臺灣高雄地方法院刑事判決 八十九年自字第三○四號
自 訴 人 辛○○自訴代理人 周中臣律師
黃錫耀律師被 告 甲○○
丁○○右列被告等因竊佔等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文甲○○、丁○○均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：緣被告甲○○為高雄縣○○鄉○○○段○○○號土地之原所有權人，於民國八十年間許，被告甲○○佯稱願提供該土地與自訴人辛○○合建編號及門牌號碼分別為Ｅ一即高雄縣○○鄉○○路六十二之十六號、Ｅ二即同路段十五號、Ｅ三即同路段十四號、Ｅ五即同路段十三號等四間透天厝事宜，雙方乃達成由自訴人負責興建並各分配二間（即自訴人分得前開編號Ｅ五、Ｅ三房屋，被告甲○○分得Ｅ一及Ｅ二房屋），而房屋所座落之土地亦由二人各分得二分之一所有權，自訴人並交付新臺幣（下同）三十萬元作為押金之協議。茲因上開四建物所位基地尚包括原屬國有財產局所有之舊地號為高雄縣○○鄉○○○段五五八之五號土地尚未價購，故除另合意將以被告甲○○名義，由雙方合資價購外，並由自訴人先為興建，俟該國有地移轉登記於被告甲○○名義後，即分割二分之一並為補辦建照及申請使用執照，再續為辦理保存登記。詎自訴人在交付上開押金，及興建完成並交付二間建物予被告甲○○後，渠除延不辦理購買上開國有地外，並拒將自訴人所應分得二間房屋之坐落基地之所有權移轉予自訴人，致自訴人所應分得二間建物遲遲無法辦理保存登記，而自訴人前已將協議分得二間房地中一間即編號Ｅ五房地出售予乙○○，並先行交屋，因尚未解決上開問題，致無法向乙○○收取買賣分期價款中之銀行貸款部分計二百三十萬元及尾款三十八萬元。蓋自訴人係該二合建房屋之原始實際起造人，在辦理保存登記前，乃為房屋之所有權人，被告丁○○亦明知上情，竟與被告甲○○共同基於不法所有之意圖，就自訴人分得之二間房屋部分，先偽填不實起造人資料以補辦Ｅ三及Ｅ五之建照並申請使用執照，再為辦理取得保存登記之程序，且就房屋編號Ｅ五部分，又向乙○○佯稱已與自訴人達成承受原買賣契約之協議，乙○○乃誤向被告等人交付本應交予自訴人之所剩款項，另就房屋編號Ｅ三部分，被告等亦在加以占有後而銷售交付他人，使自訴人喪失該二房屋之所有權，致受有損害，因而認為被告甲○○涉犯有刑法第三百三十九條第一項、第二百十四條及第三百二十條第二項之詐欺取財罪、使公務員登載不實罪及竊佔罪嫌，被告丁○○與被告甲○○共同涉犯前開使公務員登載不實罪及竊佔罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。次按認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據；另告訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認；而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為為限，間接
證據亦包括在內，然而無論為直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般人均不致有所懷疑，而得確定其為真實之程度者，始得據為有罪之認定；再自訴被告犯罪者，除應具體說明被告犯罪事實外，尚應提出適於憑以認定之證據，以為法院調查審認之依據，反之被告否認犯罪，除就自訴人所提之證據，提出反證或證明該項事證並非真實者外，就其本身並無如自訴人所指之犯罪時，因此項消極不犯罪之事實，被告無從舉證，以實其說；自不負舉證責任。最高法院分別著有三十年上字第八一六號、五十二年臺上字第一三ＯＯ號及七十六年臺上字第四九八六號判例及七十四年臺上字第三六四五號判決足資參照。另建築法第七十條第一項規定「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照」，僅為建築行政管理上之權宜規定，即在通常情形，當依此規定，以決定其使用執照之申請人，但不能謂除建築執照上之起造人本人或取得其同意之人外，他人縱經合法取得該建築物之所有權，亦無權申請使用執照，最高法院八十六年度臺非字第三六二號判決及行政法院七十三年判字第七九一號判例足資參照。
三、訊據被告甲○○，固坦承確有於前揭時地與自訴人辛○○合建上開房屋之事實，惟則堅決否認有任何自訴人所指訴之犯行，辯稱：伊與自訴人上開合建事宜，均委由自訴人處理，但因自訴人於興建前揭四間房屋在伊所有之高雄縣○○鄉○○○段○○○號土地上時，尚因占用到鄰地國有財產局所有之同段五五八之五號土地，故自訴人須於購買該國有財產局所有之土地後，始得據以辦理建築執照及使用執照，再辦理保存登記後，始能分割，惟因當時房屋買受人要求登記過戶，而自訴人又未去辦理此手續，再加上伊找不到自訴人及尚有民間借款，所以便認賠將其所有之前開土地及依合建契約可分得之房屋賣給庚○○，同時庚○○並表示要與自訴人商討後續處理事宜，但不知為何庚○○會將自訴人所有之部分處分予他人，伊當時確有向自訴人表示願出資五十萬元購買前述國有財產局土地之事，如未取得該筆土地，將導致合建之房屋及伊所有土地無法處分，故伊從未拒絕自訴人分割土地，更無占有處分自訴人所分得之房屋等語。被告丁○○則坦承確有辦理上開房地之建築執照與使用執照，取得自訴人原所出售予乙○○之Ｅ五房屋，及將自訴人所分得之Ｅ三房屋出售予丙○○等事實，惟亦堅詞否認有使公務員
登載不實及竊佔犯行，辯稱：伊於辦理建築及使用執照前並不清楚自訴人與被告甲○○間之合建事宜，係因庚○○與被告甲○○之協議書上載明彼此間讓渡之權利義務關係，之後庚○○再與己○○約定移轉上開協議書所訂權義予己○○，而己○○再於八十五年七月間找伊，並簽訂移轉前開己○○所取得庚○○之權義予伊，伊才接手處理購買國有財產局土地，代房屋買受人辦理建築執照、使用執照及保存登記，將土地分割移轉登記予房屋買受人，並取得伊與己○○間前揭約定之權利，故並未有竊佔及使公務員登載不實之犯行等語。經查：
（一）被告甲○○為高雄縣○○鄉○○○段○○○號土地之原所有權人，於民國八十年間許，被告甲○○與自訴人辛○○訂定合建契約，約定在前開土地上由辛○○興建編號及門牌號碼分別為Ｅ一即高雄縣○○鄉○○路六十二之十六號、Ｅ二即同路段十五號、Ｅ三即同路段十四號、Ｅ五即同路段十三號等四間透天厝事宜，並約定自訴人分得前開編號Ｅ五、Ｅ三房屋，被告甲○○分得Ｅ一及Ｅ二房屋，而房屋所座落之土地亦由二人各分得二分之一所有權，自訴人並交付三十萬元作為押金之協議。茲因上開四建物所位基地尚包括原屬國有財產局所有之舊地號為高雄縣○○鄉○○○段五五八之五號土地尚未價購，故另合意由雙方合資價購，俟該國有地移轉登記於被告甲○○名義後，即分割二分之一並為補辦建照及申請使用執照，再續為辦理保存登記。嗣自訴人在交付上開押金，及興建完成地上建物後，因未購買上開國有財產局土地，致自訴人所應分得二間建物亦因而遲遲無法辦理保存登記，而自訴人分別於八十年十月間已將協議分得二間房地中一間即編號Ｅ五房地出售予乙○○，並先行交屋；於八十年九月間將所分得之Ｅ三部分，出售予戊○○，但因尚未解決上開問題，亦無法向乙○○收取買賣分期價款中之銀行貸款部分計二百三十萬元、尾款三十八萬元及戊○○之餘款及銀行貸款。嗣自訴人分得之Ｅ五、Ｅ三等二間房屋，由被告丁○○以乙○○及丙○○名義為起造人，藉此補辦Ｅ三及Ｅ五之建照並申請使用執照，再為辦理取得保存登記之程序，由被告丁○○取得乙○○原與自訴人間買賣契約之所剩款項，另編號Ｅ三之房屋部分，被告丁○○亦將之出售予丙○○等事實，業據自訴人指訴甚詳，且核與被告甲○○及丁○○自陳之情詞相符，並有合建契約書一份、土地、房屋預訂買賣契約書各二份、地籍圖謄本、同意書各一份、使用執照存根二份及照片二幀等證在卷可稽，故上開事實堪予認定。
（二）本件自訴人與被告甲○○間於八十年簽訂之合建契約，自訴人既已依約興建完成，並將之出售予乙○○及戊○○後，何以至八十六年尚未辦妥房屋登記及土地分割，俾利買受人乙○○戊○○辦理銀行貸款，由自訴人取得餘款金額，業據自訴人陳稱：房子蓋好後，國有財產局所有之高雄縣○○鄉○○○段五五八─五號土地伊未依照與被告甲○○間之合約購買，所以無法請領建築執照、使用執照及辦理貸款（詳見八十九年十月六日、十一月八日訊問筆錄），足證本件合建契約係因前開國有財產局所有之高雄縣○○鄉○○○段五五八─五號土地未購買之故，以致衍生後續房屋建築執照、使用執照及保存登記無法辦理，使得自訴人無法取得上揭買賣契約所定剩餘款項之事實。
（三）至於被告甲○○是否有如自訴人所指延不辦理購買該筆國有財產局土地，並拒不將自訴人所應分得之房屋所座落基地所有權移轉予自訴人等情，觀諸自訴人與被告甲○○間所簽訂同意書之內容所載：自訴人辛○○須出資一百二十五萬五千二百元，被告甲○○則須出資五十萬元及有關證件，並以被告甲○○名義登記後，始合併分割予雙方，被告甲○○得於銀行貸款時扣除本款項償還自訴人，此有同意書一份附卷足參，故由其二人間出資及償還關係之約定憑斷，顯見購買該筆高雄縣○○鄉○○○段五五八─五號土地，須由自訴人先行出資後，再由被告甲○○償還自訴人代為墊付之約定款項。徵諸自訴人所述：因被告甲○○不把錢拿出來，所以伊也沒有出錢去買該筆土地之詞（詳見九十年三月二十三日訊問筆錄）；證人即Ｅ五房屋買受人戊○○到庭結證所陳：伊有於八十年九月二十五日與自訴人簽約，簽約時是買預售屋，蓋好房子後二年多都沒有交屋，伊去找自訴人，自訴人表示土地產權在辦理中無法交屋等語（詳見九十年四月二十日訊問筆錄），足證前開國有財產局所有之土地，係因自訴人未依其與被告甲○○間之協議內容，向國有財產局購買之原因，導致自訴人無法依約取得房屋買受人乙○○及戊○○與其買賣契約所應交付之餘款部分，並因而造成被告甲○○無法取得其合建契約權利之結果，亦堪認定。從而被告甲○○辯解自訴人未依約辦理洽購國有財產局土地，如未取得該筆土地，將導致合建之房屋及其所有土地無法處分，故伊從未拒絕自訴人辦理購買該筆土地之語，洵屬有據，自應採信。
（四）自訴人就本件合建契約既有前述可歸責因素存在，且於斯時被告甲○○已將其所分得之Ｅ二房屋出售予林素雲，此有協議書及建築改良物登記簿各一份可憑（建築改良物登記簿詳見本院八十六年度執字第一○六一九號拍賣抵押物執行卷第四十九頁），則被告甲○○另覓其他途徑，以維護其有關合建契約之權利，自屬事理之常，是以被告甲○○雖與庚○○簽訂協議書，約定移轉被告甲○○於本件合建契約所定之權利予庚○○，以減輕其貸款壓力，自難謂被告甲○○與自訴人成立合建契約之初，係出於不法所有之意圖，始取得自訴人支付之三十萬元押金。另自訴人既未辦理房屋保存登記，並移轉房屋予買受人其所興建之房屋，業如前述，且參之證人即Ｅ五房屋之買受人乙○○結證陳：伊購買該屋前後，並無人占有使用Ｅ三及Ｅ五號房地等語（詳見九十年七月三十日訊問筆錄），益徵自訴人指陳，被告甲○○係以佯稱與自訴人成立合建契約，藉此取得自訴人所交付之三十萬元押金及房屋云云，洵屬誤會，無足信採。
（五）雖被告甲○○與庚○○前開所訂立之協議書，載明甲方（即被告甲○○）原已售編號Ｅ五房屋總價為四百二十七萬元給予乙○○，其債權債務關係由乙方（即庚○○）承受，原編號Ｅ三已收受一百五十萬元亦由庚○○承受等詞觀之，確有侵及自訴人合建契約權利之情形，惟證人庚○○經本院多次傳喚，皆未到庭究明協議書何以如此記載之原因。準此質諸被告甲○○則補稱：協議書內容是由庚○○擬具，因伊不認識字，且庚○○向伊表示要跟自訴人商討後續事宜，故也沒仔細看就簽名，後來找不到自訴人，但伊並未出售Ｅ三之房屋等語，佐以自訴人所述：伊是看合約書上庚○○有參與這個合約，後來伊有去找庚○○，庚○○說那是被告甲○○的事，所以調解時有請庚○○去，被告甲○○曾向伊表示說，有交代庚○○這些事情要與伊協商，庚○○向伊說這些可都是被告甲○○在主導，後來伊去找被告甲○○，被告甲○○表示伊只有讓與庚○○所分得之一間半房屋，其他的沒有。Ｅ三房屋之部分，被告甲○○沒有參與出售事宜等語，且核與證人己○○結證所述偕同被告甲○○及自訴人一同協商之過程相符（均詳見本院八月十三日審判筆錄），足證被告甲○○與庚○○所簽立之協議書中，就有關處分自訴人合建權利之內容，確與證人庚○○有極密切之關係，惟由上開自訴人與庚○○協商之過程觀之，苟被告甲○○蓄意於協議書上處分自訴人合建契約之權利，何以尚須煞費苦心安排庚○○與自訴人協商，且不否認自訴人就其等合建契約所取得之權利，並參與協商，徒然暴露其無權處分自訴人原始取得之房屋權利？且由協議書內容為斷，被告甲○○移轉其合建契約所取得之權利後，僅能取得庚○○承擔其民間貸款二百四十萬元、負擔約二百萬元土地增值稅，及另交付六十萬元款項之權利，顯不足於其原合建契約所能取得之利益，此對照前開買賣契約書二份所訂之價款數額至明，故被告甲○○於簽訂此協議書後，並未因此獲得高於與自訴人合建契約可得之利益，另參以自訴人所述被告甲○○並無處分Ｅ三房屋之語，故被告甲○○所辯並無處分自訴人原始取得之房屋等語，尚非子虛，足徵被告甲○○並非基於不法所有之意圖始與庚○○簽訂協議書之事實。再者自訴人認被告甲○○無權處分其房屋部分，亦未積極舉證以實其說，益見其指訴被告甲○○涉犯竊佔罪嫌云云，顯然無稽。
（六）至於被告丁○○承繼庚○○與被告甲○○，庚○○再移轉與己○○，就上開合建契約間權利義務關係之權源，業據證人己○○到庭結證屬實，並有協議書、讓渡協議書及協議書各一份存卷可參，再者被告丁○○於受讓己○○依約所享有及負擔之權利義務關係時，是否確知被告甲○○與自訴人間相互約定之內容，自訴人復未就此舉證以實其說，從而自難因被告丁○○係辦理自訴人合建契約所分得之Ｅ五、Ｅ三房屋之建築執照、使用執照及保存登記事宜，遽以推論被告丁○○於辦理上揭事宜時，已明知該二間房屋係屬自訴人所分得，而有無權處分自訴人原始取得房屋權利之故意，此對照證人乙○○結證所述：（問：被告二人有無向妳佯稱已與自訴人達成承受妳與自訴人間原買賣契約立協議？）答：被告甲○○沒有告知伊，祥基建設的人有告訴伊說，庚○○的土地委託該公司處理等語（詳見本院九十年七月三十日訊問筆錄），益可得明證。另觀諸被告與己○○簽訂讓渡書之時間係八十五年七月三十一日，而八十三年至八十四年十月七日間，自訴人均未曾出面解決房屋移轉登記予買受人之事，業據證人乙○○結證屬實，且有證人乙○○寄發予自訴人解除契約之存證信函在卷足參，因此被告丁○○始據讓渡書之意旨，於八十五年十一月十四日出資一百五十六萬四千三百五十八元，負擔其購買高雄縣○○鄉○○○段五五八─五號土地之義務，及向高雄縣政府建設局申請以乙○○及丙○○名義，辦理建築執照及使用執照一事，此有移轉證明書一份、前列使用執照存根二份附卷可證，且據證人丙○○到庭證陳屬實。被告丁○○既善意信賴己○○與庚○○間協議書內容所載，並據其與己○○所成立之讓渡書，取得處分原應屬自訴人分得Ｅ
三、Ｅ五房屋之權源，且將其契約權利出售予證人丙○○，再因其履行契約義務之結果，取得收取乙○○銀行貸款之權利，衡未逾越其於讓渡書所載之內容，從而被告丁○○為取得其契約權利，故以房屋受讓人乙○○及丙○○名義為起造人，向高雄縣政府建設局申請辦理使用執照，揆諸前述建築法第七十條規定及行政法院七十三年判字第七九一號判例意旨，自難認其此於法有據之舉，係屬使公務員登載不實之行為，否則本件合建房屋豈非在自訴人長期怠於履行其契約義務之際，主管機關皆不得依其他合法取得房屋者為房屋起造申請人，致使其他權利人之權利因自訴人之疏懈，受有無限期減損之虞，形成法律關係長期之不確定性，故自訴人徒執此旨，猶言本件Ｅ三、Ｅ五號房屋之起造人，應以其名義為之云云，洵屬無稽，且益彰顯被告丁○○前揭辯詞，尚非子虛，堪予信採。
（七）綜上所述，本件自訴人指訴被告甲○○涉犯詐欺取財、使公務員登載不實及竊佔罪嫌，被告丁○○與被告甲○○共同涉犯使公務員登載不實及竊佔罪嫌，所舉之證據皆有未足，且本院復查無其他積極證據，足資證明被告甲○○及丁○○確有自訴人所指涉之前開犯行，揆諸前開說明，既不能證明被告甲○○及丁○○犯罪，依法自應為無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十七 日
臺灣高雄地方法院刑事第二庭
法 官 李代昌右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 吳月華中 華 民 國 九十 年 八 月 二十八 日