臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一０七０號
原 告 臺灣糖業股份有限公司高雄營運處法定代理人 乙○○訴訟代理人 李明益律師訴訟代理人 吳敏蕙律師被 告 庚○○○
己○○丙○○戊○○丁○○甲○○○右六人共同訴訟代理人 鄭國安律師 住高雄市○○區○○○路一百七十號七樓訴訟代理人 陳裕文律師 住高雄市○○區○○○路一百七十號七樓訴訟代理人 吳麗珠律師 住高雄市○○區○○○路一百七十號七樓右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文事 實
一、按耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項之規定至明。又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自任耕作而任之荒蕪言而言（參見最高法院五十六年度台上字第一五二０號判例及七十一年度台上字第四二九號判決要旨），又按以一契約租數筆耕地，雖僅轉租其中之一筆或一部，仍全部契約應歸於無效。如同租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租他人或自任耕作部分之土地並請求收回（參見最高法院七十一年台上字第二一二九號及七十三年度台上字第一一二號判決要旨）。
二、緣坐落高雄市○鎮區○○段○○○號田面積０．九五六七公頃、同段八七地號田面積０．二六三八公頃、同段八八地號田面積０．四四五四公頃、同段九二地號田面積０．二六二九公頃等四筆土地係原告公司所有，此有土地登記簿謄本共四份可稽（見原證一）。而訴外人楊正義（即被告等之被繼承人）前向原告公司承租上開土地內部分土地，惟訴外人楊正義於承租耕地上搭建鐵皮屋，並未自任耕作，此有照片四張可證（見原證二），則依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定及前開最高法院判決要旨，原訂租約無效，楊正義白負有排斥除地上物及返還土地之義務，嗣訴外人楊正義於民國八十七年八月三十日死亡，被告庚○○○、己○○、丙○○、戊○○、丁○○、甲○○○等六人為其繼承人，依法應由被告等共同繼承。
三、訴外人楊正義於八十六年間本件調解時雖謂該鐵皮屋非其本人搭蓋而是被人侵占云云，惟該鐵皮屋佔地甚廣，倘非楊正義所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭耕地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋﹖足見楊正義上開主張，核與事實不符，不足採信。
四、訴外人楊正義於本件調解、調處時雖供稱：承租位置界址不明，面積不明確云云，惟楊正義曾於七十六年間指界並同意按其實際耕作位置及實測面積繼續辦理租用，此有楊正義於七十六年十二月二十三日立具之承諾書影本乙份可證（見原證四），顯見楊正義上開主張，要非事實，委無足採。
五、綜上所述，系爭承租耕地因楊正義於其上搭建鐵皮屋，並未自任耕作，兩造間原訂租約無效，被告等自應將系爭土地之地上物除去，並將土地返還原告。
一、查訴外人楊正義（即被告等之被繼承人）前向原告公司承租佛公段五一、五二地號（重測前）二筆土地，嗣因民國（下同）七十三年間辦理地籍重測，且地號迭經分割變更，楊正義乃於七十六年間向原告申請指界，並同意按其實際耕作位置及實測面積繼續辦理租用，此有楊正義出具之申請書及七十六年十二月二十三日立具承諾書影本各乙份可證（見原證五、二）。故其承租土地自七十六年十二月間即變更為台糖段八十六、八十七、八十八、八十八之一、八十八之四、九十二等六筆土地內部分土地（附圖㈡著色部分），嗣八十一年間因中安路開闢工程，致台糖段八十八之四、八十八之五（分割自八十八之一地號）、九十二之一（分割自九十二地號）地號內部分土地被徵收（附圖㈡橘色部分），原告亦依法發收徵收補償金予楊正義，此○○○區○○○○道一之一號道路工程用地徵收補償清冊影本乙份可稽（見原證六），又八十六年間再因捷運南機場用地需要而徵收台糖段九十二地號（附圖㈡藍色部分），是楊正義承租之範圍僅剩系爭土地即八十
六、八十七、八十八地號內部分土地（附圖㈡黃色部分），惟楊正義竟於其承租土地上搭建鐵皮屋，且佔地甚廣，此有照片十幀可證（見原證七），則楊正義未自任耕作，事證明確。
二、按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面之之，租約之訂立、變更、終止、或續訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或續訂，須經登記始能生效」為最高法院五十一年台上字第二六二九號判例要旨所揭示（見原證八），查本件耕地租約雖未經登記，然揆諸前揭最高法院判例意旨，本件租約並不因未經登記而影響其效力，自仍有耕地三七五減租條例相關規定之適用。
一、查被告等於八十九年三月十五日鈞院審理時業自認確有不自任耕作之事實，惟以渠等僅係消極不自任耕作，並無適用耕地三七五減租條例第十六條規定之餘地，且系爭土地上之鐵皮屋非渠等之被繼承人楊正義所搭建而係遭人侵占云云等語抗辯。經查，鐵皮屋佔地甚廣，幾以涵蓋系爭土地面積之全部，此有照片附卷可證（見原證二、證七），倘非楊正義所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭土地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋﹖另被告等亦自承楊正義持續繳納租金直至原告於八十六年九月間申請耕地租佃爭議調解前方停止，若如被告所言，系爭土地係遭第三人竊佔並在其上搭建鐵皮屋，則楊正義一方面於其承租權遭受第三人侵害時，不僅未見其有何法律上主張及請求，且另方面仍持續繳納租金予原告等情，實有違經驗法則，況所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己來將租賃物供耕作使用而擅自變更用途者而言（最高法院七十六年台上字第二二二二號、八十四年台上字第一０五號判決要旨參照），系爭土地上既搭蓋鐵皮屋，顯然未供耕作使用，而擅自變更用途，揆諸前揭最高法院判決要旨，即屬不自任耕作甚明。足見被告等所辯，核與事實不符，顯不足採。
二、被告等確有積極不自任耕作之事實，已如前述，則依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，系爭租約無效，則被告等人繼續佔用系爭土地即為無權占有，原告本於所有權作用，自得請求被告等將系爭土地之地上物除去並回復原狀，暨交還土地予原告。退萬步言，縱 鈞院認本件僅屬消極不自任耕作，則原告另依耕地三七五減租條例第十七條第四款規定，主張終止本件租佃契約，爰以本準備書狀之送達被告等人終止系爭耕地租約之意思表示，則一經終止，原告自得依民法第四百五十五條及七百六十七條請求被告等人將系爭土地之地上物除去並回復原狀，並交還土地予原告，雖此或可構成訴之追加，惟其請求之基礎事實與本訴乃屬同一，且不甚礙被告等人之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款規定應可准許。
一、被告等應將高雄市○鎮區○○段○○○號，田，面積０．九五六七公頃土地內如附圖㈢所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分面積共計０．一四二七公頃；同段八七地號，田，面積０．二六三八號公頃土地內如附圖㈢所示Ｅ部分面積計０．００一二公頃；同段八八地號，田，面積０．四四五四號公頃土地內如附圖㈢所示Ｆ、Ｇ、Ｈ部分面積共計０．二八六七公頃之地上物除去後，將土地返還原告。
二、願供擔保請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告等負擔。
二、緣坐落高雄市○鎮區○○段○○○號田面積０．九五六七公頃、同段八七地號田面積０．二六三八公頃、同段八八地號田面積０．四四五四公頃等三筆土地係原告公司所有，此有土地登記簿謄本共四份附卷可稽（見原證一）。
三、查訴外人楊正義（即被告等之被繼承人）前向原告公司承租佛公段五一、五二地號（重測前）二筆土地，嗣因民國（下同）七十三年間辦理地籍重測，且地號迭經分割變更，楊正義乃於七十六年間向原告申請指界，並同意按其實際耕作位置及實測面積繼續辦理租用，此有楊正義出具之申請書及七十六年十二月二十三日立具承諾書影本各乙份附卷可證（見原證五、二）。故其承租土地自七十六年十二月間即變更為台糖段八十六、八十七、八十八、八十八之一、八十八之四、九十二等六筆土地內部分土地（附圖㈡著色部分），嗣八十一年間因中安路開闢工程，致台糖段八十八之四、八十八之五（分割自八十八之一地號）、九十二之一（分割自九十二地號）地號內部分土地被徵收（附圖㈡橘色部分），原告亦依法發放徵收補償金予楊正義，此○○○區○○○○道一之一號道路工程用地徵收補償清冊影本乙份附卷可稽（見原證六），又八十六年間再因捷運南機場用地需要而徵收台糖段九十二地號（附圖㈡藍色部分），是楊正義承租之範圍僅剩系爭土地即八十六、八十七、八十八地號內部分土地（附圖㈡黃色部分），前開楊正義承租系爭土地之面積，業經鈞院囑託高雄市政府地政處地政事務所測量完畢，製有複丈成果圖乙份附卷可稽，爰將原告請求拆除地上物及返還土地之面積更正如前開訴之聲明第一項所示，以符訴訟經濟原則。
四、查被告等於八十九年三月十五日鈞院審理時業自認確有不自耕作之事實，惟以渠等僅係消極不自任耕作，並無適用耕地三七五減租條例第十六條規定之餘地，且系爭土地上之鐵皮屋非渠等之被繼承人楊正義所搭建而係遭人占用云云等語抗辯。經查，鐵皮屋佔地甚廣，幾以涵蓋系爭土地面積之全部，此有八十九年三月二十九日法土字第三十九號複丈成果圖乙份及照片附卷可證（見附圖㈢及原證二、證七），倘非楊正義所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭土地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋﹖另被告等亦自承楊正義持續繳納租金直至原告於八十六年九月間申請耕地租佃爭議調解前方停止，若如被告所言，系爭土地係遭第三人占用並在其上搭建鐵皮屋，則楊正義一方面於其承租權遭受第三人侵害時，不僅未見其有何法律上主張及請求，且另方面仍持續繳納租金予原告等情，實有違常情，且按鈞院八十九年四月廿五日現場勘驗情形：「現場系爭鐵皮屋搭建之建物由第三人飼養牛，據其稱系五年前搭建的，未辦保存登記，另牛舍右側為二層之建物，一樓為加強磚造，二層樓為鐵皮屋建物」；另第三人（即謝文釐）於鈞院八十九年四月廿五日勘驗時，亦自承：「（間：做汽車修理有多久﹖）我們接到原告之通知就沒做了，改飼養牛，：：：目前牛隻都是我的。」，皆足徵訴外人楊正義確有將系爭土地違法提供予第三人使用，不僅變更用途，更在其上經營路安汽車修理廠（見原證二），另附圖㈢所示Ｃ部分雖種有香蕉及空心菜等作物，惟由現場判斷可知皆係新近種植再比對原告於八十九年二月廿五日現場拍攝之照片（原證七之照片七、八），斯時系爭土地上係舖設廢瀝青及夯石，並停放貨櫃車輛，絕非供耕作之用，顯見該等作物係被告等臨訟種植，被告等所辯系爭土地係遭人強占云云，純係渠等卸責之詞，不足採信。況所謂「不自任耕作」，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用而擅自變更用途者而言（最高法院七十六年台上字第二二二二號、八十四年台上字第一０五號判決要旨參照），系爭土地上既搭蓋鐵皮屋，顯然未供耕作使用，而擅自變更用途，揆諸前揭最高法院判決要旨，即屬不自任耕作甚明。足見被告等所辯，核與事實不符，顯不足採。
五、被告等確有積極不自任耕作之事實，已如前述，則依耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，系爭租約無效，則被告等人繼續佔用系爭土地即為無權占有，原告本於所有權作用，自得請求被告等將系爭土地之地上物除去並回復原狀，暨交還土地予原告。退萬步言，縱鈞院認本件僅屬消極不自任耕作，則原告另依耕地三七五減租條例第十七條第四款規定，主張終止本件租佃契約，業以八十九年三月二十日準備書狀之送達被告等人，為向被告等人終止系爭耕地租約之意思表示，則一經終止，原告自得依民法第四百五十五條及七百六十七條請求被告等人將系爭土地之地上物除去並回復原狀，並交還土地予原告，雖此或可構成訴之追加，惟其請求之基礎事實與本訴乃屬同一，且不甚礎被告等人之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款規定應可准許。
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、訴訟費用由原告負擔。
一、按依原告起訴狀所引述之最高法院七十一年台上字第二一二九號及七十三年度台上字第一一二號判決要旨稱以：「按以一契約承租數筆耕地，雖僅轉租其中之一筆或一部，仍全部契約應歸於無效。如同租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租他人或自任耕作部分之土地請求收回。」云云。
從而依上開最高法院判決之意旨觀之，承租人以一契約承租數筆耕地時，若承租人就其中一筆耕地即契約標的之一部轉租他人或不自任耕作者，全數耕地全部租約均為無效；相反地，倘若承租人係以多筆契約分別承租多筆耕地時，則承租人就其中一筆耕地即其中一筆契約轉租他人或不自任耕作者，其他耕地即其他租約之效力並無受影響，是以，上開耕地租賃契約之性質與效力大異歧趣實應分別以觀，就此謹先陳明。
二、次按，被告庚○○○等於渠父親楊正義逝世前，確曾聽聞父親楊正義與原告台灣糖業股份有限公司（下簡稱台糖公司）間之耕地租賃契約係屬就多筆耕地分別簽訂多筆契約，亦即係就一筆耕地簽訂一份租賃契約，而並非如原告所稱係以一契約承租多筆耕地云云，職是，原告遽以被告承租之高雄市○鎮區○○段八六、八
七、八八及九二號等數筆地號之部分耕地上遭他人擅自搭建鐵皮屋為由，訴請被告返還上開全部耕地，自與前揭最高法院判決意旨不符，委無足取。
矧，上開數筆地號之土地因重測後界址及面積確有不明，則原告所提出之搭建鐵皮屋照片證物，是否果真如原告所述係座落於被告所承租之部分耕地上云云，實亦令人置疑。
三、末按，依民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」此乃民事訴訟上舉證責任分配之原則。
核原告於起訴狀稱以：「訴外人楊正義於八十六年間本件調解時雖謂該鐵皮屋非其本人搭蓋而是被人侵占云云，惟該鐵皮屋佔地甚廣，倘非楊正義所搭蓋或經其同意搭蓋，豈能在系爭耕地上搭蓋如此廣大之鐵皮屋﹖足見楊正義上開主張，核與事實不符，不足採信。」云云，惟被告等之父親楊正義於本案調解時即稱以本案系爭土地因重測後界址及面積皆屬不甚明確，則伊又何能知悉他人所搭建之鐵皮屋是否已佔有伊所承租之部分耕地上，更遑論該鐵皮屋係由被告等父親楊正義所搭建或經其同意搭蓋。
再者，原告僅以該鐵皮屋佔地甚為廣大為由，而無提出任何確切證據便遽斷定係被告等父親楊正義所搭蓋或經其同意搭蓋云云，則原告未盡其舉證責任，自與前揭民事訴訟法之規定未合，從而原告如此推測之詞當亦自欠允洽。
一、按依原告起訴狀所引述之最高法院七十一年台上字第二一二九號及七十三年度台上字第一一二號判決要旨稱以：「按以一契約承租數筆耕地，雖僅轉租其中之一筆或一部，仍全部契約應歸於無效。如同租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租他人或自任耕作部分之土地請求收回。」云云。
從而依上開原告起訴意旨及原告訴訟代理人歷次於鈞院審理時之陳述觀之，原告就本案於事實上之陳述係認被告等於本案系爭之土地上不自任耕作，然於法律上之主張則爰引耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，認被告等與原告間之租佃契約無效應將系爭土地返還予原告云云，就此情事謹先陳明。
二、次按，就原告所爰引之實務見解於民國七十二年十二月二十三日耕地三七五減租條例修正前予以適用，固非無見，惟於修正後若仍為適用，則非的論，按『耕地三七五減租條例於民國七十二年十二月廿三日修正公布時，於第十七條第一項增列第四款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，得終止之。此乃持耕地承租人消極不為耕作之行為予以規範，自不在同條例第十六條所稱之不「自任耕作」之列。換言之，耕地三七五減租條例於七十二年十二月廿三日修正公布後，第十六條所謂承租人不「自任耕作」，應係指承租人在擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕等不合耕地租佃目的之積極行為而言，而同條例第十七條第一項第四款所稱「非因不可抗力繼續不年不為耕作」則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。』參酌最高法院八十六年度台上字第一九一三號判決、八十七年度台上字第一三七八號判決亦皆採同此意旨，是以，原告稱被告等不自任耕作，且任憑他人搭建鐵皮屋等語，認被告等有消極不自任耕作之事實，卻爰引耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項就積極違反租賃契約規定之主張，實與耕地三七五減租條例之規定意旨相違亦與前揭最高法院之判決意旨不符，自有未合。
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
(一)原告主張本件係出租多筆土地簽訂一份租賃契約，其中一筆土地有租約無效之情形，其他土地之租約均屬無效，惟原告上開主張並未能提出租賃契約書為證，自不能信其主張係屬真實可採。
(二)原告復主張，縱未能提出租賃契約以證明係多筆土地簽訂一份契約，惟被告對於系爭台糖段第八六、八七、八八等三筆土地，均未自任耕作，被告依法亦應返還系爭土地云云，惟查：
⒈本件系爭台糖段第八八地號土地靠近馬路邊部分，固建有鐵皮屋，惟上開八
八地號土地，於被告之繼承人楊正義尚未辭世前原僱請訴外人陳春米種植蔬菜，嗣楊正義於八十年間罹患重病住院治療，詎該第三人陳春米竟利用楊正義未能到場詢視之機會，擅自於八八地號土地上搭蓋鐵皮屋（時值八十五年底），由其子經營汽車保養廠，楊正義初不如情，直至八十六年三月間接獲台糖公司高雄營業處之公文（請參證物一，台糖公司八十六年三月廿四日高資字第九三二０一０九三號函影本）方獲悉上開八八地號土地遭陳春米無權占用，旋即命陳春米停止經營，惟楊正義念及陳春米受僱其幫農多年，又其生活困苦，乃不計前嫌非但未對其提起訴訟且繼續僱請其在該八八地號土地上飼養牛隻，陳春米乃於八十六年四月間繼續受僱於楊正義在系爭八八地號土地上飼養牛隻，上情，被告原欲聲請傳訊訴外人陳春米出庭作證，惟陳春米表示於鈞院履勘現場已為作證說明不願再出庭作證，被告因而未再請求傳訊。此部分雖未能聲請傳訊陳春米作證，惟參酌陳春米於鈞院履勘現場時證稱：「我們接到原告通知就沒做了，改飼養牛隻，我與楊正義並無租賃關係。」等語（請參鈞院八十九年四月廿五日甚驗筆錄，惟筆錄第十二行記載第三人（謝文釐）應係陳春米之誤，請惠予更正），足見，楊正義確無出租系爭八八地號土地予陳春米經營汽車保養廠。而陳春米係於八十五年底搭蓋鐵皮屋經營汽車保養廠，迄至八十六年三月間經台糖公司通知後即停止營業，改受僱於楊正義飼養牛隻，是陳春米經營汽車保養廠之時間尚不逾一年，並不符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定。是縱認為被告於系爭八八地號土地上有不自任耕作之情事，惟原告並未舉證證明陳春米於系爭八八地號土地上經營汽車保養廠逾一年之時間，從而，原告此部分之主張，應無理由。
⒉次查，經鈞院履勘現場結果，系爭八六地號土地現由被告種植香蕉及空心菜等作物，此部分被告並無不自任耕作甚明。
⒊復查，系爭八八地號土地後半段（即汽車保養廠後方）及八七地號土地，原
由楊正義與訴外人謝文釐合夥共同飼養牛隻，楊正義去世後由謝文釐繼續飼養，業經證人謝文釐於鈞院履勘現場時證述無訛，是被告對上開系爭土地也無不自任耕作之情形。
(三)本件系爭土地即將被政府徵收，依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款規定，出租人之原告應給付徵收補償費三分之一金額予被告，原告係因不願給付被告補償費方提起本訴，而原告出租予他人之土地中亦有承租人經營餐廳，不自任耕作之情事，惟台糖公司並未訴請取回，台糖公司如此作法，實有違行政法上之「平等原則」理 由中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法 官 楊智守右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B書記官 高君枝中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日