高雄高等行政法院判決111年度訴字第91號民國112年7月13日辯論終結原 告 蘇建清被 告 臺南市政府代 表 人 黃偉哲訴訟代理人 曾怡靜 律師輔助參加人 歐又鳳
歐淑真歐盈盈歐淑惠張嘉慧張家豪王稜喻王建瑜上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年1月22日台內訴字第1100061652號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、爭訟概要:被告為辦理「南科特定區開發區塊F、G區段徵收案」（下稱系爭徵收案），申請徵收坐落○○市○○區 (下同) 善化段882-4地號等670筆土地，並一併徵收其土地改良物，經內政部以民國109年11月6日台內地字第0000000000號函核准徵收。嗣被告以109年11月10日府地徵字第00000000000號公告徵收補償（公告期間109年11月13日起至109年12月14日止），並以同年月日府地徵字第00000000000號函通知土地及土地改良物所有權人。原告所有善化段2840-1地號土地（道路用地-公共設施保留地，下稱系爭土地）位於徵收範圍內，對系爭土地之徵收補償額每平方公尺新臺幣（下同）7,900元不服，提出異議，經被告110年3月11日府地徵字第0000000000號函復原告查處結果維持原徵收補償價格。原告仍不服，提起復議，經被告提請110年第4次臺南市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）審議，決議仍維持原徵收補償價格，被告乃以110年9月8日府地徵字第0000000000號函通知原告復議結果。原告仍不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
(一)主張要旨︰
1、系爭土地東側不遠為善化通往新市、臺南市區及臺南科學工業園區（下稱南科）最重要的交通要道「中正路」，且距離善化市區及火車站僅2公里多，其周邊土地價值甚高，比其他被徵收土地更有價值。原告曾於110年4月7日依檔案法第21條規定，請被告提供徵收補償市價查估作業之相關資料及數據，包括買賣實例選取、地價區段劃設、比準地地價查估及決定宗地市價等資料，惟被告直到110年8月5日府地徵字第0000000000號函通知原告列席地評會才略為說明，背離政府資料開放、公開透明之施政方針，導致原告未能取得相關查估資料進行行政救濟，嚴重影響權益。
2、證人陳述「在當時沒有將未採用的買賣實例調查表送地評會
審議，至於未採用部分究竟有無製作買賣實例調查表，我已經沒印象了」，足證109年第1次會議地評會無詳實資料，即通過徴收地價補償案。又原告於110年1月9日提出異議，被告始於110年7月29日出具「土地徵收補償查估報告書」，並於110年8月11日召開110年第4次地評會追認109年第1次會議，時間差距長達1年半，而且相關會議紀錄未見載明其審議、討論過程、表決與通過之理由，地評會未進行土地徵收實質審查，且程序違法，更未能考量當事人的實際利益，導致區段徴收造成人民基本權利受到嚴重的侵害，其判斷怠惰
之情事，即難謂適法。依土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）之程序，查估機關於蒐集市場買賣實例階段，尚無從預知何筆買賣實例為「比較標的」，倘查估機關調查買賣實例，未就案例蒐集期間之全部買賣實例依規定填載買賣實例調查估價表，即難謂查估機關已依市價查估辦法規定估計預定徵收土地宗地單位市價，於法即有未合。地評會追認109年第1次會議對於未採為比較標的之買賣實例，未填寫買賣實例調查估價表，即通過土地徵收補償地價，查估程序有瑕疵，且足以影響市價查估之合法性。地評會未落實審查，違反內政部土地徵收審議委員會組織規程第6條及第10條規定，具有重大違法瑕疵。
3、訴願決定所謂「區域因素調整率」、「個別因素調整率」、「權重」等百分率如何訂定、標準及依據何在、其他被徵收土地又如何計算？買賣實例選○○市區○○段1915等4筆土地地號，個別因素調整率為-5.75%，但同區○○市區○○段1932-3地號之個別因素調整率卻是-1.50%。又善化段3204地號土地位在文昌路107巷以西，地點較為偏遠，每平方公尺補償新臺幣（下同）8,204元，而系爭土地在文昌路107巷以東，接近最重要的交通要道中正路，及台鐵善化車站、南科車站及市區，土地價值自然更高，惟補償價格僅7,900元，評估標準顯然異於常理且偏離事實，對人民財產形同剝削；又訴願決定以善化段3204地號土地為「雙面臨街土地」，所以地價自有差異，但此筆土地並無臨「街」，只是產業道路，重劃過的農地雙面農路本就常態，系爭土地因南邊為亞洲蔬菜中心，無需再開農路，但無損其臨近中正路所具有的土地價值，以雙面農路作為徵收補償地價差異毫無說服力。
4、被告調查蒐集116件買賣實例，其中93件在系爭土地附近均未被採用，惟被告未對價格明顯偏高或偏低者，先作適當之修正，更無記載於買賣實例調查估價表，亦未對影響交易價
格之情況無法有效掌握及量化調整，提出相關證據、數據及說明，即逕以「受到人為哄抬及期待因素影響」不予採認
，且均未提出實質證據及說明，違反市價查估辦法第7條及不動產估價技術規則第23條規定，查估程序有瑕疵且足以影響市價查估之合法性。又被告對選○○市區○○段1915、1915-1、1916、1916-1、1932-3地號及善化區北小新段1062地號土地作為買賣實例，未提供相關說明資料，尤其所選買賣實例土地都距離系爭土地約4公里，且已跨越其他行政區域（新市區），其地理位置、道路條件、周邊環境條件等個別因素都有差距，也因此對地價之查估造成一定程度之影響，更嚴重的是所選列之買賣實例，土地多位在台鐵路線不遠處，位處台鐵路線兩旁的土地，地價絕對會受影響，致所選取買賣案例未符合市價查估辦法中第18條規定，亦不具代表性，更未參酌土地本身條件之差異情形，顯係基於不完整事實資料所為之恣意判斷，洵有違法。被告於蒐集市場買賣實例階段，應就案例蒐集期間之全部買賣實例填載調查估價表，對於採用、不予採用或不宜選取作為比較標的，亦應提出相關說明資料，尤其對於市價查估辦法第19條所規定區域因素及個別因素之調整比率，其計算基礎為何，一直未提供查估作業之相關資料及數據，未遵守市價查估辦法辦理地價查估，以致對買賣實例之蒐集、比較標的之選擇、區域因素及個別因素調整，均偏離事實且不具代表性，造成不完整、不公平、不合理而背離事實的判斷。
5、被告從116件買賣實例選取最低價的編號4 (價格排序第7低）、編號5(價格排序第5低）及編號6 (價格排序第4低）作為比較標的，明顯刻意壓低市價，無視土地正義及人民權益。且116件買賣實例中多數土地鄰近系爭土地數百公尺，被告卻選取最低價且距離系爭土地4公里遠，非屬「位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者」的農地來作為比較標的，違反不動產估價技術規則第12條第2章估價作業程序之規定。又116件買賣實例中計93件在系爭土地附近，買賣交易價格每平方公尺均在2萬元左右，是當時正常市埸行情，至於期待因素，就土地價值而言，期待本就是一種不斷發展的權利，而且是普遍現象，其經濟價值與利益應受法律之保障，如果土地價值不具期待因素，則估價方法不應該是比較法，而是以生產力估價的收益法，證人稱93件係區段徵收範圍內的土地，未來可變更作為可建築用地，在當時的買賣已具有期待因素，經調查分析後不予採用，但被告所選取買 賣實○○市區○○段1915等地號土地，屬南科特定區的N區（未予採認的93件買賣實例屬G區），同樣是區段徵收範圍內的土地，徵收後亦可供申請變更為生活服務區，也具有期待未來可作為建築用地，只因地點較偏遠且鄰近臺鐵致買賣價格較低，被選列採用為比較標的，對照證人所稱93件買賣實例係「受到人為哄抬及期待因素影響」而不予採認，顯然自相矛盾，不足採信。買賣實例選取有上述不合理之情況，致土地徵收補償市價查估結果不符合實情，後續的區域因素調整、個別因素調整以及權重就無法正確的調查，查估的市價也因此偏離實際。被告以極低的價格強制徵收人民土地，嚴重背離憲法第15條人民財產權應予保障之規定。
6、於區域因素調整時，影響地價區段因素分析明細表中所謂聚落如何定義，○○市○○鄉村型，或是以人口數來認定。P031地價區段以善化市區為標準，但P904和P905卻以「郊區」的陽光電城社區為標準，P906不到100公尺即是比陽光電城還大的善化小新里社區，卻又以善化市區為標準，P031數百公尺就到中正路，有旅館、加油站，也有益民寮村莊，列為普通，P904要到陽光電城社區須繞道，因為西拉雅陸橋無法直接跨越，卻列為稍優。P904和P905排水之良否，為何是優，地價區段勘查表僅記載「排水良好」，好在哪裡，附近雖有滯洪池，但P031在南科實驗中學旁也有滯洪池，甚至還有抽水站，重劃後的農地根本無排水問題，怎會有-7.5%的差距。
此外，比對勘查表土地改良内容如何並未敘明，都是經過農地重劃，怎會有農地改良的差別，系爭土地南邊與亞洲蔬菜中心接壤，更不可能會有「水土保持」和「土壤改良」的問題，關於電力資源-5%及產業用水-2.5%，亦未敘明差別為何。另P904、P905及P906均位於鐵路數百公尺範圍内，噪音污染嚴重，卻未列入評比。於個別因素調整時，接近學校、公園及商圏對宗地有利者均未列入評定，而實例編號4、5、6均屬農路，又宗地至益民寮的公車站900公尺為何不列入，實例編號4、5、6均緊鄰列屬嫌惡設施之高架橋及鐵路，亦均未列入評定。
7、南科周邊土地因區段徵收，導致價格變動幅度頗大，110年第1次地評會以整個鄉鎮區域來概括南科周邊土地之變動幅度甚不合理，亦未對變動幅度如何計算提出詳實報告，以致變動幅度認定為101.28%滋生爭議，本件區段徵收土地市價變動幅度應按查估辦法第27條第2項規定分開計算辦理。又土地徵收補償市價查估比較標的權重分配實例編號4占25%，實例編號5占35%，實例編號6占40%，其分配標準及原則何在未見說明，為何價格較高的實例編號4僅占25%，價格最低的實例編號6卻占40%，基於維護民眾權益，理應要有完整的權重分配原則、標準及說明。
8、買賣實例選取不當已使查估偏離事實，影響原告權益，應重新選取買賣實例，確實查估土地徵收補償市價。又台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有善化段2351-2及2351-5地號土地，同樣是公共設施保留地，位置比系爭土地差，但地評會同意調整徵收補償價，每平方公尺補償市價高達20,615元及18,490元。另系爭土地所有權人計3人，其中歐陽薇（應有部分4分之1) 109年7月23日將其持分賣予新蔓開發股份有限公司，每平方公尺售價22,594元，被告應按土地徵收補償市價查估作業手冊規定作為查估參考。
(二)聲明︰
1、訴願決定及原處分（被告109年11月10日府地徵字第00000000000號公告、同日府地徵字第00000000000號函、110年9月8日府地徵字第0000000000號函關於徵收補償系爭土地部分)均撤銷。
2、被告應依原告110年1月11日異議之申請，就系爭土地按每平方公尺20,000元計算價格，作成差價補償之行政處分。
三、被告答辯及聲明︰
(一)答辯要旨︰
1、系爭徵收案係依市價查估辦法第10條第1項辦理地價區段之劃分，系爭土地屬道路用地，查估單位將系爭土地劃屬P025-00地價區段，另將毗鄰系爭土地所在P025-00地價區段之南北兩側非公共設施保留地(農業區土地)，分別劃分為P031-00地價區段(農業區)、P032-00地價區段(農業區)，毗鄰東西兩側分別劃分為P024-00、P026-00等2個公共設施保留地地價區段(道路用地)(東西兩側毗鄰P024-00、P026-00等2個公共設施保留地地價區段不納入區段地價平均計算)。107年9月2日至108年9月1日為實例蒐集期間（估價基準日為108年9月1日），並於附近地區同屬農業區之P904-00、P905-00、P906-00地價區段，分別選○○市區○○段1915、1915-1、1916、1916-1地號等4筆土地(交易日期：108年2月19日交易)、新市區大營段1932-3地號土地(交易日期：107年9月21日)、善化區北小新段1062地號土地(交易日期：108年7月3日)等3筆買賣實例為比較標的，查估後系爭土地宗地市價為每平方公尺7,800元，此皆符合市價查估辦法第10條第1項、第3項、第17條、第18條、第19條規定，亦有證人王佑丞陳述可稽。
2、系爭土地經由區域因素及個別因素調整，考量價格形成因素之相近程度而推估比準地價格為每平方公尺7,800元，並以該比準地地價作為各該地價區段之區段地價。被告依市價查估辦法第22條規定，系爭土地所在之P025-00地價區段，其毗鄰P031-00及P032-00等2個非公共設施保留地地價區段，經區段線比例加權平均計算，P025-00之區段地價為每平方公尺7,800元，則系爭土地宗地市價即為每平方公尺7,800元，提經地評會109年第1次會議評議通過，核與市價查估辦法第22條規定無違。又本件公告徵收日期起始日為109年11月13日，依據土地徵收條例第30條第3項及市價查估辦法第30條規定，系爭土地應按善化區109年市價變動幅度(109年地評會第3次會議評定為101.28%)調整徵收補償價額為每平方公尺為7,900元，此與法定程序相符。
3、原告所舉善化段3204地號為區段徵收範圍內之農業區土地，劃屬P008-00農業區地價區段；系爭土地為公共設施保留地(道路用地)，劃屬P025-00公共設施保留地地價區段，其地價以其毗鄰非公共設施保留地之P031-00、P032-00農業區區段地價平均計算，已有不同。又P031-00、P032-00農業區地價區段及P008-00農業區地價區段之比準地地價查估，係按市價查估辦法第19條規定選取比較標的並進行區域因素及個別因素調整後，P031-00、P032-00農業區區段地價為每平方公尺7,800元，而P008-00農業區區段地價為每平方公尺7,900元。善化段3204地號土地位屬P008-00農業區地價區段，以P008-00地價區段比準地地價(每平方公尺7,900元)為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整後估計土地宗地市價，因善化段3204地號土地為雙面臨街，經依個別因素調整後土地宗地市價為每平方公尺8,100元，再經善化區全區市價變動幅度101.28%計算後為每平方公尺8,204元。據此，比較系爭土地及善化段3204地號使用管制條件、地價計算方式及比準地所處區位皆不相同，復以善化段3204地號土地雙面臨街，故兩者地價應有差異，原告主張其所有系爭土地地價應高於善化段3204地號土地乙節，洵屬無據。
4、系爭土地於區段徵收前為道路用地，依市價查估辦法第10條第1項辦理地價區段劃分，劃屬P025-00地價區段，於都市計畫主要計畫中亦為道路用地，為區段徵收範圉內之公共設施保留地。依市價查估辦法第22條規定，公共設施保留地市價以其所屬地價區段之區段地價為準，並以其毗鄰非公共設施保留地(農業區)之區段地價平均計算。查估單位蒐集周邊地區同為系爭徵收案所屬善化區、新市區之農業區土地交易實例(案例蒐集期間為107年9月2日至108年9月1日)，蒐集交易實例均製作買賣實例調查估價表，對不予採用之實例，均於備註欄內詳予說明，且依市價查估辦法第7條規定排除無法有效掌握及量化調整之特殊交易情況買賣實例後，選取同屬農業區而使用性質相似○○市區○○段1915、1915-1、1916、1916-1地號等4筆土地、新市區大營段1932-3地號土地、善化區北小新段1062地號土地等3筆買賣實例作為比較標的，據以估算系爭土地宗地市價，均於法有據。另由證人王佑丞證述可知，買賣實例如有市價查估辦法第7條各款情形，應先予調整，如無法掌握或量化調整，則不予採用，而不採用買賣實例之買賣實例調查估價表，於110年8月11日110年第4次地評會審議通過，查估程序自屬合法，原告主張被告選擇低價之買賣案例，不具代表性云云，要無可採。又原告請求被告提供之查估資料，係被告提送予地評會作為評議之參考資料，屬政府資訊公開法第18條第1項第3款作為意思決定前之準備作業，依法應限制公開，被告未提供徵收查估資料，亦屬有據。
5、系爭土地地價查估報告係由卓越不動產估價師事務所製作，由地評會於109年2月27日決議通過系爭徵收案預定徵收土地地單位巿價評定，並由被告於109年11月10日公告，該「土地徵收補償巿價查估報告書」即有買賣實例選取之案例及說明。嗣後原告提出異議，被告乃委託估價師增列「買賣實例中未採用為比較標的者」為「表1買賣實例調查估價表」，並增列為109年第1次會議之第15案之附件，而原告針對土地徵收價格之復議案，由地評會110年第4次會議，聽取原告及估價師、機關之意見，並參考各式文件後，決議維持109年土地徵收補償巿價每平方公尺7,800元，再依善化區109年巿價變動幅度(101.28%)調整後，徵收地價為每平方公尺7,900元，核與市價查估辦法第4條第2款規定相符。
6、系爭徵收案所蒐集之116件買賣實例，多為徵收範圍內之買賣，而徵收範圍內之土地，因未來可經申請配回可建築用地，其成交價格已具未來預期效益，經人為哄抬，屬無法有掌握及量化調整之情形，此與本件價格日期當時現況供農業使用之農業區土地價格形成因素不同，屬不具替代性之買賣實例，故本件所採用之比較標的，為與比準地同一供需圈內相似條件，即現況供農業使用之土地。又依證人王佑丞之陳述，並無買賣標的選取不當之情形。本件買賣實例之調查、蒐集及採用，均經查估作業記錄在案，並經地評會審議通過，有關買賣實例相關內容應屬妥適；至台糖公司所有於徵收範圍內土地，其毗鄰土地為住宅區，與原告土地毗鄰農業區，於價格形成因素差異甚大，故價格有所差異，自屬當然。另原告主張同地號土地之所有權人歐陽薇出售價格為每平方公尺售價22,594元，並無該筆土地交易之實價登錄資訊，且依原告提出之不動產成交案件實際資訊申報書，其交易日期為109年8月20日，非屬買賣實例蒐集期間。
(二)聲明︰原告之訴駁回。
四、輔助參加人陳述要旨：系爭土地是在84年3月22日由被繼承人歐陽然與原告一起合買，當時購買價格為每平方公尺為4,650元，被告核定價格為每平方公尺7,900元，且系爭土地另一共有人歐陽薇 (應有部分4分之1) 在109年7月是以每平方公尺2萬2千多元出售持分，與被告核定的價格落差很大。
五、爭點︰被告以每平方公尺7,900元，作為系爭土地徵收補償之標準，是否適法？
六、本院的判斷︰
(一)前提事實︰如爭訟概要欄所載事實，已經兩造分別陳明在卷，並有被告109年11月10日府地徵字第00000000000號公告（處分卷第35至40頁）、109年11月10日府地徵字第00000000000號函（處分卷第41至52頁）、110年3月11日府地徵字第0000000000號函（處分卷第55至57頁）、地評會110年8月11日110年第4次評議委員會會議紀錄（處分卷第97至101頁）、原告異議書（處分卷第53頁）、原處分（本院卷第97頁）及訴願決定書（本院卷第41至61頁）附卷可查。
(二)應適用的法令︰
1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
2、土地徵收條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」
3、市價查估辦法：⑴第1條：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條
第4項規定訂定之。」⑵第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交易
價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」⑶第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法規
定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」⑷第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集
、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」⑸第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實
例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」⑹第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏
高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。 十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」⑺第8條：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列
事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」⑻第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之區
域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」⑼第10條第1項、第3項、第4項：「劃分地價區段時，應攜帶地
籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。……。」⑽第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法
如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。」⑾第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條
採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」⑿第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就
具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」⒀第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價格
之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」⒁第20條第1項至第3項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應
以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。」⒂第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平方
公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」⒃第22條第1項至第3項、第5項：「（第1項）都市計畫區內公
共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。……（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，其地價尾數無條件進位至個位數。……。」⒄第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月
底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」
4、行為時地價及標準地價評議委員會組織規程：⑴第2條：「直轄市或縣（市）政府應依本規程組織地價及標準
地價評議委員會（以下簡稱本會），評議地價、標準地價事項。」⑵第3條：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分
及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」
(三)依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規定「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；又依同規程第4條規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農業主管等（此於臺南市政府嗣後於110年12月24日公布施行之臺南市地價及標準地價評議委員會設置要點第2點及第3點亦有相同之規定）。
足見，地評會為合議制組織，其所作成地價或土地徵收補償市價之評議，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，依照一定之法律程序，獨立行使職權，共同作成之決定，應認享有判斷餘地。而在判斷餘地範圍內，行政法院對於地評會就土地徵收補償市價之評定，固應予尊重，採取較低之審查密度，然非不予審查，如地評會之判斷有恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更之，其情形包括：1.是否基於錯誤之事實認定或不完全之資訊。2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。3.對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。4.是否違反一般公認之價值判斷標準。5.是否出於與事物無關之考量。6.是否違反法定之正當程序。7.作成判斷之組織是否合法且有判斷之權限。8.是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等（最高行政法院110年度上字第285號判決意旨參照）。準此，被告就蒐集之眾多市場買賣實例中，選取何者作為推估計算比準地地價之比較標的始為適當，攸關徵收補償地價之判斷，核屬行政機關應依職權判斷之事項，參考上述說明，行政法院固得對於是否遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重。是徵收土地應補償之地價，依土地法及有關法令之規定，原有一定之程序與標準，補償機關為徵收補償處分，如已踐行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額，而遽指其為違法。
(四)其次，由上開市價查估辦法規定可知，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。蒐集市場買賣實例後，如買賣實例有市價查估辦法第7條各款所示情形致價格明顯偏高或偏低者，固然應視有無市價查估辦法第
7、8條規定之特殊情況，就實例進行價格修正或調整，並將之記載於買賣實例調查估價表，以估計買賣實例之土地正常單價，惟於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，市價查估辦法第7條但書亦明定應不予採用作為買賣實例。於調查買賣實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價因素之基礎下，再於預定徵收土地範圍內劃分或修正各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，依市價查估辦法第19條第1、2項規定，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，以決定比準地地價，並應填載於「比較法調查估價表」；如同一地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，亦得於其他與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地選取比較標的，並進行區域因素及個別因素調整，以查估比準地地價。復再以市價查估辦法第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，並將之填載於「徵收土地宗地市價估計表」，提交地評會評定。
(五)另參前引土地徵收條例第30條及市價查估辦法第4條等規定可知，主管機關就各該地價區段進行區段地價查估程序，係先行於該地價區段中就宗地形狀、面積、臨街關係等條件綜合考量，選取具代表性之土地作為比準地，復行依買賣實例調查表估計之實例土地正常單價，並綜合考量使用現況、臨路狀況等條件選取1至3件之比較標的，於填具比較法調查估價表後，依影響地價區域因素評價基準表、影響地價個別因素評價基準表辦理地價之調整，並據以查估該地價區段之比準地地價。而都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段亦同，僅於比準地選取時，除須考量毗鄰之非公共設施保留地之前開規範要素外，尚須考量公共設施保留地本身之坐落位置及臨街關係等條件。
(六)查被告就系爭土地徵收補償標準之形成程序如下：
1、系爭土地地價區段之劃分：本件被告依市價查估辦法第3條委任卓越不動產估價師事務所辦理市價查估程序，該查估單位斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將中正路31巷南北兩側約20公尺、南137線(文昌路107巷)東側、中正路西側為界之道路用地，劃為P025-00「公共設施保留地」地價區段。系爭土地屬道路用地，查估單位將系爭土地劃屬P025-00地價區段，另將毗鄰系爭土地所在P025-00地價區段之南北兩側非公共設施保留地(農業區土地)，分別劃分為P031-00地價區段（農業區）、P032-00地價區段（農業區），毗鄰東西兩側分別劃分為P024-00、P026-00等2個公共設施保留地地價區段(道路用地)，此有查估單位製作土地徵收補償市價查估報告書之地價區段圖、預定徵收地區市價查估作業情形等文件（處分卷第111至113、179頁）可稽，核符市價查估辦法第10條第1項、第3項規定地價區段劃分方法。
2、選取比準地、估計土地正常單價及查估比準地地價：⑴查系爭土地位屬P025-00公共設施保留地(道路用地)地價區段
，其南北兩側毗鄰P031-00、P032-00非公共設施保留地(農業區)地價區段(另東西兩側毗鄰P024-00、P026-00等2個公共設施保留地地價區段不納入區段地價平均計算)。本件估價基準日為108年9月1日，案例蒐集法定期間為108年3月2日至108年9月1日，因P031-00、P032-00非公共設施保留地之地價區段於案例蒐集期間內無適當實例，查估單位乃依市價查估辦法第17條第3項規定，放寬至估價基準日前1年內，以107年9月2日至108年9月1日為買賣實例蒐集期間，並於附近地區同屬農業區之P904-00、P905-00、P906-00地價區段，分別選○○市區○○段1915、1915-1、1916、1916-1地號等4筆土地(交易日期：108年2月19日交易)、新市區大營段1932-3地號土地（交易日期：107年9月21日）、善化區北小新段1062地號土地（交易日期：108年7月3日）等3筆買賣實例為比較標的。
⑵P031-00地價區段：查估單位選取具代表性之善化區善化段28
18地號土地(農業區)為比準地，該筆土地面積2,982平方公尺，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路寬度為3公尺(中正路31巷)，接近市場約1,090公尺、車站約1,760公尺。其中比較標的1（新市區大營段1915、1915-1、1916、1916-1地號等4筆土地，農業區【供申請變更開發為生活服務區】）：土地單價經調整至估價基準日為9,680元，成交日期為108年2月19日；區域因素調整百分率為-7.50％，個別因素調整率為-5.75％，試算價格為每平方公尺8,439元；比較標的2（新市區大營段1932-3地號土地，農業區【供申請變更開發為生活服務區】）：土地單價經調整至估價基準日為每平方公尺8,800元，成交日期為107年9月21日；區域因素調整百分率為-7.50％，個別因素調整率為-1.50％，試算價格為每平方公尺8,018元；比較標的3(善化區北小新段1062地號土地，農業區) ：土地單價經調整至估價基準日為7,500元，成交日期為108年7月3日；區域因素調整百分率為5.00％，個別因素調整率為-9.75％，試算價格為每平方公尺7,017元。故綜參各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予25％、35％、40％之權重，決定比準地地價為每平方公尺7,759元，並依市價查估辦法第21條第3款規定，進位至百位數後為每平方公尺7,800元，並據以作為P031-00地價區段之區段地價。
⑶P032-00地價區段：查估單位選取具代表性之善化區善化段28
36地號土地(農業區)為比準地，該筆土地面積3,250平方公尺，形狀方形、單面臨街、地勢平坦、面前道路寬度為3公尺(中正路31巷)，接近市場約1,260公尺、車站約1,800公尺。觀諸比較標的1（新市區大營段1915、1915-1、1916、1916-1地號等4筆土地，農業區【供申請變更開發為生活服務區】）：土地單價經調整至估價基準日為每平方公尺9,680元，成交日期為108年2月19日；區域因素調整百分率為-7.50％，個別因素調整率為-5.75％，試算價格為每平方公尺8,439元；比較標的2（新市區大營段1932-3地號土地，農業區【供申請變更開發為生活服務區】）：土地單價經調整至估價基準日為每平方公尺8,800元，成交日期為107年9月21日；區域因素調整百分率為-7.50％，個別因素調整率為-1.50％，試算價格為每平方公尺8,018元；比較標的3（善化區北小新段1062地號土地，農業區）：土地單價經調整至估價基準日為每平方公尺7,500元，成交日期為108年7月3日；區域因素調整百分率為5.00％，個別因素調整率為-9.75％，試算價格為每平方公尺7,107元。是綜依各比較標的價格形成因素之相近程度，分別給予25％、35％、40％之權重，決定比準地地價為每平方公尺7,759元，並依市價查估辦法第21條第3款規定，進位至百位數後為每平方公尺7,800元，並據以作為P032-00地價區段之區段地價。
⑷上開P031-00、P032-00等非公共設施保留地地價區段比準地
之地價形成過程，有查估單位之查估報告書所附買賣實例調查估價表、地價區段勘查表、影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表影本在卷可稽（處分卷第132至134、139至143、145至146、148至150頁），經核與市價查估辦法第18條、第19條規定尚無不符。
3、估計系爭土地宗地單位市價，提交地評會評定：經由區域因素及個別因素調整，考量價格形成因素之相近程度而推估上開2筆比準地價格均為每平方公尺7,800元，並以該比準地地價作為各該地價區段之區段地價。依市價查估辦法第22條規定，系爭土地所在之P025-00地價區段，其毗鄰P031-00及P032-00等2個非公共設施保留地地價區段，經區段線比例加權平均計算，P025-00之區段地價為每平方公尺7,800元，則系爭土地宗地市價即為每平方公尺7,800元，亦有上開查估報告所附公共設施保留地地價加權平均計算表影本可稽（處分卷第152頁），並提經地評會109年第1次會議評議通過在案（處分卷第71至75、154頁），核與市價查估辦法第22條規定無違。又本件公告徵收日期起始日為109年11月13日，依據土地徵收條例第30條第3項及市價查估辦法第30條規定，系爭土地應按善化區109年市價變動幅度（地評會109年第3次會議評定為101.28%，處分卷第79至84頁）調整徵收補償價額為每平方公尺為7,900元，因而作成本件原處分，並通知原告等土地所有權人領取現金補償或申請發給抵價地（處分卷第35至52頁），經核系爭土地補償單價確係經地評會評定適用於徵收當期市價，且核符土地徵收條例第30條及前揭市價查估辦法規定。準此，參諸前揭判斷餘地之說明，被告辦理查估系爭土地之市價，並未違反查估辦法所定市價查估辦理程序，且經地評會評定及復議維持原評定之單位市價，核其判斷亦無恣意濫用及其他違法情事，則地評會就系爭土地之宗地市價評議決定，本院自應予以尊重。
(七)雖原告及輔助參加人分別主張被告調查蒐集116件買賣實例，其中93件在系爭土地附近均未被採用，惟被告未對價格明顯偏高或偏低者，先作適當之修正，更無記載於買賣實例調查估價表，亦未對影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，提出相關證據、數據及說明，即逕以「受到人為哄抬及期待因素影響」不予採認，且均未提出實質證據及說明，違反市價查估辦法第7條及不動產估價技術規則第23條規定，查估程序有瑕疵且足以影響市價查估之合法性；況被告所選列之買賣實例，土地多位在台鐵路線不遠處，位處台鐵路線兩旁的土地，地價絕對會受影響，致所選取買賣案例未符合市價查估辦法中第18條規定，亦不具代表性，更未參酌土地本身條件之差異情形，顯係基於不完整事實資料所為之恣意判斷；抑且，116件買賣實例中計93件在系爭土地附近，買賣交易價格每平方公尺均在2萬元左右，屬當時正常市埸行情，至於期待因素，就土地價值而言，期待本就是一種不斷發展的權利，而且是普遍現象，其經濟價值與利益應受法律之保障，詎被告係選取買賣實例中最低價的編號4、5及6作為比較標的，明顯刻意壓低市價，且116件買賣實例中多數土地鄰近系爭土地數百公尺，被告卻選取最低價且距離系爭土地4公里遠，非屬「位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者」的農地來作為比較標的，違反不動產估價技術規則第12條第2章估價作業程序之規定；再者，同區善化段3204地號土地位在文昌路107巷以西，地點較為偏遠，每平方公尺尚有補償8,204元、另台糖公司所有同區善化段2351-2及2351-5地號土地，同屬公共設施保留地，位置較系爭土地差，但地評會卻同意徵收補償其價額為每平方公尺20,615元及18,490元，今系爭土地在文昌路107巷以東，接近最重要的交通要道中正路，及台鐵善化車站、南科車站及市區，土地價值自然更高，詎被告僅認定補償價額為每平方公尺7,900元，更無論系爭土地另一所有權人歐陽薇（應有部分4分之1)已於109年7月23日將其持分以每平方公尺22,594元出售予第三人新蔓開發股份有限公司，足見被告評估標準顯然異於常理且偏離事實，對人民財產形同剝削云云。惟查：
1、為配合南部科學工業園區設立，由原臺南縣政府推動總面積達3,282.92公頃的「擬定臺南科學工業園區特定區計畫」（下稱特定區），為加速提供進駐廠商設廠土地，經內政部都委會同意後，初於90年12月針對園區部分先行發布實施，園區以外地區，則於91年11月發布實施。為使科學園區與週邊土地能有序漸進發展，提供科學園區相關服務機能，而特定區計畫擬定時，即○○市區建設地區共劃分為15個開發區塊，為推動特定區之開發，分別於94年10月間發布實施「變更臺南科學工業園區特定區計畫（新市區建設地區開發區塊L及M）主要計畫」及「擬定臺南科學工業園區特定區計畫（新市區建設地區開發區塊L及M）細部計畫」，並辦理區段徵收業務，現況開發率約7成，近年陸續有許多建案及居住人口進駐。爾後特定區已於97年7月完成第一次通盤檢討，而該次通盤檢討後，迄今亦已辦理8次個案變更計畫及主要計畫及細部計畫分離之專案通盤檢討。由於原既定之空間結構改變，再加上總就業人口增加，97年7月發布實施的第一次通盤檢討，考量特定區範圍多為淹水潛勢地區，實不宜再增加都市發展用地，故調整為「西側重產業支援，東側重生活服務」的空間架構，並將B、F、G區塊由產業支援機能，調整為生活服務機能以增加容納人口。又為期有次序的發展並避免公共投資浪費，將指定供申請變更開發為產業支援區及生活服務區及未開闢之公共設施用地，列為優先發展區；將農業區列為後期發展區，且應俟優先發展區都市建設開發完成後，再視實際需要提供都市發展使用；新市區建設部分，即劃設為「農業區（供申請變更開發為產業支援區）」及「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」，以及部分「農業研發專用區」等，其計畫內容屬主要計畫性質，區分為A～G、I、N、O等10個區塊，應另行擬定細部計畫及辦理開發，其中優先發展區以區段徵收方式辦理整體開發，且L、M區現況建築土地發展率已達72％，依此發展趨勢L、M區於近年發展率將超過80％，因此有必要變更本案（即F、G區）農業區為可建築用地，以提供科學園區所需生活服務機能，為此辦理本案細部計畫擬定及區段徵收業務以為因應等語，此有被告110年5月3日府都綜字第00000000000號公告之「擬定臺南科學工業園區特定區計畫（不含科學園區部分）（新市區建設地區開發區塊F＆G）細部計畫配合變更主要計畫案」計畫書圖在卷可證（本院卷2第9至96、189頁）。由是觀之，系爭徵收案實為上開都市計畫所為之先行區段徵收，且由該都市計畫變更位置示意圖、變更歷程一覽表（本院卷2第19、21至27頁）可知，系爭徵收範圍所標示之F、G區早於91年11月計畫擬定階段即經劃設為農業區（供開發為產業支援區或生活服務區）、農業研發專用區、農業區等土地使用分區（本院卷2第21頁），97年7月通盤檢討時，考量開發區塊F、G區因鄰近產業發展基地、都市機能較為完善地區，且具交通區為優勢，故將其土地使用分區變更為「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」，部分區塊之開發範圍酌予配合調整（本院卷2第24頁），而本次都市計畫關於「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」之使用管制，以發展特定區內之一般生活機能為主，其辦理細部計畫時，得視實際需要，再予細分供住宅、商業或其他之使用，並分別予以不同程度之使用管制（本院卷2第32頁），至於其他使用分區並無特別之使用管制規定，自應回歸通常之使用管制。佐諸特定區現行主要計畫示意圖（本院卷2第33頁），系爭徵收案係緊鄰在南科產業發展基地之東北側，其徵收範圍除特定區之F、G區塊即「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」、部分農業研發專用區外，尚包含系爭土地在內之道路用地（即公共設施保留地），但系爭土地所鄰南北兩側之非公共設施保留地則劃設為一般農業區，且從91年特定區計畫擬定階段初始，就未曾改變其使用分區，本非屬F、G區所標示之「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」。是以系爭土地所鄰南北兩側非徵收範圍內之土地向來均持續受有應為農業使用之一般管制，其土地所有權人當無前揭F、G區土地得申請變更為住宅或商業使用之可能，亦堪以認定。雖原告陳稱：伊所有同段2840地號土地雖沒列入開發，但是該土地既然位在G區，以後總會開發，只是時間的問題而已，不是永遠都是農業區等語（本院卷2第482頁），然姑不論未來都市計畫將如何規劃，依最新都市計畫內容觀察，系爭土地毗鄰之兩側土地迄今仍無變更為建地之可能，並益證原告對系爭土地之價格確實存在純粹之期待因素。準此，原告及輔助參加人既同為系爭土地毗鄰同段2840地號土地所有權人，而該筆土地向來僅得作為農業使用，縱依最新都市計劃之規劃仍無變更為建地之可能，自不存在得變更為建地之期待因素；反觀被告查估單位於案例蒐集期間所剔除之93件買賣實例，大多數係屬97年都市計劃以來即經規劃為「農業區（供申請變更開發為生活服務區）」之F、G區塊內，姑不論該等土地買賣確實存在變更作建地使用之期待因素，抑且此等土地規劃復與系爭土地所毗鄰非公共設施保留地之一般農業區土地顯不相當，則被告以其存在期待因素或人為哄抬而將之剔除作為系爭土地之比較標的，自屬適法之處置；雖系爭土地另一共有人歐陽薇（應有部分4分之1) 109年7月23日將其持分以每平方公尺售價22,594元賣予新蔓開發股份有限公司（本院卷1第173頁），然其出售土地之事實，原本即不存在於本件買賣案例蒐集期間，當非本件可得斟酌之買賣實例，更無論買受人願意購買此等預定區段徵收之土地，亦不排除其係為取得藉由系爭土地換取得變更為建地使用之抵價地所為，則原告及輔助參加人逕以系爭土地共有人出售土地之事實，要求被告亦應以相當於建地之價格徵收系爭土地云云，洵屬無據。
2、次查，證人即被告委任之查估單位卓越不動產估價師事務所人員王佑丞於本院準備程序證稱：「（問：原告有主張本件買賣實例不是選最低價就是選最遠的，在本案買賣實例標的之選取上，有些被排除未被選取，則被排除的原因為何？）我們蒐集的買賣實例經過查證，有許多都是屬於查估辦法第
7條規定具有期待因素或人為哄抬因素的買賣實例，所以排除未被選取作為比較標的。（問：原告有提出區域因素的調整爭議及個別因素調整的爭議，原告對於是否接近聚落、排水是否良好、土地改良、電力及水等這些區域因素的調整有爭議，請證人說明本件土地徵收價格評估的查估過程，區域因素調整的原則為何？）區域因素的調整是針對勘估標的或比較標的一定範圍內的各項條件進行調查分析，本件的價格評估過程的區域因素是經過我們現場勘查勘估標的及比較標的一定範圍內的各項條件，包含接近的聚落、排水的狀況、土地的改良、電力、用水等項目來認定各項項目的優劣等級。（問：『○○市○○區影響農業用地區域因素評價基準明細表』是由何單位製作或提供？（提示原處分卷第163頁））該明細表是由所屬轄區地政事務所製作，這是網路上公開的資料。（問：本案進行區域因素調整時有無參考該明細表？）本案在查估過程中應該是說要依據該明細表的內容來辦理查估，包含距離、調整率的項目。……（問：原告有主張本案買賣實例標的4、5、6分配標準權重沒有看到說明，請證人就此部分為說明。）依查估報告第338頁之表4比較法調查估價表（原處分卷第148頁），於分配標準權重是依據價格形成因素之相近程度，會以絕對值加總區域因素調整百分率及個別因素調整百分率計算，絕對值加總愈高者相近程度越低，會給予較低的權重。例如『比較標的4』的價格形成因素的相近程度，是由區域因素7.5％+寬度修正1％+臨街情形修正的2.5％以此類推+4％+2.5％+0.75％，最後加總為18.25％；『比較標的5』以同樣方法計算，相近程度就是15.5％，最後『比較標的4』的相近程度絕對值加總較『比較標的5』高，所以會給予比『比較標的5』低的權重。（問：證人所稱權重計算標準的法令依據為何？）這個計算標準是依據土地徵收補償市價查估作業手冊內容辦理，印象中是在手冊頁數的105頁。……（問：買賣實例是如何選取的？）買賣實例的選取就如同剛剛所述。針對買賣實例調查表部分，我們是有製作採用作為比較標的的買賣實例調查表並送地評會審議；針對未採用部分，則是在該次地評會之後，再另外送件並由嗣後的地評會續行審議。……（問：按照不動產估價技術規則第12條第2款規定，買賣實例的選取應位於同一供需圈鄰近地區或類似地區，為何本案所選取的實例未依該條規定辦理？）依技術規則第2條規定同一供需圈是指比較標的與勘估標的具有替代關係，我們經過現場勘查，認為我們所選取的比較標的與勘估標的確實具有替代關係，也是屬於技術規則所稱同一供需圈內之標的，並沒有違反技術規則第12條第2款的規定。（問：何謂替代關係？證人可否具體說明。）所謂替代關係就是指勘估標的與比較標的間具有一定的替代程度，如果在勘估標的所在區域內買不到土地，我在比較標的區域內也願意去購買土地，這樣兩個區域就構成替代關係，大致的概念是如此。意思是說這兩個區域在環境上有高度的相似性。（問：116件買賣實例，有93件在原告被徵收土地附近，替代性何以比比較標的4、5、6還要不足？請證人說明理由。）替代性不單就距離的遠近來看，就我所知，93件裡面大部分都是屬於區段徵收範圍內之買賣實例，經過調查是屬於查估辦法第7條規定內之特殊交易案例，經過我們的調查之後，不予採用作為比較標的。（問：請證人說明該93件何以是屬於查估辦法第7條所指特殊交易案例？）區段徵收範圍內的土地未來可以變更作為可建築用地，所以現況是屬於農業使用之土地，在當時的買賣已經具有期待未來可作為建築用地的期待因素，這個期待因素也就是查估辦法第7條規定的特殊交易情形之一，經調查分析之後不予採用。（問：原告被徵收的土地屬於南科特定區，只是還沒開發，但是已經預定要被開發，何以不能以有期待值的因素來考量本件交易價格？）我們在估價的原則上，依照估價技術規則是要查估勘估標的最有效使用下的價值，而『最有效使用』依技術規則規定，就是在合法、實質可能、財務可行、正當合理的情形下的使用。本件區段徵收價格日期為108年9月1日，所以我們就是查估價格日期當時區段徵收範圍內土地最有效使用及作為農業使用之價值。……（問：
區域因素調整項目有『接近聚落之程度』，原告土地被評為負
2.5％，但系爭土地鄰近中正路，附近就有旅館、加油站及益民寮村莊，卻被列為『普通』，請證人說明原因。）有關區域因素調整項目的認定都是由我們經過現場勘查勘估標的及比較標的之各項情形後決定，相關的調整項目的認定，也經轄區地政事務所、地政局及地價評議委員會討論審議通過。就原告土地，我印象中，毗鄰非公共設施保留地地價區段內比準地認定的聚落是善化市區，所以依照轄區地政事務所提供的基準明細表，為普通等級。我們有斟酌原告所說旅館、加油站、村莊等因素，但是在聚落的認定還是以具有一定公共設施服務水準的地區來認定，而本件原告土地以善化市區的聚落來認定，參照轄區地政事務所製作的基準明細表來看是屬普通程度。（問：若照證人所述，『買賣實例4』比系爭土地偏僻，離市區更遠，為何系爭土地評為負2.5％，而『買賣實例4』評分卻為『稍優』？）我印象中，『買賣實例4』在區域因素聚落中認定聚落為L、M地區，之所以會認定為L、M地區，因為是屬於都市計畫範圍內之地區具有一定公共設施服務水準，包含學校、公園及商業設施，再依轄區地政事務所製作的基準明細表來看，是屬於『稍優』程度。我們是以與聚落的距離來判定，系爭土地與善化市區距離較遠，所以評定程度較『買賣實例4』為差。……（問：關於區域因素調整之『排水之良否』項目，系爭土地比『買賣實例4』、『買賣實例5』各負7.5％，同樣是經過重劃的土地，排水良否差別在哪裡？）有關區域因素各項項目的認定，都是看標的一定範圍內的條件來認定，有關排水良否的項目，還是跟道路開闢、規劃程度及基礎設施等項目有關。經過我們現場勘查，系爭土地與『買賣實例4』、『買賣實例5』區域因素中排水調整項目的條件，認為『買賣實例4』及『買賣實例5』在排水調整項目中的條件較優，主要是因為道路開闢、規劃程度及基礎設施經現場勘查後認為較佳。（問：關於區域因素調整之『土地改良』項目，系爭土地比『買賣實例4』、『買賣實例5』各負2.5％，同樣是經過重劃的農地，差別在哪裡？）如前述區域因素的項目還是以一定範圍內條件來認定，土地改良部分，除了前述道路開闢、規劃程度及基礎設施的認定外，還包含整個農作環境的認定。經現場勘查後，認為『買賣實例4』及『買賣實例5』在土地改良部分，條件較系爭土地毗鄰之地價區段內之比準地為優。」等語（本院卷1第341至347頁）。由是觀之，證人已就其餘93件買賣實例說明其確有市價查估辦法第7條但書所指存有影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整而有剔除之必要，復經由查估單位之實地勘估，並佐以所轄地政事務所製作之區域因素評價基準明細表等文件詳予交代其估價方式，參以其估價結果業經地評會評議通過，是其估價當無出於錯誤或不完足事實之情事，則原告逕以其對系爭土地主觀見解，認系爭土地實被查估單位明顯低估云云，亦屬無據。
3、末查，原告所舉善化段3204地號為系爭徵收範圍内之農業區（供申請變更開發為生活服務區）土地，劃屬P008-00農業區地價區段，此與系爭土地兩側所臨非公共設施保留地之一般農業區（P031-00、P032-00），存有本質上之差異，已如前述；另台糖公司所有善化段2351-2及2351-5地號土地，雖與系爭土地同屬公共設施保留地，然二者毗鄰之非公共設施保留地互有差異（前者為住宅區、後者為農業區，本院卷1第368頁），依土地徵收條例第30條第1項但書規定，本無可能為相同之估價，是原告以上開2例據以主張系爭土地有被低估情事，亦屬無稽。
(八)綜上所述，原告主張，均不可採；被告就系爭土地之徵收當期市價評定均已遵守查估法定程序，其提交地評會審查之內容，亦無基於錯誤事實或夾雜與事件無關之考慮因素，其所為專業判斷本院自應予以尊重，故被告以地評會評定之市價即每平方公尺7,900元作為系爭土地徵收補償之標準，核屬適法；訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應依原告110年1月11日異議之申請，就系爭土地按每平方公尺20,000元計算價格，作成差價補償之行政處分，為無理由，應予駁回。又本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料核與判決結果不生影響，自無逐一論述之必要，附此敘明。
七、結論︰原告之訴無理由。中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 林 彥 君
法官 廖 建 彥法官 黃 奕 超以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）得不委任律師為訴訟代理人之情形 所 需 要 件 （一）符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其法定代理人具備律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 （二）非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 112 年 8 月 3 日
書記官 蔡 玫 芳