臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度小上字第四十八號
上 訴 人 乙○○被上訴人 瑺億有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月十三日本院高雄簡易庭八十八年度雄小字第七二四號民事小額程序第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審小額之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔（被上訴人應賠償上訴人之訴訟費用額確定為新臺幣柒佰玖拾玖元）。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：㈠上訴人前於被上訴人瑺億有限公司（下稱被上訴人公司）所簽立之要約書效力，
已於民國八十七年八月二十七日失效，於該要約書效力存續期間內，被上訴人公司無法依要約書所約定之條件即價金新臺幣（下同）二百十五萬元仲介上訴人購買訴外人廖碧玉所有坐落高雄市○○區○○○○段地號一四六五之一及其上建號二九六五、二九八六號，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號三樓之二房屋（下稱本案房地）。且於要約存續期間，被上訴人公司之仲介人員僅陪同上訴人查看本案房地，上訴人未曾見過訴外人廖碧玉，亦未接獲被上訴人公司告知本案房地出賣人欲出售之價金、訴外人廖碧玉電話及住址等相關資料，故上訴人實無從得知訴外人廖碧玉任何訊息。
㈡上訴人於前開要約書效力存續期間經過後，方由本案房地之大廈管理委員會得知
訴外人廖碧玉之聯絡人曾長祿，再經訴外人曾長祿之居間介紹，於八十七年十月十七日，以價金二百三十二萬元與訴外人廖碧玉簽定買賣契約。
㈢上訴人並未故意拒絕與被上訴人訂立已就緒之契約，故無原審所援引最高法院五
十八年度台上字第二九二九號判例意旨之適用，且原審查無任何證據，即認定上訴人有阻止契約成就之事實，顯已違背證據法則，並違反當事人契約自由原則。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份為證，並聲請傳訊證人曾長祿、廖碧玉。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦無提出任何之書狀為聲明及陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，又民事訴訟法第四百六十八條、第四百六十九條第一款至第五款關於判決違背法令等規定，於小額事件之上訴程序準用之，為民事訴訟法第四百三十六條之二十四第二項、第四百三十六條之三十二第二項所明文。次按稱居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。故居間人須委託人與相對人間之契約確因其報告或媒介而成立時，方可請求報酬，此觀之民法第百六十五條、第五百六十八條之規定甚明。再所謂違背法令，民事訴訟法第四百六十八條設有概括之規定，即判決不適用法規或適用不當者，為違背法令。又違背法令非以成文法為限，亦即判決違背成文法以外之法則，如論理法則、經驗法則、證據法則應認第二審判決確定之事實違背法令。
二、本件被上訴人公司雖於原審主張上訴人應依兩造所訂立要約書第三條第二項約定，請求給付被上訴人公司二萬一千五百元之仲介報酬，原審為被上訴人公司全部勝訴之判決。然原審就上訴人於原審中已提出其真正並為兩造所不爭執之要約書第五條所載，該要約書之有效期間係至八十七年八月二十七日二十時止，及本案房地要約承購價款為二百十五萬元，而上訴人係於八十七年十月十七日，方由第三人居間介紹而與訴外人廖碧玉訂立本案房地買賣契約，且係以二百三十二萬之價格購買，上訴人並無給付被上訴人公司居間保酬義務等抗辯恝置不論，逕認上訴人確因被上訴人公司之居間，始得就本案房地進行至簽約階段，故上訴人嗣再就本案房地完成訂約，係因被上訴人公司之前從中斡旋，方始得上訴人事後能完成簽約，進認被上訴人公司得依據要約書第三條第二項約定，請求上訴人給付居間報酬二萬一千五百元，是原判決就此部分事實之認定，顯有違論理法則及證據法則之違背法令。
三、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人公司起訴主張：緣訴外人廖碧玉於八十七年六月二十日委託被上訴人公司代為銷售其所有之本案房地，雙方並約定委託代售期間至八十七年九月二十一日，銷售金額為三百十萬元，期間被上訴人介紹上訴人在內數位客戶與訴外人廖碧玉商談，上訴人並於八十七年八月二十日簽立要約書，表示願以二百十五萬元之價格承購本案房地，詎上訴人為逃避支付被上訴人公司之報酬費用，乃故意延宕至要約存續期間經過後之八十七年十月二十日始向訴外人廖碧玉購買本案房地，並於八十七年十一月九日完成登記，被上訴人公司知情後，即多次向上訴人催索系爭報酬，惟上訴人均置之不理，為此，依據要約書第三條第二項約定，請求上訴人給付被上訴人公司要約價格百分之一即二萬一千五百元之報酬，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：兩造所簽立之要約書效力已於八十七年八月二十七日因期間經過而失效，而於該要約書效力存續期間內，被上訴人公司並無法依要約書約定之承購價款二百十五萬元，使上訴人與訴外人廖碧玉訂立本案房地買賣契約，再被上訴人公司之仲介人員僅陪同上訴人查看本案房地，故上訴人未曾見過訴外人廖碧玉，而上訴人係於前開要約書效力存續期間經過後，方透過訴外人廖碧玉之聯絡人曾長祿居間介紹，於八十七年十月十七日以價金二百三十二萬元與訴外人廖碧玉簽定買賣契約購買本案房地，是被上訴人公司自不得依要約書第三條第二項之約定，請求上訴人給付報酬二萬一千五百元等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十七年八月二十日訂立要約書，約定於要約存續期間即八十七年八月二十七日止，由上訴人以價款二百一十五萬元承買之要約，委託被上訴人公司仲介購買訴外人廖碧玉所有之本案房地，惟於該要約書所約定存續期間，上訴人並未獲得訴外人廖碧玉之承諾，願以該承購款與上訴人訂立買賣契約，嗣八十七年十月十七日，上訴人方透過訴外人曾長祿之介紹，以二百三十二萬元之價格與訴外人廖碧玉訂立本案房地之買賣契約，並於八十七年十一月九日登記完畢等事實，有房地產委託銷售契約書、要約書、報告書、建物暨土地登記謄本及不動產買賣契約書各一份為證，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真實。至被上訴人公司主張上訴人為逃避給付被上訴人公司之報酬二萬一千五百元，故意於兩造約定要約期間經過後，再與訴外人廖碧玉訂立買賣契約云云，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，故本件所應審究者為上訴人與訴外人廖碧玉間嗣後成立之買賣契約，是否與被上訴人公司媒介居間有關，進而審認被上訴人公司得否依據兩造間要保書第三條第二項約定，請求上訴人給付二萬一千五百元之報酬？茲將本院之意見分述如下：
㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約；又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項分別定有明文。查兩造間所訂立之契約雖以要約書為名，惟參諸該要約書所載「立要約書人（以下簡稱賣方）經由二十一世紀不動產高雄明誠加盟店瑺億有限公司仲介購買坐落於高雄市○○區○○路○○○號三樓之二房屋及其持分‧‧‧」及第三條第二項所載「房地產買賣契約書簽訂同時，買方應支付以成交總價款百分之一計算之服務費予仲介公司」，足認兩造真意乃約定上訴人於因被上訴人公司之媒介、斡旋而與本案房屋之出賣人即訴外人廖碧玉於要約書所約定期間內依要約書約定之價格成立買賣契約時，上訴人即給付被上訴人公司成立總價百分之一之金額作為報酬，究其等真意，兩造間應係成立居間契約，故而居間契約之居間人即被上訴人公司報酬請求權之發生，自應以契約因其報告、媒介而有效成立時為限，先予敘明。
㈡又查前開要約書性質上係一居間契約，已如前述，而依該要約書第一條「承購總
價款要約金額為二百十五萬元」及第五條「本要約有效期間至民國八十七年八月二十七日二十時止」等約定觀之，足認兩造係約定上訴人委託被上訴人公司於八十七年八月二十日起至同月二十七日二十時止之期間內，以上訴人欲以二百十五萬元之承購價款代向訴外人廖碧玉為購買本案房地之要約，並於該期間內得訴外人廖碧玉之承諾，惟被上訴人公司於兩造前述約定期間內，並未使訴外人廖碧玉承諾願以前開二百十五萬元與上訴人訂立本案房地買賣契約一情，已為被上訴人公司所不爭執，如前已述，是被上訴人公司顯未因其居間媒介使上訴人與訴外人廖碧玉成立本案房地買賣，則揆諸前開說明，被上訴人公司之報酬請求權並未發生一節，堪可認定。
㈢查上訴人係於兩造所約定期間經過後，再經由訴外人曾長祿之居間介紹，乃與訴
外人廖碧玉聯絡，進而以二百三十二萬元訂立本案房地買賣契約，已如前述，益認本案房地之買賣非因被上訴人公司之報告、媒介而成立。是此，被上訴人公司以上訴人已與訴外人廖碧玉以二百三十二萬元訂立本案房地買賣契約，並已登記為由，主張上訴人應給付居間報酬，尚不足採信。
四、從而，被上訴人公司依據兩造間要約書第三條第二項約定，請求上訴人給付二萬一千五百元及法定遲延利息，尚非有據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判至如主文第二項所示。
五、末者，於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條第三十二第一項規定甚明。本件第一、二審裁判費用既認定均應由被上訴人公司負擔，故上訴人所支出之第二審裁判費用三百二十三元、第二審送達郵費四百七十六元，合計為七百九十九元，自應由被上訴人公司賠償上訴人，是被上訴人應賠償上訴人之訴訟費用額確定為七百九十九元。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 一 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官 楊惠欽~B法 官 張桂美~B法 官 張維君右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 一 日~B法院書記官 梁瑜玲