臺灣高雄地方法院刑事判決 八十七年度自字第一二六號
自 訴 人 丙○○自訴代理人 戊○○律師
丁○○律師被 告 乙○○選任辯護人 王叡齡律師右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，甲○判決如左：
主 文乙○○無罪。
理 由
壹、自訴意旨略以：
一、被告乙○○係陸發建設股份有限公司（以下簡稱陸發公司）之法定代理人，民國八十一年五月間，被告公司於高雄縣鳳山市○○段第二一三一、二一三二、二一
三五、二一三六、二一三八之一一地號土地上，推出興建「陸發雄獅」二期辦公大樓預售計劃，詎被告乙○○竟意圖為自己不法之所有，明知為虛偽不實事項，卻仍在報紙上連續以魚目混珠的方式刊登另案推出之「陸發雄獅」第一期Ｃ棟大樓之建物，作為前開「陸發雄師」第二期辦公大樓圖面說明，文字內容則以「辦公大樓」為訴求之廣告招攬顧客，同時並在售屋現場亦做如此圖說，且在售屋現場聲稱系爭建物已取得建造執照，此有偽造之影本貼於售屋中心牆上，致自訴人因此而陷於錯誤，誤以為其所購買之標的（即為「陸發雄獅」第二期Ａ棟大樓）係與廣告圖面相同外觀之辦公大樓（即「陸發雄獅」第一期Ｃ棟大樓），然因雙方於訂立系爭房屋買賣契約時，系爭買賣標的「陸發雄獅」第二期Ａ棟大樓並無任何造型模型，買賣契約書內容亦無大樓外觀之任何圖示及業已取得之合法建設執照，致自訴人因前述誤認而放心與被告公司簽訂系爭大樓三戶總價為一千八百九十萬元之買賣契約（嗣於八十四年二月十七日解除三戶中之一戶之買賣契約），並陸續交付訂金及買賣價金，即該三戶同為座落高雄縣鳳山市○○段第二一一九－八、二一一一地號興建之「陸發雄獅」，編號Ｂ之該Ａ棟十樓一號（Ｂ，Ａ１－１０Ｆ）、Ａ棟十樓二號（Ｂ，Ａ２－１０Ｆ）、Ａ棟十一樓二號（Ｂ，Ａ２－１１Ｆ）之房屋及其持分土地計一戶以及五十一號、五十二號、五十號停車位，每戶價金總價六百三十萬，共已支付三百八十六萬（即每戶自備款扣除交屋尾款一萬元外，各一百九十三萬元，共二戶，Ａ棟十一樓二號（Ｂ，Ａ２－１１Ｆ）於八十四年二月十七日，雙方合意解除買賣契約，此戶已給付之價款，分別以六十萬及五十九萬元轉入其餘二戶，另支付瓦斯配管費五萬二千元，共計三百九十一萬二千元，旋於事隔三年後即八十四年三月三十日開始辦理客戶交屋事宜時，自訴人始發現被告通知欲交付之系爭標的物，與被告所刊登廣告之內容暨契約均有如下之出入：（一）系爭標的所在之該棟大樓外觀造型與訂約時明顯有別、（二）系爭標的所在之該棟大樓整體座落位置變更、（三）房屋之內容格局與當初契約簽訂時不同、（四）標的大樓名稱改為「鳳山傑座」而非原名稱「陸發雄獅」、（五）系爭建物之使用執照遭被告私自變更，至此自訴人方知受騙。
二、另系爭大樓設有八十六個停車位，然依系爭大樓使用執照所示，被告只申請興建四十九個法定停車位（因係開放性空間建築，故尚含二十二個須供公眾使用停車位），顯見被告售屋之初即早已蓄意設計超賣三十七個停車位，詎被告於雙方買賣契約書及系爭廣告均刻意隱瞞上情，使自訴人誤以為被告之公司所出售之停車位，住戶買受後得享有所有權，而向被告購買編號為四十九、五十、五十一共三個停車位，並交付新台幣一佰五十萬元，然公眾使用停車位並無法取得所有權，此亦為被告詐欺犯行之一。
三、又被告未經自訴人之同意，竟私自偽造協議書，將自訴人所購買位於高雄縣鳳山市○○段二一一九－八、二一二二地號之房地辦理申請撤銷土地移轉現值，並向稅捐機關辦理撤銷土地現值申報行為，於刑事上顯已構成偽造文書罪。綜上所述，因認被告涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財及同法第二百十六條、第二百十條之行使偽造私文書罪嫌云云。
貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；自訴程序，除本章有特別規定外，準用第二百四十六條、第二百四十九條及前章第二節、第三節關於公訴之規定；刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項、第三百四十三條分別定有明文。所謂證據，須適於為被告犯罪事實之證明者，始得採為斷罪資料；如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎；又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院五十三年臺上字第二七五○號、四十年臺上字第八十六號、五十二年臺上一三○○判例意旨參照），據此，自訴人之自訴事實自仍應調查其他證據以資審認。末按刑法第三百三十九條詐欺罪之成立，須行為人意圖為自己不法之所有，而行使詐術使人陷於錯誤而交付財物或行為人因此而獲得財產上之不法利益為要件，而債務人於債之關係成立後，如有債務不履行之情形，在一般社會經驗上可能之原因甚多，縱令出於惡意而有遲延給付或不為給付之情形，苟無足以證明其在債之關係發生時自始故意藉此從事財產犯罪之積極證據，根據前引刑事訴訟法第一百五十四條之規定及最高法院判例之意旨，仍不得僅以債信違反之客觀事態，即推定債務人原有詐欺取財或得利之犯意。
參、訊據被告乙○○固不諱言有就系爭買賣標的所在之「陸發雄獅」二期Ａ棟大樓，於八十一年四、五月間刊登預售屋買賣廣告海報，並於同年五月間，與自訴人就系爭標的物，雙方簽訂買賣契約，且自訴人業已支付上開購屋金額等節，惟堅決否認有何詐欺取財及偽造文書之犯行，是而本件自訴人就上開自訴意旨所憑證據，經甲○綜理全卷，對照被告抗辯內容及甲○調查證據所得及心證，茲分別說明列述於後：
一、被告乙○○所設之陸發公司，曾於八十一年四、五月間，於報紙廣告欄及自製之廣告海報，就系爭買賣標的所在之「陸發雄獅」二期Ａ棟大樓刊登預售屋買賣，並於同年五月間，與自訴人就系爭標的物雙方簽訂買賣契約，且自訴人業已支付上開購屋金額等事實，業據自訴人提出報紙廣告（參見自訴人八十七年二月二十七日自訴狀所引之八十五年五月二日中國時報十八版廣告、八十七年六月四日自訴理由（三）狀所引八十一年四月二十六日中國時報一版、八十一年五月三日聯合報八版等），另有被告於甲○審理時提出之買賣契約書影本三份在卷可稽（參見被告於八十七年五月四日辯護狀之四說明及所附資料），而依該附卷之本案三筆契約書影本附件有關付款明細表之記載，被告並有依約收取上開價款之事實，合先敘明。
二、有關本案為買賣標的所在之系爭二期Ａ棟大樓之座落地點部分：
（一）自訴人謂被告公司於高雄縣鳳山市○○段第二一三一、二一三二、二一三五、二一三六、二一三八之一一地號土地上推出興建『陸發雄獅』二期辦公大樓等節，被告則辯稱：被告所經營之陸發公司在高雄縣鳳山市○○路系爭地點，前後共興建二期四棟大樓，其建築地號分別為高雄縣鳳山市○○段第二一三一、二一三二、二一三五、二一三六、二一三八─一一（後合併為二一三一號），建照執照分別為八一一○二三號之二十五樓乙棟及二十一樓甲棟，另有地號二一一九─八、二一二二號（後合併為二一二二號），建照執照為八一○九○三號之十六樓丁棟及十五樓丙棟，此有系爭建物基地附圖在卷可證，而第二期則為面（北靠東）臨建國路十六層名為丁棟，與丁棟背對的十五層則名為丙棟，而被告與自訴人間，於八十一年五月間雙方當時所簽立之「房屋及土地預定買賣契約書」內容，契約第一條即載明房屋及土地標示「座落高雄縣鳳山市○○段二一一九─八、二一二二地號」，此正係指丁、丙兩棟所座落土地，此並有系爭建物各樓層房戶平面附圖於契約書可證，此與自訴人主觀認知不同，係自訴人本身有所誤會等語。
（二）甲○依職權審閱被告所提出本案四棟大樓位置圖，與附於八十三年十二月十八日印製完成之「鳳山傑座」廣告之「總配置圖」（四棟大樓位置圖）（按此部
分廣告總配置圖之印製時間，有被告與廣告公司訂立之合約書一份在卷可資）互核一致，其丁棟之位置，就推出期別及其緊臨建國路等節，均符合自訴人締約之真意，由此二者觀之，丁棟建物應為本案系爭大樓，而非如自訴人前所述之位置推論而出之甲、乙棟（參閱附圖一、二），又依本案系爭標的物，雙方簽訂契約所附之各戶平面附圖，經甲○依職權比查核結果，其建築形式、隔局等外觀結構，均與建物位置圖之丁棟同為方正四方形再區隔成四間之各戶形式相同，另依契約第一條確載明房屋及土地標示為座落「高雄縣鳳山市○○段二一一九─八、二一二二地號」，此正係指丁、丙兩棟所座落土地，綜合以觀，自訴人提出之系爭大樓位置顯屬有誤，被告此部分所辯，核無違誤，應足採信。
三、有關被告刊登之廣告與嗣後交付之建物成品不符，涉有不實廣告部分：
（一）自訴人認被告刊登不實之廣告，藉以詐欺自訴人等節，無非係以自訴人所提出被告公司於八十一年五月間刊載之報紙廣告、廣告海報所示廣告圖及文字以觀，系爭「陸發雄獅」建築物共二棟，右邊第一棟是二十五層大樓，左邊第二棟係十六層大樓（即系爭二期Ａ棟），兩棟大樓皆係併立面臨四十米之鳳山市○○路，藉之證明自訴人指述於訂立系爭房屋買賣契約時，自始即以為所訂購面臨四十米建國路之「陸發雄獅」二期Ａ棟大樓造型、外觀即如廣告海報上所示等情（參見附圖一），被告對此則辯稱：上開廣告圖樣純係以寫意式廣告為訴求，並非實案寫真，故而廣告圖樣本即會減落實物真實性，尤其針對該廣告圖中相關馬路寬度對比結果，以八十一年五月二日之中國時報廣告為例，一般預售屋之廣告，泰半均以繪圖的方式表現其美感，由於注重藝術表現其真實性將被減弱，此為眾人皆知之事實，而此種寫意手法至今仍為業界習用之方法，純自美學觀點做為出發點，亦為消費者所知，自訴人當無法諉為不知之理，故自訴人之所謂被告以虛偽廣告為施詐之手法當非實在，且就廣告圖中之二條馬路寬度而言（對照自訴人於八十七年六月四日所提自訴理由證三─八十一年四月十八日中國時報一版之相同圖象之廣告一併參看），圖上左右兩棟建物所併列面臨者，應非為建國路，若圖上右棟為第一期二十五層大樓，左棟應非本案買賣標的所在之第二期十六層Ａ棟大樓，故該圖非本案買賣標的所在之第二期十六層Ａ棟大樓之廣告，更甚者，依卷附買賣契約書後附之房屋隔間圖可知，該房屋係四四方方的格局，而丁棟（註不含丙棟部分）更是四方型建物，此與自訴人所稱其係誤認購買之甲棟房屋，其外觀係前後寬窄不同的建物形狀有極明顯之差別，且自訴人曾多次到現場觀看，當不會看不出該二者之差別，再就系爭建物之樓高部分，依伊公司於八十一年五月三日聯合報八版廣告海報加以計算可知，圖右邊為二十五層樓之建築物，而左邊則為二十一層樓高之建物，此與陸發雄獅第一、二期甲、乙、丙、丁四棟大樓位置基地圖之甲、乙二棟樓高相符，此有以彩筆所劃出之圖示及標示樓層之圖可證（同為該廣告海報影本），故被告根本無自訴人所購買之十六層樓高的建物廣告，足使自訴人陷於錯誤等語。
（二）按一般民間建築業者，針對預售屋部分，由於出售（即預售）是時並無實際成品可供消費者實際觀覽，是而出售者常以單間樣品屋就室內裝潢、隔局，室外座落位置，以模型或平面圖樣廣告為之，是而建築業者提供之平面廣告，若為所謂寫意式廣告，其真實性之減低應屬消費者可得預見，則消費者自應於契約之締結過程中，就此不利且不對等之地位為進一部檢驗或要求建築物提供進一步之建築擔保，如若建築業者未為此部分建築態樣保證，縱認事後建築成品與初始廣告不符，並不當然遽此即得謂該不實廣告有之詐術行使行為，然若業者所提供之廣告圖說，並非寫意式廣告，則應探求其與實際景況之連結，藉以判斷是否有詐欺之嫌。而甲○依職權檢視自訴人與被告雙方提出之廣告圖樣全文，其上之二棟建物圖說，均無任何文字或圖案刻意標明係面臨建國路，且依被告所提出之八十一年五月三日聯合報八版廣告海報，計算圖內建築物樓層，右邊為二十五層樓之建築物，而左邊則為二十一層樓高之建物，此與陸發雄獅第
一、二期甲、乙、丙、丁四棟大樓位置基地圖之甲、乙二棟樓高相符，此確有被告以彩筆所劃出之圖示及標示樓層之圖可證，是而本件廣告並非具體寫實式廣告堪可認定，充其量僅足認定為寫意式廣告。
（三）承上說明，被告公司於報紙提供之平面廣告既僅為寫意式廣告，業如前述，則甲○必須另行檢視，被告於出售系爭標的物時，於買賣契約成立時，是否曾有相關之建築約定據以保證，而甲○考諸卷附自訴人與被告合意締結之買賣契約
，該契約第一條確載有房屋及土地座落於「高雄縣鳳山市○○段二一一九─八、二一二二地號」，此正係被告嗣後丁、丙兩棟所座落土地，而自訴人於買受系爭標的物時，契約書與後附該地號相連結之各棟建物大樓的樓板形狀均未改變一節，迭為被告與自訴人所肯認，則甲○檢視該契約書後附之第二期Ａ棟之基地圖，係為方正的四方形再區隔成四間，顯然不同於自訴人前所提出之報紙或平面廣告圖之左棟，即自訴人所言「二十一樓甲棟」的「六角形造形」，故本案系爭買賣標的所在大樓之座落處自始並無錯誤，而從樓板形狀觀察，亦與該廣告圖之左棟樓板形狀不符，此應為被告及自訴人雙方可得知悉，則雙方於締結契約條款的磋商之際，雙方應已知悉廣告所示之左棟外形，並非本案買賣標的所在之大樓的形態，是以被告推出之二期建物與廣告圖說不僅不同，且被告業於實際之契約書內，具體交待真實基地圖樣，從而被告前開廣告圖說既僅為寫意式廣告，並非實際建物成品圖說，充其量僅係被告提供業已推出之相類似第一期建物的樣品供消費者想像比較，促使消費者產生意願前往預售屋工地，進行進一步之買賣契約磋商與締結，至多僅淪為要約之引誘，則被告上開廣告圖說難認有謂詐欺行為。
四、有關系爭標的所在之該棟大樓整體座落位置、外型變更部分：
（一）自訴人認被告嗣後交付之建築物，位置有所改變等情，無非係以系爭標的物業已移往第一棟大樓右後方，且經一百八十度向後其正面面臨廢棄工廠，右有民宅，左有廟宇，幾無對外連絡道路，其整體座落、外觀與廣告明顯不同，亦即被告於銷售系爭大樓時所刊登之廣告海報圖上所示之左側大樓（即自訴人原認為係所承購面臨四十米建國路之「陸發雄獅」二期Ａ棟大樓），乃係被告於另案所推出之「陸發雄獅」一期Ｃ棟大樓之外觀，而實際上「陸發雄獅」一期Ｃ棟則位於廣告海報圖右邊第一棟大樓之後方，其正面面臨廢棄工廠，右有民宅，左有廟宇，幾無對外連絡道路等事實，則系爭廣告有虛偽不實及引人錯誤之處（參見附圖一），至為明顯，足證被告利用不實之廣告詐騙不知情之自訴人，致使自訴人誤以為所承購之「陸發雄獅」二期Ａ棟大樓即如廣告海報上所示之外型（即後來「陸發雄獅」一期Ｃ棟大樓造型），並提出八十一年五月二日中國時報十八版之廣告圖示、完工後之現場照片、行政院公平交易委員會（以下簡稱公平會）（八五）公訴字第一一四號處分書、台灣高等法院高雄分院八十七年度上更（一）字第六○號民事確定判決為據。被告對此則辯稱：公平會當初祇是根據書面資料，未到現場及經言詞說明辯論即逕自裁處，故其認定之事實與真正之事實尚有很大的差距，若逕以公平會認定之事實即認為被告有詐欺之行為，亦嫌率斷，蓋兩者所規範之行為不同，且因八十七年陸發公司業已結束營業故未收到處分書，後經公示送達而確定，故未及救濟而確定，本案由於陸發公司當時同時期需銷售甲、乙、丙及丁四棟大樓，將近三百戶房屋，因此於契約書業已載明土地座落位置，而自訴人指陳之甲、乙二棟其地號則為同地段「二一三一、二一三二、二一三五、二一三六、二一三八、二一三八一」，若伊公司當時有詐欺之犯意，則此明顯不同之地段地號又何能變更以圖掩飾等語。
（二）自訴人指稱系爭建物其座落處、方位有變更（經一百八十度向後，其正面面臨廢棄工廠，右有民宅，左有廟宇）部分，然本案自訴人前揭所示之廣告圖說係屬寫意式處理，而被告於嗣後締結之買賣契約業已明載標的物坐落位置等節，業據前述說明，有關建物外觀與廣告不同部分，依前已述及的各點說明，廣告並未見有任何嗣後建物保證如廣告圖樣之文字，且契約內亦無就此部分之約定，縱認自訴人受該廣告影響而主觀心態上或有誤認，苟被告未據以施以詐術，自難憑為詐欺事實之認定。
五、有關房屋之內容格局與當初契約簽定時不同部分：
（一）自訴人認本件兩造所訂合約書所附圖面之內部格局與事實上被告完成之建物格局不符，係以參原契約書格局圖示及現場完工標示為據，被告則辯以：伊公司所建造交付之房地均與契約相符，且系爭建物即建陸發雄獅二期十六層建物外觀，於八十二年年底早已完成，自訴人亦曾於八十二年底及八十三年二、四月間前先後多次到工地現場並進入其所購該棟建物第十、十一層房內觀看，且曾口頭對被告員工要求變更屋內格局，又於八十三年五、六月間到現場看屋，且於八十三年六月二十八日提出書面請求變更屋內格局，被告也依原告請求更改，是自訴人以遭伊公司所刊登之廣告所騙即無所據等語。
（二）本件系爭標的物，被告應自訴人要求而有多次更改室內隔局等情，業據被告提出自訴人於八十三年六月二十八日填寫之建設工程變更申請單為證，並為自訴人所不爭執，是被告此部分所辯，堪信為真實，則被告依自訴人要求而改變室內隔局，當無詐欺行為至明。
六、有關標的大樓名稱改為「鳳山傑座」而非原名稱「陸發雄獅」部分：自訴人依被告所刊登之廣告，本件房地應屬「陸發雄獅二期」，合約書中亦明載為「陸發雄獅」但建物完成，被告卻欲以「鳳山傑座」交付，認被告故為魚目混珠、張冠李戴，而有預謀故意之詐騙手段意圖云云，被告則辯稱：系爭建物更改「陸發雄獅」名稱為「鳳山傑座」與客戶購屋用途無關，其基地之地號、房屋圖樣與契約上完全一樣，與廣告是否不實無關等語，按一般民間購屋習慣，主要審酌考量之處，無非係建物位置、外型、隔局及售價等節，除非建物名稱有所不雅，或購屋者明確表明係因建物名稱之喜好而購屋並列舉於購屋條件，否則縱嗣後交付之建物與初始契約名稱不同，充其量係涉及民事糾葛問題，與刑法上之施用詐術尚屬有間，更況甲○依職權再審閱卷附契約書，被告與自訴人間並未就建物名稱之特殊地位有約定，是被告縱有更改建物名稱之舉，亦難為被告詐欺取財罪嫌不利事實之認定。
七、有關系爭建物之使用執照遭被告私自變更部分：自訴人另謂被告公司於卷附雙方買賣契約書及系爭廣告中，均未向承購戶告知或說明該建築物係採開放空間設計申請建照及開放空間部分應開放予鄰里公眾使用等情，使自訴人等陷於錯誤，誤認公共設施乃屬住戶私有，足見被告公司以積極欺罔之詐欺手法，故意不告知自訴人系爭大樓係採開放空間設計申請建照，或以不實之內容為其詐欺之行為，以此雙面手法獲有利益，而使承購戶即自訴人等受有嚴重之損害，且與其不實廣告間又有因果關係，是被告公司有故為詐欺之行為，另被告號稱本件建物係「商務休閒辦公新天地」、「比住家更便宜入住辦公大樓」為銷售宣傳，此有剪報影本可證，另依卷附契約書之附圖亦屬辦公用之設計，但依「使用執照」所示，除一樓為店舖外，二樓以上均已為被告私自變更為住宅，其使用用途顯有不符等節。
然前揭自訴人提出之廣告圖說，僅為要約之引誘，業見前述，則被告與自訴人間就本案系爭標的物之實際建築功能，自應依雙方同意之契約書為據，方足認定被告是否施用詐術行為，而甲○審閱卷附之買賣契約書所附房屋建築圖影本之圖示可知，每間房子內均有兩套衛浴及廚房，此與一般純辦公大樓均將廁所設於公設
以便共同使用之建築常規不同，且一般純辦公大樓茶水間並不會設有爐具，當然更不會有浴室，故從契約書所附之圖可知，被告自始即並非以純辦公室為設計，再根據前揭自訴人變更設計聲請單所示，自訴人變更內容載有「１主臥室的房間做隔間、門框、門（Ａ室）、２廚房位置隔間、門、門框（Ｂ）」等文字均有「主臥室」及「廚房」等情以觀，自訴人於為變更室內設計時亦已明知此為住家之設計隔局，足見自訴人於訂約當時應已知悉被告公司之建築物之提供功能，是自訴人難謂有何陷於錯誤之情。
八、有關自訴人主張在售屋現場聲稱系爭建物已取得建造執照，此有偽造之影本貼於售屋中心牆上等節，被告則堅決否認上情，而此部分之事實，除據自訴人單方指訴外，並未提出任何證據資料供甲○查考，而甲○遍查全卷復查無部分之積極事證，故自訴人此部分之指訴，亦難為被告不利事實之認定。
九、有關停車位部分：
（一）自訴人謂被告提供之「鳳山傑座」車位數量不足已構成不實等情事，被告則辯稱：當時因基地超挖面積較原申請之面積為大，故可以規劃出較多的停車位，雖然使用執照核定之數目僅有四十九個，然出售是時確實有意興建八十六個停
車位，且車位所有權應是持分上的比例較無車位者為大而已，被告既有增設公共停車空間可給付，則並無詐欺之情等語。
（二）甲○徵諸前揭被告於八十一年五月間散發之廣告內容所示，僅說明「戶戶有車位」，其真意係指購買系爭建物之消費者，可以併同購買停車位，然按大樓地下室停車位之買賣，若停車位所在之地下層為全體樓上住戶共有，該地下層為公共設施（惟各戶之所有權持分不一定均等，而係依其是否購買停車位或有不同），由全部共有人訂立分管契約，購得車位者，使用分管契約所指定之具體停車位，若停車位所在之地下層為建商單獨所有，而將該地下層持分出售予車位買受者，則由全部車位之買受者共有該地下樓（所有權持分依買賣契約），由全部共有人訂立分管契約，購得車位者使用依分管契約所指定之具體停車位，然無論係以上何種買賣，地下室停車位之買賣，均是買受一定持分，再依分管契約指定特定停車位而使用之，若出賣人未移轉指定之停車位，而欲移轉指定停車位以外之他停車位，其所移轉之地下層所有權持分既無不同，出賣人僅係違反雙方預定分管契約之內容，除非其他停車位之指定確有造成買受人損害，尚不得以出賣人指定之停車位與原買賣契約不同，即謂出賣人有詐欺之犯意。換言之，除非能證明被告以不實締結停車位買賣之行為，做為侵害相對人之財產上利益而得認有詐欺故意及犯行外，縱履約過程產生標的物瑕疵，原則上應僅屬民事上債務不履行之損賠責任或瑕疵擔保責任之糾紛。而本案依卷附之買賣契約書第四條約定，地下層權屬：「本契約房屋共同使用地下室第壹、貳層總面積約八百八十坪之法定防空避難室等按買受主建物面積比例隨同房屋一併出售，為買受人所共有。地下層非屬共同使用部分，計面積約六百十坪應歸乙方（指建商即被告公司），並無條件同意乙方以停車位方式出售，且放棄抗辯權」，依此約定以觀，本案有關地下室停車位情形係屬前述之「停車位所在之地下層為建商單獨所有，而將該地下層持分出售予車位買受者，則由全部車位之買受者共有該地下樓，所有權持分則另依買賣契約由全部共有人訂立分管契約，購得車位者使用分管契約所指定之具體停車位」之情形，而今被告實際上仍為契約所約定之出賣停車位之興建，雖部份不合相關建築行政法規而為主管機關高雄縣政府於八十五年二月十六日，以八五府建管字三二二三六號函，要求依法回復原來使用，然祇要被告得為約定相同車位及售屋面積之給付，依前所述，被告自無詐欺可言，從而本件被告於興建停車位時，依卷附之買賣契約三份所附之停車位位置圖，買賣契約僅載明有停車位分別編號第四十九、五
十、五十一號，然於所附之停車位位置圖內則無相對位置編號，僅有以粗線標明某特定位置，惟對照與該停車位位置圖相同之「鳳山傑座」廣告海報（見自訴人於八十七年六月四日提出之自訴理由三狀，證十七），所附之停車位位置圖內同一位置均有二組編號，顯見該停車位係屬雙層機械式及平面合用之停車位，而被告於八十四年三月間開始辦理交付自訴人系爭房地及停車位時，自訴人與被告間則迭因買賣之系爭標的物與廣告不同而主張撤銷契約，導致被告無從實際交付系爭房地及停車位，甲○自無從判斷被告是否有未給付自訴人停車位情事，是而被告實際興建之停車位縱有與初始規劃數量不符，亦不得憑此謂被告有施用詐術之行為。
十、有關偽造文書部份：自訴人僅謂以被告未經徵得自訴人同意將自訴人所購買座落鳳山市○○段二一一九─八、二一二二地號之房地辦理申請撤銷土地移轉現值，亦成立偽造文書罪行，並舉其他買受人黃植權之高雄縣鳳山市公所八四鳳市財字第二六三七三號函影本，藉之認為自訴人「可能」亦受同此對待云云，訊據被告則堅詞否認上情，而甲○遍查全卷，除自訴人提出前開案外人黃植權之資料外，並未提出任何證據以對，而該有關黃植權之資料與自訴人並無任何具體關連性，自難僅以臆測方式，遽謂被告有偽造文書犯行，更況高雄縣鳳山市並無有關自訴人系爭買賣標的物即鳳山市○○路○段○○○號十樓之一、之二及同號十一樓之
一、之二等四戶門牌號碼，亦據高雄縣鳳山市公所九十一年七月二十九日鳳市財字第九一○○○三六七一八號函覆在卷，自無所謂撤銷土地移轉現值偽造文書一事。
十一、綜上說明，本件被告於出售系爭標的物前所示之廣告，既僅充為要約之引誘，而實際之買賣內容均依被告與自訴人簽訂之買賣契約書為據，縱自訴人因廣告內容，造成其主觀上誤會，進而與自訴人為簽訂契約行為，然被告既於買賣契約明確附載未來之建物位置、格局，自難認有施用詐術行為，且有關建物外型及功能，廣告內容既係以寫意方式表現，其真實性本即不高，再參以卷附之廣告內容及嗣後雙方協議訂立之買賣契約，均未見被告保證絕對如廣告所載，且依契約書內容，被告亦已明確將系爭建物之外型、功能表列於後，而嗣後之建物成品亦如契約書所示，則被告當無詐欺行為至明，又大樓停車位部分自訴人所購原即無單獨之區分所有權，即便觀諸卷附之買賣契約書內容，亦無單獨所有權之記載，是被告之停車位建築縱有違反相關行政法規，此亦係被告是否受行政法規拘束問題，與被告是否詐欺自訴人無涉，而依被告興建之停車位數量，無論以合法或違反行政規定之數量計算，均可涵蓋自訴人買受之持分部分，自難謂有詐欺未給付情事，是而兩造間之爭執應為單純之民事糾葛，而自訴人復無法提出被告偽造文書之事證供甲○查考，參諸前引法條及最高法院判例意旨之說明，被告犯罪均無從證明，依法自應為無罪之諭知。
十二、末按，非告訴或請求乃論之罪，自訴人經合法傳喚，無正當理由不到庭者，得不待其陳述逕行判決，刑事訴訟法第三百三十一條第一項後段定有明文。本件自訴人自訴被告涉犯詐欺取財及偽造文書等罪嫌，係非告訴或請求乃論之罪，而自訴人經合法傳喚，無正當理由未於審判期日到庭，爰依上開規定，不待其陳述逕行判決，附此敘明。
據上論結，依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項、第三百三十一條第一項後段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十六 日
臺灣高雄地方法院刑事第六庭
法 官 邱基峻右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向甲○提出上訴狀。
書記官 顏平國中 華 民 國 九十二 年 七 月 一 日附圖一：自訴人認相關廣告圖示左棟建物為本案系爭買賣標的所在之大樓的廣告
┌───┬───────┬─┬───────┬──┐│81.05.│ │八│ 另案推出「陸 │ ││02中國│ │米│ 發雄獅」第一 │ ││時報第│ │計│ 期C棟21層樓 │ ││十八版├───────┤劃├───────┤ ││等廣告│「 陸發雄獅 」│道│「 陸發雄獅 」│ ││(自訴 │第二期A棟16層 │路│ 第一期25層樓 │ ││狀附證│辦公大樓 (16F │文│ ( 25F 乙棟 ) │ ││之一) │丁棟)(與C棟相 │建│ │ ││自訴人│同外觀。) │街│ │ ││之解讀├───────┴─┴───────┘ ││認知。│ ││ │ 建 國 路 四 十 米 大 道 ││ │ │└───┴────────────────────┘附圖二：被告認系爭廣告圖示左棟建物非本案買賣標的所在之大樓 (由上述可知)
┌───┬───────┬┬────────┬─────┐│81.05.│ ││ │ ││02中國│ ││ │ 建 ││時報第│ ││ │ │
│十八版│「 陸發雄獅 」││ 「 陸發雄獅 」 │ ││81.04.│ 第一期 C棟 ││ 第一期25層樓 │ ││18中時│ 21層大樓 ││ ( 25F 乙棟 ) │ 國 ││一版等│ (21F 甲棟) ││ │ ││廣告( │ ││ │ ││自訴狀│ ││ │ ││附證之│ ││ │ 路 ││一)被 ├───────┴┴────────┘ ││告之解│ ││讀。 │ 八米計劃道路文建街 │└───┴───────────────────────┘