臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度簡上字第三六八號
上 訴 人 甲○○右當事人間請求交還停車位事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三十一日本院鳳山簡易庭八十八年度鳳簡字第一一五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落高雄縣鳳山市○○段二一四三之四號土地上建號第四０六一號建物即建物門牌文學街六十一號等五十戶公共設施地下層共同使用部分編號第ＰＢ１─００２號如附圖所示停車位騰空後，返還上訴人。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
一、上訴人方面：㈠聲明：求為判決１原判決廢棄。２被上訴人乙○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段二一四三之四號土地上建號第四０六一號建物即建物門牌文學街六十一號等五十戶公共設施地下層共同使用部分編號第ＰＢ１─００２號如附圖所示停車位（下稱系爭停車位）騰空後，返還上訴人。３第一、二審訴訟費用由被上訴人乙○○負擔。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
１原審認「王象建設公司是隨著出售房屋，而有住戶即區分所有權人購買停車位
時，即約定將劃定之停車位交由其使用，不再另為議定，並因此而將應有部分之比例登記相對無購買者為多；但依法仍非使購買停車位者得依相對較多之應有部分比例，而主張該劃定停車位置之所有權，其理至明」顯有違誤，蓋衡諸常情，區分所有權人支付較高價價金購得停車位之使用權，因停車位未能為產權登記，乃以相對較多之應有部分比例代之，否則焉有未購得停車位之區分所有權人反而使用較多之應有部分之理？是以應有部分比例高低，即成為是否具有停車位之使用權表徵。
２按系爭停車位，性質上屬區分所有建物之共同使用部分，各共有人將專有部分
之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，共同使用部分之「所有權」亦隨之移轉，各共有人對於該共同使用部分之設施，固可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而作為單獨買賣之標的，地下室車位共同使用部分與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，否則，即屬違背法令之行為，自不生買賣之效力。被上訴人乙○○所提之車位讓渡書，立約雙方分別為被上訴人乙○○及吳美慧個人，並非正確之區分所有權人梁宴如（被上訴人乙○○之妻）及百洲皮革股份有限公司（下稱百洲公司），該讓渡書自不發生轉讓之效力，被上訴人乙○○並非區分所有權人，自未取得系爭停車位之使用權。
３所謂「日常家務」，係指一般家庭在日常生活中所需處理之事項，被上訴人乙
○○購買系爭停車位，顯已逾日常家務範圍，自難認定被上訴人是以其妻梁宴如代理人身份訂立，而直接對其妻梁宴如發生效力。又該份讓渡書讓與人為吳美慧個人，而非百洲公司，其轉讓系爭停車位，應屬無權處分。
㈢證據：援用原審之立證方法，並提出司法院民事廳八十年十一月十三日廳民三字
第一０七四號函、最高法院八十一年台上字第二九六二號判決、八十二年度台上字第二九七二號判決、鈞院八十二年度訴字第二五三號判決、臺灣高等法院高雄分院八十二年上字第三０五號判決。
二、被上訴人方面：㈠聲明：求為判決１駁回上訴。２第二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈡陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
１吳美慧係百洲公司董事長，其將自然人才可以使用之系爭停車位，以個人名義
轉讓予被上訴人乙○○，除非對被上訴人乙○○意圖詐欺取財，否則斷無使之失效之理。
２固然被上訴人之妻梁宴如才是大廈之區分所有權人，但基於時下夫妻間常有事
務處理仍不分彼此之社會習性，尤其民法於一千零三條第一項又有「夫妻於日常家務，互為代理人」之規定，是被上訴人是以其妻代理人身分訂立，而直接對其妻發生效力。
３該讓渡書早於八十四年九月七日訂立，吳美慧將系爭停車位使用權確已交付行
使已久，並取得「王象」新特區大樓單位使用證明書，均未見同大廈其他區分所有權人出面爭執，上訴人是在八十七年二月十八日才自法院拍得本件不動產，惟被上訴人依本件不動產分管契約，既已有效受讓系爭停車位使用權，得以對抗任何大廈之區分所有權人，則同為大廈之區分所有權人之上訴人，當自應受分管契約之拘束。
㈢證據：援用原審之立證方法，並提出建商外售車位，應屬合法之剪報一份。
三、本院依職權調閱本院八十六年度執字第九五二八號民事執行卷宗，並訊問證人何文迪、梁宴如、江彥信、陳明聰。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：其經由本院民事執行處拍定取得訴外人百洲公司所有坐落高雄縣鳳山市○○段二一四三之四號土地所有權應有部分一萬分之二三二及其地上建物即門牌高雄縣鳳山市○○○路○○○巷○○號六樓暨共同使用部分所有權應有部分一萬分之二五五，其中共同使用部分應有部分一萬分之二五五，係包括訴外人百洲公司前手陳世忠另行價購，經全體區分所有權人協議分管之系爭停車位之使用權，被上訴人乙○○無正當權源，竟占用系爭停車位，爰提起本訴。被上訴人乙○○則以系爭停車位，係其以妻梁宴如代理人身份，向百洲公司董事長吳美慧買受，同大廈其他區分所有權人並未爭執，自有權使用系爭停車位，並非無權占有等語置辯。
二、上訴人主張經由本院民事執行處拍定取得訴外人百洲公司所有坐落高雄縣鳳山市○○段二一四三之四號土地所有權應有部分一萬分之二三二及其地上建物即門牌高雄縣鳳山市○○○路○○○巷○○號六樓暨共同使用部分所有權應有部分一萬分之二五五，其中共同使用部分應有部分一萬分之二五五，現為上訴人所有之事實，已據上訴人提出不動產權利移轉證書、土地及建物改良登記簿謄本、公共設施建築改良登記簿謄本為證，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。惟上訴人主張系爭停車位之使用權，係歸其所有及使用之事實，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠系爭停車位係位於兩造所居住之王象新特區大樓地下室，與該大樓其他公共設
施，如騎樓、屋頂突出物等公共設施共同編列同一建號─即高雄縣鳳山市○○段第四０七二建號，建物門牌為文學街六十一號等五十戶公共設施，並登記為該大樓全體五十戶區分所有權人共有，有上訴人所提出之公共設施建築改良登記簿謄本為證，被上訴人對此亦不爭執，是系爭停車位實為王象新特區大樓地下室之公共設施，並為該大樓全體區分所有權人所共有之事實，足堪認定。按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權。所謂應有部分，係指共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利，有最高法院五十七年度台上字第二三八七號判例可參。王象新特區大樓全體五十戶區分所有權人既為前開高雄縣鳳山市○○段第四０七二建號，建物門牌為文學街六十一號等五十戶公共設施之分別共有人，則不論其持有公共設施應有部分多寡，或有無購買停車位，其應有部分仍係抽象存在於全部共有物上，亦及於地下室停車位。是上訴人主張以應有部分比例高低，作為是否具有停車位之使用權表徵，顯有誤會。
㈡按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共有部分及其基地有
使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第九條第一項定有明文。而所謂另有約定者，即為同法第三條第五款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分。證人即王象建設股份有限公司（下稱王象公司）職員鄭秋雪於原審八十九年六月八日審理時業已到庭結證稱：王象新特區大樓地下室停車位，係於該大樓完成時，由大樓建商王象公司安排分配，並書立配置圖，而購買停車位之大樓住戶即區分所有權人，發給車位使用證明書，其公共設施比例較多。且依證人鄭秋雪於原審所提出之王象新特區大樓住戶公約切結書第六條１所載：「有關地下室權屬，本人同意屬於共同使用部分約一八０．二二坪（不含法定停車位之面積）作為公共設施，其餘面積約七三．四九坪，其產權及使用權專屬購買停車位所有，並不須再另與大樓全體住戶議定分管契約」，另證人即同為王象新特區大樓區分所有權人陳明聰於九十年五月四日本院審理時亦已到庭結證稱：跟建商買的時候，都有簽公約切結書。本件地下室停車位實屬王象新特區大樓地下室之公共設施，並為該大樓全體區分所有權人所共有，已如前述，購買車位者，對於特定停車位並無所有權，而是透過王象公司出售房屋，一一與購買王象新特區大樓者─即該大樓五十戶區分所有權人簽訂公約切結書，將原屬全體區分所有權人共有之地下室停車位，約定為特定區分所有權人─即購買停車位者專用，此即公寓大廈管理條例第三條第五款之約定專用部分，本件系爭停車位即屬此一性質。
㈢按公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須
與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依土地登記規則第七十五條第一款及第八十條關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，足認購買該共同使用之地下室停車位者，必須係區分所有人，否則不得單獨購買停車位，有最高法院九十年台上字第六０五號判決可參。本件被上訴人主張其自百洲公司受讓系爭停車位，固據其於原審提出讓渡書一份為證，惟該讓渡書全文為：「立讓渡書人吳美慧君現將王象新特區大王車位使用證明書，位於（使用人）高雄縣鳳山市○○○路○○○巷○○號，車位編號：２號（座落本大樓地下壹層）讓渡於本大樓住戶蔡國顯先生住鳳山市○○○路○○○巷○○號６樓。為恐口說無憑，特立讓渡書為證。並附王象新特區大樓車位使用證明一份。讓渡人：吳美慧 住址：鳳山市○○路○○號 身分證字號：
Z000000000。受讓人：蔡國顯 住址：鳳山市○○○路○○○巷○○號６樓 身分證字號：Z000000000中華民國八十四年九月七日」。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，有最高法院十七年上字第一一一八號判例可參。縱觀上開讓渡書全文，該讓渡書文字既已明確表示「讓渡人：吳美慧 受讓人：蔡國顯」「讓本讓渡於本大樓住戶蔡國顯先生」，即可認定係吳美慧以個人名義，將系爭停車位讓與蔡國顯即被上訴人乙○○個人，至為明顯。被上訴人乙○○於九十年三月十五日本院調查時業已自承：並沒有區分所有權在王象新特區內等語，依法自不得單獨購買系爭停車位，且系爭停車位之使用權，原屬百洲公司，是吳美慧以個人名義讓與被上訴人，被上訴人顯然無法取得系爭停車位之使用權，亦堪認定。
㈣被上訴人乙○○雖主張其係基於時下夫妻間常有事務處理仍不分彼此之社會習
性，尤其民法於一千零三條第一項又有「夫妻於日常家務，互為代理人」之規定，是被上訴人乙○○是以其妻代理人身分訂立，而直接對其妻發生效力。惟前開讓渡書受讓人係被上訴人乙○○個人，已如前述；況日常家務，係指一般家庭日常所處理之事項，如繳交水電費、瓦斯費等。購買停車位，所費不貲，亦非一般家庭日常處理之事務，不可謂為日常家務，況上開讓渡書之讓渡人為吳美慧，並非百洲公司，正如前述，是被上訴人之主張，實難採酌。至被上訴人所提出之建商外售車位，應屬合法之剪報一份，觀其內容乃指有獨立所有權狀之停車位，該停車位既有獨立之所有權，本可為獨立買賣之標的物，因不必附隨區分所有建物，亦即得轉賣與同一公寓大廈以外之人，與本件系爭停車位，實屬王象新特區大樓地下室之公共設施，並為該大樓全體區分所有權人所共有性質不同。是被上訴人乙○○上開主張，於法未合，不足採信。
三、縱上所述，被上訴人乙○○因非王象新特區區分所有權人，依法自不得單獨購買系爭停車位。從而，上訴人請求被上訴人乙○○應將坐落高雄縣鳳山市○○段二一四三之四號土地上建號第四０六一號建物即建物門牌文學街六十一號等五十戶公共設施地下層共同使用部分編號第ＰＢ１─００２號停車位騰空後，返還上訴人，即有理由，應予准許，原審未及審酌及此，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文所示。
四、上訴人於本案判決前，已對被上訴人何文迪、及不當得利相當租金之損害賠償部分撤回起訴，本院自無庸加以審酌，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述指駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日
臺灣高雄地方法院民事庭
審判長法 官
法 官法 官右為正本，係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十八 日
書記官 周綉美