臺灣高雄地方法院刑事判決111年度易字第71號公 訴 人 臺灣高雄地方檢察署檢察官被 告 廖文和選任辯護人 陳妙泉律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（110年度偵字第26783號），本院判決如下：
主 文乙○○犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、乙○○明知於民國109年3月19日向戊○○、蕭世偉兄弟購買之高雄市○○區○○○段000000○0000000地號土地，及座落其上之高雄市○○區○○○段0000號建物（門牌為高雄市○○區○○路00巷00號，下稱本案透天厝）時，出賣人業於不動產買賣契約書（下稱甲約）所附之「標的物現況確認書」第27欄「本建物（專有部分、約定專用部分或增建部分）是否發生非自然死亡之情形」之選項中勾選「是」之欄位，並載明：「有非自然身故，查詢警方無法告知，救護單位、凶宅網均無資料」等文句，且經出賣人戊○○與介紹人丙○○告知有人在本案透天厝內自殺（該屋之房客江洪研祐，於104年1月23日被發現在屋內燒炭自殺身亡）；亦明知買賣房地若有發生非自然身故，足以左右購買意願，應向買方據實陳述，竟於110年4月26日委託協旺不動產仲介經紀有限公司（址設高雄市○○區○○路000號，下稱協旺仲介公司【即永慶房屋衛武營新富店】）銷售本案透天厝時，向該公司表示屋內僅有疑似發生自傷情事，而隱匿有前揭非自然身故之事實。適有己○○看過該建物後議定以新臺幣（下同）630萬元購買該屋，而於110年5月11日15時許，前來協旺仲介公司簽約時，經己○○2次詢問乙○○該屋是否為凶宅時，乙○○竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，向己○○佯稱該屋未曾發生非自然身故，復於不動產買賣契約書（下稱乙約）所附「標的物現況說明書」第33欄「本標的物是否曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）」欄位，勾選「否」之選項及簽名，表示該屋不曾發生非自然身故之情事，致己○○陷於錯誤，當場簽訂買賣契約及支付簽約款3萬元，復於同年月13日匯款60萬元至履約保證專戶（台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000），而受有損害。嗣因己○○於同年月14日晚間經房仲告知該屋有發生非自然死亡事件，始知受騙。
二、案經己○○告訴暨高雄市政府警察局左營分局報告臺灣高雄地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、本判決所引具傳聞性質之各項供述證據，經於審判期日提示並告以要旨後，檢察官、被告乙○○及辯護人均表示無意見（見易字卷第51頁），亦未於言詞辯論終結前聲明異議，本院審酌該等證據資料作成時之情況，均無違法或不當情事，且與待證事實均具有關聯性，以之作為證據應屬適當，依刑事訴訟法第159條之5第1項規定，認均有證據能力；至本案認定事實所引用之非供述證據，均無證據證明係公務員違背法定程式所取得，且經本院於審判期日依法進行證據之調查、辯論，被告於訴訟上之防禦權已受保障，自得為判斷之依據。
二、訊據被告否認上開犯行，辯稱：我向戊○○兄弟購買本案透天厝時，戊○○只表示有人在屋內自殺，且向警政、消防、醫護單位、凶宅網、里長查詢，均查無資料，故不確定是否自殺身亡，我是以瑕疵物件而非凶宅之價格購買，該屋並可貸款300萬元，我在與告訴人簽約前已告知永慶房屋房仲甲○○該屋曾發生自我傷害事故，但仲介表示經調查該屋沒有問題，且甲○○也說不用告訴買方屋內有發生燒炭或割腕的情形，我是於110年5月11日簽約後翌日才發現甲約所附的「標的物現況確認書」有記載「非自然身故」之內容，即趕緊請甲○○通知告訴人暫勿匯款，然告訴人還是於同月13日匯款60萬元至履約保證帳戶，我覺得告訴人是有意要向我索賠鉅額違約金才匯款等語。經查：
㈠以下事實，首堪認定：
⒈被告於109年3月19日向戊○○、蕭世偉兄弟購買本案透天厝時
，出賣人業於甲約所附之「標的物現況確認書」第27欄「本建物（專有部分、約定專用部分或增建部分）是否發生非自然死亡之情形」之選項中勾選「是」之欄位，並載明：「有非自然身故，查詢警方無法告知，救護單位、凶宅網均無資料」等文句，且被告於該確認書末之買受人欄位簽名蓋章；又本案透天厝內之前房客江洪研祐，於104年1月23日被發現在屋內燒炭自殺身亡等節，為被告所不爭執（見警卷第5頁；偵卷第64頁；易字卷第50頁），且據證人戊○○、丙○○證述明確（見警卷第24頁；偵卷第129頁），並有不動產買賣契約書、標的物現況確認書、高雄市政府消防局緊急救護案件紀錄表、高雄市政府警察局勤務指揮中心受理110報案紀錄表、高雄市政府警察局林園分局相驗報告書、臺灣高雄地方法院檢察署相驗屍體證明書、檢驗報告書在卷可稽（見警卷第27頁；他字卷第137至175頁、第117至121頁；相字卷第2頁、第15至25頁）。
⒉被告於110年4月26日委託協旺仲介公司銷售本案透天厝，適
有告訴人己○○看過該建物後議定以630萬元購買該屋，嗣於110年5月11日15時許，前來協旺仲介公司簽約時，經告訴人2次詢問被告該屋是否為凶宅時，被告均回覆非凶宅，並於乙約所附「標的物現況說明書」第33欄「本標的物是否曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）」欄位，勾選「否」之選項及簽名一節，為被告所不爭執（見警卷第5頁；他字卷第64頁），核與證人己○○、葉澤沅、方玉美證述情節相符（見警卷第34頁、第36至37頁；偵卷第64頁），並有不動產買賣契約書、標的物現況說明書在卷可參（見他字卷第9至24頁）。
⒊買賣雙方於當日簽訂買賣契約後，告訴人當場支付簽約款3萬
元，及於同月13日匯款之60萬元，均匯入前揭履約保證專戶各節，為被告所不爭執（見警卷第5頁；易字卷第187頁），核與證人己○○證述情節相符（見警卷第10頁），並有收款明細確認表、被告對告訴人之存證信函、line對話截圖在卷可考（見警卷第11至19頁；他字卷第27頁；審易卷第115至117頁、第169至189頁）。
㈡被告購買本案透天厝時已知悉有人在屋內自殺身亡，理由如下：
⒈關於被告購買本案透天厝之過程部分，證人即出賣人戊○○於
警詢、偵查及審理中證稱：這間房子本來是委託丙○○的太太劉絲蒂出售，後來變成丙○○幫我仲介，委託丙○○時有告知屋內有發生事故，丙○○去查證後說鄰居表示有女房客在裡面自殺，我當時還有委託其他仲介出售該屋，其他仲介也說有女房客在裡面自殺，後來丙○○說有客戶要買，在簽約前我傳LINE詢問他買方知不知道有女房客在裡面自殺，丙○○就回傳買方（即被告）簽名的不動產買賣意願書給我，且有註記非自然身故，所以才約時間在鳳山的某間超商簽約，簽約時有我、被告、代書等人在場，由我當場在標的物現況確認書下方寫下那些字（即「有非自然身故，查詢警方無法告知，救護單位、凶宅網均無資料」等語），再讓被告簽名等語（見警卷第23至26頁；他字卷第127至129頁；易字卷第142至147頁），核與證人丙○○於偵查及審理中證稱：我與戊○○之前就認識，被告是我同學，我知道戊○○委託其他仲介出售該屋很久了，因為房仲有查證義務，我與太太劉絲蒂一起去問鄰居及里長後得知該屋有發生事情，並告知戊○○此事，後來被告邀我喝咖啡，我跟他說該屋疑似凶宅，被告說肇事車、凶宅都不怕，他敢買，他現在租房子，想要買一間透天，我說里長提過曾經發生自殺，鄰居看見救護車來過，也聽過發生事情，有人繪聲繪影說2樓有東西在飄，我在聊天時有告訴被告這些事，也有對被告轉述有人自殺死亡，但被告還是想買，並出具意願書（即警卷第29頁之不動產買賣意願書），因永慶房屋不承作發生過事故的房子，我就建議戊○○與永慶房屋解約，並約戊○○與被告出來自己簽約，且提醒戊○○要把房屋現況說清楚，簽約時代書在現場詢問戊○○與告是否知悉該屋有發生事故，他們都表示知道等語相符（見他字卷第127至129頁；易字卷第148至153頁）。參以證人戊○○與被告本不認識，僅因本案透天厝之買賣而結識，且買賣合約早已履行完畢，未曾滋生糾紛；另證人丙○○為被告多年同學，被告亦未曾表示與其等有仇恨糾紛，應均無為誣陷被告，而自遭偽證罪之動機，是其2人之證述具有可信性。
⒉再者，被告簽署之「不動產買賣意願書」第9條下方空白處，
有不詳之人手寫「本案曾發生非自然生（應係「身」之誤）亡（事故）等語，其中固將「身亡」誤載為「生亡」，然仍無礙於表述本案透天厝發生非自然死亡之真意，應無遭致誤解之虞，而依被告自述之智識程度及社會經驗，亦無不解或誤解其意之可能。另甲約之「標的物現況確認書」由證人戊○○書寫之「有非自然身故…」等語下方，亦有被告之簽名、蓋章，而「身故」即為「死亡」之意思，被告當無不知之理；另佐以被告自承曾登記為營業員，當過房仲約5、6年等語（見警卷第5頁；他字卷第64頁；易字卷第50頁），則以被告曾擔任多年房仲之經驗，當知悉雙方簽署房屋買賣相關契約條款、文字記載之客觀真意，且其自承知悉房屋是否發生非自然死亡事故，屬不動產交易實務上重要之事項（見易字卷第182至183頁），始須由買賣雙方於契約文件上明文記載，並經由代書於簽約時口述確認後，再由買賣雙方簽名、蓋章完成簽約，以資慎重。是以，前揭文件均已表明本案透天厝內有非自然死亡之事故，且核與證人戊○○、丙○○之前揭證述相符，堪認其等之證述與事實相符，而堪採信。故被告購買本案透天厝時已知悉有人在屋內自殺身亡乙情，已堪認定。
㈢被告委託協旺仲介公司銷售時僅告知疑似有人在該屋內自傷
，並故意告知告訴人本案透天厝未發生非自然身故乙情，理由如下：
⒈關於被告委託銷售該屋之過程部分，證人即房仲甲○○於警詢
、審理中證稱：被告於110年4月26日委託我們公司銷售前，曾說過該屋疑似發生過燒炭自殺，但他又說不確定，於是我追問是不是凶宅，他堅持非凶宅，且在591售屋網以一般房價銷售，並未提到有燒炭自殺之情形，我有問他是否以凶宅價格購入，他說不是，故請他在房屋現況說明書上簽名，隔天我與徐清宏訪問隔壁79號鄭先生，鄭先生表示房子沒問題，在出售前，被告詢問我是否要告知買方疑似自我傷害之事，我問他是不是凶宅，他說不是，所以就進入買賣程序，被告始終堅持疑似發生事故等語（見警卷第40至41頁；易字卷第154至161頁）。此情有被告於110年4月26日委託銷售時填具之標的物現況說明書可佐（見審易卷第109至111頁）。另考量證人甲○○僅係房仲公司之員工，本案透天厝順利賣出，主要獲利者為被告，再其次為仲介公司之佣金收入，而證人甲○○亦僅能獲得部分佣金，倘被告確實告以該屋發生非自然身故，而證人甲○○故意隱匿不報，日後東窗事發，其恐需與房仲公司連帶負損害賠償責任，對其職業誠信影響甚鉅，是本案難認證人甲○○有何故意隱瞞之動機。何況，被告業已自承簽約時告訴人曾2度詢問是否為凶宅，顯見證人甲○○未曾向告訴人提過有非自然身故之情事，告訴人始會向被告確認此情，若被告確實有向證人甲○○表示本案透天厝有非自然身故，乍聽告訴人之前揭提問，理應質問證人甲○○何以未告知上情，然被告卻是回答非凶宅，足認證人甲○○上開證述情節可信。⒉再者，被告於告訴人提出告訴前寄發與告訴人等人之存證信
函係記載：「本人在110年4月26日簽高雄市○○區○○路00巷00號委託給永慶房屋新富店甲○○經理及徐清宏專員的時候就告知，本案件曾有發生『自我傷害』的情形…。」（見警卷第11頁）；復於本院審理時供稱：我跟我同學（即證人甲○○）有再確認這間房子發生自我傷害（見本院卷第181頁）；或稱：在簽約之前，曾向房仲提過這間房子可能有疑似自傷的事情（見本院卷第183頁），足認被告於寄發存證信函時之說法符合其告知證人甲○○之情況，堪認證人甲○○前揭證述與事實相符，而堪採信。是難認被告曾告知證人甲○○本案透天厝有發生非自然身故之情形。
⒊是被告購買本案透天厝時，即已知悉有人在屋內燒炭自殺身
亡，不論依被告擔任房仲多年之經驗或任何具有通常智識能力或生活經驗之成年人之理解，該屋即屬俗稱之「凶宅」，而被告除於109年4月間委賣時，向仲介公司人員隱瞞上情，而告以僅發生自傷事件，復於買方詢問時極力否認為凶宅，並於乙約所附「標的物現況說明書」第33欄「本標的物是否曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或非自然身故等因素致死或求死行為並致死情事（如跳樓自殺）」欄位，勾選「否」之選項及簽名，佯稱該屋未曾發生非自然死亡情事，顯係基於詐欺之故意對告訴人施以詐術。
⒋被告因該屋內有非自然身故，而以低於市場行情之價格（即4
60萬元）購得該屋乙節，業據證人戊○○、丙○○證述明確（見警卷第25頁；他卷第129頁），且據證人丙○○傳送之與證人戊○○之訊息顯示，被告初始提出之購買價為更低之400萬元，亦有LINE對話截圖可參（見警卷第31頁），益徵被告明知該屋為凶宅，然被告於591售屋網係以自行提出728萬元之行情價公開銷售乙節，此據被告於審理時供述在卷（見本院卷第181頁），足見被告企圖以行情價出售該屋，以從中獲取不合理之價差，顯有不法所有意圖甚明。㈣被告雖以下揭情詞置辯，惟查：
⒈被告固辯稱戊○○、丙○○於售屋之際未清楚表示本案透天厝確
有發生房客燒炭自殺死亡之情形，警消紀錄、凶宅網均無相關記載，房仲也有向鄰居查證等情，主張其僅知悉本案透天厝曾發生自我傷害事件，然不知曾發生非自然死亡事故一節。惟前揭標的物現況確認書、不動產買賣意願書所記載文字之客觀意思已十分明瞭，且衡情一般民眾無法向警察、消防機關取得特定不動產是否曾發生非自然死亡事故之官方資料，多係藉由房屋所有權人、實際居住者之說明，始得知悉。本案透天厝之原屋主戊○○既已在上揭文件中清楚表明曾發生非自然死亡之意思，縱對於死者姓名年籍、性別、死亡之確實地點、死亡原因、死亡方式等細節不清晰，仍已清楚表達本案透天厝確有發生非自然死亡之事實，被告自難諉為不知，或僅以自己主觀臆測，即逕自否認本案透天厝曾發生非自然死亡事故之事實。被告雖辯稱簽約時未注意相關契約條款、文字記載等情，然依被告曾任多年房仲之經驗，對於不動產交易實務，當知之甚稔，對於買賣契約之重點、細節理應極為熟悉，被告亦自承知悉房屋是否曾發生非自然死亡事故，屬不動產交易實務上重要之事項，實難認被告前揭未注意契約條款等相關文字記載之辯詞可採。
⒉被告另辯稱係其以瑕疵價格而非凶宅價格購入等情。惟不動
產交易固有一般行情，然特定不動產之交易價額，本係在自由經濟市場中，由買賣雙方各依其多方因素考量後決定，故交易價額是否合於市場行情，自應納入買賣雙方之主觀認知加以判斷。證人戊○○證述稱：本案透天厝之售價有受非自然身故因素之影響等語（見易字卷第144頁），與證人丙○○證述情節一致（見他卷第129頁、易字卷第150頁），且觀標的物現況確認書既已明確記載本案透天厝有非自然身故，衡情此一特別記載，對本案透天厝交易價額當生影響，而戊○○、丙○○均證述本案透天厝交易價額低於市價，實難認定本案透天厝以低於市價出售予被告之原因，與本案透天厝曾發生非自然死亡一事毫無關係，且被告當應知悉本案透天厝售價折價之原因，即本案透天厝曾發生非自然死亡之事實。至被告辯稱本案透天厝出售予告訴人之價金，係考量房屋裝潢成本、房市漲幅等因素，並無賺取暴利之情事。然被告以何種價格出售、是否賺取暴利一節，與被告是否知悉本案透天厝曾發生非自然死亡、有無詐欺故意，本無直接相關，要難遽認被告以合乎行情之售價出售本案透天厝，即代表其無詐欺之故意。
⒊被告固辯稱其於簽約後始發現其與戊○○簽訂契約文件之相關
內容，即主動通知仲介要求告知告訴人並暫緩履約，並無無詐欺故意等節。惟被告於109年3月間購入本案透天厝，於110年5月間出售，時間間隔非長，且其自承本案透天厝係於時序上最接近110年5月交易時所購入之房屋（見易字卷第182頁），則衡情此一牽涉房屋交易價值之重要事項，應難以輕易遺忘，卻遲至簽約後始要求房仲、告訴人暫緩交易，益徵被告於簽約之際有故意告知錯誤事實之情形。至被告及辯護人主張被告於110年5月12日即告知證人甲○○要求暫緩履約，房仲卻遲至同月14日始告知告訴人，其動機可議等節，然被告於同月12日晚間向房仲告以上情後，基於房仲公司立場及為維護三方之利益，而需耗時為必要之查證，應屬合理，且被告若有誠意解決此情，亦可積極向房仲取得告訴人之聯繫方式，而親自向告訴人說明原委。至於後續暫緩履約通知之期間、損害賠償數額等爭議，不影響被告於簽約之際有詐欺故意之認定。
⒌被告辯稱本案透天厝仍可貸款故非凶宅等情，惟被告本係藉
由證人戊○○、丙○○等人之告知，始知悉本案透天厝曾發生非自然身故，且知悉該屋於警消紀錄、凶宅網上均無相關記載，則銀行藉由通常查證方式，當無法知悉本案透天厝屬凶宅，倘銀行得知為凶宅，被告恐無法獲得銀行核貸，自不得以銀行有核貸，即逕認該屋非凶宅。
⒍末被告雖於簽約後隔日(110年5月12日)即將本案透天厝曾發
生非自然身故一節告知證人甲○○，然由告訴人於警詢之證述可知，其係於同月14日晚上由永慶鳳山文山建國店店長張庭芝輾轉告知，始悉此情（見警卷第9頁），故其於同月13日匯款時，尚不知此事，自難認為告訴人有故意為取得高額違約金始行匯款之情形。
㈤至被告聲請調查證人張庭芝、調閱通聯紀錄，藉以證明其於
簽約後曾聯繫房仲，告知本案透天厝曾發生非自然身故等節，證明其無詐欺之故意。然經本院調查前開事證後，認此情已不影響本院對其有詐欺故意之認定，是本案待證事實已臻明瞭而無再調查之必要，被告此部分聲請，應予駁回。
㈥綜上所述，本案事證明確，被告詐欺犯行堪以認定，應依法論科。
三、按，詐欺取財罪，其既遂與未遂之判斷．係以被騙者已否交付財物而造成財產損失為標準，至被騙者已交付財物，但期間發生變故，致行為人並未獲得該財物，仍無礙本罪之既遂。查，本案告訴人已將上揭款項匯入指定之金融機構履約保證專戶，則該現金款項之所有權即因而移轉於金融機構，告訴人對履約保證專戶之金融機構僅取得契約上之請求權(最高法院109年度台上字第4073號判決意旨參照)。從而，該筆款項之所有權既已發生變動，告訴人當受有財產上之損失。是核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
四、爰以行為人責任為基礎，審酌被告知悉本案透天厝曾發生非自然死亡事故，依其曾擔任房仲之經驗，深知此為嚴重影響不動產成交意願及交易價格之重要因素，仍為成功出售本案透天厝獲取不合理價差，故意告知告訴人錯誤資訊，致告訴人陷於錯誤而購買本案透天厝，因而受有財產損害，所為誠屬不該，且詐欺之金額非低，且否認犯行，並卸責於原屋主及熟識數十年之房仲同學，其惡性及情節均不輕。惟慮及被告素行良好，有臺灣高等法院被告前案紀錄表可參，且被告於簽約後主動揭露該情，並曾表示除返還63萬元外，願再賠償10萬元予告訴人（見審易卷第35頁），非全無和解之意；另告訴人匯款之訂金及履約保證金已由不動產公司先行代墊返還，有永慶不動產鳳山文山建國店提出之特別約定事項文件在卷可佐（見易字卷第97頁），對於告訴人財產損害已有彌補，又此係因買賣價金履約保證之相關約定，致被告無法先行退還履約保證專戶之款項，被告並非無退還款項之誠意；兼衡其教育程度、家庭生活、經濟狀況（見易字卷第180頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
五、至辯護人雖為被告請求宣告緩刑等節，惟被告否認犯行，難認有悔悟之心而知所警惕，且其迄無與告訴人就民事違約賠償部分達成調解，並未取得告訴人之諒解，故無刑罰暫不執行為適當之情形，爰不予宣告緩刑，附此敘明。
六、末查，告訴人固因被告之詐欺犯行，有匯款訂金3萬元及第一期履約保證金60萬元至履約保證專戶等節。然因該筆款項係匯入履約保證專戶，依被告與告訴人簽訂之價金履約保證申請書第1條第2項、價金履約保證書第2條第2項第1款約定：「買方存入履約保證專戶之價金，於賣方已履行買賣契約並交屋完畢，扣除所有必要費用後，即交付賣方。」，及價金履約保證申請書第5條第1項、價金履約保證書第5條第2項第1款約定：「若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為撥款之依據。」由此可知，本件買賣契約因事後發生爭議，致該筆款項尚未撥付予被告，則難認被告已取得該筆犯罪所得，且該筆款項已由不動產公司代墊返還予告訴人，已如前述，故本案並無犯罪所得沒收或追徵之情形，併此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。
本案經檢察官丁○○提起公訴，檢察官陳俊宏到庭執行職務。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
刑事第十五庭 審判長法 官 方錦源
法 官 劉珊秀法 官 黃立綸以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；如未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 陳怡秀