臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度簡上字第四六一號
上 訴 人 豪基房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 王進勝律師
吳賢明律師黃淑芬律師右當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十三日本院八十九年度雄簡字第一二三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之請求暨訴訟費用之裁判廢棄。
右開廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾萬肆仟捌佰元及自民國八十九年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明
（一）被上訴人應給付上訴人新台幣︵下同︶四十萬九千六百元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人豪基房屋仲介有限公司（以下簡稱豪基公司）係從事仲介銷售業務，被上訴人授權訴外人即其妻陳佳苹代理被上訴人與上訴人簽訂房屋委託銷售契約，委託上訴人代為銷售其名下之不動產，並簽訂委託銷售契約書，約定以委託銷售總價一千零二十四萬元之百分之四計算服務報酬。倘被上訴人於上開契約期滿後，將委託銷售之不動產出售與被上訴人所介紹之買者，視為違約行為，應賠償上訴人委託賣價之百分之四數額作為違約金。被上訴人於上開契約期滿後三個月內將委託銷售之不動產出售與上訴人曾介紹之買者，違反上開約定，構成違約行為，上訴人自得依上開契約約定，請求給付違約金四十萬九千六百元，及自支付命令送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）上訴人確實有為被上訴人乙○○代為銷售房屋，且亦有提供報紙版面，按照合約去找買方，銷售契約及於被上訴人，被上訴人亦有意思表示授權我們處理。依據民法第一百零三條規定，被上訴人應受所簽合約之約束，訴外人陳佳苹有代理被上訴人簽訂委託銷售契約書事實，且根據公司提出之要約書證明郭美倫、蕭毓中為上訴人所帶看之買方，買受人郭美倫是蕭毓中之配偶，二者同為買方，被上訴人私下與買受人完成交易，當然應給付上訴人費用。
（三）上訴人與訴外人陳佳苹簽訂之委託銷售契約書時，有三天審閱期間，並無違反消費者保護法第十二條，有顯失公平之情形。
（四）仲介費用係依已通過之仲介法規計算賣方付四個百分比，買方付二個百分比，完全依仲介法規收費標準來訂立，因此違約金並無過高之情形。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人確曾有授權訴外人陳佳苹出售房屋，但未授權陳佳苹代理被上訴人與上訴人訂立委託買賣契約，陳佳苹接受授權代理出售房屋，亦可基此權利以自己名義和上訴人訂立委託契約，委託上訴人賣房子，而非代理被上訴人。
（二）系爭委託銷售時間即八十八年八月二日起至同年十一月二日止，被上訴人從未介紹被上訴人或訴外人陳佳苹任何買者前往看屋。
（三）被上訴人是否受系爭房屋委託銷售契約書所拘束：
1、上訴人提出之委託銷售契約書，委託人僅有陳佳苹之簽章而無任何乙○○之名義，是與上訴人締約者乃訴外人陳佳苹此既為兩造所不爭，因而本件委託銷售契約書之締約當事人即為上訴人與訴外人陳佳苹，被上訴人並非本件契約之當事人，自不負契約責任。
2、上訴人雖曾簽具授權書委任陳佳苹代理其處理系爭不動產之出賣等處分事宜，然此純屬被上訴人與陳佳苹間之委任契約關係，陳佳苹自有權據而以個人名義與上訴人訂立上開委託銷售契約，然該委託銷售契約乃存在於陳佳苹與上訴人間，要與被上訴人無關，要不得僅因被上訴人出具該授權書予陳佳苹，授權陳佳苹代將房屋售出，遽認被上訴人為系爭委託銷售契約書之締約當事人。
3、上訴人據為主張之委託銷售契約，僅得約束締結該契約之當事人即上訴人與訴外人陳佳苹，被上訴人既非契約當事人，其契約效力自不及於被上訴人。退萬步言，縱被上訴人是系爭委託契約之委託人，惟被上訴人否認之。被上訴人亦無違反契約第八第四款之約定。
（四）按甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方曾介紹之買者，視為違約行為。固為系爭委託銷售契約書第八條第四項所約定，惟所謂出售予乙方曾介紹之買者，應指上訴人於受委託期間，曾與上訴人就委託出售之房屋，接洽或談論買賣事宜，甚或前往看過房屋，而且已經上訴人轉告知被上訴人之客戶。
（五）惟上訴人提呈之要約書及委託契約書上，應買之人係蕭毓中，此有該等要約書及委託契約書在卷可按，而向被上訴人購買房屋者係郭美倫，亦有卷附土地登記謄本可稽，是縱蕭毓中確為系爭委託約書所載之上訴人曾介紹之買者，被上訴人既非將房屋售予蕭毓中，並無違反該系爭委託契約書第八條第四款之約定。
（六）上訴人就之後被上訴人售予之郭美倫，於委託期間，乃至期間結束後，均未曾告知其是與之接洽或談論，抑或看過房屋之客戶，是郭美倫絕非是上訴人曾介紹之買者，被上訴人在不知情下，售予郭美倫，要無違約可言。系爭委託銷售契約書第八條第四項之約定，違反民法第二百四十七條之一及消費者保護法第十二條規定，應屬無效之約定。
（七）本件委託銷售契約書係企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，為消費者保護法第二條第七項之定型化契約即民法第二百四十七條之一之附合契約，依消費者保護法第十二條規定，如定型化契約之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；依民法第二百四十七條之一規定，如附合契約為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。
（八）本件契約委託銷售期間僅三個月，契約第八條第四款規定甲方即被上訴人於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方即上訴人所曾介紹之賣者即視為違約，完全未考慮委託銷售期間之長短，一律規定契約期滿後三個月之禁止期間，以本件委託銷售期間為三個月而言，無異延長一倍之契約期間，對委託人即一般消費者而言顯失公平，依前揭法條之規定，該條款之約定自為無效，被上訴人自無需負違約責任。
（九）再退而言之，縱 鈞院認被上訴人有違反契約第八條第四款之約定，惟本件契約違約金依系爭契約書第八條之約定為原委託售價的百分之四價金該違約金之約定顯然過高，應予酌減本件違約金之性質為何，未見上訴人闡明，上訴人所受損害金額若干，亦未見其主張；況以原委託售價為基礎計算違約金，已超過其損失額，顯失公平，依民法第二百五十二條，請鈞院核減至二萬元為合理。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人授權訴外人即其妻陳佳苹代理被上訴人與上訴人簽定房屋委託銷售契約，委託上訴人代為銷售其名下之不動產，並簽定委託銷售契約書，約定以委託銷售總價一千零二十四萬元之百分之四計算服務報酬。倘被上訴人於上開契約期滿後，將委託銷售之不動產出售予上訴人所介紹之買者，視為違約行為，其違約金之依上開方式計算。被上訴人於上開契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予上訴人曾介紹之買者，違反上開約定，構成違約行為，上訴人自得依上開契約約定，請求給付違約金四十萬九千六百元及自支付命令狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以系爭委託銷售契約係由上訴人與陳佳苹個人所簽定，被上訴人並非前開契約之當事人，自無違約可能，又縱認被上訴人係上開契約之當事人，惟上訴人於委託銷售期間，從未介紹郭美倫與被上訴人洽談買賣事宜，是以郭美倫並非上訴人所曾介紹之買者，被上訴人與之成立不動產買賣契約，並未違反契約約定。又系爭契約為定型化契約，其中關於違約金之約定顯不公平，應屬無效，即使有效，亦顯過高，應予酌減為二萬元等語資為抗辯。
三、上訴人起訴主張被上訴人授權其妻陳佳苹代理被上訴人與上訴人簽定系爭委託銷售契約，雙方於契約第八條第四款約定：甲方（即被上訴人）於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方（即上訴人）曾介紹之買者」，視為違約行為，應給付乙方委託售價的百分之四為違約金等事實，業據上訴人提出委託銷售契約書一份、土地暨建物登記謄本各一份及授權書一份為證，被上訴人固自承曾向上訴人表示授權陳佳苹全權處理出賣房屋事宜，惟否認為系爭契約之當事人，並以前詞置辯，經查：
（一）上訴人主張被上訴人於八十八年八月二日，使用上訴人提供之授權書，授權其妻陳佳苹就被上訴人所有坐○○○區○○段四三一之二號地號，門牌號碼高雄市○○街○○○巷○號六樓房屋，有出賣、設定負擔、租賃、購買、貸款及其他處分等一切事務之委任代理權一節，業據上訴人提出被上訴人所簽署之授權書一份為證，且為被上訴人所不爭執，足認被上訴人確已向上訴人表示授權陳佳苹代為處理上開房屋銷售事宜。
（二）按「代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理），有最高法院八十一年度台上字第一六五號判決可參。本件被上訴人向上訴人表示授與代理權予陳佳苹，由伊全權處理上開房屋出賣事宜，其後由陳佳苹以自己之名義與上訴人簽定系爭委託銷售契約，參酌上開判決意旨，陳佳苹之簽約行為構成隱名代理，應適用民法第一百零三條「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」之規定，契約效力對本人即被上訴人發生效力，是以被上訴人就系爭委託銷售契約應負本人之責任即委託人責任，被上訴人辯稱其非契約當事人，毋庸負契約責任云云，為無理由。
（四）上訴人另主張其於系爭契約期間，曾介紹蕭毓中夫婦向被上訴人購買系爭房屋，當時雖未成交，然銷售契約期滿後三個月內，被上訴人即將系爭房屋出售予訴外人蕭毓中之妻郭美倫等事實，業據提出其要約書、土地及建物謄本各一份為證，並經原審調閱系爭房屋過戶登記資料查閱屬實，自堪信為真實。被上訴人雖辯稱郭美倫非上訴人於銷售契約期間所介紹予被上訴人之人，然查蕭毓中與郭美倫係夫妻關係，且系爭房屋委託售價達一千零二十四肆萬元，委託買價七百三十萬元，價格不菲，依一般經驗法則，鮮有夫妻一方購屋時，他方不一同前往參觀、議價者，足認蕭毓中、郭美倫均係上訴人介紹予被上訴人之買者無疑。
（五）兩造於系爭銷售契約第八條第四款之違約金約定，其目的係為杜絕買賣之一方經仲介公司介紹買賣後，為規避給付仲介費用，先表示不願成交，事後再與對方私下成交之脫法行為，故上開約定並無不公平或缺乏誠信之情形。被上訴人主張契約或違約金約定無效，為無理由。
四、綜上所述可知，被上訴人授權陳佳苹代理伊與上訴人簽訂系爭委託銷售契約，應負本人責任，伊於契約期滿後三個月內之八十九年八月間，將系爭房屋出售予上訴人曾介紹之買者郭美倫，依系爭契約第八條第四款之約定，應給付委託售價一千零二十四萬之百分之四之違約金即四十萬九千六百元。按兩造關於上開違約金之性質，並未明定懲罰性違約金，依其約定之內容觀之，應屬損害賠償總額預定性違約金之性質。次按上訴人公司係以仲介房舍為其主要業務，故仲介費之收入係維持公司收入之主要來源，上訴人為介紹銷售系爭契約，曾多次自費刊登報紙，並雇用員工遊說介紹買賣雙方，所費不貲，且倘被上訴人未規避委託銷售契約，而於契約期間內出售系爭房屋予郭美倫，上訴人本應可向賣方收取成交價之百分之四，故審酌上情及扣除上訴人因被上訴人私下售屋所免除之人事費用，認上開百分之四之違約金約定確屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，予以酌減二分之一。從而，上訴人請求被上訴人給付二十萬四千八百元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起即民國八十九年五月三日，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬正當，應予准許，原審駁回上訴人上開請求，顯有未洽，應予廢棄改判如主文第二項所示。另上訴人逾此部分之請求為無理由，原審因而駁回上訴人該部分之請求，理由雖有不同，但結論並無不當，上訴意旨指稱該部分判決不當，應予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 陳明富~B法 官 林玉心~B法 官 吳文婷右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日~B法院書記官 王少玲