臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一一四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 謝嘉順律師
蘇二郎律師被上訴人 高雄市風景區管理所 設高雄市○○區○○路○○○○號法定代理人 楊寧平 住訴訟代理人 陳景裕律師
王伊忱律師周耀門律師右當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十二日本院高雄簡易庭八十七年度雄簡字第二七九四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）確認被上訴人與上訴人及鄭明華、洪鄭明秀間，就坐落高雄市○○區○○段一三七之一０地號內，如卷內附圖斜線部分壽山公園遊客服務部，面積三十八點六七平方公尺場地一處租賃關係存在。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件確認租賃權存在之訴，僅在確定財產權之存否，並非公同共有物之處分行為，亦非對公同共有物之其他權利行使之行為，應無民法第八百十八條第二項之適用，且參酌最高法院三十七年上字第七三０二號判例：「按共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，如公同共有人中之一人或數人，以其他公同共有人處分公同共有物為無效，對於主張因處分而取得權利之人，雖非不可提起確認該物仍屬公同共有人全體所有之訴，但提起確認自己部分公同共有權存在或交還自己部分之訴，則為法所不許。」，足認原審判決以上訴人未與鄭明華、洪鄭明秀一同起訴，非適格之當事人為由，駁回上訴人之請求，顯有違誤。
（二）二造間租賃契約第二條約定出租期限自八十五年二月一日起至八十六年一月三十一日止，期滿後，乙方即上訴人之被繼承人鄭林淺如無違反契約規定，得以優先續約。二造就前開租賃場地，長久以來，依約年年續租，但被上訴人於八十五年十二月五日以（八五）高市景區總字第二八八八八號函表示將公開招標之意思，完全忽視二造租賃契約第二條之約定，違反二造就租賃契約內續約之約定。按租賃契約第二條約定上訴人於租賃契約期滿後，被上訴人仍欲繼續出租系爭租賃處所時，上訴人得優先續約，否則該約定形同具文，不符二造之契約精神，本件系爭租賃處所被上訴人仍預繼續出租，上訴人自有優先續租之權利。
（三）二造就系爭租賃處所之承租面積，依契約書第四條之約定為五八點五平方公尺，然經鈞院囑託高雄市政府地政處鹽埕地政事務所測量結果違三十八點六七平方公尺，相差十九點八三平方公尺，故本件租賃權之實際面積位置，實有疑義，被上訴人於八十八年六月三日所提出答辯狀指稱上訴人於租賃處所擅自搭蓋鐵棚，任意擴充營業範圍之事實，為上訴人所否認，該棚架係訴外人蔡金鳳於七十五年間搭建，被上訴人應有資料，又由該棚架之外表均已生有鐵銹，即可得知絕非近期內所搭建，另被上訴人辯稱正面棚架應係在租賃權五十八點五平方公尺範圍內，且時間已甚久，且係在八十五年二月一日，二造訂立正式合約之前，為被上訴人知悉且同意，且依二造訂立之租賃契約之第四條營業面積約五十八點五平方公尺為範圍，不得私自擴充改建或在承租範圍外增設桌椅及營業，則被訴人與上訴人之被繼承人鄭林淺於八十五年二月一日訂立系爭租賃契約時，已有該棚架，且為雙方所知悉，則該棚架即為租賃契約範圍內，並非訂約後私自擴充改建，並無違反契約第四條約定，更無第七條之適用。
（四）租賃權為財產權之一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始有生終止租約之效力，最高法院六十二年台上字第八九二號著有判例，又按民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用..。最高法院四十一年台上字第七六七號著有判例。查被上訴人於八十五年十二月五日以八五高市景區總字第二八八八號函通知上訴人甲○○、洪鄭明秀，系爭處所租約期滿後，被上訴人將依規定辦理公開招標出租等語，惟上揭被上訴人致上訴人之函係回覆上訴人之申請書及洪鄭明秀之陳情書，揆諸首揭最高法院六十二年度台上字第八九二號、四十一年台上字第七六七號判例意旨，被上訴人欲反對續約之意思表示應向鄭林淺之全體繼承人為之，始生效力，而被上訴人僅在回覆甲○○、洪鄭明秀之陳情書時，通知依規定公開招標出租之事，而未通知繼承人之一鄭明華，顯不生反對續約之效果。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出照片十三張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）求為判決駁回上訴。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人未經其所主張之全體公同共有人同意，提起本件確認租賃關係存在之訴，其訴之當事人不適格，並無理由，析述如后：
１、按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，民法第一千一百五十一條著有明文。次按「公同共有物之處分及其他權利之行
使，應得公同共有人全體之同意」民法第八百二十八條第二項定有明文。又「公同共有物被一部分公同共有人為處分行為時，須得處分行為人以外之公同共有人全體之同意，始得起訴﹂最高法院三十二年上字第一一五號著有判例。另﹁因公同共有物被一部分公同共有人為移轉物權之處分，而其他公同共有人對之提起物權契約無效之訴時，如已得處分行為人（包含同意處分人）以外之公同共有人全體同意，則無論公同共有人中之一人或數人自均得單獨或共同起訴。」，最高法院三十七年上字第六九三九號亦有判例。本件上訴人主張被上訴人與訴外人鄭林淺就系爭處所有租賃關係，其與鄭明華、洪鄭明秀為鄭林淺之繼承人，並自承尚未就鄭林淺之遺產為分割，則依前開法條明文及實務見解，上訴人自應經其主張之全體公同共有人同意，始得提起本件訴訟，乃上訴人未其所主張之全體公同共有人同意，即提起本件確認租賃關係存在之訴，其訴之當事人顯非適格，並無理由，甚為明顯。
２、上訴人雖稱公同共有物遭其他公同共有人處分，公同共有人中一人或數人得對主張因處分取得權利之人提起確認該物仍屬公同共有人全體所有之訴，並提出最高法院三十七年七三０二號判例以為佐証。唯細查該判例內容完全未提到提起上開確認訴訟時是否不需得到全體共有人或為處分行為人以外之其他共有人之同意，因而上訴人自不得以上開判例作為提起確認公同共有物所有權訴訟無須得到其他共有人同意之依據。又上訴人於原審八十八年八月二十日提出之訴狀中雖又稱確認管理權之有無，並非公同共有物之處分行為，亦非對公同共有物之其他權利行使之行為，應無民法第八二八條第二項之適用，並提出最高法院五十四年台上字第二０三五號判例以為佐証，然查上開五十四年之判例係以「公同共有物之管理權與公同共有物本身之權利有別」為由因而方認為確認公同共有物管理權之有無，並非公同共有物之處分行為 (請參見上開判例全文)。查本件上訴人及鄭林淺之其他繼承人對系爭租賃房屋並無所有權存在，目前二造間爭執者乃鄭林淺之全體繼承人對系爭房屋是否有租賃權存在而已，換言之，本件上訴人訴請確認之「租賃權」即是伊與其他繼承人公同共有之「權利本身」，因而上訴人所欲確認者顯係「公同共有權利本身」此與前開判例所稱之非權利本身之單純管理權二者全然不同，因而上訴人舉前開五十四年台上字第二０三五號判例用以主張其提起本件訴訟無須得其他公同共有人之同意非但全無理由，反而由上開判例強調「管理權與公同共有物本身之權利有別」一語適足以証明原告提起本件訴訟確應得到其他公同共有人之同意，益見，上訴人上開主張並無理由，至為顯然。
（二）上訴人主張系爭租賃契約於八十六年一月三十一日租期屆滿時，上訴人仍為租賃物之使用收益，被上訴人不惟未為反對，並收取八十六年二月一日起一年份共九萬七千零三元之租金，是依據民法第四百五十一條規定及最高法院判例見解，被上訴人既已向上訴人收取租金，兩造之契約即已轉為不定期限繼續云云，並無理由，析述如后：
１、按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四五０條第一項所明定。同法第四五一條所謂視為不定期繼續契約者，須承租人於租期屆滿後仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益時即行表示之，惟出租人慮承租人收得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對之表示」，最高法院四十二年台上字第四一０號著有判例。本件系爭處所原訂租約屆滿之前，被上訴人於八十五年十二月五日對上訴人之回函（八五高市景區總字第二八八八號）既已表示系爭處所原訂租約之租期屆滿時被上訴人將就系爭處所另行辦理招標出租，即已預為表示不再續租之意思，則依上引最高法院四十二台上字第四一０號判例，上訴人自無援引民法第四五一條規定主張原承租人與被上訴人間就系爭處所已有不定期租賃關係之餘地，甚為明灼。
２、次按，「被上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於租賃關係將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之意思，．．．則縱於其後 (即租期屆滿後)有收受上訴人支付是年一月至三月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續契約為爭執」，最高法院四十二年台上字第四九三號著有判例；又按「租賃為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，就他人之物若未有租賃關係，即無支付租金與他人之義務，倘使用其物受有利益並致該他人受有損害，雖因而有依民法第一七九條規定返還利益與該他人或依同法第一八四條規定為損害之賠償，但此給付，究非有如上開之租金性質，即不能據為兩造已就該物成立租賃關係之推論」，最高法院七十六年台上字第二三五四號亦有判決，又解釋意思表示應探求真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦有明文。本件被上訴人雖於系爭處所原訂租約之租期屆滿後分二次向上訴人收取系爭處所之所謂「租金」，惟查原訂租約於租期屆滿時已經消滅有如前述，被上訴人所以向上訴人收取所謂「租金」，乃係因上訴人聲請法院以假處分禁止被上訴人將系爭處所出租他人（臺灣高雄地方法院八十六年度全字第二三一號民事裁定），致使「在有關該假處分之訴訟未確定前﹂被上訴人無法就系爭處所辦理招標出租，而系爭訴訟曠日廢時，乃為可得預期之客觀事實，此段期間系爭處所既由上訴人無權占用，上訴人因此受有利益而被上訴人則因此受有損失，被上訴人乃「暫」向其收取相當於租金金額款項作為上訴人償還其無租賃權而占有系爭處所致被上訴人因此所受之損失（亦即將上訴人無租賃權而占有系爭處所所受不當利益返還被上訴人），上訴人亦同意暫繳該款項，以備訴終結前上訴人繼續無權占用上開處所之事實陸續發生時，作為填補被上訴人損害或不當得利之返還。是故，上開所謂「租金」之意思表示真意顯屬無權占有所產生之「相當於租金」金額之不當得利或損害賠償之性質，絕非被上訴人已同意就系爭處所與上訴人成立租賃而向上訴人收取該款項，此就被上訴人八十六年五月廿二日致上訴人函（八六）高市景區總字第一三六七號) 及八十六年七月三十日致上訴人函（八六高市景區總字第二０三五號）各一份（請參見被上訴人於原審八十七年十一月十一日答辯狀附呈證三）均明白載有：系爭處所租賃案﹁在訴訟未確定前﹂請台端（上訴人）於．．．﹁暫﹂繳六個月租金等語以觀，至為明灼，是依上引最高法院四十二年台上字第四九三號判例及七十六年台上字第二三五四號判決，上訴人亦無引用被上訴人收取相當於﹁租金﹂金額之二次不當得利或損害賠償性質之所謂﹁租金﹂，主張原訂租約兩造間就系爭處所已更新為不定期租賃關係之餘地，至為灼然。
（三）上訴人主張被上訴人未為有效之反對續租之意思表示，系爭租約已轉為不定期租賃關係云云，亦無理由，析述如后：
１、按民法四百五十一條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀易觀念所認為相當之時期內不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之，最高法院三十七年上字八二八八號著有判例。換言之，反對之意思只需出租人經由表示其他意思的方式間接表示其意思或以事實行為表示某種特定的效果意思亦即默示的意思表示即可。本件系爭處所原訂租約屆滿之前，被上訴人於八十五年十二月五日對上訴人及洪鄭明秀之回函（八五高市景區總字第二八八八號）即已表明鄭林淺遺留之承租權應由上訴人等三人全體繼承，並表示系爭處所原訂租約之租期屆滿時被上訴人將就系爭處所另行辦理招標出租，亦即已預為表示不再續租之意思。此件函文對上訴人及洪鄭明秀而言固屬反對續租之明示意思表示；對鄭明華而言即便非屬明示之意思表示，退步言亦屬反對續租之默示意思表示。而此件函文上訴人及洪鄭明秀收受後，上訴人即委由鄭明華委請律師針對該函內容發律師函表示反對之立場，且事實上上訴人當時在監服刑，關於契約之協調及被上訴人反對續約之意思，均由鄭明華代受代為，足見被上訴人上開反對續租之明示或默示意思表示確已達到鄭明華並為鄭明華所瞭解。則鄭明華及上訴人、洪鄭明秀既均已收受被上訴人就系爭租約所為反對續約之明示或默示意思表示，揆諸前開判例見解，被上訴人所為上開意思表示自己發生阻止系爭租約繼續之效力。因此，上訴人以被上訴人未對鄭明華為有效之反續租之意思表示，主張依民法第四百五十一條系爭租約已轉為不定期租賃關係云云，顯無理由，甚為明顯。
２、次按終局強制執行之查封程序，雖使債務人對查封財產喪失處分或設定負擔之權能，惟並未禁止債務人為反對續租之意思表示，最高法院五十一年台上字第一八六三號判決及六十七年八月二十九日最高法院民庭庭推總會決議所以認為債務人於查封同時喪失反對續租權能，乃因債務人若保有反對續租權能，無異使債務人得藉不為反對續租達到相當於處分之效果，根本與查封效力相抵觸所使然。基於同一法理，法院命令不得為任何出租行為之假處分，若使受處分人保有反對續租權能，亦無異使受處分人得經由不為反對續租達到相當於出租之效果，根本與假處分之效力相抵觸，亦非法之所許。因此，上訴人既於八十六年一月二十三日系爭租約屆期前聲請法院對被上訴人裁定假處分，命令被上訴人就系爭處所不得為任何出租行為。則依據上訴人所聲請法院所為之假處分，被上訴人就系爭處所顯已喪失出租及反對續租之權能。是故，在法院對被上訴人為上開假處分後，無論被上訴人有無為反對之表示，系爭租約均無適用民法第四百五十一條更新為不定期租賃關係之餘地，至為顯然。
（四）上訴人主張依鄭林淺與被上訴人所訂立之租賃契約第二條，上訴人享有優先承租權，被上訴人不予續租，違反系爭租賃契約之約定云云，亦無理由，析述如后：
１、按被上訴人與鄭林淺簽訂之租賃契約第二條雖約定：「期滿乙方（即鄭林淺）如無違反本契約規定，得以優先續約」云云，惟查該條係約定「得」而非「應」，顯見，被上訴人是否與原承租人續約？儘有自由斟酌之餘地，非謂原承租人享有優先承租權。否則，若認該條約定應解釋為﹁應﹂優先續約，則不啻將該契約解釋為不定期契約，顯與兩造訂約當時將系爭契約訂為一年定期契約及租賃期滿應自動交還房屋相違背，殊非兩造訂約當時之真意，至為明灼。
２、次按﹁租賃契約訂有兩造於期滿後「得以續租」之約定，此不過為兩造同意時，得另定契約更新租賃關係之預約，並無必須出租之拘束效力﹂，最高法院第三十九年台上字第九四號著有判決。本件系爭租約既僅約定﹁期滿得以續約﹂，揆諸前開實務見解，自無必須出租之拘束效力，甚明。是故，上訴人主張依鄭林淺與被上訴人所訂立之租賃契約第二條，上訴人享有優先承租權，被上訴人不予續租，違反系爭租賃契約之約定云云，並無理由，不足採信，亦甚灼然。
（五）退萬步言，縱假設認為系爭租賃關係迄未消滅（實則不然前已詳述），因鄭林淺女士及其繼承人於系爭租賃場所擅自搭蓋違建棚架，任意擴充營業範圍，違反系爭租賃合約四條及第七條之約定，被上訴人亦已依約向繼承鄭林淺承租權之全體繼承人表示終止租約之意思，上開意思表示除上訴人於原審八十八年六月三日言詞辯論時坦承確已收受外，鄭林淺之其他繼承人鄭明華及洪鄭明秀亦均已確實收受。則退萬步言，縱認系爭租賃關係未因租約屆期未續約而消滅，既經被上訴人依約合法終止，系爭租賃關係亦已歸於消滅。從而，上訴人請求確認系爭租賃關係存在云云，即無理由，至為灼然。雖上訴人主張伊未擅自擴充營業範圍，系爭處所側面棚架非伊搭設，並舉證人蔡金鳳為證云云，惟上訴人上開主張並無理由，析述如后：
１、系爭處所正面棚架係鄭林淺及其繼承人違法搭設，棚架下並放置自動販賣機及小吃攤販擅自擴充營業範圍，此有系爭租賃處所正面棚架現場照片一幀可資佐證，足見，鄭林淺及其繼承人確有違反系爭租賃合約第四條及第七條之約定，甚為明顯。
２、系爭處所側面棚架亦係鄭林淺及其繼承人違法搭設、擅自擴充營業範圍，此由系爭處所側面棚架與正面棚架相連，並以鐵片相接互相固定。且側面棚架下設置桌椅專供顧客消費時使用，即可獲得明證。雖原告主張系爭處所側面棚架非伊搭設，並舉證人蔡金鳳為證。證人蔡金鳳亦稱：系爭處所側面棚架係伊於七十五年間搭建，為供遊客寄放車輛，但生意不好，沒多久就沒有作了，桌椅七十五年間即有擺放，一、二年前有更新過桌椅，是其他山友一起購買共同幫忙搬上去的，棚架我沒有每天去管理，祗是有時上山看到髒了就掃一掃而已云云。惟系爭處所側面棚架外觀甚新，絕非搭建已十三年，且棚架下桌椅新穎乾淨，顯係有人天天擦拭整理，絕非證人有時上山看到髒了才掃一掃有以致之。又系爭處所係觀光景點，距離柴山登山入口甚遠，證人稱為供山友爬山休憩始在系爭處所設置桌椅，殊違情理。而證人又不能提供搭建棚架工人及與其合資購買系爭桌椅並共同搬運上山之山友出庭佐證，顯見，證人證言確非實在，不足採信。況系爭處所確係供上訴人經營商店消費者使用，系爭棚架設有電燈，電力由原告經營之系爭處所供應，並提供電風扇供消費者乘涼，亦有系爭處所側面棚架現場照片一幀可參，益見，系爭處所側面棚架確係鄭林淺及其繼承人違法搭設，供擅自擴充營業範圍所用，至為顯然。
３、上訴人雖於八十八年八月二十日之訴狀中又稱系爭租賃房屋正面棚架應係在租賃權五十八．五平方公尺之範圍內云云，唯此點被上訴人否認之。況合約第七條第一點規定未經甲方（即被上訴人）許可，乙方（即上訴人）不得擅自搭蓋違建物等，上訴人或鄭林淺既未得被上訴人允許擅自搭建棚架，不論該棚架是否於租賃權範圍內，上訴人即屬違反租賃合約，被上訴人自得終止租約，收回租賃物。至於上訴人稱該棚架係在八十五年二月一日之前即存在，被上訴人否認之，退步言之即令當時即存在，被上訴人亦不知情，上訴人自不得以此作為其違約之藉口。抑有進者，上訴人除於租賃物正面、側面搭蓋棚架外，背面亦搭有棚架，甚至於租賃物左後方之空地上更搭建設置有水塔一座，則上訴人顯然違反合約第七條，更為顯然。
４、何況，上訴人除有前開搭蓋違建物之行為外，並任意擴充營業範圍，此除其於租賃物側面、正面搭蓋棚架放置桌椅及營業用品已甚為明顯外，由前述被上訴人於原審答辯六狀附呈證一照片內容所示，其亦在租賃物後方放置瓦斯桶等諸多營業用品供營業之用，並於右後方設置水塔一座以供營業，則上訴人違反合約第四條擅自擴充營業範圍更無待言。至於上訴人雖辯稱正面棚架應在租賃權範圍內，唯此點被上訴人否認之，退萬步言，縱令屬實，然其擴充之營業面積既不只正面棚架一處，尚有側面、後面及水塔等處已如前述，則其擴充之營業面積再加上原租賃物本身顯逾五十八．五平方公尺遠甚，根本不可能全數均在租賃權範圍內，至此上訴人違反合約擴充營業範圍之事實實已甚明，殊不容上訴人再飾詞卸責，則依合約及土地法第一百條之規定被告自得終止租約，收回土地，亦甚顯然。
（六）綜上所述，上訴人之上訴並無理由，應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、按確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所請求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，原告主觀認為其法律上地位有不安之狀態存在，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。查本件上訴人主張與鄭明華、洪鄭明秀共同繼承鄭林淺與被上訴人於八十五年二月一日所簽訂為期一年之租賃契約之承租權，而上開租賃契約期滿後，上訴人與其他共同繼承人與被上訴人又成立不定期租賃契約，然被上訴人曾具函表示否認上訴人上開不定期租賃期約承之存在，足認二造間就系爭租賃關係之存否有主觀之不明確，致上訴人之租賃權有受侵害之危險，依前揭說明，上訴人有即受本件確認判決之法律上利益。
二、上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人鄭林淺長期與被上訴人就被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段一三七之一０地號內，面積五十八點五平方公尺之場地定有租賃契約，由鄭林淺於該地經營壽山公園遊客服務部。最近一次之租賃契約係於八十五年二月一日訂立，租賃期間自八十五年二月一日起至八十六年一月三十一日止，實際使用面積經鈞院高雄簡易庭會同地政事務所測量員於八十八年四月一日測量結果，為三十八點六七平方公尺。鄭林淺與被上訴人於上開租賃契約書第二條約定租賃契約期滿後，如鄭林淺無違反租賃契約之情事，得以優先續約。嗣鄭林淺於八十五年七月一日亡故後，其遺產為上訴人與訴外人鄭明華、洪鄭明秀所公同共有，尚未辦理遺產分割。詎被上訴人於八十六年一月三十一日租賃期滿後，一方面違約不與上訴人續定租賃契約，一方面猶繼續二次向上訴人收取自八十六年二月一日起一年份共九萬七千零三元之之租金，已構成不定期限之租賃契約，依民法第四百五十一條之規定，二造就系爭場地，成立不定期限之租賃契約。爰起訴請求確認上訴人與訴外人鄭明華、洪鄭明秀間就上開場地之租賃關係存在
二、被上訴人則以：上訴人未經全體公同共有人之同意，提起本件確認之訴，為當事人不適格，應駁回其請求。縱認上訴人得提起本件訴訟，然本件租賃契約係定期租賃契約，於租賃期限屆至時，雙方之租賃關係即消滅，被上訴人雖自八十六年二月一日起繼續收取上訴人所繳交相當租金之金額，然被上訴人於收取時，已明白表示反對續租，並表明因上訴人聲請法院假處分禁止被上訴人將系爭處所出租他人，所繳交金額將充作不當得利或損害賠償之用，並不構成不定期租賃契約。
又系爭租賃契約僅約定上訴人之被繼承鄭林淺「得」優先續約，並非約定「應」優先續約，並無拘束被上訴人之效力，故上訴人主張享有優先承租權，於當事人約定之真意不符。另鄭林淺極其繼承人包括上訴人，於租賃場地搭蓋違建棚架，任意擴充營業範圍，為租賃契約書第四條及第七條之約定，構成終止租約之事由，本件既已經被上訴合法終止租約，則上訴人主張系爭租賃契約有效存在，顯無理由等語置辯。
三、按「公同共有物權利之行使，固應得公同共有人全體之同意，但事實上有無法得全體公同共有人同意之情形時，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體之利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人單獨或共同起訴，要不能謂其當事人之適格有欠缺，最高法院八十五年台上字第一０五九號判例，著有例釋。經查，被繼承人鄭林淺於八十一年七月三日曾立下遺囑，指定將系爭租賃契約之租賃權由上訴人一人單獨繼承，嗣後上訴人與其他共同繼承人鄭明華、洪鄭明秀因對於遺產之分割無法達成協議，而未辦理分割，致上訴人尚未因該遺囑取得單獨繼承之權利等事實，業據上訴人提出遺囑公證書一份為證，足認本件其他公同繼承人因未經遺囑指定為租賃權之繼承人，而拒絕與上訴人一同起訴，上訴人事實上確有無法與其他公同共有人一同起訴之困難，依上開判例意旨，上訴人得得單獨起訴，請求確認全體公同繼承人與被上訴人間之租賃關係存在，被上訴人辯稱本件當事人不適格，為無理由。
四、本件爭執要旨在於被上訴人於系爭租賃契約屆滿後，收取上訴人自八十六年二月一日起一年份合計九萬七千零三元之行為，是否使被上訴人與上訴人及訴外人鄭明華、洪鄭明秀間就系爭場地成立不定期租賃契約。
五、經查，上訴人起訴主張鄭林淺於八十五年七月一日死亡，上訴人及訴外人鄭明華、洪鄭明秀為伊共同繼承人，鄭林淺死前與被上訴人就被上訴人所有坐落高雄市○○區○○段一三七之一０地號內，面積五十八點五平方公尺之場地定有租賃契約，約定租賃期間自八十五年二月一日起至八十六年一月三十一日止，如鄭林淺無違反租賃契約之情事，得以優先續約等事實，業據提出租賃契約書、高雄市國稅局課稅資料各一份為證，且為被上訴人所不爭執，足堪信為真實。
六、上訴人另主張系爭租賃契約於八十六年一月三十一日屆滿後，上訴人自八十六年二月一日起，連續繳交一年份租金九萬七千零三元之事實，為被上訴人所不爭執，固堪信為真實，惟上訴人主張被上訴人上開收取九萬七千零三元之行為，已使二造間成立不定期租賃契約一節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）二造間於八十五年二月一日所訂立之租賃契約，已於八十六年一月三十一日因租賃期限屆滿而消滅，此為二造所不爭執。
（二）上訴人於租期屆滿後，雖尚有繼續交納租金之行為，然被上訴人於前開租賃期限屆滿前，即以八十五年十二月五日（八十五）高市景區總字第二八八八號函向上訴人甲○○、洪鄭明秀表示，「本遊客服務部租約期滿（八十六年一月三十一日止）後，本所將依規定辦理公開招標」之旨，且於八十六年五月二十二日，以卷附之高雄市風景區管理所八十六年五月二十二日八十六高市景區總字第一三六七號函、於八十六年七月三十日以八十六年七月三十日八六高市景區總字第二０三五號函內容所示，被上訴人均明確表示「台端之母鄭林淺本所訂立之租賃契約已於八十六年一月三十一日屆滿，而令堂已於租約屆滿前過世，台端因繼承租約乙事向法院聲請假處分，本所已對之提出抗告，惟迄今該案未確定，而台端在未繳納任何租金下卻繼續在該處營業，故請台端於本（八十六）年五月二十六日前，先暫繳六個月租金新台幣四萬八千五百零二元，嗣訴訟確定後，多退少補」等語之意，足見被上訴人確於八十五年二月一日訂立之租賃契約期限屆滿前，已表示反對與上訴人、訴外人鄭明華、洪鄭明秀續定租約之旨，且於收取上訴人繳納之上開金額之前，表示係因上訴人聲請假處分，禁止被上訴人出租與第三人，始請求上訴人暫繳租金，待訴訟確定後，多退少補等語，其意思當係視日後本案判決確定租賃關係不存在或存在確定後，再作處理租金之依據，故其真意仍為反對續租之意，否則即繼續出租即可，當無視判決結果如何再決定該金額是否多退少補之必要，是以被上訴人於前開租賃期限屆滿前及屆滿後，均有反對續租之表示。上訴人雖主張被上訴人上開反對續租之意思表示，依最高法院六十二年台上字第八九二號判例、四十一年台上字第七六七號判例之例釋意旨，應向全體繼承人為之，始生反對續租之效力，而被上訴人前開反對續租之意思表示，並未通知共同繼承人之一鄭明華，故上開反對續租之表示，對於全體繼承人不生反對效力云云。然查，上訴人曾委由鄭明華委請鍾義律師針對被上訴人反對續租之函件發律師函表示反對之立場，此有鍾義律師於八十五年十二月十八日鼎律字第八五０三一號函一件在卷可查，且事實上上訴人於八十五年七月一日僱用鄭明華，經營壽山遊客服務部，並授與代理上訴人之權限，此亦有僱用契約一份在卷可查，足見被上訴人上開反對續租之意思表示確已達到鄭明華並為鄭明華所瞭解。則鄭明華及上訴人、洪鄭明秀既均已收受被上訴人就系爭租約所為反對續約之明示或默示意思表示，故被上訴人所為上開意思表示自己發生阻止系爭租約繼續之效力。上訴人上開主張，不足採信。
七、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第四百五十一條定有明文。本件上訴人於前開租賃期限屆滿後，有繼續使用租賃之場地營業之事實，固為二造所不爭執，然被上訴人於前開租賃期限屆滿前及屆滿後，均有反對續租表示之事實已如前述，是以被上訴人既有反對之表示，即與上開法條之構成要件不相當，上訴人主張依該條之規定，主張二造間就前開場地之租賃關係存在云云，與事實不符，，無法採信，其請求確認租賃關係存在，為無理由。
八、上訴人另主張有優先承租權，被上訴人應與上訴人繼續訂立租約云云，然查此優先承租權之約定，僅具有債權之效力，上訴人是否得起訴請求被上訴人續定租約，雖不無疑問，然於被上訴人拒絕依該約定與上訴人續定租約前，自不因該約定而使尚未發生之租賃關係，得以確認之訴主張其已發生，故上訴人主張有優先承租權而請求確認租賃關係存在，亦為無理由。
九、本件判決結果已臻明確，二造其餘證據及主張，與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
十、綜上所述，上訴人之請求，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論則無二致，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，應予廢棄改判云云，為無理由，應予駁回。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官 陳明富~B法 官 吳進寶~B法 官 吳文婷右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 三 日~B法院書記官 王少玲