台灣高雄地方法院民事判決 八十九年度簡上字第六Ｏ號
上訴人 甲○○被上訴人 乙○○右當事人間請求給付房屋尾款事件，上訴人對於中華民國八十九年一月四日本院高雄簡易庭八十八年度雄簡字第二九Ｏ一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾參萬元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人部分：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。添
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十三萬元。
（三）上訴人願供擔保，請就前開第二項聲明准予宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同，茲予引用外，補稱：
（一）、上訴人依據民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款規定，於鈞院擴張
訴之聲明為五十三萬元，且被上訴人對於上訴人上述訴之聲明之擴減狀既未表示異議，尚且函文給 鈞院要求上訴人補繳裁判費，則上訴人於鈞院擴減訴之聲明，應為合法。
（二）、本件原書面買賣契約，係被上訴人未得其姐蘇信英承認之無權代理行為，不
對蘇信英發生效力，故蘇信英並非原買賣契約之當事人，原買賣契約之當事人應為乙○○。蓋：
１、被上訴人本先以其自己為買受人名義與聯邦房屋公司人員洽談，謂其要購買房屋，惟在八十八年六月十二日先與上訴人簽訂坐落高雄市○○區○○段第一二九四、一二九五之土地及其上建號一Ｏ二八號即門牌號碼為同市○○○路○○○號房屋（下簡稱系爭房地）之買賣契約書時，臨時才以無權代理方式而偽以其姊蘇信英為買受人，雙方約定買賣總價款為新台幣（下同）九百五十五萬元，付款方式則分四期給付，第一期簽約時應給付五萬元，第二期免付，第三期則應於稅捐機關核發應繳稅單三日內，買受人應付出賣人四十萬元，並約於八十八年六月三十日給付，其中上訴人原有抵押貸款九百萬元，由買受人代為承受抵押貸款之轉帳清償，且雙方至遲應於八十八年七月九日交屋及付清尾款。惟被上訴人於訂定買賣契約後，表面上雖先代蘇信英支付第一期價金五萬元予上訴人，而第三期款本約定於稅捐機關核發稅單三日內買受人應給付之，且八十八年六月二十八日雙方所委託之代書林懿慧已收到稅捐機關核發之稅單，然林代書依據被上訴人所提供蘇信英之電話號碼循線欲與蘇信英聯絡洽談相關事宜時，乃察覺該線電話號碼無從聯絡到蘇信英本人，顯證該原買賣契約確是被上訴人所為之無權代理等行為。
２、嗣上訴人暨林懿慧代書一再通知被上訴人給付第三期款，惟被上訴人皆一再藉故推託，至已逾期五日之八十八年七月六日，始交付一紙包含代書費之禁止背書轉讓支票四十二萬元，隔日始領到現金，於此買賣期間上訴人亦曾接到兩通該自稱係其姊蘇信英之人，向上訴人稱伊從未同意以伊名義向上訴人買賣房屋之事，故被上訴人應為無權代理，殆乃無疑。
３、另觀被上訴人於八十八年十一月十六日向前金區調解委員會就本件買賣糾紛所聲請調解之調解書，被上訴人亦自承為買受人，而於台灣高雄地方法院檢察署八十八年偵字第二四五０五號案中，被上訴人於八十八年十月二十七日亦庭呈乙紙答辯狀，一再聲稱係乙○○於八十八年六月十二日經房屋仲介購高雄市○○○路○○○號房屋，故被上訴人方係本件買賣契約之當事人，而非蘇信英更乃無疑。
添 ４、又在上訴人於台灣高雄地方法院檢察署八十八年偵字第二四五０五號告訴案
中，於八十八年十一月十七日之偵查庭時，到庭之蘇信英亦稱：「我有打電話，那房子太舊，我不喜歡，乙○○要就給她買」等語。依民法第一百七十條第一項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，故本件原書面買賣契約之買受人，自始即非蘇信英，而為被上訴人乙○○，本件絕非原審判決所誤載之當事人不適格之情形。添
（三）、上訴人解除其與蘇信英之買賣契約，並與被上訴人成立另一買賣契約：在該
自稱係其姊蘇信英者向上訴人稱其不知情且未同意以其名向上訴人購買該幢中華路房屋之情事後，被上訴人乃主動要求以更名變為其自己之方式，與上訴人成立另一買賣契約，然此舉因需額外繳納印花稅一萬一千多元，故經上訴人同意幫其另負擔此筆額外之印花稅金後，林懿慧代書始著手並辦理申請更名以乙○○為買受人之買賣契約移轉登記手續，惟當時林代書為求簡便，竟未另書寫新之買賣契約書，即於八十八年七月七日逕向 鈞院公證處請求就雙方買賣契約為公證，並向稅捐機關辦理買賣契約、契稅、增值稅，由蘇信英更名為乙○○之手續。惟更名繳稅後，被上訴人經林懿慧代書之屢催，仍遲遲未去辦理承受銀行抵押貸款九百萬元之手續，最後履約日期屆滿，經上訴人先以存證信函催告後，逾期再予通知解除舊買賣契約，並依約沒收之前被上訴人交付之四十五萬元，又催其處理解約後之繕後問題，而被上訴人亦怕上訴人依催告暨解約函之內容再予進一步求償，乃於八十八年八月二日始再打電話給林懿慧代書，謂其願另行新要約，而以原契約約定之九百五十五萬元為總價金，並願至彰化銀行三民分行辦理承受貸款九百萬元債務之手續，再為買受該屋；後經林代書告知而上訴人承諾，雙方乃於八十八年八月三日共同至該分行辦理承受貸款手續，履行新買賣契約並一一填具完成移轉登記及抵押權內容變更登記之申請書類。雖林懿慧代書為求簡便，亦未對兩造當事人另訂立書面之新買賣契約，然雙方既已就系爭房地之價金及移轉登記達成新買賣契約之意思表示之合意，則新買賣契約即已成立，且上訴人現既已將系爭房屋過戶於被上訴人名下，則徵諸最高法院五十七年台上字第一四三六號判例，可證雙方之新買賣契約書面之欠缺，亦隨之補正。故上訴人依據雙方解約後另於八十八年八月三日之新買賣契約之法律關係，請求被上訴人支付以新契約總價金九百五十五萬元整，扣除被上訴人所承受之銀行貸款九百萬元，及被上訴人所溢付之代書費二萬元，共計五十三萬房屋尾款，依約並無不合。
（四）、本件新房屋買賣契約之價金係九百五十五萬元，非被上訴人所稱之九百四十七萬元，蓋：
１、林懿慧代書已於八十九年五月二十六日之筆錄證稱：「當日就辦好貸款更名
手續，當場我和兩造還有談到總價款是九百五十五萬元」等語，另證人陳宏宗亦於八十九年六月十四日之筆錄證實本件房屋買賣價金確仍是九百五十五萬元，非九百四十七萬元，且證人涂素萍於八十九年七月十九日之筆錄亦證稱：「我未聽到乙○○說要以九百四十七萬元來買此房子，否則不買」等語。
２、台灣高雄地方法院檢察署八十八年偵字第二四五０五號案中，被上訴人於八十八年十月二十七日之答辯狀，亦尚稱總價九百五十五萬元，而非九百四十七萬元，且由於被上訴人於系爭房屋過戶登記完成後，因遲遲拒付尾款等款項，雙方嗣後尚連同林懿慧代書及聯邦房屋公司職員陳宏宗、涂素萍，還另再於七賢路上君國大飯店（今已改為尊龍大飯店）洽談協商尾款給付等問題，故若解約後之新買賣契約所約定之總價僅為九百四十七萬元，則在被上訴人已承受銀行貸款九百萬元時，加上先前已收五萬元第一期款暨第三期款等四十二萬元，上訴人理應立刻交屋，則雙方何以尚需另為尾款之給付問題而至原君國大飯店談判，何以被上訴人尚拿出一紙八萬元之禁止背書轉讓而無法由上訴人以背書方式領得之票據，欲作為尾款等暨其應負擔之代書費之一切給付而遭上訴人拒絕，且被上訴人又何以從不敢主動提點交房屋之事；同時，被上訴人又何庸向鹽埕地政事務所謊稱房屋權狀遺失而申請補發，由上種種即可明證本件系爭房屋解約後之新買賣契約之房屋總價亦確係九百五十五萬元，而非九百四十七萬元。綜上所述，原審判決顯有不當，爰依上訴人與被上訴人間後成立之買賣關係請求被上訴人給付上訴人五十三萬元。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出授權暨委託書、彰化商業銀行三民分行利息收據、債務清償證明書、台灣高雄地方法院檢察署八十八年度偵字第二四Ｏ五號八十八年十一月十七日蘇信英筆錄、建物登記謄本、台灣高雄地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第八六一九號不起訴處分書、被上訴人答辯狀各一份、存證信函、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處函、土地登記謄本、照片、公證書各二份為證，並聲請訊問證人林懿慧、陳宏宗、涂素萍。
乙、被上訴人部分：
一、聲明：請求上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同，茲予引用外，補稱：前揭房地原係由被上訴人與蘇信英合夥出資，並以蘇信英為買受人，被上訴人為代理人與上訴人簽訂買賣契約；惟之後蘇信英不願買受，而被上訴人亦未授權代書辦理買賣契約之變更，但因被上訴人不堪上訴人之騷擾，始由被上訴人承受上訴人九百萬元之債務並辦理設定抵押權，而又因被上訴人之證件均置在代書處，所以之後上訴人與代書未經被上訴人之同意，自行去辦理過戶；另外，縱使新買賣契約已成立生效，雙方約定總價金亦僅為九百四十七萬元，而被上訴人前已交付四十七萬元與上訴人，故亦已繳清前揭買賣契約之尾款。是上訴人之上訴無理由，應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權向高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處函調上訴人申請就前揭房地售予蘇信英之買賣契約撤銷，及與被上訴人買賣申請書、買賣契約書等相關資料。
理 由
一、訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。又同法第二百五十五條第一項第三款規定：擴張或減縮應受判決事項之聲明者。經查，本件上訴人原依據兩造之買賣契約起訴請求被上訴人給付十三萬九千九百九十九元，及自被上訴人收受支付命令狀翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，此有起訴狀於原審卷內可稽，嗣於本院準備程序中，具狀依據兩造之買賣契約，擴張訴之聲明為請求被上訴人給付五十三萬元，揆諸前揭法條說明，此乃不變更訴訟標的而為擴張應受判決事項之聲明，是其擴張訴之聲明，應為法之所許，先予敘明。
二、本件上訴人起訴主張：被上訴人於八十八年六月十二日以其為蘇信英之代理人，與上訴人簽訂系爭房地之買賣契約，雙方約定買賣總價款為九百五十五萬元，付款方式則分四期給付，第一期簽約時應給付五萬元，且買受人應於八十八年六月十四日備齊一切過戶資料辦理移轉手續，第三期則應於稅捐機關核發應繳稅單三日內，買受人應付出賣人四十萬元，並約於八十八年六月三十日給付，其中上訴人原有抵押貸款九百萬元，由買受人代為承受抵押貸款之轉帳清償，且雙方至遲應於八十八年七月九日交屋及付清尾款。惟被上訴人於訂定買賣契約後，雖先代蘇信英支付第一期價金五萬元予上訴人，惟遲未找到蘇信英本人，且第三期款亦係由被上訴人遲至八十八年七月六日，始代蘇信英以一紙支票交付四十二萬元（包括預付之代書費二萬元）；嗣因蘇信英遲未辦理銀行貸款之承受及繳交尾款而未繼續履約，上訴人乃於八十八年七月十五日寄存證信函予被上訴人（即蘇信英之代理人）要求其於文到後七日內履約，惟蘇信英仍不履約，上訴人乃於八十八年七月三十日再發存證信函予被上訴人及蘇信英為解除原契約之意思表示，並依約沒收原已繳納之四十五萬元（原已繳四十七萬元，其中二萬元為預繳之代書費，不予沒收）。嗣八十八年八月三日被上訴人乃主動要求以更名其為上開房地買受人之方式，與上訴人就系爭房地成立新的買賣契約，惟當時代書為求簡便，竟未另書寫新之買賣契約書，即著手辦理申請更名為被上訴人係買受人之買賣契約移轉登記手續，並共同至銀行辦理承受貸款手續，履行新買賣契約並完成移轉登記及抵押權變更登記。從而，本件原買賣契約業經上訴人解除，並沒收原已繳納之款項，則新的契約，被上訴人除已承受系爭房地九百萬元貸款及前已預繳之二萬元代書費用外，尚有尾款五十三萬元並未給付，為此依買賣契約請求被上訴人給付五十三萬元等語。
三、被上訴人則以前揭房地原係由被上訴人與蘇信英合夥出資，並以蘇信英為買受人，被上訴人為代理人與上訴人簽訂買賣契約；惟之後蘇信英不願買受，而被上訴人亦未授權代書辦理買賣契約之變更，然因被上訴人不堪上訴人之騷擾，始由其承受上訴人九百萬元之債務並辦理設定抵押權，之後又因被上訴人之證件均置在代書處，上訴人與代書竟持之擅自去辦理過戶手續；另外，縱使新買賣契約已成立生效，雙方約定總價金亦僅為九百四十七萬元，而被上訴人前已交付四十七萬元與上訴人，故亦已繳清前揭買賣契約之尾款。是上訴人之上訴無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
四、經查，上訴人主張被上訴人於八十八年六月十二日以其為蘇信英之代理人，與上訴人簽訂系爭房地之買賣契約，雙方約定買賣總價款為九百五十五萬元，付款方式則分四期給付，第一期簽約時應給付五萬元，且買受人應於八十八年六月十四日備齊一切過戶資料辦理移轉手續，第三期則應於稅捐機關核發應繳稅單三日內，買受人應付出賣人四十萬元，並約於八十八年六月三十日給付，其中上訴人原有抵押貸款九百萬元，由買受人代為承受抵押貸款之轉帳清償，且雙方至遲應於八十八年七月九日交屋及付清尾款，且被上訴人於訂定買賣契約後，代蘇信英支付第一期價金五萬元及第三期款四十萬元（另二萬元為預付代書費，不計入）予上訴人，嗣因蘇信英遲未辦理銀行貸款之承受及繳交尾款而未繼續履約，上訴人乃於八十八年七月十五日寄存證信函予被上訴人（即蘇信英之代理人）要求其於文到後七日內履約，惟蘇信英仍不履約，上訴人乃於八十八年七月三十日再發存證信函予被上訴人及蘇信英為解除原契約之意思表示，並依約沒收原已繳納之四十五萬元之事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約、存證信函二紙為證，並經證人林懿慧於本院準備程序中到庭證述明確，此有本院八十九年五月二十六日準備程序筆錄在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，是依原契約書第七條第三款之約定，上訴人之上揭主張，堪信為真實。
五、又查，上訴人主張因原契約經解除後，被上訴人旋於八十八年八月三日主動向上訴人要求將買受人更名，而以同一價額與上訴人成立另一買賣契約，並授權代書，著手辦理申請更名為被上訴人係買受人之買賣契約移轉登記手續，並於八十八年七月七日逕向本院公證處請求就雙方買賣契約為公證，並向稅捐機關辦理買賣契約、契稅、增值稅，由蘇信英更名為乙○○之手續，復向銀行辦理貸款承受手續等情，業據上訴人提出授權暨委託書、公證書、土地買賣所有權移轉契約書、高雄市稅捐稽徵處土地增值稅繳款書、契稅、高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處函為證，，並有高雄市稅捐稽徵處鹽埕分處八十九年五月十日高市稽鹽財字第ＯＯ七三ＯＯ號函附之上訴人與蘇信英買賣契約撤銷及與上訴人買賣申請書、買賣契約書等影本六份在卷可佐，且證人即代書林懿慧於本院準備程序中到庭證稱：「八十八年七月五至七日間，乙○○有在甲○○之律師事務所中說要換名字，就是要把蘇信英之名字登記為乙○○之名字，當時是由甲○○在其事務所打電話給我，我告訴甲○○說，若登記換名字的話，要浪費一萬多元之印花稅，當時我在電話中聽到乙○○之聲音說他不願意付，最後甲○○說要先墊該筆費用，但仍要更名，所以我們在八十八年七月七日去申請撤銷甲○○及蘇信英之稅單，七月八日重新辦理甲○○及乙○○之稅單，之後乙○○約我在泛亞銀行拿印鑑證明及印鑑印文去辦理稅單．．．到八十八年八月三日，乙○○打電話給我，說他願意買房子，並登記於他名下及辦理貸款，且約我們於八月四日在彰化銀行會合，所以當日就辦好貸款更名手續」等語，此有本院八十九年五月二十六日準備程序筆錄附卷可參，足見於原契約解除後，兩造確於八十八年八月三日就系爭房地成立新的買賣契約，雖被上訴人以前揭情詞置辯，惟為上訴人及證人林懿慧所否認，且查辦理所有權移轉及銀行貸款承受，係屬重大事項，且私人印鑑通常均由本人保管，而被上訴人又自承經營房屋仲介多年，頗有經驗，若非本人授權或同意代書辦理上揭事項，並將相關證件交由代書辦理，代書又如何逕自辦理過戶及銀行貸款之承受？況被上訴人對其未同意代書林懿慧辦理上開事務，代書林懿慧如何取得其相關證件、印鑑以辦理過戶及銀行貸款事宜，未舉出任何事證以實其說，是被上訴人上述所辯，無法採信。上訴人之主張，堪信為真實。
六、次查兩造成立之新買賣契約價金仍為九百五十五萬元，而非被上訴人所辯之九百四十七萬元之事實，經證人林懿慧於本院前揭準備程序中證稱：「我和其兩造還有談到總價款為九百五十五萬元，而尚有尾款十萬元未付，之後我們有告訴乙○○說，不動產已登記完畢，且貸款也已更名，請他來交屋，並給尾款，我們當時還有約他們雙方來七賢路某飯店交尾款，而乙○○來時，告訴我們他沒有錢，並拿出一張銀行之定期存單押在甲○○那邊當作交尾款，之後乙○○情緒激動，所以甲○○沒有收十萬元之定存單，也沒有交屋」等語，證人即聯邦房屋仲介公司之員工陳宏宗亦證稱：「被上訴人在君國飯店欲以一張定存單繳尾款與上訴人，但因金額不符且但定存單對渠等並無用處，所以渠與上訴人並未收取，又自始至終均不知兩造有另行約定價金為九百四十七萬元」等語，此有本院八十九年六月十四日準備程序筆錄在卷可證，另被上訴人聲請傳訊之證人涂素萍亦於本院準備程序中到庭證述：「其未聽被上訴人稱僅欲以九百四十七萬元買前揭房屋，又於八月下旬，被上訴人有在君國飯店要拿支票來付尾款，但上訴人不同意」等語，此有本院八十九年七月十九日準備程序筆錄附卷足憑，是若依被上訴人所辯其與上訴人約定買賣契約之總價金為九百四十七萬元，並以被上訴人之前所繳交之四十七萬元作為價金之一部，則被上訴人在承受上訴人之九百萬貸款後，豈有仍與上訴人約定地點欲繳交尾款與上訴人之理？故被上訴人辯稱其與上訴人所訂立之買賣契約價金為九百四十七萬元，且已清償完畢，亦不可採。
七、按當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項訂有明文。又不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，此有最高法院二十年上字第一二Ｏ七號判例可資參照。再佐以修正之民法第一百六十六條之一第二項規定，不動產債權契約雖未經公證，如當事人已合意為不動產物權之移轉而完成登記者，仍為有效等語，雖本件發生在上開法條施行前，惟亦可得知不動產債權契約之書面要式欠缺對已完成登記之不動產應屬要件亦已補正。要故本件上訴人主張被上訴人本以其為蘇信英之代理人，與上訴人簽訂系爭房地之買賣契約，雙方約定買賣總價款為九百五十五萬元，而被上訴人於訂定買賣契約後，因蘇信英遲未履約辦理過戶及繳交尾款，經上訴人解除上揭契約後，被上訴人乃主動要求以更名其為上開房地買受人之方式，與上訴人另成立一買賣契約，並授權代書著手辦理申請更名為被上訴人係買受人之買賣契約移轉登記手續，並於八十八年八月三日共同至銀行辦理上揭承受貸款手續，履行新買賣契約並完成移轉登記及抵押權變更登記，新買賣契約雖未成立書面，惟當事人既已對於標的物及價金相互同意，新的買賣契約即為成立。從而，上訴人依兩造成立之新買賣契約，請求被上訴人給付扣除被上訴人已承擔之前揭貸款九百萬元及之前溢繳之代書費二萬元，所剩之尾款五十三萬元，為有理由，應予准許。原審為認上訴人起訴請求，為當事人不適格，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件訴訟標的金額未超過一百萬元，不得上訴第三審，本院為最後終局審，是上訴人假執行之聲請，顯無必要，不應准許。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十六 日
台灣高雄地方法院民事第二庭
審判長法官 謝靜雯
法官 洪文慧法官 朱玲瑤右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十六 日
法院書記官 張乃昇