臺灣高雄地方法院刑事判決 九十年度易字第一九八一號
公 訴 人 臺灣高雄地方法院檢察署檢察官被 告 丁○○
甲○○乙○○右三人共同選任辯護人 官淑森右列被告因背信等案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵字第一三二○號），本院判決如左：
主 文丁○○、甲○○、乙○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨係以：被告丁○○為新光不動產鑑定股份有限公司（以下簡稱「新光鑑定公司」）負責人，乙○○、甲○○分別為該公司經理、鑑價師，於民國八十七年一月間，受駿達建設股份有限公司（以下簡稱「駿達建設公司」，已改名為「大大建設股份有限公司」，以下簡稱「大大建設公司」︶負責人丙○○之委託，鑑定苗栗縣苗栗市○○段○○○○號等七筆土地價格。明知該七筆土地之其中第
一七八、一八○、一八一地號土地業經編定為山坡地保育農牧用地，無法開發興建，竟共同為謀丙○○之不法利益，違背其任務之行為，以土地開發分析法作為估價方法，將上開土地高估價值為新臺幣（下同）八億四千四百四十四萬二千零二十三元，並將上開不實資料登載於業務上所製作之鑑定報告書出具予駿達建設公司，使駿達建設公司得以持上開鑑定報告書向財政部證券暨期貨管理委員會（以下簡稱「證期會」）公告申報。嗣經大大建設公司於八十八年六月間重行委託福茂不動產鑑定顧問股份有限公司（以下簡稱「福茂鑑定公司」）按市場比較法鑑價，該土地價格為五億零一百四十三萬二千四百十五元，其二者價差達三億四千三百萬九千六百零八元（起訴書誤算為三億四千三百萬零九百六十一元），足生損害於駿達建設公司（大大建設公司）所有股東之權益，因認被告丁○○、甲○○、乙○○共同涉犯刑法第二百十六條、第二百十五條及同法第三百四十二條第一項等罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。又按刑事訴訟法上所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，如未能發現相當證據或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎，最高法院二十九年上字第三一○五號及同院四十年臺上字第八十六號分別著有判例；又共同被告所為不利於己之供述，固得採為其他共同被告犯罪之證據，惟此項不利之陳述，必須顯無瑕疵可指，依刑事訴訟法第一百五十六條第二項之規定，仍應調查其他方面必要之證據，以察其是否與事實相符，始得採為其他共同被告犯罪事實之認定，自難專憑此項供述，為其他共同被告犯罪事實之認定，迭經最高法院著有三十一年上字第二四二三號、四十六年臺上字第四一九號等判例在案，無論直接證據或間接證據，其為訴訟上證明，須於通常一般人均不至於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定，若不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第三百零一條第一項定有明文，合先敘明。
三、公訴人認被告丁○○、甲○○、乙○○三人共同涉犯刑法第二百十六條、第二百十五條及同法第三百四十二條第一項等罪嫌，無非係以：「本件系爭土地經被告所任職之新光鑑價公司與福茂鑑價公司鑑價結果，其差價達三億四千三百萬零九百六十一元，此有該二份鑑定報告書可按。另苗栗縣苗栗市○○段一七八、一八○、一八一地號土地業經編定為山坡地保育農牧用地，亦有土地登記謄本在卷可稽，依現行法令尚無法開發興建，自無土地開發分析法之最高最有效利用原則。從而被告乙○○以上開土地開發分析法去估價顯有不實。另被告丁○○為公司負責人、被告甲○○為具名之估價師，自不能諉稱不知情來卸責，所辯均不足採信，犯嫌均堪認定」為其論據。
四、惟訊據被告丁○○、甲○○、乙○○三人咸堅詞否認有何行使業務登載不實文書或背信等犯行：
㈠被告丁○○辯稱︰伊本業係新聞，祇是合夥掛名負責人，公司鑑定業務均由被告
乙○○負責，公司實際營運亦為乙○○，本件鑑價係由乙○○出面與駿達建設公司接洽等語。
㈡被告甲○○辯稱︰其雖係公司估價師，但其於本件估價僅係掛名而已，並未實際
進行估價；鑑定報告書上掛名為估價師係為累積經驗，準備估價師考試，本件估價方法係長官乙○○決定等語。
㈢被告乙○○則辯稱︰本件土地鑑價係渠接洽，亦由渠負責，甲○○僅係幫忙收集
土地資料、整理照片及土地謄本；駿達建設公司當初鑑價目的為計算公司資產，渠在鑑定報告書上有註明，本件選擇鑑價方法是因應委託者之要求，因駿達建設公司要開發土地，並在其上興建社區，所以選擇土地開發分析法，駿達建設公司約於八十六年十二月底某日（勘估日期前十日至半個月），係一位女秘書以電話聯繫委託後，祇有到苗栗拍照評估，未到過臺北之駿達建設公司，鑑定報告亦係事後以郵寄到駿達建設公司，鑑價費用則係由駿達建設公司歐陽副總接洽後，以支票付款；本件土地中二筆為丙種建地（一七五、一七六地號），面積有一萬多坪，佔全部面積十分之九，至一七一、一八○、一八一地號土地為農牧用地、林業用地及水利用地，農牧用地可供公共設施使用，水利用地不行，須供水利專用，不得建築亦不能提供為丙種建地之附屬空地比例，故水利用地係以公告現值評估，農牧用地及林業用地依「貢獻原則」或「替代原則」可以作為公共設施使用，價值高於水利用地，所以估價在丙種建地價格與水利用地價格之間；渠不認識丙○○或戊○○，該二人亦未出面接洽等語。
五、經查︰㈠新光鑑定公司於八十七年一月十二日，因受駿達建設公司之委託，在苗栗縣苗栗
市○○段一七一、一七九、一七五、一七六、一七八、一八○及一八一等地號土地七筆進行勘估，並於同年月十四日以土地面積五萬五千八百二十九平方公尺（約一萬六千八百八十八點二八坪），評估價值為八億四千四百四十四萬二千零二十三元，而作成鑑定報告書，並載明估價師為被告甲○○，校審人員為被告乙○○等情，業據被告丁○○、甲○○、乙○○等三人所供承在卷屬實，並有新光鑑定公司八十七年一月十四日鑑定報告書、八十七年三月十七日統一發票（偵查卷頁二三）、新光鑑定公司高雄區中小企業銀行帳號00000000000000號活期存款存摺（以上均為影本）乙份在卷可稽，堪認為真實。
㈡次查，福茂鑑定公司於八十八年六月二十八日，因受駿達建設公司後改名為大大
建設公司之委託，在苗栗縣苗栗市○○段一七一、一七五、一七六、一七九等地號土地四筆上進行勘估，並作成鑑價報告乙節，亦有福茂鑑定公司八八福字第八八○六一一○六九號鑑價報告影本乙份附卷足憑。
㈢觀諸前揭二份「新光鑑定公司」鑑定報告書及「福茂鑑定公司」鑑價報告之內容，在性質及程度上，顯有相當差異存在，茲舉其犖犖之大者，析述如次︰
⒈鑑定標的不同︰前者係針對苗栗縣苗栗市○○段一七一、一七九、一七五、一
七六、一七八、一八○及一八一等地號土地進行勘估；後者則係就苗栗縣苗栗市○○段一七一、一七五、一七六、一七九等地號土地四筆進行勘估。
⒉鑑定目的不同︰前者係為資產計算參考；後者則係交易買賣價值評估。
⒊鑑定日期不同︰前者係於八十七年一月十四日；後者則於八十八年六月二十八日。
⒋鑑定方法不同︰前者係依委託者駿達建設公司提供之興建計劃（見鑑定報告書
之「價值評估」⒈之⑸），以土地開發分析法為價格評估之選定方法；後者則以「本次鑑價標的，係為都市計畫外山坡地保育區之土地，就當地不動產待售案例蒐集與本件相似型態產品之市場擬售情況，以市場比較法求得土地最終合理價格」為由（見見鑑價報告伍之三之㈡），選定市場比較法為鑑價方法。⒌準此，二者鑑定內容既有上開性質及程度上之差異，衡諸常情，在客觀上，二
者鑑定土地之價格，斷無相同或可能相同之理。是「新光鑑定公司」所屬之被告丁○○、甲○○、乙○○三人就渠等所鑑定之七筆土地，是否有高估價值之情形，洵難僅憑「福茂鑑定公司」於近一年半後所為之四筆土地鑑定價格，二者間存有三億四千三百萬九千六百零八元（起訴書誤算為三億四千三百萬零九百六十一元）價差，遽予推論逕認之，至為灼然。
㈣被告丁○○、甲○○、乙○○等三人以「新光鑑定公司」名義所作成之鑑定報告
書，其中鑑定標的土地均屬都市計劃外之非都市土地︰一七一地號土地一筆編定為山坡地保育區林業用地，一七五、一七六等地號土地二筆編定為山坡地保育區丙種建築用地，一七八、一八○、一八一等地號三筆編定為山坡地保育區農牧用地，一七九地號土地一筆編定為山坡地保育區水利用地，此有土地登記簿謄本及地籍圖謄本等數紙在卷可稽，故被告三人等依該七筆土地權利關係、使用管制及有關不動產價格考慮因素之地價查估法則，按委託者「駿達建設公司」所規劃為以獨棟、雙併及連棟別墅為產品主力，依據該區（七筆土地）之自然條件、社會人文背景及其發展潛力評估，分別住宅用地、道路用地、公共設施、公用設備用地與公園綠地等，自位置、里鄰環境、交通情況、影響價格之土地個別條件（如整地費用），逐步分析住宅用地、道路用地、公共設施、整體環境影響評估等環保、安全之規劃；另就不動產市場概況（市場供給、市場需求、市場產品型態、市場價位等）進行分析，以土地最高最有效利用為前提，土地可興建最大樓地板面積，分析其銷售總金額，再減除建築成本、管理銷售費用、雜項費用及正常利潤後之餘額，在以適當還原率折現之，即以土地開發分析法為該七筆土地之估價方法（以上見「新光鑑定公司」鑑定報告書）。
㈤而內政部本於區域計劃法第十五條第一項之授權規定所發布之「非都市土地使用
管制規則」第六條第三項規定，各用使用地容使用之項目為︰丙種建築用地︰鄉村住宅、農舍、鄉村教育設施‧‧‧等十九項；農牧用地︰農作使用（包括牧草）、農舍（工業區除外）、農業設施（工業區除外）、畜牧設施（工業區除外）、養殖業設施（工業區及特定農業區除外，但特定農業區內屬室內循環水養殖設施經縣（市）農業主管機關核准者不在此限）、水源保護及水土保持設施、採取土石（限於採區當地土石）、林業使用、休閒農業設施、公用事業設施（限於點狀或線狀使用；林業用地︰林業使用及其設施、農舍、安全設施、交通設施、生態設施（限於道路使用）、生態體系保護設施、水源保護及水土保持設施、廢棄物及污水處理設施、埋喪設施（限於土地所有權人及其親屬使用）、採取土石、公用事業設施（限於點狀或線狀使用）、戶外遊樂設施（限於風景區）、森林遊樂設施（限於森林區）、休閒農業設施、養殖設施；水利用地︰按現況或水利計畫使用、水岸遊憩設施（限於原有灌溉埤、池）、戶外遊樂設施（現為球道或超輕型載具起降場使用）等。是以，該七筆土地均屬非都市土地而分別編定為山坡地保育區林業用地（一七一地號）、山坡地保育區丙種建築用地（一七五、一七六等地號）、山坡地保育區農牧用地（一七八、一八○、一八一等地號）、山坡地保育區水利用地（一七九地號），悉如前述，然依八十七年有效之地政法令，並非全然無法開發甚明。矧以，不動產估價之理論及實務中，針對不動產估價之原則，有所謂「替代原則」（即兩件相似之不動產，如果效用相同，當然選擇價格較低者；如果價格相同者，當然選擇效用較高者。因此，不動產價格應受替代原則之拘束。在進行不動產估價時，應在附近選擇近似不動產作替代比較，成本方法作重置成本比較、市價比較法作市價比較，收益資本化法作收益比較，見許文昌著，不動產估價，文笙書局，民國八十六年三月第五版，頁十九）、「貢獻原則」（即評估不動產中之某部分價值，應以其對不動產整體之貢獻而定，而非以其本身之情形而定。例如一件不動產，須分離土地價值與建物價值，則應採土地與建物貢獻聯合原則評估，而非採土地成本與建物成本評估。又如畸零地之地價，應採畸零地對整塊土地之貢獻評估，而非以畸零地之個別情形評估，見許文昌著，前揭書，頁二一），是被告三人之鑑定報告書中以山坡地保育區丙種建築用地（一七五、一七六等地號）土地二筆總面積為一萬四千八百五十點六三坪，計畫建築面積為一萬八千六百九十七點三六坪，核符八十七年有效之非都市土地使用管制規則第九條第一項第三款就丙種建築用地建蔽率為百分之四十，容積率為百分之一百六十等規定，至農牧用地、林業用地及水利用地等，依不動產估價之「替代原則」、「貢獻原則」，共同開發興建社區，應非彼時有效之地政法令所不許。
㈥另依據行政院內政部本於不動產估價師法第十九條第一項之授權規定，於九十年
十月十七日發布之不動產估價技術規則規定，舉凡不動產估價方法有四種︰比較法（指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，該規則第十八條第一項參照）、收益法（指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法，第二十八條第一項參照）、成本法（指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘標的價格之方法，第四十四條第一項參照）、土地開發分析法（指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法，第六十七條第一項參照）。是被告丁○○、甲○○、乙○○等三人以渠等「新光鑑定公司」名義，依據前開程序及考量因素（見㈣部分敘述），所作成之鑑定報告書，尚與嗣後行政院內政部所發布不動產估價技術規則之土地開發分析法等相關規定（見該規則第六十七條至第七十六條）相符。
㈦自「新光鑑定公司」鑑定報告書觀之，被告三人所為之鑑定報告針對全部七筆土
地均以最高最有效利用原則，並未一律估定價格相同，而係丙種建築用地部分為每坪五萬五千元（公告現值為每平方公尺一千五百元），農牧用地與林業用地為每坪一萬五千元（公告現值為每平方公尺五百元），水利用地部分則為每坪一千六百五十三元（公告現值為每平方公尺五百元），而農牧用地、林業用地部分均得依不動產估價之「替代原則」、「貢獻原則」，輔助丙種建築用地之效用，而為整體性之規劃，詳如前述，殊較之單筆農牧用地或林業用地估定地價為高，是被告三人估定農牧用地、林業用地或水利用地部分之地價，委難遽認有何違法或不當之情形。
㈧綜上所述，細繹公訴意旨所指摘被告三人犯行之證據，以及遍閱本案全部偵查卷
宗所列證據資料，委難遽認被告丁○○、甲○○、乙○○等三人所製作之鑑定報告書有何低價高估或其他明知為不實之事項而登載於其業務上所作成之文書等情事，甚為明顯。
㈨此外，公訴意旨認被告丁○○、甲○○、乙○○等三人所為之鑑定報告書，與「
福茂鑑定公司」之鑑價報告結果價差三億四千三百萬九千六百零八元（起訴書誤算為三億四千三百萬零九百六十一元），倏認被告三人有共同圖謀案外人丙○○之不法利益乙節，足以生損害於「駿達建設公司」（或「大大建設公司」）所有股東之權益乙節，亦乏相當之積極證據足資肯認有何背信之犯罪事實；而「駿達建設公司」（或「大大建設公司」）前任董事丙○○、前任董事長戊○○二人，經本院合法傳喚無正當理由咸未到庭，偵查中亦未到場接受訊問，另參考案外人丙○○另案於臺灣高等法院審理中俱未到庭（八十八年度上重訴字第三九號），有該份刑事判決附卷可攷，且案外人丙○○現並未在監或在押，亦有本院法務部在監在押資料表乙紙在卷供參，益無法證實被告三人有如公訴人所指摘之背信事實。
六、職是之故，被告丁○○、甲○○、乙○○等三人涉犯行使業務登載不實文書及背信等罪嫌部分，經查並無任何適合於被告丁○○、甲○○、乙○○等三人犯罪事實認定之證據，調查證據方法咸已窮盡，悉如前述，而被告丁○○、甲○○、乙○○等三人被訴行使業務登載不實文書及背信等罪嫌，尚屬不能證明，而被告並無自證無罪之義務，是被告丁○○、甲○○、乙○○否認犯罪所持之辯解，縱無
可取，仍不得因此資以為反證其犯罪之論據；且訴訟上證明之資料，須通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定。刑事訴訟之被告依法並無自證無罪之義務，若控罪所憑之積極證據，在生活經驗上尚不足以排除其他有利被告之合理推斷，致不足以證明犯罪事實時，仍不能因被告否認犯罪之辯解不成立，資為被告不利認定，最高法院迭著有九十一年度臺上字第一五三六號、九十年度臺上字第七三一四號、第六五五五號、第六二二○號、第六二二一號、第四五一三號、第三八八五號、第一一二三號、九十年度臺非字第二四一號、八十八年度臺上字第二六○七號、八十七年度臺上字第三四七一號刑事判決要旨在案足資參照。是揆諸首揭條文及說明，被告丁○○、甲○○、乙○○等三人被訴行使業務登載不實文書及背信等犯行既屬不能證明，自應為被告丁○○、甲○○、乙○○等三人無罪判決之諭知，以免冤抑。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十三日
臺灣高雄地方法院刑事第二庭
法 官 劉定安如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
右正本證明與原本無異。
書記官 蔡莉娟中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日