臺灣高雄地方法院刑事判決 99年度自字第17號自 訴 人 甲○○被 告 乙○○上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文本件自訴不受理。
理 由
一、本件自訴意旨以：「㈠被告乙○○為泰盈營造工程有限公司之唯一董事負責人（統一編號：00000000、原設址於高雄市○鎮區○○街○○○ 號9 樓）。其以泰盈營造工程有限公司為起造人，並自行糾工承造，以其配偶張玉梅所有座落高雄市○○區○○○○段第1267、第1267-1地號土地為建築基地，新建建號第3880、3881號，門牌號碼分別為高雄市○○區○○街○○○ 號及108-1 號之新建房屋二間。㈡被告乙○○明知其於96年8 月8 日向主管機關高雄市政府工務局申報完工申領使用執照後，即在原來之3880、3881號建物後方之法定空地，未經申請許可並發給執照，即擅自占用法定空地及防火巷道，興建1 至4 樓之違建建築物。且將3880號建物即高雄市○○區○○街○○○ 號一樓房屋旁，原設計為走廊及門廊之部分違法改建為客廳，致該屋客廳面積幾達三分之二均為違建。㈢被告乙○○在違建當時，即一再遭到主管機關高雄市政府工務局拆除大隊就其違建分別於96年8 月24日查報，於96年8 月27 日 將違建拆除完畢；而後被告又不守法令繼續違建再於96年8 月29日被查報，於96年8 月31日再度遭拆除完畢。詎被告竟無視公權力執行再繼續違建，又於96年9 月17日被查報。此時被告即找上擔任市議員之代書李順進去向主管機關拆除大隊關說，拆除大隊因受議員之關說而於96年
9 月18日因故未拆，將另擇期派工拆除，而暫停拆除之執行。㈣詎被告乙○○明知前開高雄市○○區○○街○○○ 號及108-1 號二間房屋之後方一至四樓房間，以及108 號房屋由門廊改建為客廳之部分建物都是違建，且均是由拆除大隊於96年8 月間分別查報、應拆除，只因市議員李順進之關說娥暫停執行尚未拆除之違建房屋，卻在自訴人於97年1 月間去看屋時，得知自訴人之所以花費畢生積蓄之鉅資，想要在目前住家附近一次購買二間連棟房屋，是為了日後可以在此開設醫療診所，自行開業使用。被告乙○○為牟出售房屋之暴利，即隱瞞實情，惡意隱匿此一交易重大訊息，惡意不告知系爭房屋違建存在之情形，對於系爭房屋早在自訴人看屋前，已經被主管機關查報。強制拆除過二次，目前第三次查報拆除，仍未結案，隨時有要被強制拆除房屋之危險，全然隻字未提，甚至以不實之謊言，一再對自訴人保證佯稱：系爭房屋是合法新建之高級店舖住宅，雙面臨路，最適合自訴人日後用來做為診所開業之用云云。㈤被告對自訴人之詢問房屋建築情形，未誠實以對，自訴人為被告之言詞矇蔽欺騙，誤信其所言為真，誤以為系爭房屋是合法新建可為開設醫療診所之用，因而決定買受系爭房屋，並於97 年1月13日簽約，以總價新台幣二千萬元買受系爭房屋。簽約後，自訴人旋即依被告乙○○之要求，在二個星期以內分別於97年1 月15日、1 月21日各匯款300 萬元；97年1 月24日、1 月28日又各匯款450 萬元，四次共匯款1500萬元交付被告乙○○以泰盈公司在土地銀行前鎮分行所開設之000000 000000 號帳戶中。㈥被告在收到過戶款項1500萬元後，即要求指定要由擔任代書之李順進市議員辦理送件手續，隨即於97年1 月28日將系爭房屋及土地移轉登記予自訴人甲○○及自訴人之配偶黃馨瑩二人名下（當時自訴人猶不知系爭房屋違建被查報應拆，尚未拆除結案之事）。㈦系爭房地買賣雙方原本約定於97年1 月31日辦理買賣標的物房屋及土地之現場點交作業，並給付尾款五百萬元。惟在交屋當日，自訴人察覺被告所興建出售之房屋地磚施工不良，多處凸起，當場指出瑕疵所在，因自訴人對花費畢生積蓄2000萬元高價買受之房屋有地磚施工品質不佳情形，影響房屋之整體價格及使用時感受，且地磚不平危及地面平穩及地磚之堪用年限，有所質疑。被告對此推說施工難免，自訴人要求修補並延長保固，且要記明在書面上。被告不允，當場雙方僵持不下。㈧嗣經自訴人要求，被告在萬般不情願之情形下，才提出系爭房屋之建築圖說。經自訴人委請他人比對結果，赫然發覺系爭買賣標的物房屋與送經主管機關核准興建之建造執照及使用執照之許可建物差異極大，違建情形極為嚴重。被告於出售房地時向自訴人所言：房屋是全部合法新建完成，可供職業為醫師之自訴人日後醫療診所之開業申請使用云云，根本全是說謊詐騙之詞，因為房屋後方一至四樓房間，及一樓之客廳大部分面積，根本都是未經許可之違建，與政府法令不合。㈨可是身為建商之被告乙○○，對於自訴人在簽約後發現之違建存在情形，先是否認有此情事，而後見無法抵賴又推說大家都是如此，繼則保證有市議員代書李順進之協助處理違建應該沒有問題，否則他會負責。可是當具體問他要如何負責，且要將其負責內容寫成白紙黑字註記在契約內時，其又說不出可以負責的方式，也不願將其可以負責的內容寫明在契約中。雙方因此意見膠著，因而停止交屋手續之進行，而未能於97年1 月31 日 依約完成系爭買賣標的房地之點交。被告乙○○至此仍惡意隱瞞系爭房屋早在簽約前，即已經因違建被拆除二次之情，且未告知系爭房屋目前仍是拆除大隊查報應拆除，尚未執行結案之違建物。㈩自訴人在97年3 月8 日即依民法第88條第1 項前段、第2 項；第92條第1 項前段規定，委由律師以存證信函去函被告，表示撤銷錯誤及受詐欺而為之意思表示，請被告在買賣契約之意思表示撤銷後，儘速返款。詎被告卻見錢眼開只丟下一句話：「沒有錢可還，既已簽約，其百分之一千不可能還錢」。而系爭房屋之違建未拆除結案部分，主管機關高雄市政府工務局拆除大隊在97年
3 月31日即以高市工違小字第1457、1458 號 之處理新違章建築處分書，以自訴人夫妻為受處分人裁罰告發在案。自訴人接獲此裁罰告發後，因房屋尚未移交，乃請出賣之被告出面處理，被告卻置之不理。自訴人後來經查證才知道，原來系爭房屋早在簽約買賣以前即被查報違建，命令強制拆除在案，受處分人即為泰盈營造工程有限公司乙○○，而今卻改列買房子之自訴人夫妻為違建之受處罰人。自訴人至此乃深感受騙，被告乃是以詐騙之方式，將其名下應被強制拆除之違建房屋，以詐騙之方式非法高價出售給不知情之自訴人，而藉此不法手段牟取詐騙賣屋之非法暴利，以及轉嫁其違建被告發之處罰。自訴人受被告以惡意欺瞞之不法手段，詐騙買屋不只蒙受1500 萬 元之財產損失，更使自己無端淪為違建之被處罰人而受到主管機關之違建裁罰。被告對於其在接二連三被查報違建，強制拆除之後，又一再執意違法建蓋系爭房屋，且違建越拆越蓋越大，完工程度也越拆比例越高，被告對此系爭房屋明顯有違建存在之情形，以及自訴人在看屋、簽約買受系爭房屋前，該屋違建已經被主管機關查報拆除過二次，目前第三次查報拆除，仍未結案，隨時有要被強制拆除房屋之情形，知之甚明。被告明知違建已被查報應強制拆除之情形，對此有關契約標的房屋之重要內容事項，被告在銷售時故意隱瞞實情，惡意不告知系爭房屋違建之存在，甚至對自訴人佯稱房屋均是合法新建之店舖住宅而謊言誇大銷售誑騙自訴人，致不知情之自訴人陷於錯誤而以2000萬元之高價買受此不合法之違建房屋，被告在交易之初，顯屬故意隱匿實情詐騙牟取不法暴利，至為明灼。核被告所為，顯係犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財之罪行。因被告迄今毫無悔意，乃為此提起自訴，請求鈞院判處被告應得之罪刑，以彰法制，並維法紀。」等語。
二、按自訴之提起應委任律師行之；又自訴人未委任代理人，法院應定期間以裁定命其委任代理人，逾期仍不委任者，應諭知不受理之判決，刑事訴訟法第319 條第2 項、第329 條第
2 項分別定有明文，此為自訴必備之法定程式。
三、查本件自訴人甲○○對被告乙○○提起詐欺自訴案，前雖經委任黃俊仁律師為代理人，惟黃俊仁律師業於民國99年8 月
9 日具狀解除委任，此有其刑事陳報狀1 紙（見本院自字卷第41頁）可稽，是本件自訴程序於解除原自訴代理人委任後，已與法定要件顯有未合。本院乃於99年8 月12日裁定命自訴人應於受送達後5 日內委任律師為自訴代理人並提出委任書，且前開裁定業於99年8 月17日送達自訴人，此有上開裁定及送達證書各1 份（見本院自字卷第43頁、第44頁）可證。因自訴人於受送達後已逾5 日仍未依法補正選任律師為自訴代理人，揆諸上開規定，本件自訴其起訴之程式顯有未備，爰不經言詞辯論，逕為不受理之判決。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
刑事第二庭 審判長法 官 吳進寶
法 官 李昆南法 官 施盈志以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
書記官 林雅婷