臺灣高雄地方法院刑事判決114年度自更一字第1號自 訴 人 好消息不動產仲介經紀有限公司法定代理人 陳一杉自訴代理人 龔靖鈜律師
陳樹村律師王治華律師被 告 周伯育
賴月猜共 同選任辯護人 方浩鍵律師上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文Ａ０５、Ａ０６均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：緣Ａ０２於民國112年5月21日委託自訴人好消息不動產仲介經紀有限公司代為出售Ａ０２胞兄黃秉鈞所有坐落高雄市○○區○○街000號8樓房地（下稱系爭房地），依渠等委託契約若買賣契約簽訂後，自訴人得向黃秉鈞收取實際成交價格4％之服務報酬。被告Ａ０５於112年7月7日，向自訴人表示其任職之台慶不動產受買家即被告Ａ０６委託購買房屋，被告Ａ０５遂代表被告Ａ０６與自訴人之銷售代表Ａ０１接洽。嗣自訴人見買方有意購買，遂聯繫Ａ０２並約定於112年7月8日21時30分許至自訴人位於高雄市○○區○○路0號之辦公室洽談，詎被告Ａ０５、Ａ０６（以下合稱被告2人）出於規避仲介服務報酬，獲取不法利益之犯意聯絡，先由被告Ａ０５以房仲從業人員身分主動與自訴人之承辦仲介Ａ０１聯繫，就系爭房地進行帶看、價格詢問及交易條件磋商，並明確詢問服務費拆分方式，形成聯賣合作及服務費五五分帳之基礎，嗣於112年7月8日21時30分許雙方至自訴人公司進行價格協商，雙方洽談至翌
（9）日凌晨某時許，被告Ａ０５藉機到外面陽台抽菸，與賣方代表人Ａ０２單獨接觸，取得私下聯繫方式，並向自訴人佯稱「雙方價格還是談不攏，宣布交易破局」，致自訴人誤信而停止磋商。然實際上被告Ａ０５於112年7月10日即私下促成買賣雙方繞過自訴人完成交易，使原應由自訴人取得之仲介報酬完全落空。直至112年12月15日，自訴人調閱系爭房地建物謄本，始知買賣雙方早於112年7月10日即以新臺幣（下同）2,680萬元私下成交，而遂行其免付仲介報酬之目的。因認被告2人均涉有刑法第339條第2項之詐欺得利罪嫌。
二、按「被告未經審判證明有罪確定前，推定其為無罪。犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實。」、「不能證明被告犯罪或其行為不罰者應諭知無罪之判決。」，刑事訴訟法第154條、第301條第1項分別定有明文。另按，為貫徹無罪推定原則，檢察官對於被告之犯罪事實，應負實質舉證責任，是刑事訴訟法第161條第1項規定「檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法」，明定檢察官舉證責任之內涵，除應盡「提出證據」之形式舉證責任外，尚應「指出其證明之方法」，用以說服法院，使法官「確信」被告犯罪構成事實之存在，此「指出其證明之方法」，應包括指出調查之途徑，與待證事實之關聯及證據之證明力等事項。而刑事訴訟法第161條規定，係編列在該法第1編總則第12章「證據」中，原則上於自訴程序亦同適用，除其中第161條第2項起訴審查之機制、同條第3、4項以裁定駁回起訴之效力，自訴程序已分別有第326條第3、4項及第334條之特別規定足資優先適用外，關於第161條第1項檢察官應負實質舉證責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用（最高法院91年度第4次刑事庭會議決議意旨參照）。準此，自訴人對於自訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。
三、自訴意旨認被告2人涉有詐欺得利犯嫌，無非以系爭房地於112年1月11日網路查詢建物謄本登記資料、一般委託銷售契約書、被告Ａ０５與自訴人銷售代表Ａ０１之LINE對話紀錄、內政部不動產交易實價登錄查詢服務網資料、系爭房地之113年1月29日建物謄本為其論據。
四、訊據被告2人均堅決否認犯行，並委由共同辯護人答辯。共同辯護人則以：本件不動產交易，依照自訴人提出買方議價價格為2,620萬元，但沒有成立，最後買賣雙方以2680萬元成立買賣契約，此價格促成與自訴人無關，所以自訴人聲稱受有2,680萬元乘以4％之損害，所述自相矛盾。依照自訴人提出之委託銷售契約書第9條，違約的是賣方，自訴人本得依委託銷售契約書第9條向賣方請求6％違約金等語，為被告2人辯護（114年度自更一字第1號卷【下稱自更一卷】第46頁）。
五、經查：㈠自訴人於112年5月21日受賣方代理人Ａ０２之委託，出售系爭房
地，被告Ａ０５則受被告Ａ０６之委託，與自訴人之員工Ａ０１於112年7月7日洽談交易事宜，並相約於112年7月8日看屋，嗣被告Ａ０５於112年7月10日與Ａ０２聯繫簽訂系爭房地之買賣合約，以2,680萬元成交等事實，為被告2人所不爭執，且有一般委託銷售契約書（113年度審自字第4號卷【下稱審自卷】第17至19頁）、被告Ａ０５與證人Ａ０１之LINE對話紀錄（審自卷第21至69頁）系爭房地交易實價查詢網頁（審自卷第71頁）、系爭房地之建物及土地謄本（審自卷第87至93頁）、系爭房地之移轉所有權登記案件影本（自更一卷第185至199頁）等件可憑，此部分事實，固堪認定。
㈡惟查，依上揭被告Ａ０５與證人Ａ０１之LINE對話紀錄，固然可見
被告Ａ０５於112年7月7日詢問：「我約一下」、「有確定再跟學姐說」、「想請問拆帳方式呢」，Ａ０１答稱是五五拆之後，被告Ａ０５則回稱：「了解」、「所以是55拆嗎」，Ａ０１復稱：「一般是這樣」（審自卷第27頁），被告Ａ０５又詢問：「那有說多少能斡談嗎？」，Ａ０１稱：「還沒有透露～我如果明天有帶看～再當面問屋主～看他最近價格有沒有比較可談」等語（審自卷第29頁），是被告Ａ０５固有與Ａ０１討論如經仲介成交後，仲介服務報酬之拆帳比例，然被告Ａ０５僅稱了解，並未因而與Ａ０１達成交易合意，況由後續對話可知，被告Ａ０５於詢問仲介報酬拆帳比例時，買方尚未出價，賣方亦尚未透露接受可斡旋之底價，顯尚未進入買賣價格磋商階段，自無從僅以被告Ａ０５曾表示「理解仲介報酬之拆帳比例」，而推論被告Ａ０５有何施用詐術之行為。
㈢再就112年7月8日晚間至翌（9）日之洽談過程，證人即自訴人之法定代理人Ａ０４於本院審理時證稱：當天公司由我與Ａ０１、買方是Ａ０５、Ａ０６的兩個女兒以及一個男性朋友，Ａ０６沒有出現，當天晚上Ａ０２說買方的價格沒有到他希望的價格，就沒有其他表示，最後是談到2,620萬元，Ａ０２有抽菸習慣，就表示要去外面抽菸，不然他不舒服，Ａ０５見狀表示他也有抽菸，去勸說Ａ０２能否調降，我們就同意Ａ０５去外面陽台，雙方回到辦公室之後，Ａ０５有到另一間房間跟Ａ０６兩個女兒談，談回來稱買方不加價，Ａ０２就很不滿就離開了等語（自更一卷第109至110頁）。證人Ａ０１於本院審理時則證稱：7月8日晚上有我本人、Ａ０４、賣方代表Ａ０２，還有買方仲介Ａ０５、買方兩個女兒跟一位男性友人在場，Ａ０６本人沒有來，她是授權兩個女兒談價錢，整個過程從7月8日晚上9點多談到7月9日凌晨大約2個小時多，因為買賣價格僵持不下，被告Ａ０５有說想要跟Ａ０２去陽台抽菸再去議價，我們信任是合作想要促成成交的立場，所以有同意讓Ａ０５去陽台抽菸談價格，回辦公室後，Ａ０２說價格沒辦法再往下，被告Ａ０５說買方價格最高就是2,620萬元，所以就宣布破局，Ａ０２說既然成交不了，就立刻離開現場等語（自更一卷第118至119頁）。又證人Ａ０２於本院審理時證稱：當天晚上達不到我要的價格，我的價格我自己會算，如要收我4％的仲介費我當然反應給買方，我有跟自訴人表示過你們一定要收到4％，我一定會轉嫁給買方，房子價格是我哥哥黃秉鈞的，我當下都會問哥哥這個價格可不可以，如果自訴人願意降2％即52萬元仲介費，也不可能成立，因為我哥哥有明確表示仲介費最高20萬元。7月8日見面談的時候，被告Ａ０５有提議叫我繞過自訴人公司，直接跟買方簽約，我當時沒有答應，我收到的訊息是我要賣給誰都可以，因為自訴人跟我是一般約，7月8日有談到當初的2,620萬元，我有再去跟哥哥確認，哥哥不同意等語（自更一卷第133、134、142至147頁）。故依照上開證人證述，固可認被告Ａ０５於112年7月8日晚間至翌（9）日凌晨間，有和賣方代表Ａ０２到陽台抽菸，且被告Ａ０５有向Ａ０２提議私下成交，然而買賣契約是否成立，取決於買賣雙方是否達成合意，依自訴人所稱，於洽談時買方出價達2,620萬元，但賣方代表Ａ０２仍不同意出價導致交易破局，此顯係賣方自行考量是否因需支付仲介報酬而提高定價所致，是買賣雙方透過仲介洽談時，因價格不合致而未成交既為事實，自無自訴意旨所謂被告Ａ０５謊稱談判破局之情形，難謂被告Ａ０５與Ａ０６有何等具體向自訴人施用詐術之行為。
㈣再觀諸卷附一般委託銷售契約書（審自卷第17至19頁），契約雙方分別為：委託人為Ａ０２、受託人為自訴人，依該契約書第6條（服務報酬）載明：「買賣契約成立後，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為時繼承交價之百分之肆（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書或邀約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣契約成立。如雙方合意解除買賣契約，委託人仍應給付上開之服務報酬」，第9條「違約之處罰」則約定：「一、買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，委託人應給付依實際成交價百分之六計算之違約金予受託人。二、有下列情刑之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付以委託銷售總價百分之六計算之違約金予受託人，並一次給付：（一）委託人與受託人覓得之買方私下成交。（二）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者」，是依上開契約約定，負有給付仲介報酬之人為委託人即賣方代表Ａ０２，依契約相對性原則，此等契約義務本應僅存在於契約當事人間，即自訴人與委託人Ａ０２之間，亦即倘若經自訴人仲介成交，給付仲介報酬之義務人為委託人Ａ０２，與被告Ａ０５、Ａ０６均無涉，被告2人本來就沒有給付仲介報酬予自訴人之義務，更無自訴人所謂規避給付仲介服務報酬可言。雖系爭房地事後由Ａ０２與被告Ａ０６私下成交，固造成Ａ０２違反其與自訴人之間委託契約之結果，然此為Ａ０２自行衡量利益得失之決定，並非遭被告2人施用何等詐術所致，更無從證明被告2人有何對自訴人施用詐術之行為。
㈤又自訴人雖認被告2人涉嫌施用詐術使自訴人繼續提供勞務、及被告Ａ０５因而拿到原有之買方仲介費甚至更高報酬等語（自更一卷第215、259頁）。然查，姑且不論自訴人並未證明其於112年7月9日凌晨交易破局後，尚有為委託人Ａ０２提供何種勞務，縱自訴人確有繼續為委託人Ａ０２提供勞務之行為，亦係自訴人依照其與Ａ０２間前述一般委託銷售契約所為，顯與被告2人是否與Ａ０２私下成交無涉。又被告Ａ０５委由辯護人具狀辯稱：被告Ａ０５係協助友人購屋，未收取任何服務費用等語（審自卷第123頁），而證人即Ａ０６之女兒Ａ０３於本院審理時亦證稱：一開始是我委託Ａ０５幫我媽媽Ａ０６找要購買的房屋，我們沒有付仲介費給被告Ａ０５，Ａ０５是義務幫忙等語（自更一卷第238、241頁），核與證人Ａ０２證稱：我沒有給被告Ａ０５仲介費，被告Ａ０５說他兩邊都沒有收仲介費等語（自更一卷第139至140頁）相符，則自訴意旨所稱被告Ａ０５拿到更高的仲介報酬乙節，亦屬無據。況且，倘若被告Ａ０５確有拿到仲介報酬，亦係基於被告Ａ０５受Ａ０３之委託關係，基於前述契約相對性原則，此與自訴人與Ａ０２間之委託契約顯然無涉，亦即，縱使被告Ａ０５因系爭房地私下成交而依照Ａ０３之委託向Ａ０３收取仲介服務報酬，亦非係「詐得」自訴人應得之不法利益，故自訴意旨認被告2人涉有詐欺得利罪嫌，均屬不能證明犯罪。
㈥另自訴人固聲請傳喚承辦系爭房地移轉登記之承辦地政士、
及命承辦地政士提出Ａ０２與被告Ａ０６簽訂之買賣契約私契等語（自更一卷第174頁），然Ａ０２與Ａ０６之間買賣契約之內容，顯係Ａ０２出於自身利益考量而與Ａ０６洽談而成，與被告2人是否施用詐術顯然無關，此部分無法推翻被告Ａ０５、Ａ０６並無施用詐術之認定，故本件實無再行傳喚承辦地政士或調閱買賣私契之必要，併予說明。
六、綜上所述，自訴人所提上開各項證據，無從令本院確信被告2人確有前述自訴意旨之犯行，依「罪證有疑、利於被告」之證據法則，應為被告有利之認定。被告之犯行既不能證明，揆諸前揭說明，應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343條、第301條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
刑事第十六庭 法 官 李宜穎以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
書記官 王愉婷