高雄高等行政法院判決111年度訴字第426號民國112年4月6日辯論終結原 告 張耀崇被 告 法務部行政執行署高雄分署代 表 人 張雍制訴訟代理人 黃吉祥上列當事人間有關行政執行事務事件，原告不服法務部行政執行署中華民國111年9月28日111年度署聲議字第108號異議決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要:
(一)原告所有坐落○○市○○區○○段815、818、819、820、831、836地號等6筆土地（下稱系爭土地）上未辦保存登記建物（下稱系爭建物），前經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）96年度執字第85552號執行事件執行時單獨拍賣，於民國98年4月16日由訴外人張桓魁拍定。系爭建物與坐落之系爭土地間，依民法規定成立法定地上權，而原告與張桓魁間亦於99年1月1日另訂定土地租賃契約。
(二)嗣○○市稅捐稽徵處大寮分處等機關以原告滯欠房屋稅等案件移送被告執行，被告分別於104年4月28日、同年5月26日就原告所有之系爭土地進行第1次及第2次拍賣。因該2次拍賣均無人投標，系爭土地之抵押權人○○市大寮區農會（下稱抵押權人大寮農會）以系爭土地與系爭建物間之租賃關係顯已影響其抵押權為由，具狀請求除去土地之租賃關係，並將系爭建物併付拍賣。經被告於104年9月8日發函除去張桓魁對系爭土地之租賃權及地上權，另函請地政機關就系爭建物為查封登記。張桓魁就被告終止地上權及除去租賃權命令，並擬將系爭建物併付拍賣，聲明異議及提起民事訴訟。
(三)其後，張桓魁撤回前開民事訴訟，被告乃於107年4月間就系爭土地及系爭建物併送鑑價，並於同年8月21日核發除去租賃權命令。張桓魁就該除去租賃權命令再度聲明異議，被告於108年2月18日撤銷除去租賃權命令，並就系爭土地重啟拍賣程序，分別於108年7月30日、108年8月27日進行第1次及第2次拍賣程序。因該2次拍賣皆無人投標，抵押權人大寮農會乃具狀請求除去系爭土地之租賃關係，並將系爭建物併付拍賣，經被告於108年10月2日核發除去租賃權命令。張桓魁不服，聲明異議及提起行政訴訟，經本院109年度訴字第47號判決駁回確定在案。張桓魁仍不服，另向高雄地院起訴，亦經該院鳳山簡易庭110年度鳳簡字第109號民事判決駁回。
(四)被告復就系爭土地續行第3次拍賣，並依抵押權人大寮農會之申請將系爭建物併付拍賣，乃以111年7月27日雄執良096年房稅執專字第00209959號通知原告及其他關係人表示意見。原告於111年8月12日陳述意見稱：被告核定之拍賣底價過低，並請求重新鑑價。經被告以111年8月17日雄執良98年房稅執專字第25495號函（下稱原處分）復略以：系爭土地已進行2次拍賣，應依法酌減拍賣底價，且無重行鑑價之必要等語。原告不服，聲明異議，經法務部行政執行署111年度署聲議字第108號異議決定（下稱異議決定）駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、被告擬將系爭土地及系爭建物一併拍賣，然同1次拍賣程序中，系爭建物係以鑑定價格為底價進行第1次拍賣，而系爭土地則以經2次拍賣再次減價後之價格為底價進行第3次拍賣，程序上應不合法。
2、系爭土地自96年間起開始拍賣，迄今15年，自104年第2次拍賣流標後，迄今亦7年。多年來，系爭土地公告現○○市價均上漲數倍，如以多年以前且經過2次減價後之價格作為拍賣底價，顯然過低，將損及原告及債權人之權益。
3、再者，系爭土地前2次流標並非因價格過高所致，僅係因單獨拍賣土地，而未拍賣系爭建物，法律關係複雜，導致無人應買。被告現擬將系爭土地及系爭建物一併拍賣，法律關係單純，必有人願意買受。故如以先前流標之底價再次減價拍賣，系爭土地之拍賣底價顯然過低。被告應將系爭土地重新鑑價，並將系爭土地及系爭建物一併進行第1次拍賣程序。
(二)聲明：異議決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、系爭建物前經法院拍賣由訴外人張桓魁拍定，原告與張桓魁並於99年1月1日訂立土地租賃契約。本件就系爭土地前已進行至第2次拍賣，如再減價拍賣將影響抵押權人抵押債權之清償，故依抵押權人大寮區農會108年8月20日、同年9月16日、同年10月15日、109年2月3日等聲請狀之真意，乃請求依民法第866、877條規定除去相關權利並將地上物併付拍賣。系爭建物與系爭土地之拍賣次數雖有不同，然此係法律為保障抵押債權人權利為設，程序上應無何不合。
2、系爭土地自108年起已進行第1次及第2次拍賣程序，皆無人應買而流標，顯見所定底價並無過低之情事，否則不會無人應買。而系爭土地拍賣底價所依據之鑑定報告係於107年作成，並非自104年即開始減價至今，原告似有誤會。且依內政部地政司公告現值資料，系爭土地之公告現值於107年至今並無大幅增減。又系爭土地已進行2次拍賣，如欲進行第3次拍賣，依強制執行法第91條第2項、第92條規定應酌減拍賣底價。如認應重新鑑價，若鑑價價格高於第2拍甚或第1拍底價，如何續行將徒增困擾。本件縱如原告所言將因土地與建物合併拍賣而應買意願大增，則應買人於競價過程中自然會提出合理價格，當無損於債權人或債務人之權益，亦無重行鑑價之必要。
(二)聲明︰原告之訴駁回。
四、爭點︰被告就系爭土地續行第3次拍賣程序，並酌減拍賣底價，而未為重新鑑價及重為第1次拍賣程序，有無違誤？
五、本院之判斷︰
(一)前提事實︰如爭訟概要欄所載之事實，業經兩造陳明在卷，並有高雄地院98年6月11日雄院高96年度執敬字第85552號不動產權利移轉證書（被告98年度房稅執專字第25495號卷，下稱執行卷，執行卷一第43頁）、99年1月31日系爭土地租賃契約書（本院卷第53頁）、被告104年4月28日、5月26日拍賣之公告及拍賣筆錄（執行卷一第64至70頁、第98頁、第99至103頁、第126頁）、抵押權人大寮農會104年6、7月聲請狀（執行卷一第160至169頁）、被告104年9月8日雄執良96年房稅執專字第00209959號函（執行卷一第190至191頁、第195至196頁）、高雄地院104年度聲字第411號民事裁定（執行卷二第11頁）、高雄地院105年度訴字第231號事件106年10月31日言詞辯論筆錄（執行卷二第130頁）、107年4月不動產鑑定報告書（執行卷二第161至196頁）、被告108年2月18日雄執良96年房稅執專字第00209959號函（執行卷三第142頁）、被告108年7月30日、8月27日拍賣之公告及拍賣筆錄（執行卷三第187至192頁、第227頁、第241至246頁、第273頁）、抵押權人大寮農會108年9月16日聲請狀（本院卷第59至61頁）、被告108年10月2日雄執良096年房稅執專字第00209959號函（執行卷三第286至287頁）、本院109年度訴字第47號判決（執行卷四第135至145頁）、高雄地院110年度鳳簡字第109號民事判決（執行卷四第287至295頁）、被告111年7月27日雄執良096年房稅執專字第00209959號通知（執行卷五第36至38頁）、原告111年8月12日詢問筆錄及陳述意見狀（執行卷五第44至45頁、第47至48頁）、原處分（執行卷五第54頁）及系爭異議決定（本院卷第15至27頁）附卷可稽，堪予認定。
(二)應適用之法令︰
1、行政執行法
(1)第9條規定：「（第1項）義務人或利害關係人對執行命令、執行方法、應遵守之程序或其他侵害利益之情事，得於執行程序終結前，向執行機關聲明異議。（第2項）前項聲明異議，執行機關認其有理由者，應即停止執行，並撤銷或更正已為之執行行為；認其無理由者，應於10日內加具意見，送直接上級主管機關於30日內決定之。（第3項）行政執行，除法律另有規定外，不因聲明異議而停止執行。但執行機關因必要情形，得依職權或申請停止之。」
(2)第26條：「關於本章之執行，除本法另有規定外，準用強制
執行法之規定。」
2、強制執行法
(1)第80條：「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」
(2)第91條：「（第1項）拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。(第2項)依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之20。」
(3)第92條：「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之20。
」
(4)第95條第1項及第2項：「（第1項）經2次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第2次減價拍賣期日終結後10日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起3個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。（第2項）前項3個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」
3、辦理強制執行事件應行注意事項第42點第4款、第5款、第6款、第7款「關於第80條部分：⑷債務人於不動產設定抵押權後，就同一不動產上設定負擔或予出租者，執行法院應命鑑定人就無負擔或未出租之價額與有負擔或出租之價額，分別估定。⑸核定拍賣最低價額應儘○○市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。⑹不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。⑺不動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動產內部裝璜設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考，避免不當提高或壓低拍賣最低價額。」
(三)被告就系爭土地續行第3次拍賣程序，並酌減拍賣底價並無違誤，原處分合法：
1.按「行政執行依其性質貴在迅速，如果對具行政處分性質之執行命令提起撤銷訴訟，必須依行政執行法第9條之聲明異議及訴願程序後始得為之，則其救濟程序，反較對該執行命令所由之執行名義行政處分之救濟程序更加繁複，顯不合理。又行政執行法第9條規定之聲明異議，並非向行政執行機關而是向其上級機關為之，此已有由處分機關之上級機關進行行政內部自我省察之功能。是以立法者應無將行政執行法第9條所規定之聲明異議作為訴願前置程序之意。……對具行政處分性質之執行命令不服，經依行政執行法第9條之聲明異議程序，應認相當於已經訴願程序，聲明異議人可直接提起撤銷訴訟。」最高行政法院107年4月份第2次庭長法官聯席會議決議意旨、同院107年度判字第250號判決意旨參照。
本件原處分內容為系爭土地將續行第3次拍賣程序，並酌減拍賣底價之執行方法，涉及原告系爭土地之財產權及如何進行拍賣之行政執行法上程序權利，屬具行政處分性質之行政行為。則依上開行政執行法相關規定及最高行政法院107年4月份第2次庭長法官聯席會議決議意旨，原告不服原處分，於依行政執行法第9條規定，向執行機關（被告）聲明異議，並經被告之直接上級主管機關（法務部行政執行署）決定駁回後，毋庸再經訴願程序，即得提起行政訴訟救濟之。
2.其次，依行政執行法第26條準用強制執行法第80條規定，執行機關核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。執行機關核定之價格應如何認為相當，屬於執行法院職權裁量之範圍，如非出於恣意○○市價顯不相當之情形，自不得逕指為違法。況執行機關訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自得以公平之價格賣出，於債務人及債權人之權益，並無損害。經查，系爭土地於108年7月30日、108年8月27日進行第1次及第2次拍賣程序，無人應買，足見執行機關原核定之底價並無偏低之虞。之後拍賣程序因系爭建物與系爭土地之租賃關係，經訴外人提起訴訟而延宕，中間經過將近3年（即108年8月至111年7月間），然此係因訴外人就本件拍賣程序提起民事、行政訴訟，經法院借調執行卷宗審理導致拍賣程序停止，屬於行政執行法第9條第3項之停止事由，有卷附被告檢送卷宗予法院及函催還卷之函文、停止執行視為不逾期簽呈及辦理本件拍賣程序之進度說明、進行維護畫面等可憑（執行卷四第250至2
54、271、281至282頁），足見本件為執行程序之停止，並未違反強制執行法第1項及第2項之規定。又本件執行程序係於第3次拍賣期日前始為除去租賃權及併付拍賣系爭建物，先前所進行之2次拍賣程序既無拍賣無效之情事，自無重為第1次拍賣之理。蓋若重為第1次拍賣程序，重新鑑價，核定拍賣底價，則訴外人之租賃權是否仍得認為有害及抵押權人權益之情事，得否逕以該租賃權影響抵押權為由而除去租賃關係，亦恐滋生疑義。故而，執行機關將於第3次拍賣程序將系爭建物併付拍賣，未重為第1次拍賣，程序上並無違誤。原告主張本件拍賣程序自104年至今7年許、程序不合法等語，尚有誤會，並不可採。
3.再者，本件執行第3次拍賣程序，關於系爭土地價格之鑑定，被告是於107年4月間就系爭土地及系爭建物併送鑑價，不動產鑑定報告書係以系爭土地、建物為同一人所有而進行鑑價（執行卷二第161至169頁）；且經被告函詢系爭土地上之租賃契約是否會影響土地估定價值，悠信不動產估價師事務所已於111年7月6日函復：如土地上之租賃契約負擔將來可以命令排除，並為估價條件者，即可視為該租賃契約之負擔並不構成影響價格之因素而予以排除，亦即不影響系爭土地之正常價格評估等語（本院卷第83頁）。不能認為第1次及第2次拍賣程序有違反辦理強制執行事件應行注意事項第42點第4款規定之情形。又司法院釋字第119號解釋固指出：「抵押權人屆期未受清償，實行抵押權拍賣抵押物時，因抵押物有負擔存在，無人應買，或出價不足清償抵押債權，執行法院得除去負擔，重行估價拍賣。」然此應係指鑑價違反經驗法則，或因情事變更（如金融海嘯）、地區條件改變等具體事由，導致原定底○○市價顯不相當，始有重行估價拍賣之必要。本件被告擬將系爭建物併付拍賣時，業已查明系爭土地價格並無增減（本院卷第73至79頁），核與本院調查系爭土地公告現值情形相符（本院卷第123頁），可認為上開不動產鑑定報告書之鑑價結果並無前揭具體事由存在，故無原定底○○市價顯不相當之情形，應無再行估價之必要。從而，原處分既已參酌上情，斟酌系爭土地除去租賃關係及併付拍賣系爭建物之實際狀況據以核定第三次拍賣之底價屬其職權裁量範圍，且其審酌之過程及所為之結論，亦非出於恣意○○市價顯不相當，亦無其他裁量瑕疵或原告所指違反經驗法則等情形，原處分應為合法。
(四)綜上所述，原告前揭主張，不足採取。原處分尚無違法情事可指，異議決定遞予維持，亦無不當。原告對之訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，並無逐一論述之必要，併此說明。
六、結論︰原告之訴為無理由。中 華 民 國 112 年 4 月 20 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 林 彥 君
法官 黃 堯 讚法官 黃 奕 超以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 （一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 （二）非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 4 月 20 日
書記官 楊 曜 嘉