臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四七八號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零肆萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）壹佰壹拾肆萬伍仟元。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）坐落高雄縣鳳山市○○路○號後側第二間本國式加強磚造二層樓房為違章房屋（下稱系爭房屋），係原告於七十年七月二十八日以一百三十六萬元向被告購買，並訂有買賣合約書。訂約後原告即依約於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並依約於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日分別給付二十一萬五千元，即第一、二、三期款項，合計六十四萬五千元，總計被告已支付一百十四萬五千元，尚欠第四期之二十一萬五千元之買賣價款未付。嗣後被告並未依買賣合約第七條約定「七、辦理移轉登記日期：即日內辦理過戶手續」及第十七條約定「基地部分占用他人（李真木）土地，甲方（被告）應負責移轉乙方（原告）名義，但增值稅由乙方負擔」而為履行，致原告權益受損。其後雙方另約定同意在辦理完登記手續後，原告再以第四期款項二十一萬五千元之現金交換所有權狀。詎原告屢次請求被告辦理過戶，被告均置之不理。
（二）不料被告竟於八十五年間向鈞院請求原告遷讓房屋，經鈞院以八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號判決原告敗訴確定，以被告已解除買賣契約為由判令原告必須遷讓系爭房屋。今原告既已將房屋返還被告，則被告自應退還原告所給付之價金，爰依民法第二百五十九條第二款請求如訴之聲明。
（三）又買賣合約書第十七條基地部分占用李真木之土地，其地號為鳳山市○○段二０六之一五一地號，該土地係李真木所有而登記在陳永順名下，被告並無法移轉給原告，嗣後原告乃自行以十萬元之代價向李真木購買，並由李真木過戶予原告。
（四）再買賣合約第七條約定「七、辦理移轉登記日期：即日內辦理過戶手續」，雖系爭房屋為違章建築而無法過戶，但仍可變更稅籍，惟被告並未依約於「即日」內變更稅籍，顯違約在先。
三、證據：提出買賣契約書、存證信函、房屋買賣和解書、土地登記謄本各一紙為證，並請求訊問證人即代書陳靜雄、李真木。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）本件糾紛被告之前已向原告提起訴訟，經鈞院八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號判決被告勝訴確定。
（二）依買賣合約書第三至五條及第十條約定，原告應於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日、十二月二十九日分別給付二十一萬五千元，且七十年下期房屋稅等一切稅捐應由原告繳納，詎原告僅依約給付五十萬元之定金，其餘款項即未給付，且未依約繳納七十年下期房屋稅等一切稅捐。被告因而於八十五年七月七日委託律師代為催告限原告於存證信函到達後五日內付清全部價款及應負擔之稅金，逾期即以該函為解除契約之意思表示。詎原告仍置之不理，被告因而解除契約並依買賣契約第十二條「甲方（被告）若違背契約時自當交還既收金額並應賠償既收金額同額之違約金與乙方（原告），若乙方違背者願被甲方沒收既付金額。」之約定沒收原告已付之買賣價金。是被告既已解除契約並依約沒收原告既付金額，則原告請求被告返還其已給付之買賣價金，顯無理由。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項定有明文。原告既主張已支付第一、二、三期款項合計六十四萬五千元（被告誤載為六十四萬元），則應由原告就此部分之事實負舉證責任。
（四）訴外人李真木所有鳳山市○○段二０六之一五一地號土地係李真木與被告於六十六年十二月二十五日即約定交換，實際上該土地係被告所有，被告自可將該土地過戶予原告，原告實不須自行向李真木購買。
三、證據：提出掛號信件回證、存證信函、最高法院裁定、土地交換合約書、強制執行聲請狀、台灣高雄地方法院八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號判決、房屋稅繳款書、建物測量成果圖、台灣高雄地方法院民事裁定各一紙及台灣高雄地方法院執行通知三紙為證。
丙、本院依聲請囑託高雄縣鳳山地政事務所派員會同勘驗現場，並依職權向高雄縣政府建設局、稅捐稽徵處函查「違章建築房屋之納稅義務人可否經由買賣而變更納稅義務人」及調取本院八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號、最高法院八十八年度台抗字第二七六號卷宗，並訊問證人陳永順。
理 由
一、按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴，民事訴訟法第四百條第一項定有明文。經查，被告主張前已對原告向本院提起訴訟，經本院八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號判決被告勝訴確定，惟該案之訴訟標的為被告之解除契約後之遷讓房屋請求權，而本件訴訟標的為原告之契約解除後返還買賣價金請求權，其訴訟標的不同，是原告起訴請求本件，並無違反民事訴訟法第四百條第一項「一事不再理」之規定，合先敘明。
二、按次訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款亦定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付一百十四萬五千元及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於訴訟進行中，減縮請求被告給付一百十四萬五千元，依前揭說明，應予准許。
三、本件原告主張系爭房屋，係原告於七十年七月二十八日以一百三十六萬元向被告購買。訂約後原告即依約於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並依約於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日給付合計六十四萬五千元，總計被告已支付一百十四萬五千元，尚欠第四期之二十一萬五千元之買賣價款未付。嗣後被告並未依買賣合約第七條及第十七條而為履行，致原告權益受損。其後雙方同意辦理完登記手續後，原告再以第四期款項二十一萬五千元之現金交換所有權狀。詎原告屢次請求被告辦理過戶，被告均置之不理。不料被告竟於八十五年間向法院請求原告遷讓房屋，並經判決原告敗訴確定。今原告既已將房屋返還被告，則被告自應退還原告所給付之價金，爰依民法第二百五十九條第二款請求如訴之聲明。又買賣合約書第十七條基地部分占用李真木所有之鳳山市○○段二０六之一五一地號土地，該土地係李真木所有而登記在陳永順名下，被告並無法移轉給原告，嗣後原告乃自行以十萬元之代價向李真木購買。再買賣合約第七條約定「七、辦理移轉登記日期：即日內辦理過戶手續」，雖系爭房屋為違章建築而無法過戶，但仍可變更稅籍，惟被告並未依約於「即日」內變更稅籍，顯違約在先等語；被告則以依買賣合約書第三至五條及第十條約定，原告應於七十年七月二十九日交付五十萬元定金，並於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日、十二月二十九日分別給付二十一萬五千元，且七十年下期房屋稅等一切稅捐應由原告繳納，詎原告僅依約給付五十萬元之定金，其餘款項即未給付，且未依約繳納七十年下期房屋稅等一切稅捐。被告因而於八十五年七月七日委託律師代為催告限原告於存證信函到達後五日內付清全部價款及應負擔之稅金，逾期即以該函為解除契約之意思表示。詎原告仍置之不理，被告因而解除契約並依買賣契約第十二條約定沒收原告已付之買賣價金。又鳳山市○○段二０六之一五一地號土地係李真木與被告於六十六年十二月二十五日即約定交換，實際上該土地係被告所有，被告自可將土地過戶予原告，原告實不須自行購買等語資為抗辯。
四、本件原告主張系爭房屋，係原告於七十年七月二十八日以一百三十六萬元向被告購買，原告並於七十年七月二十九日交付五十萬元定金之事實，業據原告提出買賣契約書一紙為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、本件應先探究者係原告究已給付被告多少買賣價金？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項定有明文。再按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三項亦定有明文。查原告主張已支付五十萬元定金及第一、二、三期款項合計六十四萬五千元，固據其提出支票三紙附於前開本院八十五年訴字第二四八六號卷中為證，惟被告抗辯僅有收到五十萬元之定金。經查，被告於八十五年十二月五日之準備書狀中自認已收到一百零四萬五千元之買賣價金，尚有三十一萬五千元並未收取等情，有該準備書狀附於本院八十五年訴字第二四八六號卷內可證；而被告於自認後再空言否認已收到一百零四萬五千元之買賣價金，且無法證明其自認與事實不符或經他造同意者，依前揭民事訴訟法第二百七十九第三項規定，其自認之撤銷並非合法有效，故認被告對於已收到一百零四萬五千元之買賣價金之事實，仍為自認。而超過一百零四萬五千元部分（即另外之十萬元），為被告所否認，原告就此有利於己之事實又無法舉證已為支付，是被告收到原告給付之買賣價金為一百零四萬五千元，應堪認定。
六、再確定判決具有既判力，當事人及法院應受拘束。查被告之解除契約後之遷讓房屋請求權即被告解除契約回復原狀請求權，業經本院八十五年訴字第二四八六號、台灣高等法院高雄分院八十七年度上易字第一二號判決被告勝訴確定，該確定判決具有既判力，當事人及法院即應受拘束。次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第二百五十九條第二款亦定有明文。而被告之解除契約回復原狀請求權既經確定，則除法律另有規定或契約另有訂定外，原告原得依二百五十九條第二款規定請求被告返還買賣價金及附加自受領時起之利息。惟本件兩造之買賣契約第十二條約定「甲方（被告）若違背契約時自當交還既收金額並應賠償既收金額同額之違約金與乙方（原告），若乙方違背者願被甲方沒收既付金額。」此即為民法第二百五十九條本文所謂「契約另有訂定」。故如原告違約者，被告則可沒收既付金額而毋須返還買賣價金。反之，如原告並無違約而係被告違約者，則被告自須返還已收之買賣價金並賠償既收金額同額之違約金予原告。是應再探究者，本件買賣糾紛係原告或被告違約？詳述如下：
（一）應先敘明者乃兩造之買賣契約第十二條約定之違約金請求權是否因契約解除而失其存在？按「依民法第二百六十條法意，契約雖解除，其原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在。基於同一理由，在契約解除前所已發生違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在。」最高法院六十二年度第三次民庭庭推總會議決議 (四)可資參照。是被告縱已解除契約，亦不影響違約金請求權之存在。
（二）又原告主張被告違反買賣契約第七條及第十七條之約定，被告則主張原告違反第五條及第十條之約定，則兩造究誰違約，爰分述之：
１、依買賣合約第七條約定「七、辦理移轉登記日期：即日內辦理過戶手續」，原告主張雖系爭房屋為違章建築而無法過戶，但仍可變更房屋稅籍，惟被告並未依約於「即日」內變更稅籍，顯違約在先云云。查系爭房屋係未經主管機關核准，並無使用執照之違章建築，為原告買受時已知悉，被告並已交付原告占有使用中，為兩造所不爭，有本院八十五年訴字第二四八六號卷可參，是系爭房屋既為違章建築而無法過戶以使原告取得所有權，其買賣合約第七條約定之「過戶」，應係指房屋稅籍之變更，此經證人陳靜雄證述兩造有約定房屋稅籍名義人變更等情亦足證之，有本院八十五年訴字第二四八六號卷之八十六年六月二日審判筆錄在卷可參。
２、惟該房屋為違章建築，依法可否變更房屋稅籍名義人？經本院依職權向高雄縣稅捐稽徵處函查「違章建築房屋之納稅義務人可否經由買賣而變更納稅義務人」，其回函略以：「二、按契稅條例第二條規定：不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。及第十六條第一項規定：納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。均明定不動產移轉應報繳契稅。準此，違章房屋如有買賣移轉仍應依上揭規定報繳契稅後，變更房屋納稅義務人為承買人」，有高雄縣政府稅捐稽徵處九十年五月二十八日九十高縣稅財字第０五三四一六號函可證；再按「買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅。」契約條例第四條亦定有明文，足見違章建築房屋稅籍得為變更，且得僅由買方即原告為之即可。而本件兩造買賣契約第七條僅約定「即日內辦理過戶手續」，並無特別約定由被告負責為稅籍變更，亦為兩造所不爭執（見本院九十年六月二十日審判筆錄），是變更稅籍名義人可由原告自行申請，其可自行申請而未申請，故尚難以可歸責原告之事由，即認被告未變更稅籍名義人即違反合約。綜上言之，就違章建築房屋稅籍變更部分，被告並無違反買賣契約第七條之約定。
３、再買賣合約第十七條約定「基地部分占用他人（李真木）土地，甲方（被告）應負責移轉乙方（原告）名義，但增值稅由乙方負擔」。另系爭買賣契約成立後，雙方復於七十年八月十一日成立和解書，有該和解書一紙在卷足憑，約定：「１搬清後即付三張票陸拾肆萬伍仟元。２私有地費用由乙○○負擔。３乙○○、李真木負責證件蓋好為止。４尾款所有權交換現金。」，參酌原告所提卷附原告簽名之買賣契約書上加註條款：「②甲方取得之交換土地，約定本年（七十年）十一月十五日交付有關登記之證件給付乙方辦理，俟本年十二月六日辦妥後當日，乙方應將尾期款一次付清交換權狀」，而系爭房屋為違章建築無法取得所有權，已如前述，是兩造所訂和解書第四條內容，依其真義，應係指系爭房屋基地占用訴外人李真木所有土地部分，由被告負責將該部分土地所有權移轉登記予被告而言；而被告負責將該部分土地所有權移轉予原告之期限，依買賣契約書上加註條款應於七十年十一月十五日交付有關登記之證件給付原告辦理。
４、經查，買賣合約書第十七條基地部分占用李真木之土地，其地號為鳳山市○○段二０六之一五一地號，有高雄縣鳳山地政事務所測量成果圖附於前開八十五年訴字第二四八六號卷足憑。又原告主張該土地係李真木所有而登記在陳永順名下，被告並無法移轉該土地，因而由原告自行以十萬元向李真木購買並過戶之事實，亦經證人李真木到庭證述：「甲○○與乙○○之買賣情形如何我不知道，有一天甲○○向我說我隔壁的房子是他向乙○○買的，也已經買好，房子有占用到我的私有地即五甲段二０六之一五一地號，甲○○要我將土地登記給他．．」、「乙○○工程有小部分沒有作，所以要乙○○與我算錢算清楚，意即乙○○要向我買，必須將買賣的錢與工程的錢算清楚，我才願意將土地登記給甲○○，後來甲○○自己願意以十萬元向我買土地」；陳永順則到庭證述：「（問）是否五甲段二０六之一五一地號土地是李真木的，但是登記在你名下？答：是。」、「（問）有無賣土地給甲○○？答：沒有，我不認識甲○○。」；而原告則陳述：「因為被告很久都沒有過戶給我，所以我自己向李真木買」（均見本院九十年八月三十一日審判筆錄），足見上揭土地所有權之移轉係因原告自行向李真木購買，而非由被告負責移轉所致。被告雖抗辯該土地係李真木與被告於六十六年十二月二十五日即約定交換，實際上該土地係被告所有，被告自可將土地過戶予原告，原告實不須自行購買云云。惟從被告所提之土地交換書並無法看出被告與李真木交換者即為五甲段二０六之一五一地號土地，且李真木亦證稱：「（問）土地交換合約書中所載的『天安宮後面土地無條件讓渡給乙○○』所謂的土地是指那裡？答：是公有地不是私有地，與本件案件無關」、「（問）有無約定二０六之一五一地號土地要登記給被告？答：沒有」（亦見本院九十年八月三十一日審判筆錄），即證人李真木亦否認該交換土地包含五甲段二０六之一五一地號土地在內，除此之外，被告亦無其他證據證明該土地交換合約書中所載即包含五甲段二０六之一五一地號土地在內。況縱使該土地交換合約書中所載即包含五甲段二０六之一五一地號土地在內，參酌前開買賣契約書上加註條款之約定，被告負責將李真木土地之所有權移轉予原告之期限應於七十年十一月十五日交付有關登記之證件給付原告辦理，惟查原告向李真木土地買賣前開土地之日期為七十年十一月三日，過戶之日期七十年十一月十六日，有土地登記謄本一紙可證，在原告自行購買並過戶之前，被告並未依約在七十年十一月十五日前交付有關登記之證件給付給原告辦理，故原告乃自行向李真木購買土地以求產權完整，足認被告違反買賣契約第十七條及加註條款約定。
５、再依買賣契約第五條約定，原告應於同年九月二十九日、十月二十九日、十一月二十九日、十二月二十九日分別給付二十一萬五千元，惟依合約加註條款：「②甲方取得之交換土地，約定本年（七十年）十一月十五日交付有關登記之證件給付乙方辦理，俟本年十二月六日辦妥後當日，乙方應將尾期款一次付清交換權狀」。依此條約定，原告給付尾款之日期應在七十年十二月六日，且須被告以權狀交換。惟訴外人李真木之土地係原告自行購買，已如前述，是被告違約在先且無從以權狀交換，則原告未給付尾款並未違反兩造約定。
６、另買賣契約第十條約定：「．．民國七十年下期房屋稅以後之一切稅捐，由乙方負責繳納之」，被告抗辯原告違反前揭約定，並提出八十年房屋稅繳款書一紙為證。蓋本件買賣糾紛之產生係因可歸責於被告致給付遲延，即被告已違約在先，依兩造買賣契約第十二條約定，解釋上原告之違約金請求權已成立，則被告之違約金請求權亦自此確定消滅，自不因其後原告再有違約事由而使被告已消滅之違約金請求權再生。是原告縱在被告違約後再有違反情事，被告亦無所謂之違約金請求權。況且本件買賣糾紛係可歸責於被告致給付遲延所致，更足認原告不必負違約之責。
七、綜前所述，本件買賣係被告違約，原告並無違約情事，是被告自無從依買賣契約第十二條沒收原告給付之買賣價金，即應依民法第二百五十九條第二款規定附加自受領時起之利息償還之。從而，原告依據民法第二百五十九條第二款解除契約回復原狀請求權請求被告給付一百零四萬五千元之買賣價金，即有理由，應予准許；逾此部分，因原告無從證明已為給付，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果無影響，毋庸予一一論述，附此敍明。
九、據上結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十四 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B法 官 官信成右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十四 日~B法院書記官 謝群育