臺灣高雄地方法院刑事裁定 103年度聲判字第123號聲 請 人 李麗琴代 理 人 薛西全律師
劉妍孝律師楊聖文律師被 告 林建騰上列聲請人因告訴被告涉犯詐欺案件，不服臺灣高等法院高雄分院檢察署檢察長中華民國103 年11月6 日103 年度上聲議字第1893號駁回聲請再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣高雄地方法院檢察署103 年度偵字第21505 號），聲請交付審判，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、按聲請人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判；法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第25
8 條之1 第1 項、第258 條之3 第2 項前段分別定有明文。
二、本件聲請人李麗琴以被告林建騰涉犯詐欺罪提出告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢）檢察官偵查終結，以被告罪嫌不足，而為不起訴處分（103 年度偵字第21505號，下稱不起訴處分書），聲請人不服，聲請再議亦經臺灣高等法院高雄分院檢察署（下稱雄高分檢）檢察長認再議無理由，於民國103 年11月6 日以103 年度上聲議字第1893號駁回再議（下稱原處分書），原處分書於103 年11月19日因未獲會晤聲請人、同居人或受僱人而寄存於高雄市政府警察局小港分局小港派出所，並於103 年11月29日發生送達效力，聲請人委任律師為代理人於103 年12月5 日向本院聲請交付審判，其交付審判之聲請合於法定程序，合先敘明。
三、聲請交付審判意旨略以：㈠聲請人於94年4 月15日，經由富家仲介有限公司仲介陳明
安介紹，向被告買受位於臺南市○○區○○段○○○ ○號（原臺南縣○○鎮○○段○○○ ○號）土地（下稱系爭土地），及系爭土地上未辦理保存登記之建物（下稱系爭建物），買賣價金為新臺幣（下同）1,950,000 元。簽約前，陳明安數次帶領聲請人之代理人李文隆前往察看系爭土地狀況，李文隆數度詢問系爭建物為何人所有，陳明安均回答：「土地所有人林建騰透過其妻表示該土地上的所有建物均為其所有，是世居的祖厝。」於94年4 月15日簽約當日，李文隆再次向被告及其妻確認系爭建物之所有權歸屬，被告仍表示系爭土地及系爭建物均為其所有，李文隆因而以系爭土地及系爭建物為買賣標的物而進行議價，並代理聲請人簽立前揭不動產買賣，聲請人嗣於94年10月間將系爭建物讓與第三人姚富。其後，聲請人因積欠彰化商業銀行股份有限公司債務，經彰化銀行聲請拍賣系爭土地，於99年11月17日由陳仙諸拍定，陳仙諸拆除系爭建物並另行搭建鋼骨結構廠房，姚富即因此提起毀損他人建物告訴，被告於該案卻出面證稱系爭建物係由臺南市○○區○○里里長集合地方善心人士出資興建，被告從未取得系爭建物之所有權，聲請人始知系爭建物非被告所有而遭被告詐欺之情。因認被告涉犯刑法第339 條第1 項詐欺罪嫌。
㈡然查，上開不起訴處分書及原處分書竟有下述違誤：
⒈原處分書以不動產買賣契約書之建物標示欄經畫線表示
刪除，而認為該契約書建物標示欄非僅消極未為任何記載，且積極以畫線方式表示刪除該欄位，足認上開買賣契約標的物確實不包括系爭建物。惟系爭建物係未保存登記之建物，並無建號可供記載於建物標示欄中，聲請人與被告僅能以其他方式表明買賣登記物包括系爭建物。此由不動產買賣契約書第15條「房屋現況確認」中，兩造所勾選之「依現況交屋」選項，即可理解系爭建物確為兩造買賣標的物之一。若被告未出售系爭建物事實上處分權予聲請人，何以「現況交屋」予聲請人。是原處分書前揭認定有違經驗法則及論理法則，且原處分書及不起訴處分書均未交代不予採納關於「現況交屋」此一重要證據之理由，亦有理由不備之疏失。
⒉又原處分書以不動產估價報告係於本件買賣成立後4 年
所製作，認為不足以證明被告於簽訂契約之初，有詐欺之犯意等語。然查，聲請人與被告於94年4 月15日簽訂本件買賣契約，價金為1,950,000 元，嗣後系爭土地附近之土地成交價格均呈現漲勢，聲請人所提出之不動產估價報告係於98年3 月間由臺灣臺南地方法院囑託國登不動產估價師事務所所製作，鑑價結果認為系爭土地價值為1,123,000 元。以買賣價金1,950,000 元與上開鑑價價格間約有820,000 元之差距，足見該820,000 元應為系爭建物之價格。原處分書未考慮上開各情，核與經驗法則、論理法則相悖。
㈢綜上，原處分書及不起訴處分書，其採證及認事，違背經
驗法則、論理法則及證據法則，有上述未洽之處，爰聲請交付審判。
四、經查：㈠被告原名林新評，為臺南市○○區○○段○○○ ○號（重測
前為臺南縣○○鎮○○段○○○ ○號）土地之所有人，系爭土地上有一間未保存登記建物，該建物係當地里長集合地方善心人士出資搭建，原由被告祖母林岸居住。被告於94年4 月15日與聲請人簽訂不動產買賣契約，價金約定為1,950,000 元，並於94年5 月4 日將系爭土地移轉登記予聲請人等事實，業據被告於檢察官訊問時（103 年度他字第4133號卷第25至27頁、第54至56頁【下稱他卷】）供承在卷，核與告訴代理人李文隆即聲請人胞弟於檢察官訊問時陳稱（他卷第26至27頁、第55頁）情節相符，並有被告於另案檢察事務官詢問時證述筆錄1 份（他卷第10頁）、不動產買賣契約書1 份（他卷第3 至8 頁）、土地登記第二類謄本1 份（他卷第9 頁）等在卷足憑，首堪認定。
㈡聲請人雖指述被告詐稱系爭土地及系爭建物均為其所有，使聲請人誤信而購買，惟查：
⒈觀諸被告與聲請人於94年4 月15日簽立之不動產買賣契
約，其中第1 條就買賣不動產僅列出土地，建物部分則以手寫線條刪除（他卷第3 頁），而無任何標註，則被告與聲請人買賣之標的除系爭土地外，是否如聲請人所指尚包括系爭建物，確有疑問。此觀被告與聲請人胞弟李文隆嗣後於95年11月4 日因系爭土地產權尚有爭議而協議時，協議書內從頭到尾僅提及「雙方同意以現況交付土地」，全未提及系爭房屋乙情（他卷第37頁），亦可見一斑。聲請人雖執買賣契約第15條房屋現況確認：
勾選「依現況交屋」（他卷第7 頁），而認買賣標的亦包括系爭建物，然以該條「房屋現況確認」僅有「依現況交屋」或「附贈物品」2 個選項提供勾選，顯然該條係在處理有無另外附贈物品之情況，能否憑此遽認雙方買賣標的即包括系爭建物，實非無疑。
⒉又李魯昌、陳明安即被告與聲請人買賣不動產之仲介於
103 年8 月21日檢察官訊問時具結證稱：當時系爭土地上有一個廢墟建物（指系爭建物），該建物沒有產權，也沒有門牌，沒有價值，本來地主（指被告）要敲掉的，本件只有買土地，建物是送的，買屋送地，建物要由買主（即聲請人）敲掉，所以是現況交屋，誰買到就把房屋敲掉，買賣價錢是不包括房屋的（他卷第65至66頁）等語。查仲介係受雙方委託，兩邊都有收服務費（他卷第66頁），非僅受僱於被告，應無迴護偏袒被告之動機及必要，是其等證詞應堪採信。被告之妻曾琦紜亦於
103 年7 月24日檢察官訊問時具結證稱：系爭建物很老舊，要賣土地時已經沒辦法住人，所以交給買主處理，但買賣價金沒有包括建物（他卷第55頁背面）等語。參以系爭建物於94年間拍攝之照片，可見系爭建物固有磚瓦建築，然屋頂瓦片有斑駁掉落之情，且系爭建物其中一窗戶僅有欄杆而未見玻璃，也沒有門板，屋內雜亂甚至長滿雜草，也未懸掛門牌（他卷第49至51頁），顯然已荒廢無人居住良久，確與前揭仲介及被告之妻所言建物荒廢無價值乙情相合。則此等未辦理保存登記，沒有門牌也沒有接水、電（他卷第10頁），且已荒廢良久之系爭建物，顯然無甚價值可言，是聲請人有無可能除系爭土地外，尚願意出價購買系爭建物，確值懷疑。
⒊至聲請人雖又提出國登不動產估價師事務所98年3 月31
日國師估南字第0000000 號函及所附之不動產估價報告書1 份（上聲議卷第8 至14頁），認為時隔4 年後系爭土地估價僅1,123,000 元，而土地價格不斷上漲，被告與聲請人94年簽約時係以1,950,000 元購買，顯然此間差額820,000 元即為系爭建物之價格。然查系爭土地為鄉村區乙種建築用地（見同卷第9 頁），並非都市土地，且經估價後認為標的未直接臨路，個別臨路條件差，且該區因生活便利性不佳，工作機會少，區內對建地及房屋需求略少，交易價格略低（同卷第9 頁背面），顯然並非價格節節攀升之都市土地，且附近生活機能等條件非佳，相關建地及房屋需求亦不高，則聲請人前開所稱「94年至98年鑑價時土地價格不斷上漲」之憑據何在，如何以4 年後之鑑價結果回推94年當時之價格，進而推論其間價差即為「系爭建物之價額」，顯有疑問。何況，系爭建物於被告與聲請人買賣不動產當時已呈現荒廢多年之狀態已如前述，被告與聲請人簽立之買賣總額1,950,000 元（事後因系爭土地尚有爭議而雙方協議免付尾款200,000 元，他卷第37頁），更難想像此等荒廢之系爭建物，聲請人會願意以將近總價金一半的價格，高達820,000 元去購買，且購買後迄98年鑑價時系爭建物依舊維持門窗破落荒廢之情（見同卷第13頁背面下方照片）。
五、綜上所述，聲請人所指被告實際上並非系爭建物之所有權人，卻向聲請人詐稱系爭建物及系爭土地均為其所有，使聲請人受騙而價購系爭建物及系爭土地，而為詐欺取財行為，然依被告與聲請人簽立之不動產買賣契約內文，以及當時仲介之證詞，難認被告與聲請人買賣系爭土地時，亦將系爭建物列為買賣標的，而係買地送屋，則系爭建物既非雙方買賣之標的，縱使聲請人未因而取得系爭建物之事實上處分權，亦難認聲請人因而受有損害。從而此部分缺乏積極證據，不起訴處分書及原處分書中既已詳為調查說明，認無積極證據足資證明被告有何聲請人所指訴之詐欺犯行，因認被告此部分犯罪嫌疑不足，依刑事訴訟法第252 條第10款之規定，由高雄地檢原檢察官及雄高分檢檢察長分別予以不起訴處分及駁回再議聲請之處分，於法並無違誤，本件聲請交付審判意旨，對於原處分加以指摘認定事實悖於常理，並無理由，應予駁回。
六、依刑事訴訟法第258 條之3 第2 項前段，裁定如主文。中 華 民 國 104 年 3 月 30 日
刑事第十二庭 審判長法 官 楊智守
法 官 林岳葳法 官 李貞瑩以上正本證明與原本無異。
不得抗告。
中 華 民 國 104 年 3 月 30 日
書記官 黃翔彬