臺灣高雄地方法院行政訴訟判決 102年度簡字第134號
103年10月28日辯論終結原 告 蔡佩蓁訴訟代理人 吳麗珠律師被 告 高雄市政府工務局代 表 人 鍾萬順訴訟代理人 陳耀南
劉中昂余佩君上列當事人間因建築法事件，原告不服高雄市政府中華民國102年8月21日高市府法訴字第00000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告代表人於民國103年8月22日由楊明州變更為鐘萬順，有高雄市政府103年8月21日高市府人力字第00000000000號令可稽，業據被告於103年9月16日具狀聲明承受訴訟，依法核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、事實概要：緣原告所有位於高雄市○○區○○路○○○○號及自由四路524號地上第1至2層之2戶建築物（下稱系爭建物），經民眾檢舉其未經申請許可即擅自變更樓梯及分戶牆，違反建築法第73條第2項規定。案經被告查證屬實乃於101年11月29日函請原告於30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，並給予原告陳述意見之機會。然原告未於文到30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，原告於101年12月6日僅表示其購買時已是現況，亦不知原狀為何。被告乃於101年12月24日函原告逕洽被告機關建築管理處第五課申請系爭建物原核准圖說，並續依前函儘速辦理。嗣被告於102年4月15日再經民眾檢附系爭建物現況照片，檢舉該建物樓梯及分戶牆與原核准圖說不符，被告乃於102年4月18日再給予原告陳述意見之機會，並責成其改善回復原狀或委託建築師辦理變更使用執照。原告於102年4月22日提出書面意見，惟經被告審酌調查事證及陳述意見後，核認原告違反建築法第73條第2項規定之事實明確，爰於102年4月29日再次函限原告於文到14日內自行改善或補辦手續，逾期未辦理者，將依建築法處罰。原告雖於102年5月13日函復表示其於102年5月3日已委託建築師協助辦理，惟被告仍認其逾期未自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，爰被告依建築法第91條第1項規定於102年5月15日以高市工務建字第00000000000號函處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰。原告不服該處分，遂提起訴願，並經高雄市政府駁回訴願，原告猶未甘服，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張：㈠被告機關逕以承辦人員提出隔壁間及高雄市○○區○○路○○
○○號之樓梯剖面圖予以含混為之（非原告所有之樓梯剖面圖）至使其訴願遭駁回，經原告與建築師討論過，樓梯轉折之方式與平面圖不同，樓梯剖面圖說必定不同，是而，被告機關未能清楚了解仍認定原告須裁罰6萬元整，實有違誤。
㈡又原告所屬高雄市○○區○○○路○○○號之建築物並無樓梯
剖面圖，若無樓梯剖面圖，原告所請之包商如何能知道樓梯之長、寬、高，踏數與樓梯踏數的深度等細項施作項目；再者，原告也函文請承辦人員提供樓梯結構剖面圖說供原告恢復原狀，惟承辦人員皆不願意正面回應，亦不願意提供圖說，如此一來，原告如何恢復原狀，是而，非原告不願意自行改善補辦手續。
㈢原告法定期限內確實有委託楊欽富建築師辦理變更使用執照
，楊欽富建築師也有致電給承辦人員陳耀南君，表示事務所內之承辦人原為黃莉雯小姐須配合建管處三科之調圖時間……，顯原告並非如處分機關所說未於期限內向原處分機關反應或申請展延。
㈣原告於96年購入系爭建物便是現況交屋，此部分亦可調閱當
年仲介公司資料，……被告所述已無從得知是否為現況交屋，顯與事實違背。
㈤如果樓梯結構剖面圖真實存在（事實上不存在）何以處分機
關會要求原告重新繪製結構剖面圖送審，並業經處分機關核准其圖說，而非以恢復原狀送審通過，足證系爭建物無此樓梯結構剖面圖說。
㈥最高行政法院95年1 月份庭長法官聯席會議決議：「……建
築主管機關究應對建築物所有權人或使用人處罰，應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰……。」本件原告並非未經核准變更使用而擅自變更系爭房屋分戶牆及樓梯之行為人，被告對原告科處60,000元之罰鍰，並無理由：
1.原告係於96年4 月初向訴外人吳劉玉霞購買系爭房屋，購買時系爭房屋之現況即是二戶打通，並無分戶牆亦無樓梯，購買時約定現況交屋，此徵之不動產買賣合約書第十五條交屋約定記載：「買賣雙方同意依照房地之定著物交屋。」等語可明，因不動產買賣合約書附表：標的物現況說明書第9 項記載：「（是否有改建、違建、禁建或為此與他人發生糾紛之情事?）否」，原告不知系爭房屋無分戶牆及樓梯是違建。
2.原告購買系爭房屋前，前手吳劉玉霞已將系爭房屋出租予來來超商股份有限公司OK便利店（下稱來來超商）營業使用，此參酌上開標的物現況說明書第22項記載：「 (是否有出租之情形？）是。」等情可證，而證人即代理來來超商店與原告更換租約之前員工林盈儒於本院103 年10月28日言詞辯論期日具結證稱，96年4 月間有與原告就系爭房屋簽訂租約（即換約），原告換約出租前，是向原告前手吳劉玉霞承租，承租前後系爭房屋均無分戶牆及樓梯，與吳劉玉霞及原告簽租約及換約時，租約均有附系爭房屋之平面圖，圖說內容均相同等語，核與證人即受原告委託規劃興建系爭房屋分戶牆及樓梯之建築師楊欽富於本院同日庭訊時證稱，依系爭房屋租約所附之平面圖所示，確無分戶牆及樓梯之設計等語相符。足見，原告主張系爭房屋購買時即無分戶牆及樓梯等語，確係真實，依上開最高行政法院95年1 月庭長法官會議決議意旨，行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外，原告既非行為人，且行為人即原告前手吳劉玉霞之身分已特定，被告自應對真正行為人吳劉玉霞科處罰緩，始為適法，被告機關徒以原告係系爭房屋之所有權人及管理人，遽對原告科罰
6 萬元，應有違誤。㈦縱認原告應負所有權人或使用人之責任（原告否認之），
惟系爭房屋施作分戶牆及樓梯其施工期間，至少需30日以上，且須有原始剖面圖及竣工圖，始能施作，而因每間房屋之格局設計不同，不得以他戶之剖面圖，作為系爭房屋施作分戶牆及樓梯之依據，此業據證人楊欽富於本院上開庭訊時證述明確，而原告及楊欽富向被告機關申請系爭房屋之剖面圖，被告僅提供別戶之剖面圖，並無法提供系爭房屋之剖面圖，致原告委託之建築師楊欽富遲遲無法依圖施作，原告對於未能依限施工，實無可歸責之事由，被告僅定14日之期限限令原告如期完工，實有客觀不能之情形，被告機關因原告逾期未改善，逕認原告違反建築法第73條第2項並依同法第91條第1項第1 款處罰，實有違反比例原則及濫用裁量權之瑕疵。
㈧綜上所述，被告之處分未清楚查明事實，顯有錯誤，為此爰提起本件行政訴訟。並聲明：撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠查，原告所有之系爭建物遭民眾檢舉其未經申請許可即擅自
變更樓梯及分戶牆，經被告查證屬實，乃於101年11月29日函請原告於30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照。然原告未依該函於文到30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照。嗣102年4月15日另有民眾檢舉該案，並提供佐證照片附卷可稽，被告遂於同年月29日再次函請原告於文到14日內自行改善或補辦手續，逾期未辦理者，將依建築法處罰。對此原告雖函復表示其於102年5月3日已委託建築師協助辦理，惟被告並未收受該建築師辦理變更之申請案，故核認原告逾期未自行改善或委託建築師辦理變更使用完成，違反建築法第73條第2項規定之事實明確，爰依同法第91條第1項第1款規定，裁處6萬元罰鍰，並限於文到30日自行改善或補辦手續，依法有據，並無違誤。
㈡次查，系爭建物現況變更分戶牆及樓梯為原告所不爭執，經
被告多次函文告知原告，系爭建物現況為建築法第9條建造行為以外之變更，屬變更使用執照範圍，原告應依建築法第73條第2項規定自行改善或委託建築師辦理變更使用執照等，然原告均未依前開函文規定期限內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，且對於被告多次規勸無動於衷。
㈢后被告於102年4月15日再經民眾檢附現況照片檢舉系爭建物
樓梯及分戶牆與原核准圖說不符，顯見原告就系爭建物自被告於101年11月29日以高市工務建字第00000000000號函通知改善，至今仍未自行改善，且未辦理變更使用執照之申請，故被告於102年4月18日再以高市工務建字第00000000000號函通知原告依行政程序法第102條之規定陳述意見，如對違規事實有所異議，而認有補充事實上及法律上理由之必要者，於文到3日內提出書面陳述意見書，函中並已敘明請原告立即改善恢復原狀或依建築法規定委託開業建築師辦理變更使用方為適法，后經原告於102年4月22日來函陳述略以：「...二、本人96年4月2日買到現在，從未擅自將樓梯、外牆及分戶牆變更，也不懂這些是什麼，且房子一直是空屋，也沒人住過，更沒有施工整理過。三、請貴處解釋什麼是外牆？什麼是分戶牆？什麼是分間牆？什麼是陽台外推？請貴處依其專業分別解釋清楚，本人才了解問題出在哪裡，相信本人也應該要有其知的權力，才能委託建築師協助辦理。」。被告遂於102年4月29日以高市工務建字第00000000000號函復原告所詢，並再次於函中通知原告限於文到14日自行改善或補辦手續。后原告雖於102年5月13日來函說明已於同年月3日委託建築師辦理，然被告於前函文規定14日期限內（即102年5月14日前）仍未收受原告委託開業建築師掛件辦理變更使用之相關資料，原告顯有已逾上開規定之期限仍未自行改善或補辦手續之情，被告核認原告有違反建築法第73條第2項規定，於法並無違誤。
㈣況且，被告於101年11月29日至102年4月29日已多次函知原
告相關違規事實，且原告亦已於102年4月29日取得系爭建物建築平面圖，故系爭建物之回復原狀或變更使用執照，雖涉及建築專業，需取得相關原始建築設計圖說，始能依被告上開101年11月29日函辦理相關作業，然原告最遲於102年4月29日應已確知其違規事實，卻未依被告通知於期限內（即102年5月14日前）自行改善或補辦手續。是其對於知悉違規事實及通知限期改善或補辦手續後之違規使用行為，主觀上應已具備故意或過失，而違反建築法第73條第2項之規定，則被告據以裁罰，於法尚無違誤。
㈤有關系爭建物因未經申請變更使用違反建築法第73條第2項
乙節，業經本局分別於101年11月29日（高市工務建字第00000000000號函）、102年4月18日（高市工務建字第00000000000號函及102年4月29日（高市工務建字第00000000000號函）多次函文通知原告，表示有民眾反應系爭建物有私自更改變更樓梯及分戶牆之情事，並告知原告應儘速依建築法相關規定自行改善或補辦手續，顯見原告經被告多次函文已知悉其所有系爭建物現況已違反建築法之相關規定，況原告自應本於建築物所有權人屬具有該系爭建物實質管領力者之地位，按前揭建築法第73條第2項、第91條第1項第1款規定及內政部95.03.10臺內營字第0000000000號函釋意旨，原告為系爭建物之所有權人，就系爭建築物具實質管領力為有權改善或有權依法得補辦手續者，即原告就系爭建物之合法使用，應善盡維護之責，並依建築法相關規定自行改善恢復原狀或委託開業建築師辦理變更使用，惟原告並未善盡建築物所有權人之責，且對於系爭建物明知樓梯及分戶牆變更而未依法辦理變更使用之情形，縱無故意，亦難謂無過失，要難以購屋前已是現況為由推卸其行政法上之責任，原告所辯，並不足採。又原告於96年4月11日取得系爭建物之所有權並由其管理使用，縱如原告所說係為原告以外之他人所變更，亦因其非系爭建物之現在所有權人或使用人，已無從對之處罰以達成行政目的，故被告以使用系爭建物之所有權人即訴願人為裁處之對象，於法尚無違誤。
㈥另原告主張系爭建築物並無樓梯剖面圖，致原告所請之包商
無法得知樓梯之長、寬、高，踏數與樓梯踏數的深度等細項施作項目，...，本案無樓梯剖面圖若無樓梯剖面圖如何請包商施作，...本案華夏路1710號之樓梯剖面圖與本案樓梯轉折不同故樓梯剖面圖必定不同云云。惟查，系爭建物領有
（85）高市工建築使字第01557號使用執照及（84）高市工建築字第00555號建造執照為地上1至2層建築物共7戶店鋪。
本案樓梯結構施作可依據結構計算書之樓梯配筋詳圖，有關樓梯施作相關尺寸，依據原核准平面圖（A2-2、A2-3）及樓梯及牆剖面圖（1／A4-1）可知7戶店鋪之樓層高度不變且樓梯階數相同，故樓梯之級高可參閱樓梯及牆剖面圖（1／A4-1），另查系爭建物之樓梯寬度及平台寬度可參閱原核准平面圖（A2-2、A2-3）均有標示各戶之樓梯寬度，並依據建築技術規則設計施工編第33條規定：「...三、...級深尺寸21公分以上...」及同規則第三十五條規定：「（樓梯之垂直淨空距離）自樓梯級面最外緣量至天花板底面、梁底面或上一層樓梯底面之垂直淨空距離，不得小於一九０公分。」。綜上所述，可證本案其他6戶之樓梯均依據上述方式按圖施工，故原告所辯須有該戶之樓梯剖面圖才可施工，實屬無理之辯訴。
㈦綜上所述，本件原告之訴為無理由，請依法駁回原告之訴。
四、本院之判斷：（一）按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」建築法第73條第2項定有明文；又按「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」建築法第91條第1項第1款亦有明文規定。又最高行政法院95年1月份庭長法官聯席會議決議：「依84年8月2日修正公布之建築法第90條第1項（相當於現行建築法第91條第1項第1款）之規定，對於違反同法第73條後段（相當於現行建築法第73條第2項）規定擅自變更使用者，其處罰之對象為建築物所有權人或使用人。建築主管機關究應對建築物所有權人或使用人處罰，應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所有權人處罰。於本題情形，擅自變更使用者為乙，如建築主管機關已對乙處罰，並已足達成行政目的時，即不得對甲處罰。」（二）經查，本件原告所有之系爭建物遭民眾檢舉其未經申請許可即擅自變更樓梯及分戶牆，原處分機關經查證屬實，101年11月29日函請原告於30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，並給予原告其陳述意見之機會，然原告未依該函於文到30日內自行改善或委託建築師辦理變更使用執照，嗣102年4月15日另有民眾檢舉該案，並提供佐證照片附卷可稽，原處分機關乃於同年月29日再次函請原告於文到14日內自行改善或補辦手續，逾期未辦理者，將依建築法處罰，此分別有現場照片、原處分機關101年11月29日高市工務建字第00000000000號、102年4月18日高市工務建字第00000000000號及102年4月29日高市工務建字第00000000000號函附卷可稽，堪稱信實。原告雖曾函復表示其於102年5月3日已委託建築師協助辦理，惟被告即原處分機關並未收受該建築師辦理變更之申請案，故原告確有逾期未自行改善或委託建築師辦理變更使用完成，違反建築法第73條第2項規定之事實明確。而原告雖主張：其於96年4月11日取得系爭建物之所有權時為現況交屋，非擅自變更樓梯及分戶牆之行為人，自無從得知原處分機關所指樓梯及分戶牆為何，確非故意過失違反建築法第73條第2項規定云云，且證人林盈儒雖亦於本院證述：來來超商向系爭房屋前屋主吳劉玉霞承租系爭房屋時，房屋內即已沒有樓梯及分戶牆等語，惟縱原告於96年4月11日取得系爭建物之所有權並由其管理使用時，即已沒有樓梯及分戶牆，惟因擅自變更系爭建物之行為人為何人已難以查考，縱為原告以外之他人所變更，亦因其非系爭建物之現在所有權人或使用人，已無從對之處罰以達成行政目的，故原處分機關乃以使用系爭建物之所有權人亦即原告為裁處之對象尚無違誤。又原告雖又主張：事實上並非原告不施作，而是調不到剖面圖，且施作分戶牆及樓梯也要一個月的時間，申請變更使用執照也需要相當時間，所以原告無法在期限內完成，是有無可歸責之事由，且證人即建築師楊欽富雖亦於本院證述稱：我們有調隔壁間的，也沒有剖面圖，只有公共梯才有，所以我們一直都無法畫圖去掛件等語，惟原告最遲於102年4月29日應已確知其違規事實，卻未依被告即原處分機關之通知，於期限之內自行改善或補辦手續，仍繼續違規使用系爭建物，況原告僅須至被告機關「掛件」，被告機關就會認定其有改善之情，即不會加以裁罰，惟原告於上開14日之期間並未到被告機關「掛件」，且也未提出現況有施工之情事，故難以認定原告有自行改善或委託建築師辦理變更使用執照之事實。（三）從而，被告即原處分機關以原告違反建築法第73條第2項之規定，據以裁罰，於法尚無違誤。
五、綜上所述，原處分並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98 條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
行政訴訟庭 法 官 林俊寬
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並依法繳納上訴裁判費3,000元，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
書記官 邱秋珍