臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第一七六三號
原 告 甲○○被 告 壬○○被 告 辛○○被 告 乙○被 告 庚○○被 告 己○○被 告 丙○○被 告 丁○○兼右六人訴訟代理人 戊○○ 住高雄右當事人間確認買賣法律關係不存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠確認原告與被告壬○○；及原告與被告乙○、庚○○、林挺棻、丙○○、丁○○
、戊○○之被繼承人林張綉霞間，就原告所有坐落於高雄縣○○鄉○○段八七三之九號、八七三之十九號、八七三之十四號等土地之買賣關係自始不存在。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠原告甲○○於民國七十九年四月四日與被告壬○○訂立買賣契約，將其所有座落
於高雄縣○○鄉○○段八七三之九號、八七三之十九號、八七三之十四號之土地（下稱系爭溝坪段土地），以新臺幣（下同）四百萬元之價金，賣予被告蔡添福，並由被告即代書辛○○擬定買賣契約、辦理過戶事宜。嗣原告依買賣契約書第三款之約定，於七十九年四月六日將移轉登記所需證件交予被告辛○○，且於空白物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』之出賣人欄簽名用印；復依買賣契約書第二條第二項之約定，於七十九年四月二十日償還訴外人陳清良對系爭土地之抵押債權五百萬元，並於同年四月二十四日辦理塗銷抵押權登記。
㈡原告於履行買賣契約之義務後，被告壬○○、辛○○竟未依土地登記規則第七十
六條第一項前段之規定，於權利變更之日起，一個月內辦理土地所有權變更登記，且拒付四百萬元之價金，為此，原告爰依買賣契約第十三條後段之約定，不經催告解除買賣契約。因買賣契約業經解除，則物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』已失憑依，應自動作廢。
㈢又被告壬○○、辛○○在原告並不知情下，於七十九年八月七日，將訴外人即被
告辛○○之岳母林張列為上開物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』之承買人，並辦妥土地移轉登記。惟訴外人林張綉霞無自耕能力，依土地法第三十條及民法第二百四十六條第一項前段之規定，該物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』當然無效。
三、證據：提出臺灣高雄地方法院檢察署八十七年度偵字第三二一七號起訴書、本院八十六年度訴字第一二三七號民事判決、土地登記謄本各一份、買賣契約二份為證。
乙、被告方面：㈠因原告積欠被告壬○○六百二十七萬元，故二人同至被告辛○○之代書事務所商
討如何解決債務，嗣原告同意先以高雄縣○○鄉○○○段二八五、二六二之一、二六一之一、二三九、二三八之四、二三八之三地號等六筆土地（下稱系爭萊子坑段土地）抵償四百萬元；不足部分再以系爭溝坪段土地抵償。
㈡又系爭溝坪段土地當時估價四百萬元，且原告以系爭溝坪段土地、萊子坑段第二
八五之二、二三八之一號設定三百萬元之抵押權予被告戊○○、訴外人梁瓊芬（原告實借二百萬元，而此抵押借款由被告辛○○負責處理），故再約定由被告壬○○償還該二百萬元之抵押借款，連同先前抵償系爭萊子坑段土地所餘之二百二十七萬元，以系爭溝坪段之土地抵償。
㈢另因被告壬○○惟恐系爭溝坪段土地若登記在其名下，被告辛○○將向其索討抵
押借款二百萬元，故乃指定將系爭溝坪段之土地登記在訴外人即被告辛○○之岳母林張綉霞名下，復因訴外人林張綉霞於辦理登記時過世，地政機關就以買賣、繼承之原因，將系爭溝坪段土地登記在繼承人即被告戊○○之名下。
三、提出臺灣高雄地方法院檢察署七十九年度偵字第一五八二四號不起訴處分書、臺灣高等法院高雄分院檢察署八十年度議字第九九號處分書、臺灣高等法院高雄分院八十三年度上訴字第二二三五號刑事判決書、本院八十六年度訴字第一二三七號民事判決書、最高法院八十九年度臺上字第一一六○號民事判決書及切結書各一份為證。
丙、本院依職權調取臺灣高等法院高雄分院八十三年度上訴字第二二三五號刑事歷審卷、本院八十六年度訴字第一二三七號民事案卷、最高法院八十九年度臺上字第一一六○號民事歷審卷，並傳訊證人蔡鐘棋。
理 由
一、原告主張：原告於七十九年四月四日與被告壬○○訂立買賣契約，將其所有系爭溝坪段土地，以四百萬元賣予被告蔡添福，並由被告即代書辛○○擬定買賣契約、辦理過戶事宜。嗣原告依買賣契約書第三款之約定，於七十九年四月六日將移轉登記所需證件交予被告辛○○，且於空白『土地買賣所有權移轉契約書』之出賣人欄簽名用印；復依買賣契約書第二條第二項之約定，於七十九年四月二十日償還訴外人陳清良對系爭土地之抵押債權五百萬元，並於同年四月二十四日辦理塗銷抵押權登記。詎被告壬○○、辛○○竟未於權利變更之日起，一個月內辦理土地所有權變更登記，且拒付四百萬元之價金，原告爰依買賣契約第十三條後段之約定，不經催告解除買賣契約。因買賣契約業經解除，則物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』已失憑依，應自動作廢。又被告壬○○、辛○○另於七十九年八月七日，將訴外人即被告辛○○之岳母林張列為上開『土地買賣所有權移轉契約書』之承買人，並辦妥土地移轉登記。惟訴外人林張綉霞無自耕能力，依土地法第三十條及民法第二百四十六條第一項前段之規定，該物權契約書即『土地買賣所有權移轉契約書』當然無效。為此訴請確認原告與被告壬○○；及原告與被告乙○、庚○○、林挺棻、丙○○、丁○○、戊○○之被繼承人林張綉霞間，就原告所有系爭溝坪段土地之買賣關係自始不存在等語。
二、被告則以：因原告積欠被告壬○○六百二十七萬元，故二人同至被告辛○○之代書事務所商討如何解決債務，嗣原告同意先以系爭萊子坑段土地抵償四百萬元；不足部分再以系爭溝坪段土地抵償。又系爭溝坪段土地當時估價四百萬元，且原告以系爭溝坪段土地、萊子坑段二八五之二、二三八之一地號土地設定三百萬元之抵押權予被告戊○○、訴外人梁瓊芬（原告實借二百萬元，而此抵押借款由被告辛○○負責處理），故再約定由被告壬○○償還該二百萬元之抵押借款，連同先前抵償系爭萊子坑段土地所餘之二百二十七萬元，以系爭溝坪段之土地抵償。另因被告壬○○惟恐系爭溝坪段土地若登記在其名下，被告辛○○將向其索討抵押借款二百萬元，故乃指定將系爭溝坪段之土地登記在訴外人即被告辛○○之岳母林張綉霞名下，復因訴外人林張綉霞於辦理登記時過世，地政機關就以買賣、繼承之原因，將系爭溝坪段土地登記在繼承人即被告戊○○之名下等語置辯。
三、查原告積欠被告壬○○六百二十七萬元，而原告以系爭溝坪段土地、溝坪段二八五之二、二三八之一地號土地共同設定三百萬元之抵押權予被告戊○○、訴外人梁瓊芬，然原告實借二百萬元，而此抵押借款由被告辛○○負責處理，又被告壬○○將系爭溝坪段之土地指定登記在訴外人林張綉霞名下，嗣因訴外人林張綉霞於地政機關辦理移轉登記期間即七十九年八月十九日死亡，經其繼承人即被告乙○、庚○○、林挺棻、丙○○、丁○○、戊○○達成分割遺產繼承協議，系爭溝坪段土地遂由被告戊○○單獨繼承，並辦理移轉登記等情，有切結書、系爭溝坪斷移轉登記資料（詳本院八十六年度訴字第一二三七號民事卷，第一卷第十三頁以下）、土地登記謄本各一份為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。原告另主張被告壬○○、辛○○未於權利變更後一個月內，辦理系爭溝坪段土地登記事宜，亦未支付買賣價金四百萬元，故其依買賣契約第十三條之約定，不經催告解除買買契約，是該買賣關係已不存在；又因訴外人林張綉霞無自耕能力，則被告壬○○與訴外人林張綉霞間之土地買賣所有權移轉契約亦因無效而不存在等語，惟為被告所否認，而以前揭情詞置辯。經查：
㈠證人蔡鐘棋於本院八十三年度自字第八十七號背信案件中到庭證述略以：原告欠
被告壬○○六百二十七萬元，原告與被告壬○○則至原告兒子家中商討如何還債，因原告兒子不管，在現場時，原告表示欠被告壬○○六百二十七萬元，復表示欠被告辛○○二百萬元，卻被設定三百萬元抵押，伊當時就陪原告去找代書即被告辛○○，被告辛○○乃表示尚包括利息，並非真要三百萬元。嗣原告要以系爭萊子坑段之土地抵償被告壬○○四百萬元，因被告壬○○估價四百萬元，原告認為超過該價格，故約定該土地在二個月內，由原告出面賣地還債，若賣不出去，則以土地登記予被告壬○○抵償四百萬元。被告壬○○又問三百萬元部分，原告乃答稱：系爭溝坪段土地設定三百萬元之抵押權予被告辛○○（實為被告戊○○、訴外人梁瓊芬），但值四百萬元，並以該土地抵償予被告壬○○，但被告壬○○須待被告辛○○取得二百萬元後，方能分配餘款，或負擔原告欠被告辛○○之債務等語（詳該案件一審卷，第一卷第一百七十頁）。另再證稱：該系爭溝坪段土地買賣契約上註明：『一次付清』，係指原告欠被告壬○○六百二十七萬元，以系爭溝坪段土地抵償四百萬元予被告壬○○，並未收取現金；至系爭萊子坑段土地則約定在二個月內，一面出售、一面過戶，若原告賣掉的話，就由被告壬○○過戶予買受人等語（詳該案件一審卷，第二卷第五頁、第七頁）。又證述：當時過戶時原告有點後悔，說系爭溝坪段之土地不止四百萬元，故約定由原告於二個月內賣賣看，如能賣出，就直接由被告壬○○過戶予買受人，當場辦理過戶之印鑑章等證件，皆由原告自己帶來的。當時是說以系爭萊子坑段之土地抵償四百萬元，剩下則用系爭溝坪段土地抵償，並言明被告壬○○在土地賣掉後，先還被告辛○○二百萬元等語（詳該案件一審卷，第二卷第五十六頁、第五十七頁）。㈡又原告與被告壬○○於七十九年四月四日所立之切結書載明：『立切結書人甲○
○茲切結登記壬○○土地（系爭萊子坑段土地）限二個月內由甲○○出售，所得價款應優先償付壬○○新台幣六百二十七萬元正，如期限屆滿該六筆土地無出售則無條件將六筆土地歸壬○○所有，價款不足壬○○債權金額新台幣六百二十七萬元正，甲○○不得出售，不得有異議』等語，有切結書一紙在卷可稽。另被告壬○○、辛○○間另於七十九年八月一日協議：『第一條：甲方（即被告壬○○）於民國七十九年四月四日與甲○○簽立買賣契約（原甲○○欠壬○○六百二十七萬元），買賣價金新臺幣肆佰萬元。第二條：甲方同意由乙方（即被告辛○○）指定人登記，日後乙方出賣該土地標示須經甲方同意。第三條：該三筆土地（即系爭溝坪段土地）如有出賣，優先扣除辛○○抵押部分，超過價款全部歸壬○○，乙方不得異議』等語，亦有協議書附本院八十三年度自字第八四號卷可參（第一卷第一百二十三頁）。
㈢就上開證人蔡鐘棋之證詞及切結書、協議書觀之，復參以切結書與系爭買賣契約
書均於同日（即七十九年四月四日）約定，且原告迄今並未以現金償還被告壬○○六百二十七萬元、被告辛○○二百萬元等情。可知原告因欠被告壬○○六百二十七萬元，故會同證人蔡鐘棋至被告辛○○處，商討解決債務，會商結果達成：『原告先以系爭萊子坑段之土地抵償被告壬○○四百萬元，而其餘二百二十七萬元之部分，則由系爭溝坪段之土地抵償；又因系爭溝坪段之土地上除被告戊○○、訴外人梁瓊芬三百萬元之抵押權外，尚有訴外人陳文良五百萬元之抵押權，故約定先由原告塗銷訴外人陳文良五百萬元部分之抵押權，再由原告將系爭溝坪段之土地作價四百萬元，而與被告壬○○二百萬元借款、被告辛○○二百萬元之抵押借款（登記名義人為被告戊○○、訴外人梁瓊芬，登記抵押金額雖為三百萬元，但實際借款為二百萬元）互抵。嗣原告認系爭萊子坑段土地之價值應超過四百萬元，故被告壬○○同意原告於二個月之時間內，以超過六百二十七萬元之價格出賣，於出賣期間，該土地先辦理過戶，若未賣出則歸被告被告壬○○所有，若賣出則由被告壬○○直接移轉系爭萊子坑段土地予買受人』等協議。惟因原告未於兩個月以超過六百二十七萬元之價格賣出，則系爭萊子坑段之土地自屬被告壬○○所有，且抵償六百二十七萬元中之四百萬元債務；至被告壬○○其餘二百二十七萬元之債權，及被告辛○○二百萬元之抵押借款，則由原告將系爭溝坪段土地作價四百萬元抵償。又被告壬○○為免系爭溝坪段之土地過戶其名下後，須負擔被告辛○○二百萬元之抵押借款，乃協議由被告辛○○指定買受人登記，待賣得價款後，先清償被告辛○○二百萬元之抵押借款，再將餘額歸由被告壬○○所有。職此，被告辯稱：原告係以系爭萊子坑土地、溝坪段土地作價抵償被告壬○○六百二十七萬元、被告辛○○二百萬元之債權，應為真實。
㈣按「約定於債權已屆清償期而未清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，其
約定為無效，固為民法第八百七十三條第二項所明定，惟在抵押期限未屆滿前，將抵押物出賣與抵押權人，則不在禁止之列」；「債務人以所欠借款債務作為房屋價金，與債權人訂立買賣契約者，除其約定之內容含有流質契約之性質外，尚難謂為無效」，最高法院七十二年度台上字第二六一號、第四八九○號判決意旨參照。查本件原告雖以系爭萊子坑段土地向被告壬○○抵押借款三百萬元，以系爭溝坪段土地向辛○○抵押借款二百萬元（登記名義人為被告戊○○、訴外人梁瓊芬，登記金額為三百萬元），惟其明知日後無法清償，故於嗣後另與被告壬○○為買賣系爭溝坪段土地、取得系爭萊子坑段土地之約定，與民法第八百七十三條第二項禁止債權人趁人急迫，預先於債務人借款時為流質契約之約定，並不相同，應非無效。
㈤綜上，系爭買賣契約第二條第一項雖有『本案件登記完畢一次付清』之約定，惟
因原告與被告壬○○間之真意，乃係以系爭溝坪段土地作價四百萬元抵償被告壬○○、辛○○之債務，被告壬○○並履行交付價金之義務，故雙方未另有現金之交付，業據證人蔡鐘棋於本院刑事庭證述綦詳，是原告主張被告壬○○未支付四百萬元之價金，即無可採。又系爭買賣契約第十三條固規定：乙方（即被告壬○○）違反本契約各條之一者，甲方（指原告）得不經催告解除契約等語，惟被告壬○○並未違反買賣價金支付之義務；而該契約第八條僅約定：『本賣賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（即被告壬○○）自由選擇或指定之。』等語，並未特別約定系爭溝坪段土地應於何時辦理移轉登記，準此，縱被告壬○○、辛○○未依土地登記規則第七十六條第一項前段之規定，於權利變更之日起，一個月內辦理土地所有權變更登記，亦未違反買賣契約之約定，而構成系爭買賣契約約定之解約事由，是原告自不可依買賣契約第十三條之約定，不經催告逕行解除契約。從而，原告主張系爭土地買賣關係已因解除而不存在，即無理由。
四、按土地法第三十條規定（已於八十九年一月二十六日廢止），私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效，最高法院六十四年度臺上字第一三五二號判例意旨固可參照。又關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議參照。經查㈠被告壬○○具有自耕能力之事實，有高雄縣旗山鎮公所農地承受人自耕能力證明書一紙附本院八十三年度自字第八四號刑事案卷可考（該案卷第一卷第七十四頁），復為原告所不爭執，自屬真實。而訴外人林張綉霞有自耕能力等情，亦有高雄縣旗山鎮公所八十年五月三十一日八十旗鎮農字第七九七號農地承受人自耕能力證明書一紙附本院八十六年訴字第一二三七號民事卷可稽（詳該案卷第二卷第一五一頁，因原高雄縣旗山鎮公所七十九年八月六日七十九旗鎮農字第一四五一四號自耕能力證明書上之地號誤載為『萊子坑段』，故而以該自耕能力證明書更正之），自屬真實，原告雖認該自耕能力證明書係偽造，惟未舉證以實其說，從而，原告之主張，即不足採。㈡又系爭買賣契約第八條雖約定：『本賣賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由乙方（即被告壬○○）自由選擇或指定之』等語；並未特別約定：由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人等情事。惟觀之上開最高法院之決議文，該決議係就承受人無自耕能力，亦未具體約定由有自耕能力之特定第三人承受等事實，認為違反土地法第三十條、民法第二百四十六條第一項之規定而無效；是以，若承受人、被指定人均有自耕能力，則與無自耕能力取得農地之情形有別，尚非無效。準此，本件原告既自承親自於『土地買賣所有權移轉契約書』之出賣人欄簽名用印，而被告壬○○、訴外人林張綉霞非無自耕能力之事實，業如前述，則被告壬○○承受系爭溝坪段土地後，再依系爭買賣契約第八條之約定，將系爭溝坪段土地指定登記在訴外人林張綉霞名下，揆諸前開說明，則無違反土地法第三十條、民法第二百四十六條第一項之規定，從而原告主張系爭買賣契約、『土地買賣所有權移轉契約書』均無效等語，即無可採。
五、綜上，原告以系爭溝坪段之土地作價四百萬元抵償被告壬○○、辛○○（登記名義人為被告戊○○、訴外人梁瓊芬）之債務，且上開約定並非無效，在被告壬○○已履行支付價金義務，系爭買賣契約並無登記期限之規定，且訴外人林張綉霞非無自耕能力；則原告認被告壬○○違反系爭買賣契約第十三條之約定，系爭買賣契約不經催告業已解除，又因訴外人林張綉霞並無自耕能力，系爭買賣契約違反民法第二百四十六條第一項之規定而無效，並訴請確認原告與被告壬○○間就系爭溝坪段土地之買賣關係不存在等情，即無理由，應予駁回。又被告壬○○有自耕能力，其依系爭買賣契約第八條之約定，將系爭溝坪段土地指定登記在同具自耕能力之訴外人林張綉霞名下，並列訴外人林張綉霞為『土地買賣所有權移轉契約書』之承買人，尚無違反土地法第三十條之規定而無效之情事，故原告訴請確認原告與與被告乙○、庚○○、林挺棻、丙○○、丁○○、戊○○之被繼承人林張綉霞間，就系爭溝坪段土地之買賣關係（即『土地買賣所有權移轉契約書』）不存在，亦無理由，應予駁回。另被告辛○○並非系爭買賣契約、『土地買賣所有權移轉契約書』之當事人，業據原告自承在卷，且依原告起訴主張之事實，亦未主張被告辛○○為上開買賣關係之當事人，職此，原告將之列為當事人，即屬當事人不適格，應予駁回，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 方百正右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 三十 日~B法院書記官 蔡雅萍