高雄高等行政法院判決111年度訴字第197號
111年12月20日辯論終結原 告 邱保誠訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師葉賢賓律師被 告 臺南市政府代 表 人 黃偉哲訴訟代理人 林順福
李明達王怡文上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年3月28日台內訴字第1110010812號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要：被告所屬工務局為辦理「臺南都會區北外環銜接樹谷園區連絡道（都市計畫區）」用地需要，申請徵收臺南市新市區看西段（下稱看西段）1173-2地號等4筆土地（面積合計0.061883公頃），並一併徵收其土地改良物，經內政部以民國110年7月16日台內地字第1100263909號函核准徵收後，被告乃據以110年7月28日府地用字第1100884436A號公告徵收補償（公告期間自110年7月29日起至110年8月27日止），並以同日府地用字第1100884436F號函通知土地及土地改良物所有權人。原告所有看西段1173-2、1214-2地號等2筆土地（公共設施保留地之道路用地，下稱系爭土地）位於徵收範圍內，原告因對系爭土地之徵收補償價額每平方公尺新臺幣（下同）5,715元不服，提出異議，經被告以110年8月31日府地價字第1101011094號函復系爭土地補償地價每平方公尺5,715元，相關查估過程及補償地價並無不合。原告於110年9月22日提出復議，經被告提請臺南市地價及標準地價評議委員會（下稱臺南市地評會）110年12月2日110年第6次評議委員會會議評議結果決議：「本案經綜合考量復議人所陳意見及相關資料並重新檢視徵收補償市價查估作業程序，其買賣實例選取、地價區段劃設、比準地地價查估及決定宗地市價過程於法並無違誤，並符合徵收當期當地市場正常交易價格，維持系爭土地110年土地徵收補償市價每平方公尺5,600元（加計市價變動幅度後每平方公尺5,715元）。」被告乃據以111年1月3日府地價字第1101565452號函（下稱原處分）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願，經遭決定駁回，於是提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、原告主張徵收價格偏低之依據，乃位於本次徵收範圍之鄰近看西段1143-7地號土地，條件一樣、距離相近，但被告以每平方公尺8,700元向該土地所有權人價購。該協議價購成交價格，既已登載於內政部不動產交易實價查詢服務網，屬政府公開資訊，符合土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第2條所規定之「市場正常交易價格」，即得作為系爭土地徵收補償之價格依據。再者，系爭土地每平方公尺公告現值為3,600元，略高於前述看西段1143-7地號土地每平方公尺3,432元，依此推算，原告之系爭土地之協議價購或徵收價格，均應略高於每平方公尺8,700元，始為公平合理。然被告卻以5,715元徵收系爭土地，實不合理。
2、依土地徵收條例施行細則第30條規定，徵收當期之市價，係指徵收公告期滿次日起算第15日，本件徵收公告係在110年7月29日作成，徵收市價應係110年8月13日後開會評定之市價，被告引用臺南市地評會110年6月28日110年第3次會議決議評定之市價徵收，顯係以在徵收公告之前1年的市價徵收，違反土地徵收條例施行細則第30條規定。被告雖稱依查估基準日本案市價查估案例蒐集期間自109年3月2日至同年9月1日止，然內政部於110年7月7日始准被告徵收系爭土地，被告卻援引案例蒐集期間（109年3月2日至同年9月1日）之市場調查，似未依市價查估辦法進行查估，而逕予援用協議價購之查估。
3、系爭土地於進行市場調查期間為109年3月2日至同年9月1日，至內政部核准徵收時間110年7月相差1年，此1年期間臺南市之不動產價格不斷上漲，被告應掌握土地上漲幅度，調整徵收價格，其未予考量並加以調整，亦有未依「徵收當期市價」徵收，及違反下列函釋意旨：
(1)內政部102年4月15日台內地字第1020147100號函釋：「……三、另土徵條例修正後，需用土地人應以市價與土地所有權人協議，因市價會隨市場交易狀況變動、交易雙方對交易標的價值認知、價格基準日等而有合理區間，協議價購與徵收補償雖同採市價標準，但因時間點不同，亦不一定有相同水準，逕以地評會評定之市價為協議價購標準，恐有違協議價購之精神。」
(2)內政部102年5月6日台內地字第1020189880號函釋：「一、按土地徵收條例第30條規定：『被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。……各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。……。』又同條例施行細則第30條規定：『本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。……。』另土地徵收補償市價查估辦法第29條（現行第30條）規定：『依第26條（現行第27條）計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據』，先予說明。二、徵收案件於上半年（6月30日前）報部，倘其徵收公告期滿次日起算第15日之當期市價涉及被徵收土地市價變動幅度，各直轄市、縣（市）政府於公告徵收時，應注意依前開規定按已評定之市價變動幅度計算調整徵收補償地價，並注意需用土地人所準備之經費應足敷支應。三、徵收案件於下半年（7月1日起）報部，需用土地人應依已評定之6個月間市價變動幅度計算調整徵收補償地價，填載於徵收計晝書第18項，並檢附已提送各直轄市縣（市）政府地價評議委員會評定之『徵收土地宗地市價清冊』及『市價變動幅度表』，且所準備之經費應足敷支應。」
(3)是原告請求被告將看西段1143-7地號土地交易價格，作為系爭土地徵收價格之比準標的，並非無理。系爭土地之「徵收當期市價」為徵收之公告於110年8月27日期滿後加15日即「110年9月11日」。被告自應依上述函釋意旨，於評定「徵收當期市價」時，依109年至110年市價上漲之變動幅度，計算調整徵收補償地價。惟被告處理原告一再異議及訴願，均逕援引「協議價購」時之市場調查，未實際了解市場變化而為價格調整之因應，並以看西段1143-7交易價格並非正常市價為由，拒絕原告調高徵收價格之請求，實在無理。
(二)聲明：
1、訴願決定及原處分均撤銷。
2、被告對於原告110年9月22日土地徵收異議申請書就徵收補償價額之申請，應另為適法之處分。
三、被告答辯及聲明：
(一)答辯要旨：
1、系爭土地徵收補償價格，係被告委由客觀不動產估價師聯合事務所（下稱查估單位）辦理徵收補償市價查估，嗣由被告依徵收補償市價查估作業程序辦理，其買賣實例選取、地價區段劃設、比準地地價查估及決定宗地市價過程，於法並無違誤，茲就系爭土地徵收補償價格之形成，分述如下：
(1)估價基準日：109年9月1日。
(2)用地範圍區段劃分：系爭土地為道路用地，屬都市計畫範圍內公共設施保留地（下稱公保地），依市價查估辦法第10條規定斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，並視臨街情形或原建築使用情形及二側非保留地地價區段差異，將系爭土地劃屬P001-01公保地地價區段、毗鄰部分劃設3個非公保地地價區段、1個公保地地價區段。
A、系爭土地所屬徵收範圍公保地地價區段即P001-01地價區段：為臺南都會區北外環銜接樹谷園區連絡道工程（南134線民生路第二宗土地至國道八號）道路用地之地價區段（毗鄰地價區段P003-00、P004-00、P005-00、P001-00）。
B、毗鄰部分共劃設3個非公保地地價區段：1.P003-00地價區段：新市區○○○○○○○○○○○○○○○○道工程區道南135線（民生路第二宗土地至國道八號）東側之農業區。2.P004-00地價區段：新市區○○○○○○○○○○○○○○○○道工程區道南135線（民生路第二宗土地至國道八號）西側之農業區。3.P005-00地價區段：新市區○道○號（國道一號至大洲排水）之高速公路用地（公共設施用地）。
C、毗鄰公保地部分劃設1個地價區段即P001-00地價區段：為臺南都會區北外環銜接樹谷園區連絡道工程（臨南134線民生路）之道路用地保留地。
(3)案例選取及蒐集期間：因本案毗鄰P003-00、P004-00、P005-00地價區段於案例蒐集期間內（109年3月2日至同年9月1日）無適當實例，爰依市價查估辦法第19條第2項規定於附近地區選擇1件使用性質、條件相似之買賣實例，並劃設1個買賣實例地價區段即P102-00地價區段：新市區民生路以南、大道公新昌宮以東、嘉南大圳大洲排水線以西之農業區。選取買賣實例編號2：農業區，新市區橋頭段210-18地號土地，109年8月5日交易，經依市價查估辦法第13條規定計算，土地正常單價為每平方公尺5,600元。
(4)毗鄰非公保地區段選取比準地及比準地地價查估：依市價查估辦法第18條規定，於毗鄰非公保地區段內選取具有代表性之土地為該區段之比準地，並依市價查估辦法第19條規定進行價格日期、區域因素及個別因素調整，並考量價格形成因素之相近程度，估計毗鄰各非公保留地區段比準地地價：
A、P003-00農業區區段：選取區段內具代表性之新市區看西段1160地號為比準地，並以前述實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺5,600元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-10.00%、個別因素10.75%）。
B、P004-00農業區區段：選取區段內具代表性之新市區看西段1173地號為比準地，並以實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺5,500元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-10.00%、個別因素8.25%）。
C、P005-00高速公路用地區段：選取區段內具代表性之新市區大洲段926-5地號為比準地，並以實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺4,600元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-22.50%、個別因素5.00%）。
(5)估計宗地地價：
A、經依市價查估辦法第22條規定，按毗鄰P003-00（133,933cm）、P004-00（129,854cm）及P005-00（3,282cm）3個非公保地之區段線比例加權平均計算P001-01區段地價，因P005-00公共設施用地區段納入計算後不影響P001-01區段地價，爰計算後P001-01之區段地價為每平方公尺5,600元，則系爭土地宗地市價即為每平方公尺5,600元。
B、前述系爭土地宗地地價相關估計成果提經臺南市地評會110年4月8日第2次會議評議通過。
(6)又本件於110年7月29日公告徵收，依市價查估辦法第30條規定，應按新市區110年市價變動幅度（臺南市地評會110年第3次會議評定為102.04%）計算調整徵收補償價額，系爭土地調整後之公告徵收補償地價為每平方公尺5,715元，查估過程於法尚無違誤。
2、原告主張徵收範圍之看西段1143-7地號土地協議價購價格為每平方公尺8,700元，其公告土地現值為每平方公尺3,432元，低於系爭土地公告土地現值每平方公尺3,600元，惟徵收市價每平方公尺5,715元反遠低於看西段1143-7地號土地一節：
(1)依市價查估辦法第10條第3項：「公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。」規定，即指考量臨街情形之差異劃分公保地區段，而臨街情形係以該宗地是否緊鄰道路為判斷依據，並考量緊鄰道路之道路層級、種類與寬度。新市區看西段1143-7地號土地與毗鄰同段1143-10地號土地係為本件用地範圍協議價購取得之土地（110年6月15日交易），因該兩筆毗鄰土地為同一所有權人，合併後宗地緊臨30米路寬之南134線道路，為新市區○○○○○○○○○道路，而系爭土地僅鄰近12米南135線道路，兩者區位及道路條件等顯有不同，價格自有差異。再者，協議價購係屬需用土地人與被徵收土地所有權人間買賣行為，為徵收之先行程序，如協議不成再由需用土地人辦理徵收程序取得用地，其協議價購價格實乃需用土地人基於用地取得等特定需求而與被徵收土地所有權人間契約行為，非屬土地徵收條例第30條第1項所規定之「徵收當期之市價」，且該案例未合於市價查估辦法第17條規定本件市價查估案例蒐集期間（109年3月2日至同年9月1日），依法亦不得採用為本件查估之買賣實例。
(2)系爭土地公告土地現值每平方公尺3,600元，看西段1143-7地號土地公告現值每平方公尺3,432元，係地政機關辦理公告土地現值地價調查估計作業時，將系爭土地劃屬新市區103-2地價區段（臨南135線道路農業區，區段地價每平方公尺3,600元），而看西段1143-7地號土地因深度較深，跨屬新市區104-2地價區段（臨南134線道路農業區，區段地價每平方公尺6,600元）及103-3地價區段（未臨路農業區地價區段，區段地價每平方公尺2,400元），再依地價調查估計規則第23條規定，公告系爭土地現值即為每平方公尺3,600元，而看西段1143-7地號經跨區段加權計算後為每平方公尺3,432元，經提請臺南市地評會評議通過。
(3)公告土地現值係依據平均地權條例及地價調查估計規則等法令規定，調查其地價動態，以每年9月1日為估價基準日，繪製地價區段圖、估計區段地價後，提交地評會評議，於次年1月1日公告，據以作為審核土地移轉現值之依據。而土地徵收條例第30條規定之徵收補償市價係依市價查估辦法辦理市價查估，兩者所適用之法令依據、計算方法、查價目的不同，計算結果自亦不同，原告以公告土地現值指稱系爭土地徵收補償市價偏低，應屬誤解。
3、原告主張內政部於110年7月7日核准徵收，而被告卻援引案例蒐集期間（109年3月2日至同年9月1日）之市場調查，似未依市價查估辦法進行查估，而逕予援用協議價購之查估並予以減價，未依土地徵收條例及市價查估辦法進行地價調查乙節。查土地徵收補償之估價基準日依市價查估辦法相關規定，僅係作為查估比準地地價案例蒐集期間，及評定市價適用期間之認定依據，而估價基準日，該辦法第17條第2項，已有規定。依市價查估辦法第17條、第28條第1項及29條之規定，本件查估基準日應為109年9月1日，案例蒐集期間為當（109）年3月2日至同年9月1日，並提交臺南市地評會110年第4次會議評定系爭土地每平方公尺5,600元，其評定價格適用期間為110年1月1日至110年12月31日，而本件徵收公告期間為110年7月29日至110年8月27日止，公告期滿次日起算第15日為110年9月11日，自屬該價格適用期間無疑。
4、至原告主張未按109年至110年市價上漲之變動幅度，計算調整徵收補償地價乙節：
(1)本件公告徵收日期起始日為110年7月29日，依市價查估辦法第30條規定，應按新市區110年市價變動幅度（臺南市地評會110年第3次會議評定為102.04%）調整徵收補償價額，系爭土地經調整後補償地價為每平方公尺5,715元。
(2)前述新市區110年市價變動幅度係按市價查估辦法第27條所訂計算「市價變動幅度」之作業步驟，就新市區範圍內之基期（109年3月2日至109年9月1日）及現期（109年9月2日至110年3月1日）之買賣案例採第25至第75百分位數平均值計算，於法並無違誤。
(二)聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：被告以每平方公尺5,715元徵收原告所有系爭土地，是否適法？
五、本院的判斷：
(一)前提事實︰如爭訟概要欄所載事實，已經兩造分別陳明在卷，並有被告110年7月28日府地用字第1100884436A號公告附訴願卷（第60-62頁），及內政部110年7月16日台內地字第1100263909號函（第23-24頁）、被告110年7月28日府地用字第1100884436F號函（第25-31頁）、110年8月31日府地價字第1101011094號函（第33-40頁）、臺南市地評會110年12月2日110年第6次評議委員會會議紀錄（第133-134頁）、原處分（第43-44頁）、訴願決定（第47-59頁）附本院卷可查。
(二)按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」為土地徵收條例第30條之規定。
而「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」「（第1項）依本條例第30條規定辦理徵收補償市價查估作業，需用土地人應將預定徵收土地範圍資料函文通知直轄市、縣（市）主管機關。（第2項）需用土地人為前項之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。（第3項）需用土地人未及於前項期限前提供直轄市、縣（市）主管機關辦理徵收範圍市價查估作業所需資料者，應提供查估之市價予直轄市、縣（市）主管機關，或協調直轄市、縣（市）主管機關查估市價，提交地價評議委員會評定，所需費用並得由需用土地人負擔。」則為土地徵收條例施行細則第30條第1項及第31條之1所規定。
(三)次按為具體化被徵收土地「當期市價」，土地徵收條例第30條第4項授權中央主管機關就地價調查估計程序、方法及應遵行事項作規定，市價查估辦法即為內政部依此授權所訂定，其2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。
三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。（第3項）第1項調查得採用當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市○○○○○○○○○區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。……。」第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……。」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：
「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……」第20條第1項、第4項規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。……（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」第21條第1項第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」第22條規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。……（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，其地價尾數無條件進位至個位數。……。」第28條規定：「（第1項）需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。（第2項）需用土地人未及於前項期限前提供直轄市、縣（市）主管機關辦理徵收範圍市價查估作業所需資料者，應提供查估之市價予直轄市、縣（市）主管機關，或協調直轄市、縣（市）主管機關查估市價，提交地價評議委員會評定，所需費用並得由需用土地人負擔。」第29條規定：「依第21條計算之宗地市價應於依第20條第4項所為通知之次年2月底前提供需用土地人，作為通知之次年報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。屬前條第1項但書規定者，應於當年7月底前提供需用土地人，作為當年7月至12月報送徵收計畫計算徵收補償價額之基準。」第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。
」上述規定，核係主管機關內政部依法律授權，就有關徵收土地之補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，與土地徵收條例第30條第1項規定意旨，並無不合，亦符合法律授權明確性。直轄市、縣（市）主管機關辦理土地徵收地價補償時，自得援以作為認定被徵收土地當期市價之依據。
(四)又依土地徵收條例第30條第2項規定，徵收當期之市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。而依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等。顯見有關徵收補償地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院僅能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。是徵收土地應補償之地價，依土地徵收條例及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意於補償地價之數額，而遽指為違法。
(五)被告為確定系爭土地補償價額所進行之查估程序，於法並無不合；其以每平方公尺5,715元，作為系爭土地徵收補償之標準，核屬有據：
1、關於系爭土地所屬地價區段劃分，系爭土地為都市計畫範圍內公保地之道路用地，查估單位依市價查估辦法第10條規定斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，並視臨街情形或原建築使用情形及二側非保留地地價區段差異，將系爭土地劃屬P001-01公保地地價區段、毗鄰部分劃設3個非公保地地價區段、1個公保地地價區段如下：
(1)系爭土地所屬徵收範圍公保地地價區段：P001-01地價區段，為臺南都會區北外環銜接樹谷園區連絡道工程（南134線民生路第二宗土地至國道八號）道路用地之地價區段（毗鄰地價區段P003-00、P004-00、P005-00、P001-00）。
(2)毗鄰部分共劃設3個非公保地地價區段：即1.P003-00地價區段：新市區○○○○○○○○○○○○○○○○道工程區道南135線（民生路第二宗土地至國道八號）東側之農業區。2.P004-00地價區段：新市區○○○○○○○○○○○○○○○○道工程區道南135線（民生路第二宗土地至國道八號）西側之農業區。3.P005-00地價區段：新市區○道○號（國道一號至大洲排水）之高速公路用地（公共設施用地）。
(3)毗鄰公保地部分劃設1個地價區段：P001-00地價區段，為臺南都會區北外環銜接樹谷園區連絡道工程（臨南134線民生路）之道路用地保留地。
2、關於毗鄰非公共設施保留地區段地價之查估：因本案毗鄰P003-00、P004-00、P005-00地價區段於案例蒐集期間內（109年3月2日至同年9月1日）無適當實例，查估單位乃依市價查估辦法第19條第2項規定於附近地區選擇1件使用性質、條件相似之買賣實例，並劃設1個買賣實例地價區段：P102-00地價區段，即新市區民生路以南、大道公新昌宮以東、嘉南大圳大洲排水線以西之農業區。又選取買賣實例編號2：農業區，新市區橋頭段210-18地號土地，109年8月5日交易，經依市價查估辦法第13條規定計算，土地正常單價為每平方公尺5,600元。
3、毗鄰非公保地區段選取比準地及比準地地價查估：查估單位依市價查估辦法第18條規定，於毗鄰非公保地區段內選取具有代表性之土地為該區段之比準地，並依市價查估辦法第19條規定進行價格日期、區域因素及個別因素調整，並考量價格形成因素之相近程度，估計毗鄰各非公保留地區段比準地地價：
(1)P003-00農業區區段：選取區段內具代表性之新市區看西段1160地號為比準地，並以前述實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺5,600元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-10.00%、個別因素10.75%）。
(2)P004-00農業區區段：選取區段內具代表性之新市區看西段1173地號為比準地，並以實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺5,500元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-10.00%、個別因素8.25%）。
(3)P005-00高速公路用地區段：選取區段內具代表性之新市區大洲段926-5地號為比準地，並以實例2估計該比準地地價，查估後比準地地價為每平方公尺4,600元（實例2：調整價格日期-0.10%、區域因素-22.50%、個別因素5.00%）。
4、估計徵收土地宗地地價：查估單位依市價查估辦法第22條規定，按毗鄰P003-00（133,933cm）、P004-00（129,854cm）及P005-00（3,282cm）3個非公保地之區段線比例加權平均計算P001-01區段地價，因P005-00公共設施用地區段納入計算後不影響P001-01區段地價，爰計算後P001-01之區段地價為每平方公尺5,600元，則系爭土地宗地市價即為每平方公尺5,600元。前述系爭土地宗地地價相關估計成果，並經臺南市地評會110年4月8日第2次會議評議通過。
5、又本件於110年7月29日公告徵收，依市價查估辦法第30條規定，應按新市區110年市價變動幅度（臺南市地評會110年第3次會議評定為102.04%）計算調整徵收補償價額，系爭土地調整後之公告徵收補償地價為每平方公尺5,715元。
6、以上有查估單位之估價報告書（第135-215頁）、地價區段勘查表（第169-173頁）、地價區段圖（第163頁）、買賣實例調查估價表（第167頁）、影響地價區域因素分析明細表（第179-181頁）、比較法調查估價表（第185-187頁）、比準地地價估計表（第191頁）、公共設施保留地加權平均計算表（第193頁）、臺南市地評會110年4月8日第2次會議紀錄（第219-223頁）、110年6月28日第3次會議紀錄（第225-229頁）等附本院卷可憑，核與前述市價查估辦法相關規定無違。
(六)原告雖主張依土地徵收條例施行細則第30條規定，徵收當期之市價，係指徵收公告期滿次日起算第15日之市價，本件徵收公告係在110年7月29日作成，徵收市價應係110年8月13日後開會評定之市價，被告引用臺南市地評會110年6月28日110年第3次會議決議評定之市價徵收，顯係以徵收公告之前1年的市價徵收，違反土地徵收條例施行細則第30條規定乙節。查土地徵收條例第30條第1項所稱「徵收當期之市價」，依土地徵收條例施行細則第30條第1項規定，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價，自係指徵收公告期滿次日起算第15日，依市價查估辦法所確定，並經地價評議委員會評定之評定市價。至估價基準日，依前開市價查估辦法規定，僅係作為查估比準地地價案例蒐集期間，及評定市價適用期間之認定依據，而估價基準日，該辦法第17條第2項，已有規定，且無所謂「當期市價之基準日」。原告以本件徵收公告期滿日為110年9月7日，認本件當期市價之基準日，應為徵收公告期滿日之徵收公告期滿次日起算第15日，尚屬誤解，並不可採。
(七)至原告主張徵收範圍看西段1143-7地號土地協議價購價格為每平方公尺8,700元，其公告土地現值為每平方公尺3,432元低於系爭土地公告土地現值每平方公尺3,600元，惟徵收市價每平方公尺5,715元反遠低於前開土地乙節。查：
1、需用土地人依土地徵收條例第11條規定，於申請徵收土地前，應依市價與土地所有權人協議進行價購，依該條第5項規定，所稱之市價，固指市場正常交易價格；然協議價購達成之協議，屬契約性質，其價格取決兩造雙方之協議結果；而徵收土地依土地徵收條例第30條第1項規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價，此為法定補償，二者屬性不同。此外，作為補償依據之徵收當期市價，依土地徵收條例第30條第2項、第4項規定，應依授權訂定之市價查估辦法規定辦理查估，並經主管機關提交地評會評定之程序始能確認，與需用土地人進行協商時，係以其取得之各項市價資訊作為協議價購之價格基礎，並不相同。因此，需用土地人提出與土地所有權人進行協議價購之土地價格，與土地徵收依上開程序所確定之徵收當期市價不同，即屬當然。
2、又市價查估辦法第10條第3項規定，公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。即指考量臨街情形之差異劃分公保地區段，而臨街情形係以該宗地是否緊鄰道路為判斷依據，並考量緊鄰道路之道路層級、種類與寬度。看西段1143-7地號土地與毗鄰同段1143-10地號土地係為本件用地範圍協議價購取得之土地（110年6月15日交易），因該兩筆毗鄰土地緊臨30米路寬之南134線道路，為新市區○○○○○○○○○道路，有地籍圖查詢資料附本院卷（第359頁）可稽；而系爭土地僅鄰近12米南135線道路，兩者區位及道路條件等顯有不同，價格自有差異。再者，協議價購係屬需用土地人與被徵收土地所有權人間買賣行為，為徵收之先行程序，如協議不成再由需用土地人辦理徵收程序取得用地，其協議價購價格實乃需用土地人基於用地取得等特定需求而與被徵收土地所有權人間契約行為，非屬土地徵收條例第30條第1項所規定之「徵收當期之市價」，且看西段1143-7、1143-10地號土地係於110年6月15日交易，未合於市價查估辦法第17條規定本件市價查估案例蒐集期間（109年3月2日至同年9月1日），依法亦不得採用為本件查估之買賣實例。原告此部分主張，亦不可採。
(八)原告另主張本件逕援引協議價購時之市場調查，未依規定按109年至110年市價上漲之變動幅度，計算調整徵收補償地價乙節。本件依市價查估辦法規定，估價基準日為109年9月1日、案例蒐集期間為109年3月2日至同年9月1日以及價格適用期間為110年1月1日至同年12月31日，已如前述。而因本件公告徵收日期起始日為110年7月29日，故依市價查估辦法第30條規定，應按新市區110年市價變動幅度（臺南市地評會110年第3次會議評定為102.04%）調整徵收補償價額，系爭土地經調整後補償地價為每平方公尺5,715元。前述新市區110年市價變動幅度係按市價查估辦法第27條所訂計算「市價變動幅度」之作業步驟，就新市區範圍內之基期（109年3月2日至109年9月1日）及現期（109年9月2日至110年3月1日）之買賣案例採第25至第75百分位數平均值計算，於法並無違誤。原告主張本件未依109年至110年市價上漲之變動幅度，計算調整徵收補償地價，亦不足採。
六、綜上所述，原處分及訴願決定並無違法。原告起訴意旨求為均予撤銷，並請求被告對於其110年9月22日土地徵收異議申請書就徵收補償價額之申請，應依另為適法之處分，均無理由，應予駁回。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此說明。
七、結論：原告之訴為無理由。中 華 民 國 112 年 1 月 17 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 孫 國 禎
法官 曾 宏 揚法官 林 韋 岑以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 （一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 （二）非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 1 月 18 日
書記官 周 良 駿