臺灣高雄地方法院刑事裁定112年度聲判字第27號聲 請 人即 告訴人 張煜昌代 理 人 呂坤宗律師被 告 顏奇文上列聲請人即告訴人因告訴被告詐欺案件，不服臺灣高等檢察署高雄檢察分署檢察長於民國112年3月15日112年度上聲議字第623號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：111年度偵字第15097號），聲請交付審判，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、聲請意旨略以：被告顏奇文係頂記建設股份有限公司(址設高雄市○○區○○○路000號13樓，下稱頂記公司)負責人，明知建案「謙謙大戶88金店」係綠建築建築物，依建築執照施工圖施工，後側之綠化設計，依法不得移除。然而，該建案於民國106年1月11日取得使用執照後，以二次施工之方式，違法將原一樓後側之綠化設計移除改為磁磚空地，被告知悉上開違法二次施工係屬違建，而使該建案房屋隨時有遭主管機關裁罰或拆除之危險，恐影響買家之購買意願，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，於106年10月20日前某日刻意對聲請人即告訴人張煜昌（下稱聲請人）隱匿上情，並由現場銷售人員向聲請人誆稱：此建築是黃金店面，一樓後方磁磚空地可合法使用，且該空間留有衛浴、廚房所需管線，可供營業使用云云，致聲請人陷於錯誤，誤信所購買之房地有足夠空間可作店面使用，而於106年10月20日與頂記公司簽約購買高雄市○○區○○路00號房屋。嗣聲請人於110年11月24日發現使用執照之備註內容載有「本案為綠建築建築物」、「本案設有綠化設計，依法不得移除」，經聲請人之父張文達電詢高雄市政府工務局後，始悉受騙。因認被告涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪嫌。原檢察官僅採證有利被告之說詞，而未詳查其真偽，即率爾為不起訴處分，其調查證據認定事實顯有草率之處。又，被告及現場銷售人員間證詞相互矛盾，有諸多不利於被告之事證，檢察機關均未詳加調查，逕以本案難認被告有詐欺犯行，而為不起訴處分及駁回再議，顯非適法，爰依法聲請交付審判等語。
二、按聲請人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判；法院認為交付審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第258條之1、第258條之3第2項前段分別定有明文。本件聲請人以被告涉犯詐欺罪嫌，而提出告訴，經臺灣高雄地方檢察署（下稱高雄地檢署）檢察官為不起訴處分（111年度偵字第15097號）後，聲請人不服，聲請再議，經高雄高分檢檢察長於112年3月15日以112年度上聲議字第623號處分書駁回再議確定，聲請人於112年3月17日收受前開再議駁回處分書等情，業經本院調取上開偵查卷宗全卷審閱無訛。聲請人收受前開處分書後，即委任律師為代理人於112年3月24日具狀向本院聲請交付審判各情，有刑事交付審判聲請狀上所蓋本院收件章在卷足憑，是本件聲請人在法定期間提出本件交付審判之聲請，程序上並無不合，合先敘明。
三、次按，刑事訴訟法第258條之1規定告訴人得向法院聲請交付審判，核其立法意旨，係法律對於「檢察官不起訴或緩起訴裁量權」制衡之外部監督機制，此時，法院之職責僅在就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，藉以防止檢察機關濫權。依此立法精神，同法第258條之3第3項規定：「法院就交付審判之聲請為裁定前，得為必要之調查」，其所謂「得為必要之調查」，係指調查證據之範圍應以偵查中曾顯現者為限，不可就新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷宗以外之證據，否則將與刑事訴訟法第260條之再行起訴規定混淆不清。又法院於審查交付審判之聲請有無理由時，除認為告訴人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由違背經驗法則、論理法則或其他證據法則者外，不宜率予交付審判（法院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第134條參照）。至上開所謂告訴人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查，係指告訴人所提出請求調查之證據，檢察官未予調查，且若經調查，即足以動搖原偵查檢察官事實之認定及處分之決定，倘調查結果，尚不足以動搖原事實之認定及處分之決定者，仍不能率予交付審判。
四、經查：㈠聲請人所提上開告訴，經高雄地檢署檢察官以111年度偵字第15097號為不起訴處分，係以聲請人之告訴代理人張文達於偵查中陳稱：賞屋時綠化地就已經鋪地磚了，當初購買時也不知道那邊是綠化地，是因為109年5月8日該路段發生死亡車禍，交通大隊於該處設立巡邏站至少一個月，該期間只要有車停在騎樓都被拖吊、開單，所以我們才發現當初建商所述騎樓可以停車是詐欺，才去申請平面圖，始發現一樓後面原本是綠化地等語，可知聲請人在購買上開房屋前，有參觀此建案之樣品屋，且斯時已移除房屋一樓後側綠化地，被告就房屋現況並無隱瞞，是否得以事後發現使用執照備註附表記載「本案設有綠化設計，依法不得移除」乙節，即遽認被告有施用詐術，抑或聲請人有何陷於錯誤之情形，已非無疑。又觀卷附聲請人與頂記公司簽訂之謙謙大戶房屋買賣契約書及建物現況確認書，均未就房屋一樓後方有記載特別事項，且房屋買賣契約書第一條買賣標的亦載明主建物面積、權利範圍、用途為「住宅」，後段記載「本買賣契約之房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物『附件五：現況確認書』互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議。」等文字，顯見雙方係約定房屋移轉所有權時，須依聲請人所見的「房屋現況」為準，且均未有一樓後方空地可供營業使用之記載，而聲請人看屋時綠化地業已移除，則被告以符合聲請人看屋時之房屋現況之情形，將房屋移轉予聲請人，符合上開房屋之約定，難認被告出賣予聲請人之系爭房屋有何虛偽不實，或所為給付有使聲請人受有何等不利益，被告並無施用詐術之情形。再者，針對「關於建築基地於領得使用執照後，擅自變更法定空地之綠化設施應如何處理乙案」，內政部101年6月8日內授營建管字第1010805330號函釋，將建築基地原核定法定空地綠化設施之變更，區分「如涉有開放空間之變更行為」與「未涉及開放空間之變更使用行為」而有不同之處理方式，如「涉有開放空間之變更行為」，原則上要應依建築法及建築物使用類組及變更使用辦法規定申請變更使用執照，例外符合直轄市、縣（市）主管建築機關所訂一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，則毋庸申請變更使用執照；如「未涉及開放空間之變更使用行為」，則僅係按行政執行法相關規定督促建築基地之所有人或使用人恢復原領使用執照內容使用。是故，依據上開函文意旨，聲請人指訴被告違反使用執照備註事項「本案設有綠化設計，依法不得移除」之規定，且明知將原一樓後側之綠化設計移除改為磁磚空地係屬違建，仍於建物現況確認書項次1.「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」勾選「否」，於銷售房屋時以未告知移除綠化設計係違法等事項，至多僅構成行政罰，尚與刑責無涉。聲請人所購房屋價額非微，其向頂記公司購買房屋，必然就該房屋之各項條件為充分評估始決定加以購買，非以一樓後方空地是否為法定綠化地為決定購買與否之唯一考量因素，是本案尚難以聲請人事後調閱使用執照，得知使用執照之備註附表上載有「本案為綠建築建築物」、「本案設有綠化設計，依法不得移除」等節，遽予推認被告於銷售本案房屋之初，即有詐欺之故意或行為。另被告雖為頂記公司負責人，然本件銷售過程中，並非係被告出面與聲請人接洽，縱聲請人認遭他人詐騙，亦無從認係被告施用詐術；若聲請人認其所主張之上開瑕疵，致買賣契約目的不達，業已構成解除契約事由，或認實際買賣價金應酌減，抑或被告有何違約情形等，均屬履約爭議，應循民事訴訟途徑解決，尚與刑法詐欺取財罪責無涉。準此，應認被告犯罪嫌疑尚有不足，而為不起訴之處分。
㈡嗣因聲請人不服而提起再議，經高雄高分檢檢察長維持原偵
查結果，並認為：被告固坦承取得本件建案使用執照後有移除綠化設施之事實，然其於警詢時陳稱：買賣房屋你情我願，消費者應經過深思熟慮後才向我購買房屋，我沒有隱瞞二次施工實情等語。復查聲請人與頂記公司簽訂之謙謙大戶房屋買賣契約書及建物現況確認書，均未就房屋一樓後方有記載特別事項，且房屋買賣契約書第一條買賣標的亦載明主建物面積、權利範圍、用途為「住宅」，並無一樓後方空地可供營業使用之記載，則原檢察官於調查相關事證後，認聲請人以看屋實況購買房屋，且房屋價額非微，聲請人買屋時必然就該房屋之各項條件為充分評估始決定加以購買，非以一樓後方空地是否為法定綠化地為決定購買與否之唯一考量因素，尚難謂聲請人有何陷於錯誤而購屋之情形，所為不起訴處分之理由業予詳述，認事用法核無不合。是原檢察官就上開聲請人所指訴之犯罪事實認定被告罪嫌不足，核尚無違誤，本件再議之聲請為無理由。
㈢前揭不起訴處分及駁回再議理由暨事證，業經本院依職權調
閱前開卷證核閱屬實。本件聲請人雖以上開理由聲請交付審判，惟查：
⒈按，刑法第339 條第1 項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己
或他人不法之所有，施用詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。在互負義務之雙務契約時，何種「契約不履行」行為非單純民事糾紛而該當於詐術行為之實行，可分下述二類：㈠「締約詐欺」，即行為人於訂約之際，使用詐騙手段，讓被害人對締約之基礎事實發生錯誤之認知，而締結了一個在客觀上對價顯失均衡的契約。其行為方式均屬作為犯，而詐欺成立與否之判斷，著重於行為人於締約過程中，有無以顯不相當之低廉標的物騙取被害人支付極高之對價或誘騙被害人就根本不存在之標的物締結契約並給付價金；㈡「履約詐欺」，又可分為「純正的履約詐欺」即行為人於締約後始出於不法之意圖對被害人實行詐術，而於被害人向行為人請求給付時，行為人以較雙方約定價值為低之標的物混充給付（如以膺品、次級品代替真品、高級貨等），及所謂「不純正履約詐欺」即行為人於締約之初，自始即懷著將來無履約之惡意，僅打算收取被害人給付之價金或款項。其行為方式多屬不純正不作為犯，詐術行為之內容多屬告知義務之違反，故在詐欺成立與否之判斷，偏重在由行為人取得財物後之作為，由反向判斷其取得財物之始是否即抱著將來不履約之故意（最高法院109年度台上字第5289號判決意旨參照）。
⒉查，告訴代理人張文達於警詢時證稱：建商顏奇文銷售我方
房屋交屋時即為現狀(主建物後方1樓有地磚及牆壁有管道)，爾後工務局卻認定我方房屋有違建之實，此乃我方對顏奇文提出惡意詐欺之訴求等語(他字1229卷第140頁)，復於偵查中證稱：被告於106年1月11日取得建照後，將1樓後方的法定綠化設施移除，鋪設地磚變成營業使用，之後出售房屋時，告知買家該處可作為營業使用，鳳山區過埤路70號是店面，如果沒有該處後方的營業空間，僅剩下前方大概不到10坪的空間可作為營業使用，當初就不會購買，所以認為被告詐欺；賞屋時綠化地就沒有，已經鋪地磚，當初購買時，也不知道那邊是綠化地，後來去申請平面圖，才發現1樓後面原本是綠化地；106年10月20日簽約前看屋好幾次，當初工務經理洪國書說後面牆壁裡面有管道可以提供營業使用，不然1樓面積會不夠，全部都是口述，廣告說是黃金店面等語(偵字15098卷第21至23、50頁)，而證人洪國書於偵查中證稱：我是工務部經理，銷售時我不在場。張文達是在交屋手續完成後，問我管線問題，當初公司是出於善意預留管線，但沒有跟消費者說供營業用等語明確(偵字15098卷第128頁)，告訴代理人對於上開證人證詞不置可否，並於偵查中陳稱：交屋前洪國書有說牆壁有預留管道，是否有說營業用我不清楚，營業用應該是銷售員說的；因為銷售員跟我說管線問題後，我都有去問洪國書，洪國書確實有說牆壁有預留管線。我認為既然有預留管線，就是可供營業用等語(偵字15098卷第128至129頁)。準此，聲請人於106年10月20日簽約前，系爭房屋1樓後方並無綠化設施，被告係以房屋現狀點交給聲請人無誤。
⒊參以聲請人提出之房屋買賣契約書第1條記載「主建物面積：
第一層35.69平方公尺、第二層53.93平方公尺、第三層50.58平方公尺、第四層46.10平方公尺、權利範圍全部，用途住宅。騎樓20.43平方公尺；附屬建物面積：陽台22.16平方公尺」、「本買賣契約之房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物『附件五：現況確認書』互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議」等語(他字1229卷第90頁)，足認聲請人原先購買該房屋之用途為「住宅」，並非「營業」用途，且該契約明定「賣方於交屋時應維持原狀點交」，益證被告確係以當時房屋1樓後方無綠化設施之原狀點交予聲請人，符合雙方契約之約定，並履行出賣人之義務。至告訴代理人固陳稱：如果沒有1樓後方的空間，僅剩下前方不到10坪的空間可作為營業使用，當初就不會購買等語，然系爭房屋買賣契約明確記載係作為「住宅」用途，已如前述，又被告公司之工務部經理洪國書僅向聲請人表示牆壁有預留管線，並未向聲請人保證系爭房屋1樓後方空間可作為營業使用，是難認被告有何對聲請人施行詐術可言。
⒋再者，聲請人固指訴被告違反使用執照備註事項「本案設有綠化設計，依法不得移除」之規定，且明知將原1樓後方之綠化設計移除改為磁磚空地係屬違建，仍於建物現況確認書第1項次「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」勾選「否」，於銷售房屋時未告知移除綠化設計係違法乙節，然觀諸上開建物現況確認書該項次備註說明欄記載「若為違建(未依法申請增、加建之建物)，賣方已確實加以說明如(附件一)斜線所標示，買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」等語(他字1229卷第95頁)，又聲請人於106年10月20日委託洪國書代為處理本件不動產1樓、2樓、3樓後窗框外推工程及木作拆除工程乙情，有委託書存卷可參(偵字15097卷第71頁)，足認聲請人於106年10月20日簽立系爭房屋買賣契約書，同時委託被告之工務部經理洪國書進行系爭房屋1至3樓之後窗框外推工程及木作拆除工程，且對於被告依現況點交之房屋將來如認定部分屬違建，業經書面方式告知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險，是故，縱令被告在上開建物現況確認書第1項次「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」勾選「否」，仍不影響聲請人已受書面告知系爭房屋未來可能因被認定屬違建而有被拆除之風險告知。又，高雄市政府工務局111年1月19日高市工密建字第11130046800號函覆：「建築物所有權人，屬建築物實質權力者，屋後綠化如與原圖說不符，建築物所有權人則應依建築法第77條之規定，維護建築物合法使用，負有恢復綠化之責。至於臺端表示起造人於購屋時擅自變更有及契約附有停車位等消費爭議，建請提民法瑕疵給付及損害賠償等司法途徑解決，或可尋求本府消費者爭議申述及調解程序辦理」等語(他字1229卷第155至156頁)，益證聲請人與被告間應係民事消費糾紛，尚難遽以推定被告於銷售房屋之初即有不法所有意圖之詐欺犯意，或對聲請人施行詐術。
⒌從而，依前揭說明，被告與聲請人於締約過程中，並無以顯
不相當之低廉標的物騙取聲請人支付極高之對價或誘騙聲請人就根本不存在之標的物締結契約並給付價金，自不構成「締約詐欺」；再者，被告於締約後，係以當時房屋1樓後方無綠化設施之原狀點交予聲請人，已如前述，並無在聲請人請求給付時，以較雙方約定價值為低之標的物混充給付之「純正的履約詐欺」情形，亦無於締約之初，自始即懷著將來無履約之惡意，僅打算收取聲請人給付之價金或款項之「不純正履約詐欺」情形。
五、綜上所述，本案經本院審核結果，認原偵查檢察官所為之不起訴處分及高雄高分檢檢察長之處分，其採證與認事，均尚無違背經驗、論理法則或其他證據法則，且聲請人所指亦不足以動搖原偵查檢察官關於事實之認定及處分之決定。從而，聲請人聲請本件交付審判為無理由，應予駁回。
六、據上論斷，應依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如
主文。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
刑事第十六庭 審判長法 官 詹尚晃
法 官 施君蓉
法 官 孫沅孝以上正本證明與原本無異。
不得抗告。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 劉容辰