臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度訴字第二七六九號
原 告 戊○○
丁○○被 告 乙○○
己○○訴訟代理人 甲○○
丙○○右當事人間返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣參佰玖拾陸萬陸仟玖佰捌拾元，及自民國八十三年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰叁拾貳萬貳仟肆佰元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣參佰玖拾陸萬陸仟玖佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十二年十二月三十日向被告乙○○與被告己○○買受坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地），面積０點０四七公頃，雙方約定買賣價金為新台幣（下同）一千一百二十萬元（按即每平方公尺買賣價金為二萬三千八百三十元），原告已依約將系爭土地買賣價金分三次，即㈠買賣契約成立之同時給付被告一百萬元；㈡八十三年二月一日給付二百二十萬元；㈢八十三年三月十七日給付八百萬元；有土地買賣契約書（下稱系爭契約）；被告亦已將系爭土地所有權移轉登記給原告，亦有土地登記謄本一件可證。
（二）系爭土地經市地重劃，原告於市地重劃後始發現被告將系爭土地出賣給原告時，土地登記簿與實際面積不符。地登記簿上登記面積為四七０平方公尺，惟實際面積僅三０三點五三平方公尺。系爭土地之登記面積較實際面積多一六六點四七平方公尺。
（三）被告明知其所有之系爭土地，土地登記簿上登記之面積為四七０平方公尺，惟實際面積僅三０三點五三平方公尺，竟隱瞞此項事實，而系爭土地以一千一百二十萬元之價格出賣給不知情之原告。原告以一千一百二十萬元之價格向被告買受四七０平方公尺之土地，惟被告實際登記給原告之土地面積僅三０三點五三平方公尺，尚不足一六六點四七平方公尺。
（四）原告自得依民法第三百五十四條第一項「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉予買受人時，無滅失或減少其通常效用之瑕疵」及同法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金」之規定。請求被告減少系爭土地之買賣價金；查原告係以每平方公尺二萬三千八百三十元，總價一千一百二十萬之價格向被告買受四百七十平方公尺之土地，被告實際出賣及登記給原告之土地僅三０三點五三平方公尺，較原告買受之土地面積短少一六六點四七平方公尺，故原告得請求被告減少價金三百九十六萬六千九百八十元，並以起訴狀繕本送達為向被告減少價金之意思表示，因原告業已給付全部價金，被告自應將減少之買賣價金返還原告及自原告最後給付買賣價金之日起即八十三年三月十七日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（五）原告另以不當得利之法律關係請求被告二人返還溢收之買賣價金，按第一百七十九條「無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益」之規定，請求被告返還溢收之買賣價金即不當得利三百九十六萬六千九百八十元及字受領時即八十三年三月十七日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告二人雖辯稱依民法第三百六十五條之規定，原告之之解除權於物之交付後六個月間不行使而消滅云云，惟查被告所抗辯之上述規定，於出賣人故意不告知瑕疵者不適用之，本件系爭土地原係被告己○○所有，被告己○○提供系爭土地供訴外人國陞建設股份有限公司（下稱國陞公司）在系爭土地上興建房屋，被告乙○○係國陞公司之副董事長，於系爭房屋興建時，向被告己○○買受系爭土地及向國陞公司買受系爭房屋，足見被告乙○○及被告己○○於系爭土地建築之時，即已發現系爭土地面積有瑕疵之事實，詎被告乙○○及被告己○○於系爭土地出賣給原告之時均故意不告知土地面積不足之事實，依上開規定，原告請求減少價金，自不適用六個月不行使而消滅之規定，況高雄縣政府八十八年五月十五日發函始確認有瑕疵，另大灣自辦市地重劃區重劃會（下稱大灣重劃會）通知並附分配對照清冊時才知面積短少，被告乙○○及被告己○○之抗辯無理由。
（二）被告二人超出實際面積賣給原告之土地（即超賣部分），屬不當得利，原告自亦得本於不當得利之法律關係，請求被告二人返還不當得利，被告二人另辯稱原告需繳納差額地價二百六十三萬零六百十一元及領取差額地價一百八十六萬四千零八十元云云，惟查被告上述抗辯非但與本件訴訟無關，且與事實不符。
三、證據：提出土地買賣契約書影本、土地登記謄本影本各一份、存證信函影本一份、高雄縣政府函一份等為證。
乙、被告方面：
一、主張：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。。（三）如受不利之判決，院供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）民法第三百五十四條及第三百五十九條固規定物之出賣人應擔保其物於危險移轉予買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，如因物有瑕疵，應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；惟依同法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得請求解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月不行使而消滅。系爭土地早於八十三年二月七日即移轉予原告，迄今早已逾上揭得行使請求權之期間且買賣當時被告亦是信賴地政機關所為之權狀登記而為買賣，並無刻意隱瞞或或虛偽情事，故原告已逾法定期間再行使減少價金請求權，即有未合。
（二）原告另主張民法第一百七十九條之不當得利，惟揆諸該法條之意旨，需為無法律上之原因而受利益始足當之，本件係因買賣關係而起，既係買賣即非無法律上之原因，縱原告卻因物有瑕疵而受損，亦屬買賣關係瑕疵擔保問題，故原告主張係不當得利請求被告返還利益，亦有未洽。
（三）退步言之，縱鈞院認原告主張依法並無不合，惟仍應審究原告是否實際受有損害。依平均地權條例第六十條及市地重劃實施辦法第二十一條規定，實施重劃時，土地所有權人應共同負擔之公共設施用地負擔及工程費用、重劃費用、貸款利息等費用負擔，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，如無未建築空地，改以現金繳納。
（四）原告現有土地面積雖較權狀登記面積減少一六六點四七平方公尺，惟依市地重劃辦法第二十九條規定，重劃負擔及分配面積之計算，以土地登記簿所載之面積為準，重劃區內土地實際面積少於土地登給總面積而未能更正者，其差額得列入共同負擔，故其中九七點四三平方公尺係參與重劃之負擔，另六九點零四平方公尺則可領取差額地價，系爭土地係以權狀登記之四七０平方公尺為基準而計算重劃負擔及應分配之面積，故原告時並未受損失。且重劃後所帶來之地價稅、增值稅等優惠及土地增值等利益，亦歸原告所有。
三、證據：提出土地登記簿影本、重劃後土地分配計算表一紙。理 由
一、本件原告主張：其於八十二年十二月三十日向被告乙○○與被告己○○買受系爭土地，面積０點０四七公頃，即四百七十平方公尺，雙方約定買賣價金為一千一百二十萬元（按即每平方公尺買賣價金為二萬三千八百三十元），原告已依約將系爭土地買賣價金分三次給付，有系爭契約可憑，被告亦已將系爭土地所有權移轉登記給原告，系爭土地經市地重劃，原告於市地重劃後始發現被告將系爭土地出賣給原告時，土地登記簿與實際面積不符。土地登記簿上登記面積為四七０平方公尺，惟實際面積僅三０三點五三平方公尺。系爭土地之登記面積較實際面積多一六六點四七平方公尺。被告明知其所有之系爭土地，土地登記簿上登記之面積為四七０平方公尺，惟實際面積僅三０三點五三平方公尺，竟隱瞞此項事實，而以一千一百二十萬元之價格出賣給不知情之原告，惟被告實際登記給原告之土地面積僅三０三點五三平方公尺，尚不足一六六點四七平方公尺，依法被告應負物之瑕疵擔保責任，雖經原告表明請求減少價金及返還溢收金額，被告均置之不理，爰基於買賣及不當得利之法律關係，訴請判命被上訴人應返還上述溢收之價金三百九十六萬六千九百八十元及自八十三年三月十七日之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計付利息，併宣告假執行之判決。
被告則以：被告購置系爭土地時，亦不知實際面積與坪數不符，並無故意隱瞞面積短少之事實，而原告已於八十二年十一月底買受系爭土地，繼又於八十三年二月七日受領所有權移轉登記，其瑕疵請求直至八十八年十一月始起訴，已逾六個月之效期間，又如實際面積確有短少，原告現有土地面積雖較權狀登記面積減少一六六點四七平方公尺，惟依市地重劃辦法第二十九條規定，重劃負擔及分配面積之計算，以土地登記簿所載之面積為準，重劃區內土地實際面積少於土地登記總面積而未能更正者，其差額得列入共同負擔，故其中九七點四三平方公尺係參與重劃之負擔，另六九點零四平方公尺則可領取差額地價，系爭土地係以權狀登記之四七０平方公尺為基準而計算重劃負擔及應分配之面積，故原告時並未受損失。且重劃後所帶來之地價稅、增值稅等優惠及土地增值等利益，亦歸原告所，原告自無請求瑕疵擔保責任即不當得利之餘地等語，資為抗辯。
二、原告主張伊於八十二年十二月三十日與被告簽訂系爭合約，購買系爭土地，雙方議定買賣總價金為一千一百二十萬元，原告已繳清價金，被告並將系爭土地移轉為原告所有，嗣重劃後發現系爭土地之坪數短少等事實，已據原告提出系爭合約影本、土地所有有權狀影本、重劃通知函為證，被告對此兩造曾於上開時間訂立系爭合約之事實及重劃時發現坪數短少亦不爭執，自堪信為真實。然被告辯稱系爭土地早於八十三年二月七日即移轉予原告，原告已逾得行使減少價金請求權之期間且買賣當時被告亦是信賴地政機關所為之權狀登記而為買賣，並無刻意隱瞞或虛偽情事，況原告得自大灣重劃會取得補償金，並無損失，何有不當得利等前開情詞置辯。則本件兩造爭執之要點即在於系爭土地是否有短少？原告主張之瑕疵擔保請求減少價金權是否因六個月之除斥期間經過而消滅？原告得否主張被告不當得利？
三、按原告於八十二年十二月三十日向被告二人買受系爭土地，面積為四百七十平方公尺，雙方約定買賣價金為一千一百二十萬元，即每平方公尺買賣價金為二萬三千八百三十元，為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可憑，堪認兩造就系爭土地之買賣面積為四百七十平方公尺。而重劃後系爭土地面積為三百零三點五三平方公尺，有被告所提出之大灣市地重劃會重劃前後土地對照清冊一紙附卷可憑，此並經本院依職權函詢大灣市地重劃會，有該重劃會八十九年七月三日函一紙可憑，復經本院會同兩造履勘現場，制有勘驗筆錄及測量圖附卷可參，而系爭土地經原告指界測量結果為０點０三０五０六公頃，即三０五點零六平方公尺，足見系爭土地之實際面積，確係較原登記之土地面積有短少，而出賣系爭土地面積短少，原屬數量不足，足以減少整個土地本身之價值或效用，自構成物之瑕疵。
四、按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第三百六十五條定有明文。而依民法第三百五十六條之規定，買受人對於瑕疵有檢查及通知之義務。而本件原告買受系爭土地，並由被告移轉所有權登記時，均信賴土地登記謄本所載之面積，為兩造所不爭執，而土地面積有無短少應屬不能即知之瑕疵，故依民法第三百五十六條第三項規定不能知瑕疵即知，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認所受領之物。兩造對於系爭土地面積較原登記面積有短少一事係於系爭土地經重劃後始知悉之事實均不爭執，然被告辯稱原告於物之交付後已逾六個月之期間，原告不得再向被告請求減少價金云云，經查，原告固於重劃時知悉面積可能有短少，但短少之面積為何並不明確，則原告於收受高雄縣政府於八十八年五月十五日之函文後知悉系爭土地確有短少，則應認原告於八十八年五月間始發現物有瑕疵，另被告自承於八十八年九月十日收到原告通知面積短少之存證信函，則依前開法條規定，原告於通知後六個月內即向被告請求減少價金，應尚未逾六個月之期間，故被告所辯，原告之減少價金請求權已逾六個月之期間而不能行使，自不足採信。況被告二人起造房屋出售，對於建築當時地基面積，設計圖樣必均參與，對於系爭土地所起造房屋之地基若有不足必當知悉，雖被告辯稱僅於銷售時較有著力，至於設計圖面所繪制之長寬，並未注意，然建商必須依照設計圖面加以施工，以判斷材料使用之多寡，則對於面積短少減少建材焉有不知之理，故原告所稱被告係故意隱瞞系爭土地面積短少乙情，亦有所憑，是被告所辯非故意隱瞞等語，自不足採信。從而原告於八十八年十一月十五日起訴主張系爭土地有瑕疵而請求被告減少價金，尚未逾六個月之法定期間。
五、本件系爭土地短少之面積雖經原告指界後測量為三百零五點零六平方公尺，然依據大灣市地重劃會所繪冊之對造清冊及大灣市地重劃會所函覆本院之文件均認系爭土地經重劃後為三百零三點五三平方公尺，惟原告目測指界難免有差異，而大灣市地重劃會係會同仁武地政事務所就重劃土地一併繪製，應較可採信，況被告於訴訟中對於短少之面積原未爭執，故原告主張系爭土地較原登記謄本面積短少一百六十六點四七平方公尺為可採，從而，原告請求以一平方公尺二萬三千八百三十元核計，被告溢受之價金為三百九十六萬六千九百八十元，並自最後給付價金之翌日即八十三年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。另兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、另原告主張被告無法律上原因而溢收三百九十六萬六千九百八十元之買賣價金，而依民法第一百七十九條「無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益」之規定，請求被告返還溢收之不當得利三百九十六萬六千九百八十元及自受領時即八十三年三月十七日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云。經查，不當得利係以無法律上之原因而受利益為其請求之基準，然買受人之原告所領受之標的物雖有瑕疵，但其與價金之給付係二事，出賣人之被告係依據有效之買賣契約而受領價金，故其受領價金係具基於其權利，故有法律上之原因，買受人之被告亦因此而達其清償之目的，故不應構成不當得利，至於系爭土地之瑕疵，原告已依據物之瑕疵擔保責任請求被告減少價金，自不影響原告之權益，從而原告依據不當得利請求被告給付溢領之價金自屬無據。原告依據不當得利之法律關係雖無理由，但其依據物之瑕疵擔保責任請求原屬有據，已如前述，自應仍為原告勝訴之判決。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B法 官 陳嘉惠右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 八 日~B法院書記官 王雯郁