臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一八五號
原 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 己○○訴訟代理人 戊○○複代 理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間履行契約等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴原請求被告己○○給付六百七十二萬二千元及自八十五年十二月五日起算之法定遲延利息暨自八十五年十二月八日起按日以六千七百二十二元計算之滯納金、請求被告丙○○給付九百二十八萬五千元暨自八十五年十二月八日起自之法定遲延利息暨按日以九千二百八十五元計算之滯納金；嗣於本院審理中擴張訴之聲明為被告己○○應給付原告柒佰零貳萬貳仟元及自民國八十五年十二月八日起算之法定遲延利息，暨按日給付原告柒仟零貳拾貳元之滯納金、被告丙○○應給付原告玖佰伍拾捌萬伍仟元及自民國八十五年十二月八日起算之法定遲延利息，暨按日給付原告九千五百八十五元之滯納金，因屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許，先予敍明。
二、原告起訴主張：㈠被告己○○、丙○○、黃進登、黃蕭碧珠、陳景昌（黃進登、黃蕭碧珠、陳景昌
部分，原告已於審理中撤回）於八十四年三月間分別與原告公司簽訂「台糖建樹橋頭第二期房地預定買賣契約書」，原告購買原告於坐落高雄縣○○鄉○○段五五０、五五二、五五三內、五四八內地號等四筆土地（合計面積約一０五六四點三五平方公尺，其中五五三內、五四八內等二筆土地為道路用地）（下稱系爭土地）上興建三層半樓房；其中己○○買受坐落系爭土地內編號Ａ24棟地上三層半樓房及其基地總價金新台幣（下同）九百六十萬三千元，其中自備款為二百八十八萬一千元，尾款為六百七十二萬二千元，被告己○○僅繳至第五期自備款，尚有第六期自備款參拾萬元及尾款陸佰柒拾貳萬貳仟元未給付；丙○○買受坐落系爭土地內編號Ａ37 棟地上三層半樓房及其基地，總價金為一千三百二十六萬四千元，其中自備款為三百九十七萬九千元，尾款為九百二十八萬五千元，被告丙○○僅繳至第五期自備款，尚有第六期自備款三十萬元及尾款九百二十八萬五千元未給付。
㈡依民法第三百六十七條規定「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物
之義務」，且兩造所訂立房地預定買賣合約書第四條第一款約定「甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」、第八條約定「違約處理：㈠甲方未依第三條，第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。」、第五條約定「本約房屋興建工程預定自開工之曰起約肆佰個工作天完工，並以取得建物使用執照之曰為實際完工日期，乙方應於預定完工日期前依高雄縣政府所核發八十四年高縣建局建局管字第0000－0000、0000－0000號建造執照暨施工圖說為施工標準以取得建物使用執照，並儘速申請接通水電，於接通水電之曰起十曰內訂定期限通知甲方辦理交屋」，前開建物於八十五年二月間完工，並於八十五年五月七日取得Ａ24之使用執照及接通水電後，原告公司於八十五年十一月二十日函請被告己○○依約於同年十二月七日至現場辦理交屋並繳交尾款，惟被告迄未給付尾款，屢催不理，依前開規定，被告己○○應給付原告七百零二萬二千元及自八十五年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨按日給付原告七千零二十二元之滯納金。被告己○○確減少總樓板面積共十三點六平方公尺。
㈢被告主張依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，惟被告迄未辦理交屋事
宜，即未受物之交付，所為解除契約於法自有未合，按依民法第三百五十四條、第三百七十三條定有明文，是物之出賣人，對於買受人所負瑕疵擔保之責任，係以其物依民法第三百七十三條規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件，換言之，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始有適用，被告迭經通知，迄未辦理交屋手續，揆諸前揭法條，在危險移轉前，被告縱已發覺有瑕疵（原告仍否認之），尚不得依民法第三百五十九條之規定解除契約。況依兩造買賣契約書第九條第四款規定，縱系爭建物有被告所指摘之瑕疵（原告仍否認之），依前揭條款約定，被告亦僅得要求適當之補償，而非得率以解除契約。又按「經乙方通知交屋除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續」為系爭房地預定買賣契約第五條第二項所明定，縱系爭房地有被告所指瑕疵存在（原告仍否認），惟該等瑕疵非屬重大暇疵而有不能居住及使用情形，況兩造既有前揭特約條款之約定，被告自不得以該等瑕疵為由，主張同時履行抗辯，而拒絕繳納價金。
㈣被告丙○○主張系爭房屋坪數不足，原告於已銷售現場入口處張貼公告更正圖，
，告知被告建物之實際面積以更正後為準，有證人黃逢章於八十八年重訴第一九一號民事事件九十年五月三日言詞辯論筆錄之證言可稽。被告丙○○所購買編號Ａ37房地因位處道路交叉口，依法須留設退縮截角地，此部分亦在被告所買受土地之範圍內並已完成所有權移轉登記，原告已向向地政機關申請將截角地部分自系爭上地分割出建樹段五五二之五一地號，面積六點五七平方公尺，並願以每坪十六萬元買回該部分土地。被告丙○○減少之面積房屋部分減少三一點一八平方公尺，土地部分減少二點五五平方公尺。
並聲明：求為判決㈠被告己○○應給付原告柒佰零貳萬貳仟元，及自民國八十五年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨按日給付原告新台幣柒仟零貳拾貳元之滯納金。㈡被告丙○○應給付原告玖佰伍拾捌萬伍仟元，及自民國八十五年十二月八日起至清償曰止，按週年利率百分之五計算之利息，暨按日給付原告九千五百八十五元之滯納金。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告己○○則以：㈠依民法第二百六十四條、第三百五十四條、第三百五十九條及司法院七十五年十
一月二十四日七十五院台廳一字第０六七七五號「按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人固得解除契約，或請求減少價金．．．倘出賣人交付此項瑕疵之物，除應負物的擔保責任外，買受人亦得主張不完全給付，而不完全給付，亦屬不依債務本旨給付之一種，不生提出之效力，故出賣人為不完全給付時，買受人亦得提出同時履行抗辯。本件上訴人抗辯被上訴人所交付之貨物品質低劣，未具應有之價值及效用，因而拒絕給付價金，如果屬實，依法並無不可，乃本判決認為此係被上訴入應否負物的瑕疵擔保責任問題，因而為上訴人不利之決，自屬不當」，故被告於取得無瑕疵之完全給付後，方有為給付價金之義務，是原告應証明其已依債之本旨提出對待給付，即原告就其為完全給付部分應負舉證責任。
㈡原告主張被告應給付尾款及滯納金等，惟被告所購買系爭房屋之設計、面積與雙
方買賣契約不符，自施工期間起被告即發現諸多嚴重瑕疵，品質極低劣，屢向被告反應末獲改善，迄今系爭房屋猶因瑕疵遲遲無法補正，而未為交屋程序，是原原告於改善瑕疵為完全給付前，依民法第二百六十四條規定，被告向得拒絕給付買賣價金。另出賣人應負擔保出賣物品質之責，系爭房屋既應可歸責出賣人之事由，致出賣物之品質、設計、內容、面積等與雙方買賣契約所保証之品質不符，被告自亦得爰依民法第三百五十四條第二項、第三百五十九條規定，主張解除契約。
並聲明：求為判決㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
四、被告丙○○則以：㈠被告於民國八十四年三月十六日向原告購買坐落高雄縣○○鄉○○段五五０、五
五二、五五三地號內，編號Ａ３７房地一棟，合約內記載房屋面積八五、０八坪，土地面積一六三、八七平方公尺，然原告於簽訂買賣契約書前（八十四年二月二十二日）依據橋頭新市鎮建築法規定，申請核發建造執照在案，其記載房屋屋面積二二六、○一平方公尺（六七、三七坪）、土地面積一五七、九八平方公尺，並於民國八十五年五月七日核發使用執照，其記載與建造執照面積完全相同，顯然原告於簽訂買賈契約前，即取得建築執照，並已知悉土地及房屋完成後的坪數，惟原告卻以增加甚多的面積簽訂買賣契約書，以欺騙方式增加買賣價金，因而誤植被告在締約時之真意，由於房地面積大幅減少，對壹樓店舖而言，其經濟價值及效用損失至鉅，貳樓部分前面主臥室成等腰三角形，放一張床舖下去，就很難放置其他傢俱，如交屋使用時，必須整樓打除，其隔閒及管線重新設計，如此將造成巨額的損失，被告基於目的考量而欲購買大面積房地，是因該屋緊鄰橋頭國中及橋頭國小，適合開設補習班，如今房屋減少九點四三坪，約減少招生人數二十人，如果交屋將不符當初購買之原意，並不符使用之目的，被告損失嚴重。又行政院預售屋買賣契約範本第五條係以誤差百分之三為找補之範圍，本案誤差值已超過百分之十一，顯然不能達到被告訂立契約時之目的，有違債務之給付本旨，民法第三百五十九條前段明定物之買賣因物有瑕疵，而出賣人以前五條之規定應負擔保之責任，買受人得解除其契約，原告主張系爭買賈標的物未交付，無適用之餘地，惟依最高法院八十六年度台上字第二四０七號判決意旨明示「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險栘轉後，始有其適用，惟於危險移轉前，買受人已發現標的物有瑕庇，倘出賣人無法提出無瑕疵之物貨擔保除去該瑕庇後為給付，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約。」㈡橋頭新市鎮都市計劃容積率變更係於民國八十三年二月三日公告，然原告於民國
八十四年二月二十二日取得建照執照，民國八十四年簽訂房屋買賣契約書，並於契約書封面上印妥建照號碼，顯然本案係於橋頭新市鎮都市計劃容積率變更公告一年後才申請建照執照，買賣契約書訂立時，已領得建照執照，買賣契約書應可依照執照面積記載訂立，原告竟以欺騙的手段增加房地面積及價款，誤植被告締約時真意，八十六戶房地面積與價金變更並非一平面圖可顯示，原告應可在契約書價目表更正，證人黃逢章稱契約書有就房屋面積不足時找補約定，係指在有誤差前提範圍內，本案相差十一點零九，應不屬誤差，證人所述非真實，且證人任職原告公司屬僱傭關係，可信度置疑。
㈢本件原告公司由於工程重大瑕疵，土地及建物大幅不足，使該建物可資使用之面
積嚴重減少，影響使用者原先購屋之目的，本件原告與興建並出售予被告之建物及基地有如前之瑕疵，而上開瑕疵，因房屋興建完成，係無法補正且原告已無提出無瑕疵物之可能，原告亦從未提出擔保除去上開瑕疵，則被告主張依民法第三百五十九條、二百二十七條、二百二十六規定，解除契約應有理由，再原告對上開瑕疵，自始即知之甚詳，其實故意不告知被告，則依民法第三百五十四條第一項及三百五十五條第二項但書之規定，被告主張解除契約有理由，本件買賈標的物迄末交付予被告，此為原告所不爭執之事實，雖原告曾通知辦理交屋，然被告當時即以有瑕疵為由，拒絕受領，被告拒絕辦理交屋，為法之所許，從而本件買賈六個除斥期間無從起算，應無疑義，再者依同條第二項之規定，六個月除斥期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者不適用之，兩造間之買賣契約既經解除，原告請求被告給付價金，即無理由。另依最高法院八十六年台上字第二八一八號判例意旨，本件原告所提出之給付既有瑕疵，被告且多次要求補正，原告始終無法補正，則被告告拒絕交屋及拒絕交付買賈價金，被告依民法第二百二十七條、二百二十六條之規定，解除契約，自無不可；縱認本件尚無民法第二百二十六條之適用，然被告亦得依同法第二百三十一條之規定，請損壞賠償，並依契約之約定請求其遲延交屋之違約金，自有理由。被告既有權拒絕受領有瑕疵之標的物，何能被告認係藉故拖延交屋，原告主張無理由。
並聲明：求為判決㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
五、本件兩造經協議簡化爭點後，均同意：就被告丙○○部分之爭點僅①面積減少②主臥室面積減少，且為等腰三角形，根本無法利用，是否構成被告解除契約或損害賠償之事由。
就被告己○○部分，兩造之爭點僅系爭房屋之總樓板面積減少十三點六平方公尺，是否構成被告得解除契約減少價金或同時履行抗辯之事由。
兩造並均同意其餘部分均不成為本件爭執點。
本院就兩造其餘已不爭執之事實不再審酌，僅就兩造前開爭點，陳述本院判斷意見如下：
六、原告主張被告己○○、丙○○分別以九百六十萬三千元、一千三百二十六萬四千元之價格，向原告購買坐落高雄縣○○鄉○○段五五０、五五二、五五三內、五四八內地號等四筆土地上「台糖建樹橋頭第二期房地」編號Ａ24、編號Ａ37之三層半樓房及其基地，尚有各七百零二萬二千元、九百五十八萬五千元價金未給付；依兩造所訂立房地預定買賣合約書第四條第一款約定「甲方（即被告）接到乙方（即原告）交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」、第八條約定「違約處理：甲方未依第三條，第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。」、第五條約定「本約房屋興建工程預定自開工之曰起約四百個工作天完工，並以取得建物使用執照之曰為實際完工日期，乙方應於預定完工日期前依高雄縣政府所核發八十四年高縣建局建局管字第0000－0000、0000－0000號建造執照暨施工圖說為施工標準以取得建物使用執照，並儘速申請接通水電，於接通水電之曰起十曰內訂定期限通知甲方辦理交屋」，前開建物於八十五年二月間完工，並於八十五年五月七日取得使用執照，接通水電後，原告公司於八十五年十一月二十日函請被告二人依約於同年十二月七日至現場辦理交屋並繳交尾款；原告已於銷售現場入口處張貼公告更正圖告知建物之實際面積以更正後為準；被告己○○確減少總樓板面積共十三點六平方公尺、被告丙○○減少之面積房屋部分減少三一點一八平方公尺，土地部分減少二點五五平方公尺等事實，業據提出買賣契約書、使用執照、通知承購戶點交並繳清尾款函件及本院八十八年度重訴字第一九一號履行契約等事件言詞辯論筆錄等為證，且為被告等所不爭執，堪信為真實。
七、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物，出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，以上民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條、第三百六十四條、第三百七十三條分別定有明文，依上述規定可知，買賣契約之出賣人應擔保買賣標的物交付買受人時無滅失或減少其價值及滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並具有保證之品質，否則買受人得請求解除契約或請求減少價金，買賣標的物缺少出賣人所保證之品質或出買人故意不告知瑕疵者，買受人亦可不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，且於指定種類之買賣，買受人甚至可請求另行交付無瑕疵之物，惟如瑕疵尚非嚴重，解除契約顯失公平時，買受人僅得請求減少價金，不得解除契約。再者，買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但出賣人有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在交付前，買受人既已發現買賣標的物有瑕疵，倘該瑕疵無法除去或出賣人拒絕除去時，應認買受人即可行使前述之瑕疵擔保權利，有最高法院八十五年度台上字第一三０六號判決、八十六年度台上字第二三九八號判決可資參照，從而原告主張系爭買賣標的物房屋未交付前，被告二人不得行使瑕疵擔保之請求權，非有理由，尚無足取。
八、依兩造間訂立房屋預定買賣契約書第一條第三款、第五條第二款固分別約定「本條第二款建物面積以地政機關實測後登記不知面積為準，如有誤差在百分之一（含）以內者雙方互不找補；如誤差超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部分按房地總價除以本約建物面積換算之單價於房地產權移轉登記前無息相互找補價款」「經乙方（指原告）通知交屋除房屋結構與設備有重大瑕疵明顯不能居住及使用者外，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續，如甲方（指被告）藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知交屋期限末日起至甲方實際辦理交屋日指之期間，每日以千分之一計算之違約金於實際交屋時一併補繳。倘甲方逾期交屋超過三十天以上，除依前述規定計算違約金外，並為甲方點收完成，本約建物之保管則人與危險負擔均由甲方承受」等語，惟第一條第三款主要重點係約定房屋實際面積及約定面積誤差多少以上應互為找補，誤差多少以內不用互為找補，及找補之標準；第五條第二款重點則在約定買受人不得藉故拒絕或拖延交屋及逾期交屋之違約金，均未就解除契約有何排除或限制約定，從而原告主張依前述約定，已排除被告解除契約之權利，被告僅得請求減少價金，不得解除契約，尚與事實不符，不足採信。
九、又房地面積為購買房屋時之重要考量因素，購屋者恆依各自需求，尋找面積大小適合之購買標的，如房、地面積相差過多，非僅房屋價值增加或減少，甚至就否適合購買者居住、使用，造成重大且無可取代之影響，故而各預售房屋雖常在買賣契約書為容許實際面積與約定面積誤差之約定，但約定容許面積誤差比例均小，以避免房屋建造完成後與購買者之實際需要不符，殊違購屋者之需求，從而房屋實際面積與約定面積相差甚大者，當可認其減少效用之程度，已達可解除契約之程度。本件依原告事先備妥定型化契約之約定，兩造無須找補之房屋面積比例僅為百分之一（第一條第三款），足見原告就房屋面積對於購屋者之重要程度知之甚詳，雖另為面積誤差超過百分之一時約定得為找補之約定，並具體約定找補之標準，仍無改面積相差過大所造成房屋效用減少之重大影響，故被告向原告所購房屋之實際面積與約定面積如相差甚大，被告即可選擇解除契約，斷無僅能要求減少價金而不得解除契約；被告己○○、丙○○向原告購買之系爭房屋面積，依約定分別為二百零一點九一平方公尺、二百八十一點二六平方公尺，有房地預定買賣契約書附卷可稽，而實際面積與約定面積短少分別為十三點六平方公尺、三一點一八平方公尺等情形亦為兩造所不爭執，經核房屋面積短少比例分別為百分之六點七強、百分之十一強，比例均甚高，已對被告購買房屋預期之效用發生重大影響，依上說明，應認被告二人均可向原告行使解除契約權，而被告二人並已於審理中分別向原告表明解除契約，從而應認兩造間之房屋買賣契約已因被告二人合法解除而失其效力，買賣契約既已失其效力，原告訴請給付價金即無理由，應予駁回。
十、買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅；買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百六十五條第一項、第三百五十六條定有明文，依上述規定，買受人因物之瑕疵可得行使之解除契約、減少價金之權利，於受交付後為瑕疵之通知者自通知後經過六個月不行使、未為瑕疵通知者自交付後經過五年不行使，即已消滅，不論有否為瑕疵之通知，權利不行使消滅之規定均以已交付買賣標的物為前提，本件出賣人原告尚未交付房屋予被告為兩造所不爭，自無前述權利不行使消滅規定之適用，附此說明。
、綜上所述，本件原告建造完成之房屋面積短少均多，嚴重影響房屋效用，被告二人自可依物之瑕疵相關規定解除兩造間買賣契約，買賣契約既經解除，原告訴請給付價金、違約金及遲延利息，依法即無所據，自難准許。
、本件法律關係已臻明確，兩造其餘攻、防經核與判決結果均無影響，爰不一一論述，併予陳明。
、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十 日~B法院書記官 陳家宏