臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度簡上字第三三一號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 楊昌禧律師
黃建雄律師唐小菁律師被上訴人 丙○○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月十五日本院高雄簡易庭八十八年度雄簡字第一０一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣一百四十一萬四千六百六十七元即自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）上訴人願供擔保，請求宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）二造約定，原訂租約於八十五年四月三十日期滿後，租期自八十五年五月一日起，繼續延展至系爭房屋所有權移轉登記予拍定人時為止，此一事實業經被上訴人自認在卷，並為原審判決所認定。惟關於延展期間之租金，上訴人主張，仍依原訂租約所約定之租金以每月新台幣（下同）二十六萬元計算，給付方法係先以二百萬元押租金抵付，若有不足，被上訴人應另外再給付，而被上訴人則主張，不論租期延長多久，即以二百萬元押租金抵付，如有不足，被上訴人不需再給付，若有剩餘，上訴人亦不需返還云云。既然自八十五年五月一日起至系爭房屋所有權移轉登記予拍定人時為止之租期，係原訂租期屆滿後之延展，而租金又是租賃契約成立之要素，則租賃延展期間之租金，以依原訂租約所定之租金為常態，以租金有變動為變態，因此被上訴人自應就其主張延展期間之租金有變動之變態事實，負舉證責任，惟原審判決卻認為應由上訴人就以二百萬元押租金抵付後，若有不足，被上訴人應另外再給付之事實，負舉證責任云云，對舉證責任之分配，顯有違誤。
（二）二造就系爭房屋所約定之租金係每月二十六萬元，此有房屋租賃契約書可稽，被上訴人亦不爭執，因此，二百萬元押租金可抵付七點七個月（即自八十五年五月一日起至八十五年十二月二十日止）之租金。而高雄市第二信約合作社係於八十六年五月一日始領得系爭房屋之權利移轉證書，於八十六年六月五日完籌所有權移轉登記，此有土地建物謄本可稽，因此若二造果真曾協議，自八十五年五月一日起至系爭房屋所有權移轉登記予拍定人時之租金，不論期間多長，均只需以二百萬元押租金抵付即可，不需再找補云云，則表示在被上訴人之主觀認知上，其自八十五年十二月二十一日起至高雄市第二信用合作社登記取得系爭房屋所有權時為止，根本無需再給付任何對價即可繼續使用系爭房屋，則何以被上訴人竟會自八十六年一月一日起給付高市第二信用合作社租金，且租金為每月三十二萬元，與其原來向上訴人承租時之每月租金二十六萬元相較，竟高出六萬元之多，足見被上訴人主張，不論租賃關係延展多長，均只需以二百萬元押租金抵付即可，其不需再給付租金云云，顯非事實。
（三）上訴人曾於八十六年十月二十日委託大唐法律事務所發函被上訴人，催告其給付自八十五年十二月間起至系爭房屋所有權移轉登記日止之租金，惟被上訴人收函後均未回函表示異議，足見二造確未曾協議自八十五年五月一日起至第三人登記取得系爭房屋所有權時為止之租金，即以二百萬元押租金抵付，不需再相互找補。
（四）被上訴人主張，二造既有以押租金抵付系爭房屋所有權易手前租金之合意，因此，如一個月內即完成拍賣，被上訴人亦只有認虧云云，顯不合常理，蓋押租金之金額有二百萬元，而一個月之租金才二十六萬元，若果真系爭房屋於一個月後即拍定，則押租金尚剩餘一百七十四萬元，被上訴人豈有可能願意拋棄。
至被上訴人辯稱期所以同意上訴人無須返還剩餘之押租金，係因上訴人已無力償還押租金云云，然上訴人否認之，被上訴人應舉證證之，否則上開辯稱即不足採信。更何況只因上訴人無力償還，被上訴人即願意拋棄，亦有違常情。
（五）被上訴人主張，若果真上訴人真有租金請求權，何以遲至八十七年五月中旬才起訴云云，並無可採。蓋高雄市第二信用合作社於八十六年六月五日才登記取得系爭房屋所有權，而上訴人於八十六年十月二十日即委請大唐法律事務所發律師函向被上訴人催討，並非遲至八十七年五月中旬才催討，且八十六年六月五日與八十六年十月二十日，期間僅相隔四個月，亦無可議。
（六）被上訴人主張，依土地法第九十七條規定，及台灣高雄地方法院八十七年度雄簡字第七五三號民事判決之認定，系爭房屋每月之租金應不得超過二萬六千七百六十五元云云，並無理由，該上開判決係就高雄市第二信作社請求被上訴人給付無權占有之相當租金之損害而為判決，與本院上訴人係請求被上訴人給付租賃關係存續期間之租金不同，自不得援用。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同，茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人自八十二間起至八十五年五月一日止，向上訴人承租系爭房屋，於租約到期後，因系爭房屋遭拍賣，不敢訂約，而口頭上與上訴人約定被上訴人可一直使用系爭房屋至房屋由第三人拍定取得所有權為止，上開期間之租金由押租金抵付，雙方不論使用房屋之期間有多長，均不互找補。
（二）縱認本件尚有未付租金，然按土地法第九十七條之強制規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總額年息百分之十為限。而系爭租賃房屋經八十七年度雄簡字第七五三號民事判決認定，每月租金不超過二萬六千七百六十五元，故每月租金亦不超過此數。
三、證據：援用原審之立證方法並提出本院八十七年度雄簡字第七五三號民事判決書影本一份、本院民事執行處除去租賃權通知影本一份。
理 由
一、上訴人起訴主張二造於八十三年八月十二日簽訂租賃契約，約定由被告向原告承租位於高雄市○○區○○○路一四七、一四七之五號房屋全部（以下簡稱系爭房屋），租期自八十三年九月一日起至八十五年四月三十日止，租金每月二十六萬元，押租金二百萬元。嗣因系爭房屋於租賃期滿前，遭訴外人高雄市第二信用合作社向本院聲請拍賣，二造遂約定於原定租約期限屆滿後，依原租約之條件，將租期延展至系爭房屋所有權移轉登記予拍定人時為止，而押租金則以之抵付租金，若有不足，被上訴人應另外給付，嗣系爭房屋由上開銀行承受後，於八十六年五月一日取得權利移轉證書，於同年六月五日完成所有權移轉登記，因此二造之租期至八十六年六月四日始行屆滿，從而自八十五年五月一日起至八十六年六月四日止，被上訴人給付上訴人租金三百四十一萬四千六百六十七元，經扣除押租金二百萬元後，尚有一百四十一萬四千六百六十七元之租金未給付，爰依租賃之法律關係，請求被上訴人給付上開積欠之租金及自起訴狀繕送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人自八十二間起至八十五年五月一日止，向上訴人承租系爭房屋，於租約到期後，因上訴人無法返還二百萬元之押租金，而系爭房屋刻遭查封拍賣，被上訴人遂口頭上與上訴人約定被上訴人可一直使用系爭房屋至房屋由第三人拍定為止，上開期間之租金由押租金抵付，雙方不論使用房屋之期間有多長，均不互找補等語置辯。
三、上訴人起訴主張二造於八十三年八月十二日簽訂租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自八十三年九月一日起至八十五年四月三十日止，租金每月二十六萬元，並交付二百萬押租金等事實，業據上訴人提出房屋租賃契約書暨公證書影本各一件為證，且為被上訴人所不爭執，足堪信為真實。
四、上訴人另主張系爭房屋於租期屆滿時，遭高雄市第二信用合作社向本院聲請查封拍賣，二造遂約定由被上訴人繼續承租至系爭房屋由第三人拍定取得所有權時為止之事實，延展期間租金仍為每月二十六萬元，可由押租金抵付，如抵付不足時，被上訴人應補繳等事實，被上訴人雖不否認二造合意於系爭房屋屆租期屆滿後，仍由被上訴人繼續承租至第三人拍定取得系爭房屋所有權時為止，惟關於租金之計算方式，則否認上訴人之主張，辯稱二造同意以押租金二百萬元全額作為續租期間之總租金，互不找補等語。
五、經查，上訴人主張二造間之本件租賃契約，係自八十三年九月一日起至八十五年四月三十止，每月租金二十六萬元，被上訴人均有如期給付，又被上訴人之押租金二百萬元部分，因上訴人所有系爭租賃物於租期屆滿時，遭高雄市第二信用合作社聲請法院拍賣中，上訴人無力返還，二造遂協議可由被上訴人續租至系爭房屋拍定，由拍定人取得所有權時為止等事實，為被上訴人所不爭執，且有房屋租賃契約書暨公證書一份為證，足堪信為真實。
六、另查，系爭租賃房屋之拍定人於八十六年五月一日，始取得權利移轉證書，並於同年六月五日完成所有權移轉登記等事實，有土地及建物登記簿謄本各一份在卷可查，且為被上訴人所不爭執，亦堪信為真實。
七、惟關於租期延長期間之租金數額究為若干，上訴人雖主張仍為每月二十六萬元，然此為被上訴人所否認，且查，證人彭治平於原審到庭證稱：「（當初雙方當事人說時有否聽到房租給付方式？）當初原告有說沒有辦法還押租金，有談到用押租金抵租金，繼續租用，並沒有聽到雙方說押租金抵不夠時，如何處理」、「（如果只住二、三個月，押租金如何處理？）當時也沒有談到這個問題，最主要是談押租金」等語，足見二造約定之租金給付方式，確係以押租金抵付延長期間之全部租金，否則二造如係約定以每月二十六萬元，按月抵付押租金，則必有押租金不足抵付或抵付後，尚有剩餘數額該如何返還之問題待二造協商，此外復審酌被上訴人於高雄市第二信用合作社於八十五年底承受系爭租賃房屋後，即以每月三十二萬元之租金，承租系爭租賃房屋，租期一年，足見被上訴人確係以押租金抵付延長租賃期間之全部租金，否則衡諸一般常理，被上訴人於延長租期期間，如明知應按月給付租金二十六萬元予上訴人時，豈有於同一時段內，再重複向拍定人即高雄市第二信用合作社承租同一房屋，同時按月另給付三十二萬元租金之理，且法院拍賣程序，向來冗長，尤其不動產之價值甚鉅者，自查封拍賣起至拍定止，所需時間往往耗費經年，此為眾所週知之事，故被上訴人與上訴人約定租金給付之方式係以押租金抵付，互不找補，對於被上訴人而言，並無不利之處，況且二造之租約期間係於查封後拍定前屆滿，上訴人即債務人將該屋續租予被上訴人係屬有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項、第三項「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力」、「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排出之。」等規定，被上訴人續租後，隨時有遭法院強制搬遷之可能，故就市場條件而言，系爭租賃房屋續租時之每月租金，無法維持原來租約所定之每月二十六萬元，係屬常情，從而被上訴人辯稱延長期間之租金已由押租金抵付完畢等語，堪予採信。原審據此駁回上訴人之租金、利息請求及假執行之聲請，核屬正當。上訴論旨，聲明廢棄原判決，不能認為有理由。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官 陳明富~B法 官 吳進寶~B法 官 吳文婷右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日~B法院書記y官 王少玲