臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年訴字第一二三六號
原 告 丁○○○○法定代理人 林皆勝訴訟代理人 徐豐益 律師被 告 丙○○訴訟代理人 林茂陽 律師被 告 甲○○
乙○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告丙○○應將原告所有坐落高雄市○○區○○段一小段五五四地號如附圖所云
Ａ部份面積一０一平方公尺（以地政機關實測為準）土地上建築物拆除點交土地與原告。
㈡被告甲○○、乙○○應遷離前開土地。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：㈠茲呈原告與被告丙○○於民國五十九年簽訂之租約（下稱租約Ａ）影本乙份，租
約Ａ之租賃基地標示：高雄市○○區○○段○○○○號，經土地重劃後變更為○○○區○○段○○段０五五四─００００地號及同段０五五三─００００地號，唯同段００五三─００００地號係為道路用地，現無人使用，被告等現係使用同段０五五四─００００地號之土地，合先陳明。
㈡按上開Ａ之租賃期間，由民國五十九年一月一日起至六十年十二月三十一日，唯
屆期雙方未另訂租約，而被告丙○○仍繼續使用系爭土地，按民法第四五一條之規定，應視為不定期限之租賃。而被告丙○○於八十六年間要求修建房屋時，雙方遂合意表示須另定租約（下稱租約Ｂ）始可；按租約Ａ與租約Ｂ之有關租賃期限、租金、租金給付方式及地點均有所變更。是租賃契約已為客體變更，亦足證前開不定期限之租賃關係，已為終止，而嗣後雙方又因故皆主張撤銷租約Ｂ之合意，故而租約Ｂ亦未能成立，則雙方間已無租賃關係存在。退步言之，縱雙方未明示合意終止前開不定期限租賃關係，唯雙方既原已合意另定租約Ｂ（雖事後均撤銷租約Ｂ之合意），則即應認雙方在另訂租約Ｂ之當時，已終止前開不定期租賃之默示合意，至明。
㈢兩造於五十九年間所簽訂之基地租賃契約，約定租賃期間為一年，嗣後兩造間成
為不定期限租賃關係，而按「民法第四百五十一條所謂視為以不定期限繼續契約，係指除定期租賃變為不定期限租賃外，其餘約定仍繼續存在」。最高法院五十一年度台字上第五一八號判決可憑。故按上開實務見解，則兩造於民國五十九年間所簽立之基地租賃契約，除租賃期限由定期轉為不定期限外，租賃契約內其餘約定仍繼續存在，是為當然。按上開基地租賃契約第九條規定：「承租人對於承租之建地不論全部或部分均不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用；違者除停止租約外，出租人得向承租人請求違約金新台幣壹萬元正，承租人應照數給付決無異議，惟如事先徵得出租人之同意（應有書面同意書者，不在此限。」，查：被告丙○○於鈞院八十八年六月十二日審理期日時己自承將系爭租地轉租他人使用，則被告丙○○未經原告同意將系爭租地轉租他人使用，顯已違反基地租賃契約第九條之規定，且按民事訴訟法第二百七十九條之規定，被告所承已屬自認，原告自無庸對被告違反轉租事實為舉証。
㈣被告將於系爭租地上自建之房屋轉租他人，未經原告同意，自是違法轉租。按原
告將系爭建地出租予被告，即係將建地之使用收益權一併租賃予被告，即被告因其對系爭建地享有租賃權，而可得於其上為使用收益，故被告在系爭建地上興建房屋，自係基於系爭建地之使用收益權利而為之，故興建房屋係對系爭建地上享有使用收益權之結果，同理被告將建地上之房屋轉租他人時，自是除「房屋使用收益權利」外，尚包括建地使用益權一併出租他人，自不可能只有房屋使用權利轉租他人，蓋房屋既係興建於建地之地，使用系爭房屋當一併包招使用土地權利在內。又按司法院第一廳研究意見（73.6.21（73）廳民一字第０四六五號函復台高院）「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基也，故基地之租賃權與該地上建物有不可分性」，故被告雖僅將系爭建地上自建之房屋轉租予他人，當應將基地之租賃權一併轉租他人使用。至為灼然。蓋房屋既係被告自建，被告享有所有權，當可自由合法轉租他人使用，唯所謂「合法轉租」自應依基地租賃契約規定須經基地出租人即原告之同意，始稱「合法」。被告所興建之房屋既興建於其向原告承租之建地上，自係因享有建地之使用收益權利，而被告將自建房屋之使用權利轉租他人，自當一併包括將建地之使用權益轉租他人，斷無可謂僅將「房屋使用權」轉租他人，而「基地使用權利」仍由被告所繼續擁有，此非僅與房屋租賃本旨未合，亦與一般租賃情形有所相違。
㈤按上開租賃契約第九條規定「承租人對於承租之建地，不論全部或部分均不得私
有轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用。」所謂「頂替他人使用」，其真意應為「讓予他人使用」之意。而被告承租系爭建地而享有租賃權，其租賃權之範圍即包括可對系爭建地為使用收益，即係享有系爭建地之使用收益權，已如前所述。而被告得於系爭建地上興建房屋，亦係其行使對系爭建地之租賃權，而為使用收益之結果，即被告於系爭建地上興建房屋係行使其所享用之建地使用收益權即係租賃權；而現今被告將其興建之房屋轉租於他人使用，則第三人自係得對該房屋為使用收益，而使用該房屋即係使用房屋之使用收益權，亦即係對系爭建地之使用收益權，換而言之，被告即係將系爭建地之部分租賃權轉讓與他人使用或頂讓予他人使用，則被告之轉租行為既未經原告之同意，當已違反租賃契約之約定，明如觀火。
㈥本件系爭建地，被告丙○○未經原告同意，將租賃權轉讓他人使用之情形，已為
顯然，即已違反兩造之租賃契約第九條之約定，縱使 鈞院認定本件租賃關係仍繼續存在，原告亦得依上述租約規定終止租約，為此特以本準備書狀為終止租約之意思表示，則兩造間已無租賃關係存在，故被告繼續占有土地顯屬無權占有，原告訴請被告拆屋還地，應有理由。
㈦又被告辯稱：「新租約Ｂ之成立，顯為舊租約Ａ之解除條件」而認雙方舊租約之
不定期租賃關係仍存在，殊不知按民法第九十九條之附解除條件法律行為規定之立法理由：「至於條件成就之效果，應否溯及既往，即應否追溯於法律行為成立之時，此際應依當事人之特約定之」，綜觀「租約Ａ」、「租約Ｂ」，均無所謂雙方有何附條件之特約約定，自不得以推測擬制之方法，認定雙方訂立租約附有解除條件之約定。況原被告本即係已為終止租約Ａ之不定期租賃關係，豈有可能因另訂租約Ｂ之未能成立，而約定再回復租約Ａ之不定期租賃關係，換而言之，既已「終止」，斷無「回復」之可能，再者被告於八十六年十月三日寄予原告之存証信函，亦僅表示撤銷租約Ｂ之意思表示，其約定作廢，並未有「回復」租約Ａ之意思表示，況原告既已終止雙方「租約Ａ」之不定期租賃關係，亦未同意因租約Ｂ未能訂立，而回復租約Ａ之不定期租賃關係。故兩造間當已無存有任何租賃關係至明。綜述，兩造間已無租賃關係存在，退萬步言，亦已因被告丙○○違法轉租之情事，經原告為終止租約之意思表示，雙方至今確已無租賃關係存在，被告之占有土地應屬無權占有，原告訴請拆屋還地應有理由。
㈧按司法院第一廳研究意見（73.6.21〈73〉廳民一字第０四六五號函復台高院）
「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為「交易之標的」，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使房屋之基地，故基地之租賃權與該地上建物有不可分性」。上揭所謂「交易」，自包括出賣與出租等之行為，蓋出賣與出租均屬交易之行為，無疑；固不論該函解釋是否針對出賣或拍賣之案例解釋，應均可一併適用於出租之情形。而法律解釋尚包括擴張解釋，而本案例即使擴張解釋，亦不違反其解釋法律之本旨。況該函號解釋已明白表示「使用房屋必使用房屋之基地，故基地租賃權與該地上建物有不可分性」；其亦已言明「基地租賃權與房屋具有不可分性」。則依函號解釋當不僅限適用於出賣或拍賣之情形，自應包括「出租」之情形。故被告以該函號解釋係針對出賣或拍賣情形，顯有誤會。
㈨被告丙○○與原告間已無租賃關係存在，被告現仍占有系爭土地，即屬無權占有
，故原告依租賃物返還請求權與所有物返還請求權，選擇合併請求被告丙○○拆屋還地，又查被告丙○○將其向原告承租系爭建地上之房屋，轉租予第三人即被告甲○○及乙○○，此有租賃契約書可稽（出租人以被告丙○○之劉招竹之名義），唯被告轉租第三人之行為，並未經原告之同意，亦為被告所自承。被告甲○○、乙○○二人，向被告丙○○租賃系爭土地上之建物為營業使用，其亦屬無權占有，已敘明如前，自應一併遷離系爭土地。
三、證據：提出租賃契約書一份、土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面：被告甲○○、乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告丙○○部份：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保，請免假執行。
二、陳述：㈠被告丙○○固向原告不定期租賃關係，自民國五十九年起迄今，每年均按期繳納
租金，不曾中斷，且租金係按高雄地方法院民事判決（七十九年度訴字第一七一號）判決之基準繳納。原告上訴土地上之房屋，於八十六年六月十七日二十二時十三分發生火災，已屬不幸。原告卻藉此要求提高一倍多之租金（原為公告地價年息百分之三，現卻要求百分之七）並多加阻撓被告之修復。但被告於八十七年十二月九日經高雄市政府書函准予修繕，才進行修復之工作。被告自七十九年度起即按法院判決之基準按期繳納，未曾積欠租金，只因天災，原告即要求提高一倍多之租金及拆屋還地，顯不合理。
㈡原告既已陳述此土地係不定期租賃關係，但原告為要改變此一事實，想盡辦法阻
撓威脅，且八十六年發生九次颱風警報，本人惟恐屋頂未能修復再發生被掀或倒塌而傷及別人，只好於八十六年九月三十日另定租約並相約於隔日即同年十月一日到法院辦理租賃契約認證，卻因故作罷。（法院公證處承辦人員研究內容，認為事實上係已不定期租賃關係，且承租之空地上有房屋，需有地上權使用同意書。且原告單方提出可隨時要求收回該土地並拆屋還地，依法不合，而不予公證。故本人當場拒絕簽名，公證處予以退回，因此雙方當場撤銷該合約。）本人曾當場要求撕毀作廢該合約，但原告置之不理，全部合約逕行取走。事後本人於同年十月三日寄上郵政存函一份，表示該合約作廢。至八十六年起原告拒受租金，被告始依法提存，足資證明兩造間租賃關係仍然存在。
㈢既然該契約已因故作罷，且雙方皆主張同意撤銷該租賃契約，則表示自民國五十
九年迄今之不定期租賃關係依然存在之事實，該份已撤銷之租賃契約當不能作為呈堂證物。顯見原告一再設下陷阱及使用不當手段，意圖使庭上誤認被告已同意撤銷原不定期租賃關係，而另立新租賃契約。
㈣按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示契約即為成立」及「契約
當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立」民法第一百五十三條、第一百六十六條定有明文。本件被告於八十六年間要求修建房屋時，雙方固有協調另行定立租約之議，惟兩造約定須於法院完成公證始生效力，而因被告即要求原告須同意設定「地上權併予登記」等情，為原告所拒，是兩造意思表示尚無一致及未完成公證之情形。依上開法律規定其所謂之新「租約Ｂ」尚無任何效力可言，至被告於存證信函所稱之「撤銷」之真意乃指上開「租約Ｂ」之內容因雙方不一致，而聲明作廢（即不生法律效力）之意，而非就已生效之契約行使撤銷權（民法第九十八條參照）。
㈤兩造原存在之土地租賃契約（即租約Ａ）－其土地上建有被告之房屋，果其另訂
之新租約合法成立，始有終止舊租約（租約Ａ）之意，才符合被告修繕房屋之目的，否則其房屋如何依附土地而存在﹖顯有悖常理。而新租約內容既為兩造所不同意而拒絕公證，則該新租約（租約Ｂ）尚未成立，即不生任何法律效力不言，況被告又未表示拋棄舊租約之權利，尚難以其「撤銷新租約」之字句推測其不定期之租約（舊租約Ａ）已不存在。
㈥被告向原告租地建屋，果重新議定新租約，亦須新租約Ｂ合法有效成立，始有終
止舊租約Ａ之意思，是新租約Ｂ之成立，顯為舊租約Ａ之解除條件（民法第九十九條第二項參照）。否則被告建在原告土地上之房屋如何依附﹖而被告亦在八十六年、八十七年依舊租約Ａ向 鈞院提存所提存租約，益可明證。另退步言，原告既已認諾「新租約Ｂ」有效成立，但僅以兩造各撤銷新租約，致兩造現已無租賃契約存在之主張云云。惟查法律行為所為之意思表示有被詐欺或脅迫者，始有撤銷權之存在（民法第九十三條參照），非契約可得任意撤銷者，是縱兩造均有表示撤銷新租約Ｂ之意思，於法亦不生撤銷之法律效力，故兩造簽訂之「新租約Ｂ」亦應有效存在。
㈦惟原告以被告承租基地所建造之「房屋」出租與他人，係與「基地轉租他人」相
同，達成違約之條件云云，經查：①兩造於五十九年所訂之不定期「基地租賃契約」第九條明定「承租人對於承租之『建地』不論全部或部分均不得轉租或將租賃權轉讓、頂替他人使用，違者除停止租約外：：」。已明文訂立「承租之建地」有轉租（讓）他人行為，並未及於原告自建之房屋甚明。②且前項租約第十二條「承租人辦理地上建物登記或地上建物移轉他人時應經出租人之同意會章」，即訂明「地上建物可移轉他人」也非違約情事，舉重以明輕，被告自得將建物出租他人，其與基地之租用不生影響。③土地法第一０三條第三款，亦明定「承租人轉租『基地』於他人時，始得收回租用之基地」，亦限於基地之轉租行為，尚不及於承租人「房屋」之出租情形。④基地之租賃權固與該地上物在性質上有不可分性，但土地與房屋為各別之不動產，各得為交易之標的，兩者權能亦有區別，蓋「租賃房屋」為地上物之使用收益權，「承租基地」為建築地上物之權利，截然不同之標的物及權能，豈可混為「房屋出租即將基地之租賃權轉租他人使用」﹖顯與法理不容。⑤本件被告承租基地建物，並無違約情事，原告擅自「終止租約」之意思表示，不合法，不生終止租約之效力。
㈧本件原告主張①舊租約 (Ａ)有效存在－因被告違約而終止租約②新租約 (Ｂ)亦
有效存在－惟兩造均表示撤銷，而不存在云云。惟被告否認就舊約 ( Ａ)有違約情事及主張撤銷新租約 (Ｂ)不合法律撤銷要件，不生撤銷之效力，則該租約 (Ｂ) 應屬合法存在。是被告一再主張不論新、舊租約，祇要其一租約有效，則兩造「基地租賃契約」之法律關係即為存在，原告訴請拆屋還地，顯非適法，應予駁回。
三、證據：提出本院七十九年訴字第一七一號民事判決、基地租賃契約書一份、廟產基地承租戶租金明細表一份、高雄市政府消防局火災證明及書函各一份、郵局存證信函一份、八十四年至八十五年租地租金繳款書影本二份，本院八十六年度存字第五一０一號暨收款書、本院八十七年度存字第四七三四號暨收款書影本各一份、劉招竹與甲○○、乙○○間之租賃契約書一份為證。
理 由
一、按訴狀送達後，請求之基礎事實同一者，原告得追加他訴，民事訴訟法第二百五十五條第二款定有明文。本件原告追加被告甲○○、乙○○部分，揆諸上開規定，自屬合法，應予准許。又被告甲○○、乙○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：原告與被告丙○○於五十九年簽訂基地租賃之租約（下稱租約Ａ），基地標示：高雄市○○區○○段一小段０五五四─００００地號，唯屆期雙方未另訂租約，而視為不定期限之租賃。被告丙○○於八十六間要求修建房屋時，雙方遂合意表示須另定租約（下稱租約Ｂ）始可，租約Ａ與租約Ｂ之有關租賃期限、租金、租金給付方式及地點均有所變更，是租賃契約已為客體變更，前開不定期限之租賃關係，已為終止，而嗣後雙方又因故皆主張撤銷租約Ｂ之合意，故租約Ｂ亦未能成立，則雙方間已無租賃關係存在。又被告丙○○將系爭租地轉租他人使用，顯已違反基地租賃契約第九條之規定，原告得依約終止租賃契約。被告丙○○與原告間已無租賃關係存在，仍占有系爭土地，即屬無權占有，故原告依租賃物返還請求權與所有物返還請求權，請求被告丙○○拆屋還地，又被告丙○○將其向原告承租系爭建地上之房屋，轉租予第三人即被告甲○○及乙○○，唯被告轉租第三人之行為，並未經原告之同意，被告甲○○、乙○○二人，向被告丙○○租賃系爭土地上之建物為營業使用，亦屬無權占有，自應一併遷離系爭土地等情。被告丙○○則以：兩造自五十九年起迄今，尚存在不定期租賃關係，被告每年均按期繳納租金，八十六年九月三十日兩造另定租約，並相約於隔日即同年十月一日到法院辦理租賃契約認證，卻因故作罷，且雙方皆同意撤銷該新租約，則原不定期租賃關係依然存在；又承租人轉租「基地」於他人時，始得收回租用之基地，尚不及於承租人「房屋」之出租情形等語，資為抗辯。
三、本件兩造於五十九年就系爭基地簽訂基地租賃契約，約定租賃期間為二年，嗣後兩造間成為不定期限租賃關係，此為兩造所不爭執，並有本院七十九年訴字第一七一號民事判決、基地租賃契約書各一份在卷可稽，堪信為真實，兩造之爭點在於㈠原不定期租賃之關係是否仍然存在﹖㈡兩造基地租賃契約第九條之規定，是否及於基地承租人將其「房屋」出租之情形﹖經查：
㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意
思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。查本件兩造就系爭基地訂有租賃契約，租期至六十年十二月三十一日止，租約期滿後兩造成立不定期限租賃關係，嗣兩造於八十六年九月三十日欲另定新約，惟因故作罷，且欲新訂之契約，亦經兩造表示撤銷，此亦為兩造所不爭執，是兩造顯無成立新約之事實。兩造新約未成立，而被告即將八十六年度之租金提存於本院提存所，此有本院八十六年度存字第五一０一號暨收款書在卷可稽，且原告於本院審理中亦自承有收到被告八十六年一至十二月份之租金（見本院八十八年六月二十二日言詞辯論筆錄），是縱如原告主張之原不定期限租賃契約已終止，惟原告於八十六年九月三十日之後，又收取被告八十六年一至十二月份之租金，顯見原告仍有「不即表示反對之意思」之情形，兩造之租約仍應視為以不定期限繼續契約。是被告上開所辯，仍屬可採。
㈡按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當初無特別反對
之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院七十九年台上字第二六七八號判例參照）。本件兩造於五十九年簽訂之基地租賃契約第九條規定：「承租人對於承租之建地不論全部或部分均不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用；違者除停止租約外，出租人得向承租人請求違約金新台幣壹萬元正，承租人應照數給付決無異議，惟如事先徵得出租人之同意（應有書面同意書者），不在此限。」此有上開基地租賃契約書一份在卷可參，此第九條規定僅係就「建地」約定，並無特就租地建屋後之「房屋」是否可出租於他人加以約定，揆諸上開判例要旨，尚難認被告將其租地建屋後之「房屋」出租於他人，即構成終止基地租約之原因，是被告上開所辯，亦為可採。
四、綜上，被告丙○○與原告間仍有租賃關係存在，則被告占有系爭土地，即非屬無權占有，又被告丙○○將系爭建地上之房屋，轉租予被告甲○○及乙○○，此有亦有租賃契約書一份在卷可稽，則被告甲○○、乙○○二人占有系爭土地上之建物為營業使用，亦非屬無權占有。是原告請求被告丙○○應將系爭土地上之建築物拆除並將之點交與原告；及被告甲○○、乙○○應遷離前開土地，均屬無據，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 八 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
法 官 陳 信 伍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 八 日
書記官 李 梅 芬