高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第一庭113年度簡上字第20號上 訴 人 邱榮煖被 上訴 人 財政部高雄國稅局代 表 人 翁培祐上列當事人間所得稅法事件，上訴人對於中華民國113年4月26日日本院地方行政訴訟庭112年度稅簡字第11號判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、上訴審訴訟費用由上訴人負擔。理 由
一、上訴人於民國109年11月9日訂約購買「銳揚天鵝堡」編號第B2棟4樓（含地下2層277號車位）預售屋及其坐落基地（下稱系爭預售房地）權利，嗣於110年10月9日讓與訴外人吳○○，並於同年月14日辦理個人房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）申報，列報系爭預售房地權利成交價額新臺幣（下同）6,650,000元，課稅所得500元，應納稅額225元。經被上訴人依查得資料，核定成交價額864,000元，課稅所得174,080元，按適用稅率45%，核定應納稅額78,336元，補徵稅額78,111元。上訴人不服，申請復查，未獲變更，提起訴願遭駁回，上訴人猶未甘服，循序提起行政訴訟，經本院地方行政訴訟庭（下稱原審）以112年度稅簡字第11號判決（下稱原判決）駁回其訴，上訴人猶未甘服，遂提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張及與被上訴人於原審之答辯，均引用原判決之記載。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以預售屋買受人與建設公司簽訂房屋土地預定買賣契約書，即負有依合約所訂期程付款之義務，及日後取得特定房屋土地所有權之權利，預售屋完工交屋前，預售屋買受人僅有將來得向建設公司請求特定房屋土地所有權登記之請求權，故預售屋買受人將其與建設公司間預售屋之買受權利讓與第三人時，尚非移轉興建完成之房屋土地，而係由第三人繼受取得將來興建完成房屋土地所有權之權利，並承受依合約所訂期程支付後續款項與建設公司之義務，且需經建設公司確認後，交易才謂成立。原買受人與新買受之第三人間之預售屋權利買賣讓渡書，與原買受人與建設公司間之預售屋買賣契約，乃2個不同之契約法律關係。從而，預售屋原買受人既依合約所訂期程支付部分款項，讓與該權利義務時實際收取之價額，係其已支付與建設公司款項加計讓與預售屋權利時向第三人額外收取之金額，則依規定申報房地合一稅時，自應以其實際收取之讓與權利價額為成交價額，而非以原買受人與建設公司間預售屋買賣契約約定之預售屋總價認定。是被上訴人以上訴人因轉讓系爭預售房地買受權利實際收取之價額為建設公司退還上訴人已支付予建商之款項664,000元，及出售系爭預售房地買受權利之利潤200,000元，合計成交價額應為864,000元，扣除上訴人已支付予建商之款項664,000元為可減除成本，及轉讓系爭預售房地可減除之費用25,920元（864,000元×3%），核定交易所得額及課稅所得174,080元，應納稅額78,336元（174,080元×45%），應補稅額78,111元，並無違誤；及新聞稿僅係被上訴人進行法令宣導之方式，不具法律上之拘束效力，尚不足以構成信賴保護之信賴基礎等語，駁回上訴人在原審之起訴。
四、本院經核原判決駁回上訴人在原審之訴，並無違誤。茲就上訴意旨再予論述如下：
(一)按政府配合整體健全不動產市場政策，於110年4月28日修正所得稅法第4條之4第2項，將預售屋及其坐落基地之交易，納入所得稅新制課徵，其立法理由為：「個人或營利事業交易預售屋及其坐落基地，係以將來取得房屋、土地之權利為交易標的，原應依現行第14條第1項第7類規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅，或依現行第24條規定計入營利事業所得額課稅。考量不動產經紀業管理條例第4條第1款將預售屋納入房屋定義範圍，且外界迭反映有藉短期炒作或哄抬預售屋價格獲取高額利潤，卻繳納低額或未繳納所得稅之不合理情形，爰明定預售屋及其坐落基地之交易視同房屋、土地交易。」準此可知，所得稅法第4條之4第2項之修正，係針對個人及營利事業於105年1月1日以後就「以設定地上權方式之房屋使用權」或「預售屋及其坐落基地」為交易，乃規定該交易視同前項之房屋、土地交易。
(二)所謂預售屋之買賣，寓有將來為可得確定且為特定物之買賣，因買賣標的之房屋於締約時尚未建築完成，並未辦理保存登記，買受人尚非真正取得該不動產(預售屋)之所有權，其僅取得將來請求移轉登記特定土地房屋所有權之權利，該權利之買賣自與不動產之買賣有別。查，上訴人於建案完工前進行預售屋買賣契約書(俗稱紅單)之買賣時，雖於讓渡書上約定總金額6,650,000元，惟實際交易金額為864,000元(上訴人取得200,000元＋建設公司退還上訴人664,000元)。至於系爭預售房地後續工程款5,768,000元(即預售房屋378萬＋預售土地267萬－已支付之工程款664,000元)係由訴外人吳○○於將來支付，自與上訴人無涉；且依收入與費用配合原則，後續工程款5,768,000元屬尚未發生之成本，自亦無相對應之收入可言，上訴人自不得將此尚未發生之收入及成本均計入系爭預售房地登記請求權之交易價額中，並據以計算可扣除費用。原審已查明上訴人所簽訂之預售屋權利買賣讓渡書載明：「訴外人吳○○應支付上訴人200,000元」「上訴人已繳給建設公司價金計664,000元，由訴外人吳○○繳給建設公司」等語。嗣上訴人亦取得建設公司退還之661,990元(扣除刷卡手續費2,000元及匯款手續費10元)，則上訴人實際收取之收入864,000元，支出之成本為664,000元，可減除費用為2,010元(2,000元+10元)未達成交價額3%，被上訴人爰按成交價額計算可減除移轉費用25,920元(864,000元×3%)，核定交易所得額174,080元(864,000元-664,000元-25,920元)，課稅所得174,080元，應納稅額78,336元(174,080元×45%)，應補稅額78,111元(78,336元-自繳稅額225元)，自無違誤。
(三)又上訴人主張之新聞稿係被上訴人之宣導資料，並非行政處分，亦非法規命令，僅係被上訴人利用傳播媒介進行之法令宣導，核其性質，應屬行政程序法所稱之「行政指導」。且被上訴人所為宣導資料之內容，僅係將財產交易之租稅法規以簡明方式進行公眾宣導，並未涉及公權力行使或具備法規拘束之法律效力，自與「信賴保護原則」所稱之「信賴基礎」不符。上訴人主張應保護人民正當合理之信賴云云，並無可採。
五、綜上所述，上訴人之主張均無可採，原判決認事用法核無違誤，並無判決不適用法規或適用不當等違背法令之情形。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、結論：上訴無理由。中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
審判長法官 李 協 明
法官 孫 奇 芳法官 邱 政 強上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
書記官 黃 玉 幸