臺灣高雄地方法院民事判決 八十七年度訴字第一四九八號
原 告 丙○○○訴訟代理人 王進佳律師被 告 甲○○訴訟代理人 洪條根律師
周君強律師被 告 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告甲○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分，面積○．○○二七公頃之地上建物拆除，將土地返還予原告，並給付原告新台幣肆萬伍仟參佰陸拾元。
被告乙○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分，面積○．○○六五公頃之地上建物拆除，將土地返還予原告，並給付原告新台幣壹拾萬玖千貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之二十五，被告乙○○負擔百分六十，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前所為之聲明及陳述略以：
壹、聲明：
一、被告乙○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段地號一九四三號土地上之建物拆除，返還土地予原告，並應賠償原告新台幣（下同）五十四萬四千元。
二、被告甲○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段地號一九四四號土地上之建物拆除，返還土地予原告，並應賠償原告二十四萬八千元。
貳、陳述：
一、坐落高雄縣鳳山市○○段一九四三、一九四四地號土地為原告所有，詎系爭土地分別遭被告乙○○及甲○○無權占有，並於其上蓋有房屋，面積及位置幾已涵蓋系爭土地全部，依民法第七百六十七條規定，被告應負返還占有物之義務，並依同法第一百七十九條規定，賠償原告最近五年內類似租金之損害，為此提起本件訴訟。
二、對於被告抗辯之陳述：
（一）被告先以華夏二期南部集體興建委員會給予被告甲○○之函文及甲○○之二紙暫收據為證，主張依該函文內容第六之部分，因合約購買之建地不方正，部分住宅必然產生較原合約超出之建地，只有留待建照核發後，將獲有超額分建地之官士，分別轉知超額建地坪數，每坪價款以廠商購買最低價一五七０元計算並限期繳納，因而其主張暫繳收據上所繳之金額係為購買其因合約建地不方正所產生超額分配之畸零地價款，主張一九四三、一九四四係因此產生之畸零地為其所購，並原被告雙方就一九四三、一九四四是否為畸零地產生爭辯，惟嗣後經鈞院依職權調閱一九四三、一九四四之變更沿革資料後，確定該二筆土地為非合約範圍之土地時，遂又改變主張謂該收據上之款項為係另外向原告所購之價款，其說詞已前後矛盾，可見被告所言全非事實。
（二）再斟酌被告提出之前述函第八部分，尉士級之自備款為每戶二萬一千元，恰為被告收據之金額，則被告所繳款項實極可能為該筆自備款，況被告雖擁有該收據，然被告主張原被告存有一九四三、一九四四之買賣契約書，然被告並無法提出買賣契約書，亦無法證明該二筆款項係買受該二筆土地之價款，而有提出收據之甲○○，其收據金額為二萬一千元，然依鈞院囑託測量之結果，其占用部分之面積為二七平方公尺，合為八．一六坪，以被告主張之每坪一五七０元計算，其價金應為一萬二仟八百二十二元，縱將中間為現成巷道部分計算在內，其為三一平方公尺，合為九．三七坪，其價金亦為一萬四千一百三十一元，而非被告所謂之二萬一千元，被告所謂二萬一千元係購買該筆土地之價金，顯非事實。
（三）被告乙○○並未提出任何有繳納款項之收據，僅提出金述林為證，然其所言並不實在，蓋依證人所述乙○○之父繳了二萬餘元，其確切數字無法確定，然依被告佔用面積而言，合為一九．六坪，以每坪一五七０元計算，即為三萬零八百七十元，亦非二萬餘元，如再加上現行巷道部分，則為三萬零九百九十八元，亦非貳萬餘元，其所繳之二萬餘元極可能亦係自備款部分，且證人亦無法明確證明是否成交、坪數如何、價金繳納與否，其所謂將二萬多元交予地主，而後又謂交錢時，其已回金門，顯見其證詞前後矛盾，縱或有交二萬餘元，亦非係購買一九四三號土地之款項，其所述絕非事實。
（四）綜上所述，原告絕無出賣系爭一九四三、一九四四地號土地予被告之事，其亦非原合約範圍內之畸零地，被告無法提出證據證明其虛構之購買事實，顯為無權占有甚明。
參、證據：提出土地登記謄本三件、高雄縣鳳山地政事務所地價證明書一件為證。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
（壹）聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利之判決，願供擔保，請准免假執行。
（貳）陳述：
一、緣被告於六十二年二月間由國防部以華夏二期貸款方式，集體購置並由原告興建，即被告現居住之居安三村（又稱明園一村）房屋乙棟，由於該建地不方正，部分住戶必然產生較原合約超出之建地，該超出部分之建地，則約定嗣後由該占住戶負擔，此有陸軍華夏二期南部集體興建委員會當初所發布之函文可憑，後即由明園一村興建辦事處發函催告原告應繳付畸零地一○‧五二坪，每坪二仟元，共二萬一千零四十元，被告即如期繳付，此有原告署名簽章之收據二紙可憑。是系爭土地買賣早已付清價款，嗣因被告在軍中服役調動頻繁，又未諳土地過戶應辦理移轉登記手續，近日始知原告迄今未辦理移轉登記手續，已屬受詐害之債權人，詎原告竟惡人先告狀，反訴請拆屋還地，殊屬顛倒是非有違義理。
二、查本案之爭點在於系爭畸零地，是否在原被告委託建商興建之土地範圍內，即被告占用系爭地是被告自始占用，抑建物點交後被告另行占用。苟為前者，被告之買賣已包含系爭土地，要非無法律上之權源，揆諸明園一村興建委員會函第六點載明：「畸零地較多，由於建地不方正，部分住宅必然產生較原合約超出之建地，該超出之建地價款，須由該住宅官士負擔，於作業時理應先行徵求同意認購，再行抽籤，但為爭取時效，及早申請建照，此一作業手續只有留待建照核發後，將獲有超額建地之官士，分別轉知超額建地坪數，每坪價款以廠商購買最低價一五七○元計算，並限期繳付，如不願意承購者，可徵求其他官士於本（６２）年九月份二十日前完成互換」，顯見系爭畸零地已包涵於被告前向原建商承購之建屋範圍內，被告依其催告函繳付畸零地價款，亦有收據二紙附卷可稽。復查該收據二紙所蓋之明園一村辦事處印戳皆與催告函上之明園一村辦事處戳記印章完全吻合，益証被告確有繳付此筆款項。退一步言，縱謂被告未繳付此畸零地價款，依買賣契約所生之價金請求權，無論依民法第一百二十七條第八款商人所供給之商品代價請求權或民法第一百二十五條之請求權，均已罹於時效消滅而生抗辯權，自亦不得再行主張無權占有。苟為後者，原告則應負舉証責任証明被告係何時另行起造系爭地上之建物，並闡明何以有前開之催告繳付畸零地價款函及收據二紙。
三、明園一村係陸軍華夏二期貸款集體興建之眷舍，由其興建委員會向地主整批購得土地，並因該建地不方正，興建後必留出多餘之畸零地，對地主已無價值，故在購屋之初，興建委員會已發函通知承購戶如屬邊間房屋須承購畸零地，如不欲承購畸零地，可與其他住戶互換，有興建委員會通知第六點可稽，足見地主與興建委員會早有協議，多餘之畸零地應由邊間之住戶承購，要非不在買賣標的範圍內，否則興建委員會何有此務必承購之通知。又依系爭一九四四號土地謄本，面積為三一平方公尺，以每平方公尺為○．三○二五坪，換算三十一平方公尺為十．五二坪，洽與明園一村六十三年十二月十日所發予被告之繳款通知，面積十．五二坪，每坪二千元，被告應繳二萬一千零四十元均相符合，而被告亦先後於六十四年一月六日及同年六月十七日分別繳款二萬及一千元，且該二紙收據上均蓋有前明園新村辦事處催款通知相同之印戳，並有代收人林璐山等之印章，要非可任意偽造。按依土地法第一百三十五條第二款規定土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者，為畸零地。故畸零地未必不方正，僅因其面積窄小，依土地法地三十一條之規定，已不得再行分割或建築者，對於分割後之原土地所有人，已不適於利用者稱之為畸零地。是原地主要求鄰近土地所有人予以承購，亦屬情理之常，被告即依此請求而承購，亦有前揭興建委員會之通知催告函及收據二紙等在卷。綜上所述，二造間要非如原告所陳並無買賣關係存在，僅因被告不諳法律，未能及時督促原告辦理土地過戶移轉登記。
四、被告相鄰系爭畸零地之購買為原告與華夏二期興建委員會承建時所為之特別約定，此觀興建委員會歷次通知單及６５．５．２雙方協商會紀錄，承建商代表許俊珽發言第五（十二）項：畸零地價款尚有極少數人未繳，請各同仁代為勸勉，足見確有此項畸零地買賣之約定，否則何來此項催告及代為勸勉之請求。系爭文英段一九四九號土地面積確為三十一平方公尺，非原告主張之二十．七平方公尺，有原告前附之土地謄本可稽，而此項畸零地價款每平方公尺確為二千元，有明園一村辦事處交付與案外人劉生民之暫收條及其前所發催告函內容均相符合。另核其催告函上之印章戳記與原告交付予被告之暫收條印章戳記亦相符合，益証此確為原告買賣畸零地之價款，非被告可偽造。從上開６５．５．２陸軍華夏二期興建委員會與廠商協議會議紀錄第五（十二）項記載，被告未列為未繳款之名單，亦足見被告確已付清畸零地價款。
五、被告甲○○所有之土地及建築改良物所有權狀背面之變更登記事項上記載四八○—七七、四八○—二二地號變更為四八○—一六八，與陸軍總司令部政治作戰部及高雄縣鳳山地政事務所回函內容地號相符，證明被告是合法買受華夏新村之眷戶，因為被告買到之邊間房屋與地主之畸零地相連，所以興建委員會另通知被告購買地主之畸零地，系爭畸零地可能沒有包括在陸軍總司令部政治作戰部所函覆之買賣契約內，但是有特約約定買到邊間之人一定要買相連之畸零地。且從明園一村興建委員會函可知系爭土地不包括在原有建地內。
（參）證據：提出華夏二期鳳山集體興建代表建宅經過報告、陸軍華夏二期南部集體興建委員會函、土地、建築改良物所有權狀、陸軍華夏二期南部集體興建委員會鳳山區建宅官士與承商協調會議紀錄、劉生民暫收條、劉生民催繳畸零地款通知各一件及催告函、付款收據各二紙為證。
貳、被告乙○○部分：
（壹）聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利之判決，願供擔保，請准免假執行。
（貳）陳述：
一、系爭一九四三號土地係被告向原告購買，但所有收據均在被告之父孫手上，但被告之父已經死亡，所以沒有購買之收據及設計圖，也不知道系爭土地未辦移轉登記給被告。當時被告母親丁○○與被告之父於六十多年攜帶現金，前往林園一村工地旁之事務所繳納土地價金，但當時不知要辦過戶。
二、被告購買系爭土地之原因與另一被告甲○○相同，也同樣在所買之系爭土地上擴建成現狀房屋，被告占用之土地面積不到十坪。系爭土地確與被告原來購買之土地分開，所以被告才另外購買系爭畸零土地，被告不知道為何測量結果被告房屋占用系爭土地面積會有二十坪。
三、被告係依規定購買原告之系爭畸零地，有與被告同樣購買原告所有之畸零地之明園一村另一承購戶劉生民之承購書函可證，可能是劉生民向原告起訴請求，故原告已將劉生民所購之畸零地移轉過戶予劉生民。
參、證據：提出劉生民暫收條、國軍第八軍團司令部政戰部六八宣和字第一九九一號函、陸軍華夏二期南部集體興建委員會鳳山區建宅官士與承商協調會議紀錄、土地、建物所有權狀登記謄本各一件為證，並請求訊問證人金述林。
丙、本院依職權函請國防部陸軍總司令部政治作戰部檢送陸軍二期鳳山地區集體興建住宅案與原地主及建商簽訂之相關契約文件或協議內容資料，及承購眷戶甲○○、乙○○購買超額畸零建地之相關資料，並囑託高雄縣鳳山地政事務所測量，及函詢華夏二期鳳山地區集體興建住宅土地買賣契約書所載土地及系爭土地之坐落名稱、地號沿革。
理 由
一、本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張坐落高雄縣鳳山市○○段一九四三、一九四四地號土地係原告所有，詎系爭土地分別遭被告乙○○及甲○○無權占有，並於其上蓋有房屋，為此依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，提起本件訴訟等語。被告甲○○以被告係於六十二年二月間由國防部以華夏二期貸款方式，購買被告現居之明園一村房屋乙棟，而明園一村乃由其興建委員會向地主整批購得土地，並因該建地不方正致有多餘之畸零地，故興建委員會發函通知承購戶如屬邊間房屋須承購畸零地，如不欲承購畸零地，可與其他住戶互換，足見原告與興建委員會已協議多餘之畸零地應由邊間之住戶承購，要非不在買賣標的範圍內。又依系爭一九四四地號土地面積為三一平方公尺，換算為十．五二坪，洽與明園一村六十三年十二月十日發予被告之繳款通知所載，面積十．五二坪，每坪二千元，被告應繳二萬一千零四十元相符合，而被告亦先後於六十四年一月六日及同年六月十七日分別繳款二萬及一千元，且該二紙收據上均蓋有前明園新村辦事處催款通知相同之印戳，並有代收人林璐山等之印章。既有特約約定買到邊間之人一定要買相連之畸零地，且從明園一村興建委員會函可知系爭土地不包括在原有建地內，是兩造就系爭一九四四地號土地係有買賣關係存在，被告雖未督促原告辦理系爭土地移轉登記，仍非無權占有，原告之訴自無理由等語置辯。被告乙○○則以系爭一九四三號土地係被告向原告購買，但不知原告未辦移轉登記給被告。被告母親丁○○與被告之父孫阿相係於六十多年攜帶現金，前往林園一村工地旁之事務所繳納購地價金，被告購買系爭土地之原因與另一被告甲○○相同，被告占用系爭土地面積不到十坪，乃被告另外購買之畸零地，自非無權占有等語資為抗辯。
三、原告主張坐落高雄縣鳳山市○○段一九四三、一九四四地號土地係登記為原告所有，惟系爭一九四四地號土地由被告甲○○占有，並於如附圖所示Ｂ部分面積土地搭建房屋；系爭一九四三地號土地則為被告乙○○占有，並於如附圖所示Ａ部分面積土地搭建房屋之事實，業據原告提出土地登記謄本及照片十張為證，復經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，且被告均不爭執，堪信原告主張為真實。
四、被告雖分別以前揭情詞，抗辯：系爭土地分別係其向原告購買之畸零地云云，惟已為原告所否認。經查依被告分別提出之華夏二期鳳山集體興建代表建宅經過報告、陸軍華夏二期南部集體興建委員會函、土地、建築改良物所有權狀、催告函、付款收據、劉生民暫收條、劉生民催繳畸零地款通知、國軍第八軍團司令部政戰部六八宣和字第一九九一號函、陸軍華夏二期南部集體興建委員會鳳山區建宅官士與承商協調會議紀錄等書證，及證人金述林之證述，固足證明被告二人於六十二年二月間，由國防部以華夏二期貸款集體興建住宅方式，分別購買其現居之明園一村房屋，且因明園一村坐落建地不方正產生多餘之畸零地，經興建委員會發函通知承購戶如承購邊間房屋須另行購買相連之畸零地，被告二人即屬承購邊間房屋而購買其相連房屋之畸零地，購買畸零地之價款為每坪二千元，且被告均已繳納等事實。惟依系爭土地登記謄本所載，一九四四、一九四三地號土地面積分別為六十八平方公尺及三一平方公尺，各換算為二○．五七坪及九．三八坪，與被告甲○○所辯購買之畸零地面積為十．五二坪等語；被告乙○○抗辯購買之畸零地面積不到十坪等語不符；參以系爭一九四三地號土地面積僅九．三八坪；一九四四地號土地面積已達二○．五七坪，果確均屬上開陸軍華夏二期南部集體興建委員會函內所稱之畸零地，該興建委員會應無通知被告甲○○繳納十．五二坪之畸零地款，且當由被告乙○○承購全部一九四四地號土地，而無僅由被告乙○○承購不到十坪之理，是系爭二筆土地是否包含在被告二人所稱承購之畸零地範圍內，已非無疑。再稽之本院依職權函請國防部陸軍總司令部政治作戰部檢送陸軍二期鳳山地區集體興建住宅案與原地主及建商簽訂之相關契約文件或協議內容資料，及承購眷戶甲○○、乙○○購買超額畸零建地之相關資料，並函請高雄縣鳳山地政事務所查詢華夏二期鳳山地區集體興建住宅土地買賣契約書所載土地及系爭土地之坐落名稱、地號沿革結果，經核國防部陸軍總司令部政治作戰部八十九年六月五日以（八九）伯耐字第三一九○號書函檢附之華夏二期鳳山地區集體興建住宅土地買賣契約書所載買賣之土地範圍，及高雄縣鳳山地政事務所八九鳳地所二字第一二九○九號函檢附之上開各筆土地重測前後對照表，顯示系爭一九四四及一九四三地號土地非屬華夏二期鳳山地區集體興建住宅土地買賣契約書所載原告出賣之土地範圍內。又依被告甲○○提出之上開陸軍華夏二期南部集體興建委員會函第六點既載明：畸零地較多：由於建地不方正，部分住宅必然產生較原合約超出之建地價款：：：：等語，顯見興建明園一村所產生之畸零地當屬於原合約預定之建地範圍內，而非指原告尚未出賣之其餘土地。況另依被告甲○○提出之明園一村六十三年十二月十日催告函記載：：：：：：查照賜將上款于五日內惠交，以便辦理分割及過戶手續：：等語，互核被告乙○○提出之陸軍華夏二期南部集體興建委員會鳳山區建宅官士與承商六十五年五月二日協調會議紀錄所載：三承建商許俊珽先生說明（三）１土地及房屋均已辦妥過戶作業手續等語，益見被告二人購買之多餘畸零地已經辦妥分割及所有權移轉登記完畢。是綜上各項事證顯示系爭一九四四及一九四三土地既非屬於明園一村坐落建地範圍，且非被告所稱已購買之畸零地甚明，被告辯稱系爭二筆土地分別係其向原告購買之畸零地，均係有權占有系爭土地云云，尚不足採。
五、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段有明文規定。查原告為系爭土地所有權人，且被告均無得以對抗原告占有系爭土地之正當權源，被告竟分別占有系爭土地如附圖所示Ｂ、Ａ部分面積，並於其上搭建房屋，自均屬無權占有，從而原告本於系爭土地之所有權，依民法第七百六十七條規定，請求被告甲○○將系爭一九四四地號土地上如附圖所示Ｂ部分之建物拆除；請求被告乙○○將系爭一九四三地號土地上如附圖所示Ａ部分之建物拆除，並將各該土地返還原告，即屬有據，應予准許。
六、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第一百七十九條所明定。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參。查被告分別無權占有系爭土地，自係侵害原告權利，原告主張被告因而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬可採。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額。亦有土地法第九十七條第一項、第一百零五條、第一百四十八條、同法施行法第二十五條及平均地權條例第十六條可資參照。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（參照最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例）。經查被告甲○○無權占有之面積為二七平方公尺；被告乙○○無權占有之面積為六十五平方公尺，原告權利範圍均為一分之一，於八十六年七月間之申報地價每平方公尺均為四千八百元；有被告乙○○提出之土地登記謄本附卷可查，依此計算，被告無權占有土地之申報總價額，應為申報地價乘以被告占有土地面積乘以原告權利範圍，被告甲○○部分即為十二萬九千六百元（４８００×２７×１＝１２９６００）；被告乙○○部分即為三十一萬二千元（４８００×６５×１＝３１２０００）。是參照前開土地法規及判例意旨，本院斟酌系爭一九四四、一九四三地號土地坐落於高雄縣鳳山市○○段，鄰接高雄縣鳳山市○○街○○○巷，並位於水溝旁，為寧靜住宅區，並無商業活動，且被告占有系爭土地均供建屋住宅使用等情狀，有原告提出之現場照片十張存卷可參，因認原告請求被告給付相當於租金之不當得利，應各按系爭土地申報總價之年息百分之七為適當。從而原告依不當得利規定，請求被告甲○○給付最近五年內相當於租金之不當得利四萬五千三百六十元（000000×０．０７×５＝４５３６０）；請求被告乙○○給付十萬九千二百元（000000×０．０７×５＝１０９２００，均有理由，應予准許；其逾此部分之請求尚屬無據，應予駁回。
七、綜上所述，原告主張各情尚足採信，從而原告依民法第七百六十七條規定，請求被告分別拆除無權占有系爭土地上之建物及返還土地，並各給付如主文所示相當於租金之不當得利，均屬有據，應予准許；逾此部分之請求，與法條有關土地租金最高限額規定有間，尚屬無據，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法 官 林雯娟右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 六 日~B法院書記官 洪烽崇