規定，繼承人（原告）自繼承開始時，承受被繼承人（巫緒樑）財產上一切權利義務，且原告在繼承登記前依法已取得系爭不動產物權。依物權的對世性、排他性、絕對性原則，自應優先辦理繼承登記，而非依民法第550條委任之規定（委任之權源來自買賣之債權契約），優先辦理買賣移轉登記，故被告之見解顯屬有誤。
5、關於被告依土地登記規則第102條規定，准予辦理系爭不動產所有權買賣移轉登記之違法與錯誤，說明如下：
(1)巫緒樑係於106年12月6日死亡，其代理人王柄權於107年1月11日始繳納土地增值稅、契稅及房屋稅，此有臺南市政府財政稅務局核發之土地增值稅、契稅及房屋稅繳款書可考，足見王柄權於106年12月4日向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記時，當時尚未完稅，亦尚未拿到財政部南區國稅局核發之非屬贈與財產同意移轉證明書，不符土地登記規則第102條規定。被告竟以王柄權業已繳納土地增值稅及契稅，符合土地登記規則第102條規定之不實事實欺瞞臺南市政府訴願審議委員會，致原告訴願遭駁回，被告之認事用法顯有違背法令之瑕疵。
(2)買賣雙方之代理人王柄權先後4次申請系爭不動產所有買賣移轉登記，被告於第1次土地登記案件補正通知書內容有塗改，有重大明顯之瑕疵：經查，王柄權於107年1月11日第2次申請辦理系爭不動產買賣移轉登記，被告審查後認定提出之文件有欠缺，遂以107年1月11日東南登補字第000042號土地登記案件補正通知書通知補正，內容略以：「三、補正事項：……3.本案請檢附贈與稅繳清或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書（遺產及贈與稅法第5條、第8條、第42條）。」之後王柄權再於107年2月25日第3次申請辦理系爭不動產買賣移轉登記，被告審查後仍認提出之文件有欠缺，乃以107年2月26日東南登補字第001191號土地登記案件補正通知書通知補正，內容略以：「三、補正事項：
1.本案義務人已死亡，請檢附遺產稅繳清納證明書或核定免稅證明書(遺產及贈與稅法第15條及第42條、國稅局南區國稅局臺南分局107年2月21日南區國稅臺南營所字第1070062459號）。」嗣王柄權於107年6月14日第4次申請辦理系爭不動產買賣移轉登記，被告審查後仍認提出之文件有欠缺，遂以107年6月19日土地登記案件補正通知書通知補正，內容略以「：三、補正事項：1.本案義務人授權他人代為處分其不動產，請親自到並提出國民身分證正本……。2.請檢附土地增值稅之辦理產權登記聯，請補正……。3.請檢附土地登記規費收據，請補正……。」核王柄權第2次至第4次向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，被告於歷次土地登記案件補正通知書，皆明白記載待補正事項。然王柄權於106年12月4日第1次向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記時，被告於106年12月5日東南登補字第001231號土地登記案件補正通知書，卻未登載任何須補正事項，而是空白補正通知書。但之前原告提起訴願時，被告107年8月30日東南地所登字第1070078304號函檢附之訴願答辯書後附之補正通知書卻很明確記載：「三、補正事項：……4.2-2件本案請檢附贈與稅繳清或免稅證明書或不計入贈與總額證明書或同意移轉證明書（遺產及贈與稅法第5條、第8條、第42條）。」（訴願卷第180頁）有明確勾選待補正事項。被告竟然在鈞院審理時刻意以修正液塗改重要證物，以掩蓋未完稅之事實。故被告之認事用法有重大明顯之瑕疵。基上，原告申請撤銷該無效之行政處分，於法有據。
6、原告針對本件系爭不動產前後提起2次訴願，被告法律上之見解前後矛盾：
(1)原告於107年1月8日申請就被繼承人巫緒樑所遺系爭不動產辦理繼承登記，當時全部資料及證件（連同財政部南區國稅局之遺產免稅證明書）均已備齊，卻遭被告於107年1月11日以東南登駁字第000002號土地登記案件駁回通知書駁回所請，理由為被繼承人巫緒樑生前已將系爭不動產出賣，並經收件在案，且本件被繼承人之授權人王柄權於107年1月11日提出異議書，內容載明：「巫緒樑名下不動產於106年11月30日已簽訂買賣契約，並於同年月日申報所有稅務完畢。另巫緒樑已於106年12月6日死亡，依規定上開不動產已非遺產，惠請貴所依法駁回繼承登記。」等語。
(2)原告不服上開被告107年1月11日東南登駁字第000002號土地登記案件駁回通知書，提起訴願，經被告依據訴願法第58條第2項規定重新審查後，以107年2月7日東南地所登字第1070014290號函撤銷前開駁回行政處分，內容略以：「說明：……二、依民法第759條規定：『因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。』第1148條規定：『繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務……』，前開物權變動，無待登記即發生效力，登記僅使其與權利狀態合致，並為處分之前提要件。故繼承人於被繼承人死亡時已取得不動產物權之實質權利、義務，僅應經登記，使得處分其物權。經本所重新審查，決定撤銷本所駁回臺端申請辦理繼承登記案件之行政處分。
三、因登記申請書件已發還且原案號已結案，請臺端檢送登記申請書件重新提出申請登記，原繳登記規費得予援用。」另臺南市政府107年3月4日府法濟字第1070280372號訴願決定書理由略以：「二、關於107年1月11日東南登駁字第2號駁回繼承登記通知書部分：……（二）……原處分機關依訴願法第58條第2項規定，先行重新審查原處分，經審認繼承之物權變動，無待登記即發生效力，登記僅使其權利狀態合致，並非處分之前提要件，乃以107年2月7日東南地所登字第1070014290號函撤銷原處分，並副知本府在案。是以，訴願不服之標的即107年1月11日東南登駁字第2號駁回通知書已不存在，依訴願法第77條第6款規定，就此部分應為不受理之決定。」等語。足見臺南市政府訴願審議委員會審議後，同意原告的法律見解，應依民法759條、第1148條規定辦理繼承登記。
(3)基上，被告既自承誤解法令而駁回原告先前繼承登記之申請，經原告第1次訴願後，卻又再受理王柄權申請系爭不動產所有權買賣移轉登記，被告之見解豈非自相矛盾，其認事用法有重大明顯之瑕疵。被告應依法行政，不應再受理王柄權申請系爭不動產所有權買賣移轉登記。
7、按民法第759條是物權，民法第550條是債權，而物權優先於債權。原告依民法第759條、第1148條之規定，因繼承而當然取得系爭不動產之所有權。親屬、繼承優先適用於債的關係，物權亦優先於債權性質的委任關係，何況本件非不能終止委任關係，被告對民法物權、債權觀念不清楚，法條引用錯誤，以行政命令凌駕法律條文，以致嚴重侵害及剝奪繼承人即原告之權益。
8、綜上所述，巫緒樑於106年12月6日死亡，其代理人王柄權於107年1月11日始繳納土地增值稅、契稅、房屋稅，不符合土地登記規則第102條規定，被告所為之核准系爭不動產所有權買賣移轉登記顯係違背法令，嚴重侵害及剝奪原告依民法第759條規定因繼承已取得之不動產物權，亦顯屬行政程序法第111條第7款所定具有重大明顯之瑕疵而無效，依舉重以明輕之法理，原告申請撤銷該無效之行政處分，於法有據。
(二)聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告應依原告107年7月12日之申請書，將被告107年6月21日就坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地及同段681建號建物（即門牌號碼臺南市○區○○路○○巷○○○○號）所為以買賣為原因之移轉登記作成撤銷之行政處分。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1、被告於106年12月4日受理訴外人王柄權代理申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記事件，當時系爭不動產所有權人巫緒樑尚在世，經被告審查後，認其提出之文件有欠缺，被告乃於106年12月5日以東南登補字第001231號土地登記案件補正通知書通知補正，嗣因申請人逾期未完成補正，被告遂於106年12月26日以東南登駁字第000085號土地登記案件駁回通知書駁回其請。嗣王柄權於107年1月11日再次代理申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，此時系爭不動產所有權人巫緒樑業已死亡（死亡日期為106年12月6日），被告依法審查後，認其提出之文件有欠缺，遂於107年1月11日以東南登補字第000042號土地登記案件補正通知書通知補正，補正期間原告分別於107年1月15日及同年月22日檢具存證信函及附件，請求被告撤回系爭不動產所有權買賣移轉登記。然依據土地登記規則第102條第1項規定：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記。」及最高法院102年度臺上字第197號民事判決意旨：「依民法第550條但書規定，委任關係因委任事務之性質，並不因當事人一方死亡而消滅。而受任辦理土地登記之申請，受任人係基於委任人生前之授權，代為辦理登記，則其登記既與現實之真實狀態相符，且未違背委任人之本意，委任關係不因委任人於辦妥登記前死亡而消滅，受任人以委任人名義所為之行為，即非當然無效。」被告乃於107年1月23日以東南地所登字第1070004593號函駁回原告「撤回系爭不動產買賣移轉登記」之請求，惟訴外人王柄權逾期亦未補正完全，被告乃於107年1月30日再次以東南登駁字第000005號土地登記案件駁回通知書駁回其請。
2、訴外人王柄權復於107年2月5日再行代理申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，被告審查後於107年2月26日以東南登補字第001191號土地登記案件補正通知書通知補正，因王柄權逾期仍無法補正，被告乃於107年3月26日以東南登駁字第000019號土地登記案件駁回通知書駁回其請。另原告於107年3月21日向被告申請辦理系爭不動產繼承登記，被告依法審查後，於107年3月23日以東南登補字第000260號土地登記案件補正通知書通知補正，因原告逾期未補正完全，被告乃於107年4月13日以東南登駁字第000029號土地登記案件駁回通知書駁回原告所請。嗣王柄權再於107年6月14日代理申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，並檢附財政部南區國稅局107年6月8日核發之非屬贈與財產同意移轉證明書、契約書及完稅單據等文件，經被告審查無誤，遂依土地登記規則第55條第2項規定，准予其辦理登記，並登載於登記簿。是以，本件被告辦理系爭不動產買賣移轉登記之程序，於法並無不合。
3、至原告於107年1月8日向被告申請辦理系爭不動產繼承登記乙事，因被告於審查期間即107年1月11日受理王柄權異議，被告乃依據土地登記規則第57條第1項第2款規定，依法不應登記，遂以107年1月11日東南登駁字第000002號土地登記案件駁回通知書駁回原告所請(被告誤載為以107年1月11日東南地所登字第1070004528號函駁回原告所請），原告不服上開被告107年1月11日函，提起訴願，經被告重新審查結果，以107年2月7日東南地所登字第1070014290號函撤銷前開駁回原告申請辦理繼承登記之行政處分。原告復於107年3月21日再次提出申請，被告依法審查，於107年3月23日以東南登補字第000260號土地登記案件補正通知書通知原告補正，內容略以：「三、補正事項：案附財政部南區國稅局遺產稅免稅證明書編號：000000000已於107年1月24日財政部南區國稅局發文字號：南區國稅臺南營所字第0000000000 A號函知即日起註銷其證明書效力，請檢附有效之國稅局遺產稅免稅證明書辦理繼承登記。」等語。因原告逾期未照補正事項完全補正，被告乃依據土地登記規則第57條第1項第4款規定，於107年4月13日以東南登駁字第000029號駁回通知書駁回原告之申請。又王柄權於107年6月14日代理申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，被告自受理時起至登記完畢止，皆未收受有關本件系爭不動產買賣法律行為之異議，是被告依法辦理登記，並無違誤。基上，被告於107年7月20日以東南地所登字第1070068331號函駁回原告申請撤銷系爭不動產於107年6月21日所為買賣移轉登記之處分，於法並無違誤。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：被告於107年6月21日就系爭不動產所為以買賣為原因之移轉登記，是否適法？原告申請撤銷上開被告所為系爭不動產買賣移轉登記之處分，是否有據？
五、本院的判斷：
(一)前提事實：如爭訟事實欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有巫緒樑戶籍謄本（原處分卷第12頁）、自書遺囑（本院卷第25頁）、授權書（本院卷第27頁）、系爭不動產買賣契約書（本院卷第29-31頁）、土地增值稅繳款書（原處分卷第8頁）、契稅繳款書（原處分卷第11頁）、土地登記申請書（原處分卷第3頁），被告106年12月26日東南登駁字第000085號土地登記案件駁回通知書（原處分卷第51頁）、被告107年1月30日東南登駁字第000005號土地登記案件駁回通知書（原處分卷第81頁）、被告107年3月26日東南登駁字第000019號土地登記案件駁回通知書（原處分卷第85頁）、系爭土地建物登記第二類謄本（本院卷第105、109、111頁）、原告107年7月12日申請書（本院卷第113-116頁）、被告107年7月20日東南地所登字第1070068331號函（原處分卷第23-25頁）、訴願決定書（本院卷第159-169頁）附卷可稽，堪予認定。
(二)應適用的法令：
1、土地登記規則：
(1)第34條：「（第1項）申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。
三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。（第2項）前項第4款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。」
(2)第102條第1項：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記。」
2、民法：
(1)第550條：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。」
(2)第759條：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」
(3)第1148條第1項：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」
(4)第1215條：「（第1項）遺囑執行人有管理遺產，並為執行上必要行為之職務。（第2項）遺囑執行人因前項職務所為之行為，視為繼承人之代理。」
(5)第1221條：「遺囑人於為遺囑後所為之行為與遺囑有相牴觸者，其牴觸部分，遺囑視為撤回。」
(三)被告於107年6月21日就系爭不動產所為以買賣為原因之移轉登記，於法並無違誤，原告申請撤銷上開被告所為系爭不動產買賣移轉登記之處分，並無理由：
1、按人之權利能力終於死亡，民法第6條雖有明定，惟依同法第108條第1項規定，代理權之消滅，依其所由授與之法律關係定之；而依同法第550條規定，委任關係因當事人一方死亡而消滅，但契約另有訂定，或因委任事務之性質，不能消滅者，不在此限。故因委任關係而授與代理權，如依委任事務之性質，該委任關係不因委任人死亡而消滅者，其代理權即不因本人死亡而當然消滅，受任人以本人名義所為之行為，即非當然無效。又土地登記之申請行為雖屬廣義法律行為之一種，惟受任辦理土地登記，較諸受任辦理登記之原因行為（如買賣、贈與等）有較強之繼續性，倘受任人係基於委任人生前之授權，代為辦理登記，則其登記既與現實之真實狀態相符合，復未違背委任人之本意，委任關係尚不因委任人於辦竣登記前死亡而告消滅，從而受任人代理委任人完成之登記行為即非無權代理，最高法院著有90年度臺上字第1946號、96年度臺上字第600號、102年度臺上字第197號判決要旨可資參照。又按民法第106條規定：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限」，為「自己代理」、「雙方代理」之禁止與例外規定，違反該禁止規定者，法律行為效力未定，須得本人承認始生效力。再者，同法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」，為買賣契約出賣人所負義務之規定。物之出賣人既負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，則申請該物所有權移轉登記行為，應屬出賣人專為履行債務之行為，不在禁止自己代理或雙方代理之範疇內。
2、經查，本件原告之子巫緒樑於106年12月6日死亡，其生前於106年11月27日自書遺囑，指定訴外人王柄權擔任遺囑執行人，並於106年11月29日授權王柄權代為處理其名下系爭不動產售予其妹巫立淳之買賣移轉登記事宜，授權期間自106年11月29日起至108年12月31日止，王柄權旋於106年11月30日代理巫緒樑與巫立淳簽訂系爭不動產買賣契約書，並於同日向臺南市政府財政稅務局申報土地移轉現值及契稅之程序（參原處分卷第8頁、第11頁之土地增值稅及契稅繳款書之申報日期欄，至繳清土地增值稅及契稅日期則為107年1月11日）。又土地登記規則第102條第1項規定：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記」，則得僅由權利人單獨申請土地及房屋（見同規則第2條）移轉登記之前提，為登記義務人於申報土地移轉現值「後」、申請登記「前」死亡（最高法院100年度臺上字第1255號判決參照）。換言之，依目前實務，土地買賣經訂立契約並申報現值後，義務人及權利人均於申請登記前死亡，得僅由權利人之繼承人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本、契約書及其他有關證件，單獨申請買賣移轉登記，免再辦理繼承登記（內政部80年9月27日臺內地字第8078465號函亦同此見解）。則王柄權基於巫緒樑生前之授權，代為辦理系爭不動產所有權移轉登記，並未違背巫緒樑之本意，依其委任事務之性質，其委任關係不因巫緒樑死亡而消滅，非屬無權代理。又巫緒樑係於王柄權申報土地移轉現值後、申請登記前死亡，依土地登記規則第102條第1項規定，得僅由買受人（權利人）巫立淳敘明理由並提出同規則第34條規定之文件，單獨申請登記，且王柄權就系爭不動產所為移轉登記之申請，係屬專為履行債務之行為，亦不在禁止自己代理或雙方代理之範疇內。是王柄權於107年6月14日以買賣雙方代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，經被告審查後，依土地登記規則第55條規定，於107年6月21日辦畢系爭不動產之移轉登記，於法並無不合。
3、又按民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」乃係為貫徹我國民法就不動產物權採登記要件主義之本旨而設。依本條規定，因繼承，在未登記之前，業已取得不動產所有權者，非經登記，固不得處分該不動產物權，故對於訂立契約後，未登記完畢前義務人死亡，原則上固應先辦繼承登記，再辦移轉或設定登記，惟此亦常造成不必要社會糾紛。蓋該條之登記，並無期間之限制，苟義務人之繼承人遲不辦理繼承登記，則被繼承人因買賣或贈與所負移轉登記之義務，日後除透過民事訴訟程序外，實無法解決。因此，土地登記規則第102條第1項規定：「……得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記」，正可補民法第759條規定之不足。而土地登記規則第102條第1項又是依土地法第37條第2項規定授權而訂定，核屬民法第759條之特別規定，應優先於民法第759條規定而為適用，自難謂繼承人承受被繼承人因買賣或贈與所負移轉登記之義務，在未經繼承登記前或得全體繼承人同意前即為所有權移轉登記，係違反民法第759條之規定，應屬無效。是巫緒樑生前將系爭不動產出售予其妹巫立淳，其死後系爭不動產雖未經繼承登記或得全體繼承人同意即為所有權移轉登記，依上開說明，不能認係違反民法第759條規定而謂為無效。原告主張其依民法第759條、第1148條規定，不待登記即取得系爭不動產物權，併概括承受被繼承人之一切權利義務，當然有權利依民法第549條第1項之規定，寄存證信函給受任人王柄權及被告，表明終止與王柄權間之委任契約，被告又自承已收到前述表明終止委任關係之存證信函，竟然仍疏未注意相關法律規定，遽而准予買賣移轉登記，有違行政程序法第4條、第36條、第43條、第102條規定云云，洵無可採。
4、原告復主張被繼承人巫緒樑106年11月27日自書遺囑內容為除特留分給繼承人即原告外，將剩餘數額贈與給其妹巫立淳，而巫緒樑於立自書遺囑後不久，即將其名下系爭不動產授權王柄權代為出售給巫立淳，是巫緒樑事後書立授權書出售系爭不動產之買賣行為與其自書遺囑內容相牴觸，依民法第1221條規定，遺囑視為撤回云云。然按法律行為有所謂要式之行為及非要式之行為。前者，乃法律行為除以意思表示為要素外，尚需依一定之方式始能成立之行為；而後者則不須履行一定方式即可成立之行為。法定要式行為未履行一定方式時，依民法第73條前段即規定：「法律行為，不依法定方式者，無效。」又遺囑是無相對人的單獨行為，必須依法定方式為之，核屬要式之法律行為。查本件系爭自書遺囑，係由立遺囑人巫緒樑親筆書立，由見證人施星若、李美嬅見證，經立遺囑人簽名並捺指印，見證人施星若、李美嬅依序簽名，符合民法第1190條規定之法定記載方式，並無「未親筆書寫全文」、「未記載年月日」、「未親自簽名」、「遺囑破毀或塗銷」等明顯構成遺囑無效之事由。且觀系爭自書遺囑內容：「本人巫緒樑於民國106年11月27日書立遺囑如下：本人願將死亡時名下之財產，扣除特留分與繼承人外，就剩餘數額贈與巫立淳，……。」僅言明「死亡時」名下之財產應如何處理，並未指明其在書立遺囑當時其名下不動產日後應全部作為遺產分配，從而被繼承人巫緒樑生前將系爭不動產出售，尚難謂與遺囑有牴觸之處。準此，原告就上開系爭自書遺囑效力之爭執，尚非有據。
5、原告又主張被告107年2月7日東南地所登字第1070014290號函自承誤解法令而撤銷先前於同年1月11日所為駁回原告繼承登記申請之處分，卻又再受理訴外人王柄權申請系爭不動產所有權買賣移轉登記，被告之見解自相矛盾，其認事用法有重大明顯之瑕疵。被告應依法行政，不應再受理王柄權申請系爭不動產所有權買賣移轉登記云云。惟查，本件原告前於107年1月8日向被告申請辦理系爭不動產繼承登記，因王柄權於107年1月11日向被告提出異議書，主張系爭不動產業於106年11月30日簽訂買賣契約，已非屬巫緒樑之遺產，請求被告駁回原告繼承登記之申請，被告乃依據土地登記規則第57條第1項第2款規定，以原告申請辦理繼承乙案，因王柄權提出異議書，有依法不應登記之原因，遂以107年1月11日東南登駁字第000002號土地登記案件駁回通知書駁回原告所請，原告不服上開被告107年1月11日駁回通知書，提起訴願，經被告重新審查結果，以107年2月7日東南地所登字第1070014290號函撤銷前開駁回原告申請辦理繼承登記之行政處分，而臺南市政府107年3月9日府法濟字第1070280372號訴願決定書亦以上開被告107年1月11日駁回通知書業經其同年2月7日東南地所登字第1070014290號函撤銷已不存在等由，決定訴願不受理等情，有原告土地登記申請書（本院卷第35頁）、王柄權107年1月11日異議書（本院卷第93頁）、被告107年1月11日東南登駁字第000002號土地登記案件駁回通知書（本院卷第43頁）、被告107年2月7日東南地所登字第1070014290號函（本院卷第75頁）、臺南市政府107年3月9日府法濟字第1070280372號訴願決定書附卷可參。又被告107年2月7日東南地所登字第1070014290號函載明：「說明：……
二、依民法第759條規定：『因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。』第1148條規定：『繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務……』，前開物權變動，無待登記即發生效力，登記僅使其與權利狀態合致，並為處分之前提要件。故繼承人於被繼承人死亡時已取得不動產物權之實質權利、義務，僅應經登記，始得處分其物權。經本所重新審查，決定撤銷本所駁回臺端申請辦理繼承登記案件之行政處分。三、因登記申請書件已發還且原案號已結案，請臺端檢送登記申請書件重新提出申請登記，原繳登記規費得予援用。」等語。觀諸上開被告107年2月7日函文之內容，固認繼承人於被繼承人死亡時已取得不動產物權之實質權利、義務，僅應經登記，始得處分其物權；惟王柄權嗣於107年6月14日再以買賣雙方代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，並檢附財政部南區國稅局107年6月8日核發之非屬贈與財產同意移轉證明書、契約書及完稅單據等文件，經被告審查後，以依據土地登記規則第102條第1項規定：「土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記。」及參酌最高法院102年度臺上字第197號民事判決「依民法第550條但書規定，委任關係因委任事務之性質，並不因當事人一方死亡而消滅。」之意旨，始依土地登記規則第55條第2項規定，准予其辦理登記，並登載於登記簿。是以，本件被告之所以准王柄權就系爭不動產辦理移轉登記，實因嗣後參酌土地登記規則第102條第1項既明文規定「如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出第34條規定之文件，單獨申請登記。」及最高法院民事判決之見解等情，遂准系爭不動產在未辦理繼承登記之情況下，即得以買賣為原因而為移轉登記之申請。此項法律見解，係被告本於對法律的確信所為之變更，然要難以被告法律見解變更，即認其嗣後之認事用法有重大明顯瑕疵，不應再受理王柄權申請系爭不動產所有權買賣移轉登記。是原告上開所訴，尚不足採。
6、至原告主張被告有塗改補正通知書乙節。經查，訴外人王柄權分別於106年12月4日、107年1月11日及同年2月5日以代理人身分向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記，經被告分別以106年12月5日東南登補字第001231號、107年1月11日東南登補字第000042號、同年2月26日東南登補字第001191號土地登記案件補正通知書通知補正，此有上開土地登記案件補正通知書附原處分卷（第49、55、83頁）可考。核歷次補正通知書應補正之事項有所不同，乃係因登記義務人巫緒樑於其代理人王柄權首次（即106年12月4日）向被告申辦系爭不動產所有權買賣移轉登記後死亡；且經本院比對被告107年8月30日訴願答辯書檢附之106年12月5日、107年1月11日、同年2月26日土地登記案件補正通知書影本（訴願卷第180、183、196頁）及原處分卷（第49、55、83頁）所附之同日土地登記案件補正通知書影本，內容均相同，並無塗改一事。原告指摘被告有塗改補正通知書一事，顯有誤解，不足採信。
7、末按土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」係就權利人、義務人或權利關係人間有爭執而為規定，雖未就爭執之法律關係為何予以明文，惟登記之權利人、義務人，原係指申請登記之法律關係之權利人、義務人而言，又權利關係人既規定限於「與申請登記之法律關係有關」之人，自應認本款所定之「爭執」，係指與申請登記之法律關係有關之爭執，並非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執而言。查，本件訴外人王柄權基於巫緒樑生前之授權代為處理其名下系爭不動產售予其妹巫立淳之買賣移轉登記事宜，原告主張其為巫緒樑之唯一繼承人，對於系爭不動產有繼承權，核非屬對申請登記之法律關係有關之爭執，被告自無從依土地登記規則第57條第1項第3款駁回王柄權以買賣為原因之移轉登記之申請。是原告若對於系爭不動產認為有繼承之爭議，自應循民事訴訟程序加以解決，併予敘明。
(四)綜上所述，被告於107年6月21日就系爭不動產所為以買賣為原因之移轉登記，於法有據，從而，被告以107年7月20日東南地所登字第1070068331號函否准原告撤銷上開移轉登記之申請，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，並請求被告應依原告107年7月12日之申請，將被告107年6月21日就系爭不動產所為以買賣為原因之移轉登記作成撤銷之行政處分，為無理由，應予駁回。
(五)本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，一併說明。
六、判決結論：本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 孫 國 禎法官 邱 政 強以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
書記官 黃 玉 幸