高雄高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第二庭
114年度訴字第403號民國115年8月18日辯論終結原 告 余永順訴訟代理人 謝政恩律師被 告 高雄市政府地政局岡山地政事務所代 表 人 林奉聖訴訟代理人 王文章
尤 琪上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服高雄市政府中華民國114年9月3日高市府法訴字第11430682600號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、程序事項--本件訴訟類型定性之說明原告前向被告就門牌號碼：○○市○○區○○路00巷0號(下稱系爭建物）申請建物第一次測量及所有權登記，被告會勘、測量後，為系爭建物面積5.76平方公尺之建物所有權登記，原告認被告應依申請時檢附之房屋稅籍證明書記載之面積(165.10平方公尺)為登記，被告所為登記顯未滿足其申請，對此登記結果，原告起訴目的若在取得165.10平方公尺之建物所有權登記，本應提起課予義務訴訟，方屬正確之訴訟類型，惟本件原告起訴提起撤銷訴訟並聲明撤銷原處分，依此，若原告勝訴反使其喪失已取得的5.76平方公尺登記，而有訴訟類型是否正確及權利保護必要之疑義。本院於審理時向原告闡明其所為撤銷之真意，原告表示起訴之真意在否認曾授權蘇梅君申請所有權第一次登記(詳如後述)，訴訟目的確係撤銷整體建物所有權第一次登記處分，回復未經建物所有權第一次登記之狀態，以利後續修繕、更新程序之進行，非請求擴張登記面積(5.76平方公尺擴張至165.10平方公尺)，故本件仍屬撤銷訴訟，原告之聲明則詳如後所示，先予說明。
二、爭訟概要：緣原告委託訴外人蘇OO於民國114年3月3日以建物測量申請書檢附高雄市稅捐稽徵處岡山分處（下稱岡山分處）114年3月3日房屋稅籍證明書、高雄市政府工務局（下稱工務局）114年2月11日高市工務建字第11431352100號函之合法房屋證明書（下稱114年2月11日合法房屋證明書）、身分證明文件等，向被告申請系爭建物第一次測量、登記，被告為認定系爭建物位置及面積，遂於114年4月17日會同工務局辦理會勘結果系爭建物面積為5.76平方公尺。嗣蘇OO於114年4月30日以土地登記申請書檢附114年4月17日會勘紀錄表及身分證明文件等，向被告申請系爭建物所有權第一次登記，經被告依土地法第55條第1項及第58條第1項規定，以114年5月1日高市地岡登字第11470420200號公告（下稱114年5月1日公告）15日，公告期滿無人異議，遂以114年5月19日岡山區岡山段07079-000建號（下稱原處分）辦竣系爭建物所有權第一次登記。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張及聲明︰㈠主張要旨︰
原告雖曾委由蘇OO代辦系爭建物之測量申請，然嗣後並未授權蘇OO辦理系爭建物所有權第一次登記之申請，原告在原處分作成前也未收受登記相關公文或通知（如土地登記規則第72條之公告），則原告既未申請系爭建物所有權第一次登記，被告未確實注意逕作成原處分，顯有違誤。況系爭建物有工務局114年2月11日合法房屋證明書，且岡山分處房屋稅籍證明書記載系爭建物自57年1月起即認面積為165.10平方公尺，然原處分就系爭建物竟僅登記為5.76平方公尺，有違反行政程序法第5條、第8條、第9條、第10條等規定，亦即被告未確實注意原告有無申請系爭建物所有權第一次登記，更未保護原告長久以來信賴系爭建物之應有面積，恣意裁量其面積，自違反上開規定，而有認事用法之違誤。
㈡聲明︰
訴願決定及原處分(即被告於114年5月19日就坐落○○市○○區○○段OOO-O、OOO-O地號土地上、門牌○○市○○區○○路00巷0號建物，以OO區OO段0O000-000建號辦竣面積5.76平方公尺之所有權第一次登記處分)均撤銷
四、被告答辯及聲明︰㈠答辯要旨︰
⒈本件土地登記申請書皆載明委託關係，且檢具申請人、代
理人身分證明文件及蓋章，被告依申請書所載之委託關係辦理，尚符土地登記規則第36、37條之規定。本件經代理人蘇OO於114年4月30日向被告申請系爭建物第一次登記，經審查無誤，遂按土地登記規則第72條規定，於114年5月1日起至5月16日止辦理公告15日，亦符合規定。至於原告所提登記前從未收到被告發出的通知或公文，然土地登記規則及相關規定並未記載公告前通知之規定，被告辦理公告之流程，與法尚無不合。
⒉系爭建物坐落土地之都市計畫第一次發布日期為56年11月1
0日，先於房屋稅籍證明書所載起課年月57年1月，即該房屋稅籍證明書非土地登記規則第79條第3項所規定之主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之文件，故需依工務局114年2月11日合法房屋證明書，並按第79條第4項規定會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。被告於114年4月17日會同工務局辦理會勘，認定系爭建物位置及面積，經實地會勘後認定建物無頂蓋部分不予保存，僅對未傾倒損毀具完整頂蓋及構造堪用部分辦理保存登記，該114年4月17日之會勘結論並經代理人蘇OO認章，被告依據會勘紀錄辦理，與法亦無不合。
⒊原告主張其未委託蘇OO辦理系爭建物所有權第一次登記之
申請等語，惟本件既已完成系爭建物所有權第一次登記程序，則依土地登記規則第7條「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」之規定，應由原告逕向司法機關訴請處理後，再依判決結果辦理後續事宜。
㈡聲明︰原告之訴駁回。
五、爭點︰㈠原告是否授與蘇OO辦理系爭建物所有權第一次登記之代理權
？被告受理蘇OO所提出之登記申請並據以辦理登記，是否違反土地登記規則第36條、第37條規定？㈡被告於公告或辦理確定登記前，是否另有個別通知原告之義
務？㈢被告依現場會勘結果，認定系爭建物合法登記面積為5.76平
方公尺，而未依房屋稅籍證明書所載165.10平方公尺辦理登記，是否適法？
六、本院的判斷︰㈠前提事實︰如爭訟概要欄所載等情，業經兩造分別陳述在卷，
並有114年3月3日建物測量申請書（第69頁）、岡山分處114年3月3日房屋稅籍證明書（第65頁）、工務局114年2月11日合法房屋證明書（第67-68頁）、114年4月17日會勘紀錄表（第75頁）、114年4月30日土地登記申請書（第77-80頁）、被告114年5月1日公告（第87-88頁）、原處分（第89頁）等附本院卷可查。
㈡應適用之法律及說明
⒈土地法第37條第1項規定：「土地登記，謂土地及建築改良
物之所有權與他項權利之登記。」第55條第1項規定：「直轄市……地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無誤，應即公告之……。」第58條第1項規定:「依第55條所為公告，不得少於15日。」⒉土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，除
本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」第36條第1項規定：「登記申請書除本規則另有規定外，應由申請人簽名或蓋章。」第2項規定：「由代理人申請者，代理人並應於登記申請書或委託書內簽名或蓋章……。」第37條第1項規定:「土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書…但登記申請書已載明委託關係者，不在此限。」第62條第1項規定：「聲請登記之土地權利，公告期滿無異議…應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。」第72條規定：「登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告15日。」第73條規定：「前條公告，應於主管登記機關之公告處所為之，其內容應載明下列事項：一、申請登記為所有權人或他項權利人之姓名、住址。二、土地標示及權利範圍。三、公告起訖日期。四、土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關。」第79條第3項規定：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：……三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。…。」第4項規定：「前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市…主管建築…等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。」第84條規定：「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」⒊臺灣省政府66年3月23日府建四字第8233號函釋：「……建築
法於60年12月22日修正公布前之合法房屋……應依建築法適用時間認定其房屋是否合法，並依左列規定辦理：……(一)實施都市計畫地區：應依當地都市計畫公布日期予以認定。在都市計畫公布前已有之原有房屋，可憑都市計畫公布前日期之四種文件之一辦理。………(三)內政部指定地區：
經內政部指定實施建築法而於62年12月24日訂頒『實施都市計畫以外地區建築管理辦法』實施管理之地區，計有：1、……。左列省轄市、鄉、鎮、縣轄市全部行政區：……高雄縣：鳳山市、岡山鎮、小港鄉、大寮鄉、路竹鄉、橋頭鄉、林園鄉。……以上各款，內政部指定實施建築法地區，除高速公路交流道附近地區特定區計畫草案地區應依各縣市政府發布之日期認定辦理，但屬於第1款之地區，仍應以62年12月24日認定，………。」⒋綜上可知，○○市○○○區實施都市計畫地區於建築法60年12月
22日修正公布前之建物，申請建物所有權第一次登記，須其建物為56年11月10日前已建造完成，且建物構造符合建築法第4條之建築物定義（定著於土地上或地面下，具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物），且現況須未傾倒損毀且堪能使用。另土地登記規則第79條第4項前段所稱「前項文件內已記載面積者，依其所載認定」，係以前開文件足以證明該建物於當地實施建築管理前已存在及其當時合法面積為前提，倘文件形成或所載事實之時間晚於實施建築管理日期，僅足證明其後曾有該等面積之課稅紀錄，尚不能僅憑該文件認定該面積於實施建築管理前已合法存在，當所有權人欲辦理建物所有權第一次登記時，仍須由地政機關會同主管建築機關辦理實地會勘，依現場之認定，據以認定合法建物之位置與登記面積。
㈢系爭建物辦理建物所有權第一次登記之歷程
⒈查原告前於113年9月19日委託蘇OO辦理系爭建物之建物測
量，因逾期未補正建築管理(民國56年11月)前建造之建物主管機關證明文件或繳納房屋稅、水費、電費憑證經被告駁回(見本院卷第177-192頁)。
⒉嗣原告再於114年3月3日檢附房屋稅籍證明書、合法房屋證
明書、身分證明文件及建物測量申請書等(見本院卷第69頁)，向被告申請系爭建物之第一次測量，被告遂於114年3月12日、同年4月17日會同工務局辦理會勘、測量(見本院卷第75頁)，以認定系爭建物位置、面積(見本院卷第88頁)。
⒊後原告委託蘇OO於114年4月30日檢附身分證明文件及土地
登記申請書等(見本院卷第77-84頁)，向被告申請系爭建物之所有權第一次登記，經被告審核無誤後，於114年5月1日予以公告15日等情，有岡山分處114年3月3日房屋稅籍證明書、工務局114年2月11日合法房屋證明書、建物登記謄本、114年3月3日收件字號岡建測字第67號建物測量申請書、114年4月30日收件字號岡建字第000770號土地登記申請書、身分證明文件、被告114年4月17日會勘紀錄表及114年5月1日公告等影本附原處分卷可稽，堪稱信實，被告因公告期滿無人異議，爰於114年5月19日以系爭處分辦竣系爭建物第一次所有權登記，經核於法並無不合。
㈣原告雖主張系爭建物之所有權第一次登記時間為114年5月19
日，惟其在此之前從未收到任何原處分機關發出之通知或公文，應予撤銷云云：
⒈原告與蘇OO間確有委任關係
查蘇OO係從事土地房屋仲介業務，其因透過廣告得知系爭土地有意出售，而前往與原告聯繫，嗣並持續與移居德國之原告女兒余OO洽談出售事宜。因蘇OO認如能先將系爭土地上建物辦理保存登記，將有助於買方貸款及提高交易價格，故建議原告辦理系爭建物第一次測量及所有權第一次登記。又原告女兒先後交付原告身分證影本、印章及現金7,000元予蘇OO，以供辦理相關程序使用，並先後於113年9月19日及114年3月3日由蘇OO代為提出系爭建物第一次測量申請。其後被告於114年3月12日及114年4月17日辦理現場會勘及測量，蘇OO亦全程參與等情，業據證人蘇OO到庭證述明確（本院卷第216-223頁），核與卷附113年及114年間歷次測量申請資料、身分證明文件及規費繳納情形相符，足認原告與蘇OO間確有委任其代辦系爭建物測量及建物所有權第一次登記事務之關係存在。
⒉原告授權範圍應包含建物所有權第一次登記之申請
⑴原告固主張其僅授權蘇OO辦理測量，未授權其辦理建物
所有權第一次登記云云。惟按建物第一次測量與建物所有權第一次登記，本屬建物保存登記程序之前後連續階段。建物測量之目的，即在確認建物位置、構造及面積範圍，以作為後續申辦所有權第一次登記之基礎。倘僅辦理測量而不辦理登記，顯無從達成建物保存登記及權利公示之目的。查原告於前次測量申請遭駁回後，仍由蘇OO補具合法房屋證明書、房屋稅籍證明書等資料，再次提出測量申請，足認原告之真意並非僅欲取得測量成果，而係希望完成系爭建物之第一次測量及所有權第一次登記程序。又原告除交付身分證影本外，尚交付個人印章及相關規費，並容任蘇OO持續代表其與被告接洽。
原告既未提出任何書面或其他客觀證據證明其曾限制蘇OO僅得辦理測量，亦未證明其曾於114年4月30日前撤回授權或明確告知不得辦理後續登記，自難僅憑事後片面陳述，即認其授權範圍僅止於測量程序。再者，114年4月30日土地登記申請書已載明委託關係，並附具原告身分證明文件及印章，被告依據申請書所示外觀形式及相關文件，認定蘇OO有權代理原告提出登記申請，亦符合土地登記規則第36條、第37條規定。是以，從原告交付身分證影本、印章、規費以及前後委託處理經過觀察，足認蘇OO係經原告授權，而以代理人身分代為提出系爭建物第一次測量及所有權第一次登記申請。原告主張僅授權測量，未授權辦理第一次登記，尚難採信。
⑵原告固主張其縱曾委由蘇OO代辦系爭建物測量，亦未授
權其代為申請建物所有權第一次登記，故蘇OO有逾越授權範圍之情形云云。惟按行政法院於撤銷訴訟之審查標的，係在判斷行政機關作成行政處分時，是否依據當時所得掌握之事實及資料依法行政，而非在全面處理當事人間私法上委任、代理或損害賠償關係。是行政機關受理登記申請時，如已依土地登記規則第36條、第37條規定審查申請文件，並依申請書所示委託關係、申請人身分證明文件、印章及其他相關資料，合理認定代理人具有代理權限者，即難認其受理申請及作成登記處分有何違法。至原告如認蘇OO實際授權範圍未及於建物所有權第一次登記，或蘇OO有逾越委任範圍提出申請之情形，均屬其與蘇OO間內部委任及代理權範圍之私權爭議，應由原告另循民事訴訟或其他適法程序尋求救濟，以資釐清，併此敘明。
⒊土地權利登記公告期滿無須另行通知申請人
原告另主張其於114年5月19日建物第一次登記完成前，並未收受任何通知或公文，因此不知悉被告將按5.76平方公尺辦理建物所有第一次登記，程序顯有違法云云。惟查土地法第55條、第58條及土地登記規則第62條、第72條、第73條規定，僅要求登記機關於審查無誤後辦理公告，並於公告期間提供利害關係人提出異議之機會。法規並未規定於公告前或登記前尚應另外以書面通知申請人。本件被告既已依法辦理公告15日，公告期滿亦無任何異議提出，即得依規定辦理確定登記。故原告以未受個別通知即主張程序違法，亦無可採。
㈤原告主張本件被告應依工務局合法房屋證明及稅籍資料所載
面積逕為登記，亦不可採按建物所有權第一次登記之目的，在於就現存建物之物權狀態予以公示，是其登記客體應以申請時客觀存在且仍符合建築物構造之建物為限。倘原建物部分嗣後已拆除、倒塌、毀損或已喪失頂蓋、樑柱或牆壁等主要構造，自難僅以歷史上曾存在或曾列入課稅範圍，即將其全部列入現存建物第一次登記範圍。查工務局114年2月11日合法房屋證明，固足證明系爭建物具有實施建築管理前合法房屋之性質，惟該證明書並未記載系爭建物於56年11月10日前之合法面積為何，尚不足以直接作為165.10平方公尺登記面積之認定依據。又原告提出之房屋稅籍證明書記載課稅面積165.10平方公尺及起課年月57年1月。惟系爭建物坐落土地所在都市計畫早於56年11月10日即已發布實施，是該稅籍資料形成時間既晚於實施建築管理日期，至多僅能證明57年1月以後曾有該等課稅紀錄，尚不能當然證明165.10平方公尺全部均屬56年11月10日前合法存在之建物面積。再依土地登記規則第79條第4項規定之立法意旨，當申請人所提出文件不足以證明合法面積時，仍須由地政機關會同主管建築機關實地會勘，以認定合法建物之位置及面積。本件被告於114年4月17日會同工務局辦理現場會勘後，認定系爭建物大部分已無頂蓋或已損毀、傾頹，僅剩衛浴部分具有完整屋頂及足供使用之構造，而符合建築法第4條建築物之定義，因此僅就該部分實施測量並認定其面積為5.76平方公尺，且此現場會勘結果並經代理人蘇梅君當場認章確認，原告復未提出任何客觀證據足資證明被告會勘結果有何錯誤，或證明其餘部分於申請當時仍屬完整可使用之建築物，自難僅憑房屋稅籍記載，即推翻主管機關依法所為之實地會勘認定。從而，被告依現場實際存在且符合建築物構造之部分認定登記面積為5.76平方公尺，於法並無違誤。
㈥綜上所述，原告依據地籍測量實施規則第279條及土地登記規
則第79條第1項第7款，申請建物所有權第一次測量及登記，揆諸前開規定及說明，若提出之實施建築管理前文件晚於56年11月10日，即無法直接憑該文件認定發布實施日前之合法面積，須依土地登記規則第79條第4項規定，由地政機關會同主管建築機關辦理實地會勘，依現場之認定，本件被告依實際勘測結果公告並辦理登記，經核並無原告指摘之前述違法瑕疵。復依卷內客觀事證，足認蘇OO係經原告授權提出系爭建物第一次測量及所有權第一次登記申請，被告據以受理申請及辦理登記，亦無原告所指欠缺申請意思或代理權之違法情形。訴願決定遞予維持，於法亦無不合，原告仍執前詞，訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦及陳述，經本院詳加審究，或與本件之爭執無涉，或對本件判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此指明。又原告於本件言詞辯論終結後具狀陳明其女兒余OO願到庭證明未曾再次委任蘇OO辦理系爭建物所有權第一次登記，並聲請再開言詞辯論。惟本件關於蘇OO是否具代理權之認定，如上所述，係綜合原告交付身分證影本、印章、規費、歷次申請過程、土地登記申請書所載委任關係及其他客觀事證所為判斷，非僅以蘇OO單一證述為據。余OO縱到庭證稱未曾再次委任，亦屬其主觀認知之陳述，尚不足推翻前開客觀證據所呈現之授權外觀及委任事實。況原告如認蘇OO有逾越授權範圍情事，核屬其等間私法關係爭議，前已說明，非本件撤銷訴訟審查核心。是本件事證已臻明確，核無再開言詞辯論及傳喚余OO作證之必要，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
審判長法官 黃 堯 讚
法官 曾 宏 揚法官 林 韋 岑
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。中 華 民 國 115 年 9 月 15 日
書記官 凃 明 鵑