臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第一八二七號
原 告 德順建設企業有限公司法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 謝仲瑜 律師
王進佳 律師被 告 甲○○ 住訴訟代理人 柯尊仁 律師
凃啟夫 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○號基地上建號二六九三號即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○弄○號房屋壹棟遷讓返還予原告。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴及反訴訴訟費用均由被告即反訴原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
Ａ、本訴部分：
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應自門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○路○段○○○巷○○○弄○號之房屋遷出並返還前述房屋予原告。
二、原告如獲勝訴判決，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣被告於民國八十七年購買前述係爭房屋，及地號○○鄉○○段地號五五土地之應有部分，而於未完成交屋手續前，即藉口裝璜遷入占用至今，於八十七年時，於辦理移轉並貸款手續時，因被告於先前即信用有問題，徵信時屢遭銀行拒絕貸款，因而原告乃於八十七年十二月九日以高雄郵局五八支局第五五一號存證信函催告其另提供信用良好者，及一位連帶保證人辦理移轉並貸款手續，惟至八十九年四月份止，被告不僅未提供另一位信用良好者，及一位連帶保證人以便辦理移轉並貸款手續，反繼續占用房屋直至八十九年四月二十四日，原告不得已再次以高雄地方法院郵局第二四三四號存證信函再次催告被告依約履行辦理移轉並貸款手續，仍遭拒絕，只空言辦理貸款是原告之責任，其一味推諉不願履行貸款給付價金之意已甚為明白，原告乃於八十九年五月九日以高雄六九支局二八一號（原告起訴狀誤載為三八一號）存證信函函達解約，買賣契約自此解除。
二、而房屋買賣契約給付價金是被告買受人之義務，配合提出銀行能順利貸款之出受移轉人，及連帶保證人以便辦理貸款給付價金，在本案價金總額新台幣（下同）四百萬元貸款額達三百八十萬元時，自對價金之給付尤有嚴重之影響，而被告自有配合辦理之義務，而本案情形屢經原告催告其履約，其皆不願履行對契約價金之給付，影響重大，被告須負遲延給付責任，而經二次催告仍不履行，原告自得依民法第二百五十四條規定解除契約，因此被告於未交屋之狀況下即占用該屋，且買賣契約因可歸責於被告之事由解除，被告占用該屋並無任何合法權源，自屬無權占有，爰依據民法第七百六十七條規定，請求被告遷出該房屋，並返還占有予原告。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯已告知原告其信用有問題，及原告向銀行徵詢貸款無礙之事，原告予以否認。又依契約第三條之規定，被告有配合一切貸款申請及核貸手續之義務，此甚為明白，今既因被告信用有礙，致無法辦理貸款，依契約第三條之規定，被告本須一次補足交付乙方價款，原告亦經二次催告其另提貸款人及連帶保證人姓名及相關資料俾便辦理貸款，或一次補足價金，被告皆未依約履行，被告自己須負給付遲延責任，原告據以解除契約，與民法第二百五十四條之規定並無違誤，被告抗辯其依契約第三條之規定，給付期限為貸款貸出日，其貸款並未貸出，給付期限未至，未陷於給付遲延，即顯然斷章取義，與第三條之規定未符合。
（二）依房屋買賣契約之約定，被告負有給付價款之義務，而本案之情形，被告除給付部分之訂金二十萬元外，尚餘價金三百八十萬元，尚未給付，此為兩造未爭執部分，因此原告根本不可能承諾該貸款一定辦得下來。事實上銀行亦不可能作此承諾，況原告並非銀行，於經驗法則根本不可能會有此承諾。而證人李世郁亦僅說明其有提及其信用有瑕疵云云，被告謂原告承諾貸款一定辦得下來，並非事實。
（三）按依契約書第三條第三款之約定：「甲方應於乙方通知期限內備妥貸款所需證件，並完成一切申請及核貸手續，若甲方申貸銀行核貸金額低於本項貸款時，甲方應於銀行核定申貸金額確定後五日內，將貸款差額一次補足交付乙方」等語，可見依契約之約定，在簽約當時，兩造明確之意思合致者，為乙方須配合完成貸款給付價金之義務，而提供經銀行評估得以核貸之借款人及連帶保證人實為被告最主要之配合義務，雙方對於此點既明確記載於契約，兩造並無爭執，自不能再以李世郁不實之證詞另事他求。況證人李世郁所言是在簽約之前，雙方合約洽商過程，李世郁縱有部分在場亦未必全程參與，當事人真意如何及最後定案如何，事不關己，其是否能全部了解，亦多所疑問。被告既負有配合完成貸款之義務，且經原告向銀行徵信無法通過，而以存證信函通知被告，被告並允諾另外提供借款人及連帶保證人，則實可推知在洽辦貸款過程，被告亦已明知其並無法辦理貸款之事實，後又經原告催告未果，自己陷於給付遲延，由原告予以解除契約並無違誤。而在鈞院審理之中，被告訴訟代理人又已明確表明，被告不願配合辦理貸款，是則其須負給付遲延之責任已甚明顯。
參、證據：提出高雄縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書、本票、土地所有權狀、建築改良物所有權狀各一件、存證信函四件、掛號郵件收件回執二件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利益判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、二造於買賣契約簽訂前曾約定，視銀行同意貸款與否，而決定要否簽訂本件房地買賣契約：八十七年四月底，二造曾就系爭房地商洽買賣事宜，原告並告知可代為辦理房地貸款事宜，惟因被告前與銀行往來，曾有信用瑕疵，恐不能順利獲銀行貸款，故當時告知原告此項事實，雙方遂約定，由原告先行向銀行詢問，以被告名義向銀行貸款時，銀行是否同意貸款，並視銀行同意貸款與否，決定要否簽訂本件房地買賣契約，嗣經原告向銀行徵詢，認為無礙房地貸款之辦理，即通知被告辦理買賣契約簽訂事宜，並與被告約定由原告代為辦理系爭房屋土地之銀行貸款，二造遂於同年五月七日簽訂本件房地買賣契約，被告並當場將辦理貸款所需之證件及相關資料交予原告，此有當時在場之人李世郁可資為證。此外兩造即無約定被告須提出一位於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶及銀行貸款之借款人，及一位連帶保證人，是原告此項要求，並無理由。
二、又二造曾於八十七年四月三十日簽訂租賃契約，是被告遷入系爭房屋，確係經過原告同意，而非被告藉口裝潢，自行遷入占用。
三、被告對於買賣價金之給付並未陷於遲延：查依據二造所簽訂之本件不動產買賣契約第三條第二款約定：「銀行貸款參佰捌拾萬元整，由甲方（即被告）向銀行辦理貸款於貸出之日繳付乙方（即原告）：：：：」等語，是本件價金給付之時期為銀行貸款貸出之日。次查關於上開銀行貸款事宜，雙方約定由原告代為辦理，因原告遲遲未能完成本件房地貸款，是關於被告價金給付義務尚未到期，被告並未陷於給付遲延，原告起訴狀中稱被告不願履行契約價金之給付，容有誤會，其認被告業已陷於遲延給付，因而依民法第二百五十四條之規定，解除本件契約尤有違誤。
四、被告當初向原告購屋時，因無法一次付清本件房地買賣價金四百萬元，而與原告約定以系爭房地向銀行申請核貸方式給付價款，被告並曾告知原告其銀行信用有瑕疵，不知可否辦理貸款，惟經原告向銀行徵信後，告知被告沒問題，可以貸款，原告並承諾貸款一定辦得下來，被告才與原告簽訂本件買賣契約，上開事實並經證人李世郁到庭證述甚明，被告因而安心遷入系爭房屋居住，並花費約五十萬元款項裝潢住處，未料原告嗣竟告知因被告信用有問題，無法辦理貸款，令被告甚感莫名，原告並希望被告能另覓一位於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款借款人及一位連帶保證人，被告好心予以配合，而將相關資料提出置於代書處，並通知原告，惟因原告始終未出面辦理，被告始於八十七年十二月十四日再以路竹竹南郵局第一八○號存證信函通知原告，希望原告儘速辦理，俾被告能順利取得房地產權，而安心居住，詎原告竟遲遲未能出面辦理本件貸款，反而於一年半後訴請被告遷讓房屋，至此被告遂不再相信原告履約誠意，因而提起反訴，主張解約請求違約金。
五、被告雖曾好心順應原告要求，提出一位於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款借款人及一位連帶保證人，並以存證信函通知原告，惟此乃係因被告當初希望本件貸款儘快順利辦妥俾能安居樂業所致，並不代表被告願意對於原告負擔此一義務及相關法律責任，至於被告所提出之借款人及連帶保證人相關資料，現仍置於代書處，並非如原告所稱，被告一直無法提出。原告一再空言主張本件貸款無法辦妥，經被告否認，原告對此先決問題卻遲遲無法舉證以實其說，而一再歸咎被告信用不良，不願配合辦理貸款，顯有可議，爰再次請求原告舉證以實其說。
六、本件不動產買賣契約第三條第三款後半段：「：：：：若甲方申貸銀行核貸金額低於本項貸款時，甲方應於銀行核定申貸金額確定後五日內，將貸款差額一次補足交付乙方：：：」等語，應不包括核貸金額為零之情況：查被告當初向原告購屋時，因無法一次付清本件房地買賣價金四百萬元，故與原告約定由被告先行給付價款二十萬元，餘額三百八十萬元則藉由向銀行申請房地貸款之方式給付之，雙方並約定由原告代被告辦妥本件貸款，此有證人李世郁證述：「（問：是否聽到原告承諾貸款一定辦得下來？）有的。被告也有表示一定貸款下來才會買，原告的盧小姐也表示貸款一定貸得下來，徵信過了，沒問題」可資為憑，是依雙方約定，足見本件不動產買賣契約第三條第三款後半段差額一次補足約定，並不包括貸款無法辦妥，亦即銀行核貸金額為零之情形。
七、若貸款無法辦妥，被告並不負有另外提出一位於金融機構，信用無瑕疵之借款人及另一位連帶保證人之義務：查被告當初曾告知原告，其銀行信用有所瑕疵，不知可否辦理貸款，惟經原告向銀行徵信後，告知被告沒問題，可以貸款，原告並承諾貸款一定辦得下來，二造始簽訂本件買賣契約，此業經證人李世郁於鈞院審理時證述甚明（參見八十九年八月二十一日審訊筆錄），是雙方當初約定被告有配合原告提出貸款所需證件之義務，並不包括若原告無法辦妥貸款時，被告須另外提出一位於金融機構，信用無瑕疵之借款人及另一位連帶保證人之情形。另遍查本件買賣契約，雙方亦未有上述原告所述被告義務之約定，是原告之主張，要屬無據。
參、證據：提出不動產買賣契約書、房屋租賃契約書各一件、存證信函二件為證，並請求訊問證人李世郁。
Ｂ、反訴部分
甲、反訴原告即被告方面：
壹、聲明：
一、反訴被告應給付反訴原告五十八萬元及自反訴起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：按本件買賣契約第六條約定：「本約經簽立後：：：：若乙方（即反訴被告）違約，則乙方應將其所收款項加倍退還甲方（即反訴原告）以為違約損害賠償。」等語。經查反訴原告當初向反訴被告購買系爭房地時，曾支付預收款九萬元另筆款項二十萬元，一共二十九萬元，此有買賣契約第八條及第二條約定可稽。次查二造曾約定，由反訴被告代為辦妥本件房地之銀行貸款，惟反訴被告遲遲未能辦理完成，為此反訴原告曾分別於八十九年五月二日以高雄博愛路郵局第三四六號存證信函及高雄地方法院郵局第四七○八號存證信函定期催告反訴被告履約，惟均未獲置理，是反訴原告自得依民法第二百五十四條規定，解除本件買賣契約，並依上開買賣契約第六條約定請求反訴被告加倍退還所收款項二十九萬元，亦即反訴被告須給付反訴原告五十八萬元，作為違約損害賠償。
乙、反訴被告即原告方面：
壹、聲明：如主文第二項所述。
貳、陳述：
一、依合約書第三條之約定：「銀行貸款參佰捌拾萬元整，由甲方向銀行辦理貸款於貸出日繳付乙方，甲方應予乙方通知期限內備齊貸款所需證件並完成一切申請及核貸等手續，若甲方申貸銀行核貸金額低於本項貸款時，甲方應於銀行核定申貸金額確定後五日內，將貸款差額一次補足交付乙方，之後再依序辦理申報過戶及貸款設定等手續。」。依該約定而言，可得明確得知者有二，其一為甲方即反訴原告有向銀行辦理貸款給付乙方即反訴被告價金三百八十萬元之義務，其二為反訴原告應於乙方通知期限內備齊貸款所需證件直至完成一切申請及核貸手續為止。可見反訴原告須配合提供貸款所需之證件資料，其義務之履行並非係將其所謂資料交付予反訴被告即可，如為完成申請及核貸手續所需者，反訴原告應於乙方通知期限內配合，以完成貸款給付價金，此為第三條第三款之明文規定，且自法理上言，反訴原告亦應有此義務配合完成申請及核貸手續以給付價金。而反訴原告信用不良為反訴原告所自承，嗣於八十七年底華南銀行徵信之後，因反訴原告信用不良，無法辦理申貸及核貸手續，反訴被告乃於八十七年十二月以高雄郵局五八支局第五五一號存證信函通知因反訴原告有信用不良紀錄，無法辦理銀行貸款，請其一次補足價金或另外配合貸款作業，當時反訴原告亦應允，並以存證信函通知已準備另一位作為產權過戶與銀行貸款借款人及一位連帶保證人，嗣反訴被告收到一八０號存證信函，向反訴原告索取名單，而反訴原告又無法提出，嗣後乃又陸續於八十九年以存證信函催告，反訴原告乃一轉而謂貸款純係反訴被告之義務。
二、系爭房地無法辦理貸款，係反訴原告之信用不良所致，而事後反訴原告又不願配合辦理貸款，其原因係因反訴原告違反義務可歸責於反訴原告，而非可歸責於反訴被告，反訴被告並無違約之事。反訴原告之訴代並已當庭表明不願再配合辦理貸款，前述事實益徵明確。因此違約者係反訴原告，反訴原告之請求自無理由。而反訴原告主張於訂約時即已表明本身信用不良如可貸款時方願簽約，反訴被告予以否認，否則何以契約未註明此點，且於八十七年十二月接獲存證信函時亦應允提出另一位借款人及連帶保證人，而未表達不買或解約之意，直至占住房屋二年後，方提出此主張？可見其主張並非事實，且縱如其所言，本案究係因可歸責於反訴原告不配合之事由而無法辦理貸款，亦係可歸責於反訴原告，反訴被告亦無違約之可言，反訴原告之主張亦無理由。
理 由
Ａ、本訴部分：
一、原告主張被告於八十七年間向原告購買其所有坐落高雄縣○○鄉○○段第五五地號土地應有部分及其上建物即門牌號碼同縣鄉○○村○○路○段○○○巷○○○弄○號房屋，於未完成交屋手續前，即藉口裝潢遷入占用迄今。惟被告因信用問題，經銀行徵信拒絕貸款，原告乃於八十七年十二月九日以高雄郵局五八支局第五五一號存證信函，催告被告另提供信用良好之貸款人及連帶保證人，以便辦理系爭房地移轉及貸款手續，然被告並未提供。嗣原告於八十九年四月二十四日，再次以高雄地方法院郵局第二四三四號存證信函，催告被告依約辦理移轉及貸款手續，仍遭拒絕，只空言辦理貸款是原告責任云云，是被告不願履行貸款給付價金之意甚明，原告遂於八十九年五月九日以高雄六九支局第二八一號存證信函通知被告解除系爭房地買賣契約。被告既經原告二次催告仍不履行配合辦理貸款義務，致影響系爭房地價金之給付，被告須負遲延給付責任，是系爭房地買賣契約乃因可歸責於被告之事由而解除，且被告占有系爭房屋並無任何合法權源，自屬無權占有，為此依民法第七百六十七條規定提起本件訴訟等語。被告則以兩造於八十七年四月底洽商系爭房地買賣事宜時，被告即將其以前與銀行往來有信用瑕疵，恐不能順利獲銀行貸款之事實告知原告，兩造乃約定，由原告先向銀行詢問可否以被告名義向銀行貸款，並視銀行同意貸款與否決定是否簽訂系爭房地買賣契約。經原告向銀行徵詢結果，認為可以貸款，原告並承諾一定辦妥貸款，兩造遂約定被告先給付二十萬元價款，餘款三百八十萬元由原告代為向銀行辦理貸款，並於八十七年五月七日簽訂系爭房地買賣契約，被告即當場將辦理貸款所需之證件及相關資料交予原告，以上事實業經當時在場之證人李世郁證述甚明，是兩造當初約定被告有配合原告提出貸款所需證件之義務，並不包括原告無法辦妥貸款時，被告須提出於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款之借款人及連帶保證人之義務。詎原告嗣竟告知因被告信用有問題無法辦法貸款，並希望被告能另覓無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款借款人及連帶保證人，被告希望系爭房地貸款順利辦妥，乃將相關資料提出置於代書處，並通知原告，並非如原告所稱被告無法提出云云，亦不表示被告願意對於原告負擔此一義務及相關法律責任。原告一再空言主張系爭房地貸款無法辦妥，應請原告舉證以實其說。又兩造曾於八十七年四月三十日簽訂租賃契約，是被告遷入系爭房屋，確經原告同意，而非藉口裝潢自行遷入占用。再依系爭買賣契約第三條第三款約定，足見系爭買賣價金給付時期為銀行貸款貸出之日，則因原告遲未依兩造約定辦妥系爭貸款，是系爭房地價金之給付義務尚未到期，被告自無給付遲延，原告主張被告遲延給付，而依民法第二百五十四條規定解除系爭買賣契約尤有違誤。另依證人李世郁之證述，可知系爭買賣契約第三條第三款後半段差額一次補足之約定，並不包括系爭房地貸款無法辦妥即銀行核貸金額為零之情形。而因原告始終未辦理系爭貸款，被告始於八十七年十二月十四日，以路竹竹南郵局第一八○號存證信函通知原告儘速辦理貸款，惟原告遲未辦理系爭貸款，反而訴請被告遷讓房屋，因此被告不再相信原告履約誠意而提起反訴，主張解除系爭買賣契約請求違約金等語置辯。
二、原告主張被告於八十七年間向原告購買其所有之系爭房地，並遷入系爭房屋占有使用迄今。惟因被告信用問題，經銀行徵信拒絕核准貸款，原告曾分別於八十七年十二月九日及八十九年四月二十四日，二次催告被告另提供信用良好之貸款人及連帶保證人，以便辦理系爭房地移轉及貸款手續，嗣於八十九年五月九日，原告以被告不履行配合辦理貸款義務致影響系爭房地價金之給付而違約為由，再以高雄六九支局第二八一號存證信函通知被告解除系爭房地買賣契約之事實，業據原告提出高雄縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書、本票、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、存證信函及掛號郵件收件回執等件為證，且為被告所不爭執，並有被告提出之不動產買賣契約書一件在卷足稽，自堪信原告此部分之主張為真實。
三、原告又主張系爭房屋尚未完成交屋手續，即遭被告藉口裝潢占用，且因被告不願履行配合辦理貸款義務，被告須負給付遲延責任，是系爭房地買賣契約乃因可歸責於被告之事由而解除等語，雖經被告否認，並以前揭情詞抗辯並未違約，而係原告違約云云。經查：
（一）兩造曾於八十七年四月三十日簽訂租賃契約乙節，有被告提出之房屋租賃契約書一件存卷可按，原告對於系爭房屋租賃契約書之真正復不爭執，且互核原告自認真實之系爭房地買賣契約書上原告職員盧雯華之簽名與系爭房屋租賃契約書上代理人盧雯華之簽名字跡明顯相符，足見系爭房屋租賃契約書乃原告受僱人盧雯華代理原告簽署，是堪信被告抗辯其遷入系爭房屋係經原告同意乙節為真實，原告主張系爭房屋乃遭被告藉口裝潢占用云云，並不足採。惟依系爭房屋租賃契約書所載，並無租金及押租金之約定，且租賃期間僅自八十七年四月間起至同年六月三十日止等情，參酌兩造就系爭房地簽訂買賣契約之時間為同年五月七日，與兩造簽訂系爭房屋租賃契約之同年四月三十日相隔不遠，亦有系爭房地買賣契約書及房屋租賃契約書在卷足參，顯見兩造簽訂前開房屋租賃契約之真意乃為預留辦理系爭房地貸款期間，尚難認兩造間有就系爭房屋成立租賃契約之合意，是原告同意被告先行遷入系爭房屋，乃基於被告向其購買系爭房屋之故，被告則本於系爭房地買受人地位而占有該屋，兩造間自不因系爭房屋租賃契約書之簽訂而成立租賃關係。
（二）又查兩造約定系爭房地買賣價金共四百萬元，被告僅給付二十萬元簽約金，餘款三百八十萬元由原告代被告向銀行辦理貸款等情，為兩造所不爭執，且證人即陪同被告前往看屋之地理師李世郁固證稱：「：：：：我有當場看到他們簽約，被告有告訴原告職員盧小姐陳稱：被告前一陣子有退票記錄，不知能否貸款，請盧小姐先向華南銀行徵詢是否可貸款，才決定是否要買，最後簽約時，被告有再問盧小姐是否可以貸款，然後盧小姐回答徵信沒問題，可以貸款，所以雙方才簽約，這些是我在場親耳聽到。」、「：被告也有表示一定要貸款下來才會買，原告的盧小姐也表示貸款一定貸得下來，徵信過了，沒問題。」、「當時被告有將他和他太太印鑑證明及個人資料交給原告去辦貸款，借款人及連帶保證人是由被告及其妻子擔任，但被告及其妻子何人為借款人，何人為連帶保證人皆可，以借得出來為原則。」云云。惟按一般銀行慣例，乃先有貸款案件之申請，銀行始進行對借款人及連帶保證人之徵信，則在兩造尚未簽訂系爭買賣契約前，華南銀行顯無從對被告進行徵信，並告知原告徵信沒問題，可以貸款之可能。參以兩造均自認真實之系爭房地買賣契約書上，僅有：「甲方（即被告）應於乙方（即原告）通知期限內備齊貸款所需證件，並完成一切申請及核貸等手續，若甲方（即被告）申貸銀行核貸金額低於本項貸款時，甲方（即被告）應於銀行核定申貸金額確定後五日內，將貸款差額一次補足交付乙方（即原告）」（見系爭房地買賣契約書第三條第三款）之記載，並無原告承諾或保證系爭貸款一定核准之約定，是證人李世郁前開證詞是否即為兩造最後達成之買賣契約內容尚非無疑。況原告於八十七年十二月九日，以高雄五八支局第五五一號存證信函，向被告表明因銀行貸款徵信時，查出被告有信用不良紀錄，以致無法辦理銀行貸款，而請被告依系爭房地買賣契約書約定，將貸款差額一次繳清，或另覓一位於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款借款人及一位連帶保證人之情後，被告即於同年十二月十四日，以路竹竹南郵局第一八○號存證信函，表明已準備齊全如存證信函內容另覓一位作為產權過戶與銀行貸款借款人及一位連帶保證人之意旨，益見兩造間就系爭房地貸款之約定，顯無被告所稱原告承諾一定可以被告名義辦理貸款之情，被告仍應依系爭買賣契約書第三條第三款約定，有配合備齊貸款所需證件，並完成一切申請及核貸等手續之義務。是被告僅以證人李世郁前開證詞，抗辯其僅有配合原告提出貸款所需證件之義務，並不包括原告無法辦妥貸款時，被告須提出於金融機構無信用不良紀錄者，作為產權過戶與銀行貸款之借款人及連帶保證人之義務云云，並不可採。
（三）復查被告曾有退票紀錄以致銀行對其信用產生懷疑而未核准貸款等情，為被告所自承，而被告寄發原告之前開路竹竹南郵局第一八○號存證信函內雖表明已另覓其他信用無瑕疵之借款人及連帶保證人提供予原告，被告並抗辯上開資料已置於代書處，惟被告對此有利於己之事實並未舉證以實其說，且遍觀全卷亦僅證人李世郁陳稱被告已於簽約當時提供其本人及其妻子之印鑑證明及個人資料予原告之情，此外並無其他足資證明被告已另提供信用無瑕疵之借款人及連帶保證人予原告之抗辯為真實，是被告辯稱其已依原告要求提供無信用不良紀錄者之相關資料置於代書處云云，仍屬無稽，尚不足取。
（四）按契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告其履行，如於期限不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。經查兩造就系爭房地貸款，並無原告承諾一定可以被告名義辦理貸款之約定，被告應依系爭買賣契約書第三條第三款約定，有配合備齊貸款所需證件，並完成一切申請及核貸等手續之義務，而被告既未依原告要求提供無信用不良紀錄之借款人及連帶保證人之相關資料，致系爭貸款未經銀行核准，已如前述，則被告應依系爭買賣契約書第三條第三款後段約定，應於銀行不准核貸確定後五日內，將本件貸款差額即系爭買賣價金餘額三百八十萬元一次補足交付原告，如此方屬公平，並符兩造契約真意，被告僅拘泥於系爭買賣契約書第三條第三款約定文字，並舉證人李世郁之證言，抗辯系爭三百八十萬元買賣價金之給付時期為銀行貸款貸出之日，且該差額一次補足之約定，並不包括款銀行核貸系爭貸款金額為零之情形云云，對於原告顯然過苛，並違反兩造訂約真意，自不可採。被告既未依約補足系爭三百八十萬元餘額，其顯未依系爭契約書第三條第三款約定履行，依同契約書第六條第一款約定，被告應以違約論，自屬給付遲延。是原告先後於八十七年十二月九日及八十九年四月二十四日，二次催告被告於函到五日內，另提供信用良好之貸款人及連帶保證人，以便辦理系爭房地移轉及貸款手續，自已履行其催告被告履行之責，而被告迄未依原告催告意旨履行，參照首揭規定，原告嗣再於八十九年五月九日，因被告不履行配合辦理貸款義務致影響系爭房地價金之給付而違約，以高雄六九支局第二八一號存證信函通知被告解除系爭房地買賣契約自屬合法有據，是被告抗辯其並未給付遲延，原告解除系爭買賣契約違誤云云，自不可採。
四、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段有明文規定。經查原告既為系爭房屋所有權人，且原告同意交付系爭房屋予被告占有，乃因被告向原告購買系爭房屋而先行交付，兩造並無另就系爭房屋成立租賃關係，而兩造間之買賣契約既經解除，且被告復無得以對抗原告占有系爭房屋之正當權源，被告占有系爭房屋自屬無權占有，從而原告本於系爭房屋之所有權，依民法第七百六十七條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋即屬有據，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之。
Ｂ、反訴部分：
一、反訴原告主張其向反訴被告購買系爭房地時，已分別支付預收款九萬元及簽約金二十萬元。兩造既約定由反訴被告代為辦妥系爭房地之銀行貸款，惟反訴被告遲未辦理完成，經反訴原告分別於八十九年五月二日以高雄博愛路郵局第三四六號存證信函及高雄地方法院郵局第四七○八號存證信函定期催告反訴被告履約，惟均未獲置理，反訴原告自得依民法第二百五十四條規定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第六條約定，請求反訴被告加倍退還所收款項計五十八萬元作為違約損害賠償，為此提起反訴等語。反訴被告則以依系爭買賣契約書第三條之約定，可知反訴原告有向銀行辦理貸款給付反訴被告價金之義務，且反訴原告應於反訴被告通知期限內備齊貸款所需證件至完成一切申請及核貸手續為止。是依上開約定及法理上言，反訴原告就此義務之履行，並非將其資料交付反訴被告即可，如為完成申請及核貸手續所需者，反訴原告應於反訴被告通知期限內配合，以完成貸款給付價金。而反訴原告信用不良為其所自承，於八十七年底經華南銀行徵信後，無法辦理貸款，反訴被告乃於八十七年十二月以高雄郵局五八支局第五五一號存證信函通知反訴原告，請求一次補足價金或另外配合貸款作業，當時反訴原告亦應允，並以存證信函通知已另準備作為產權過戶與銀行貸款之借款人及連帶保證人，嗣反訴被告收到反訴原告寄達之一八○號存證信函，向反訴原告索取名單，但其無法提出，反訴原告才轉而謂貸款純係反訴被告之義務云云。是系爭房地無法辦理貸款乃因反訴原告信用不良及不願配合辦理所致，並非可歸責於反訴被告，反訴被告並無違約之事。又反訴原告主張於簽約時已表明其信用不良，如可貸款方願簽約云云，反訴被告予以否認，否則契約何以未註明此點，且反訴原告於八十七年十二月時亦應允提出另位借款人及連帶保證人，而未表明不買或解約之意，可見其主張並非事實。縱然反訴原告前開主張屬實，系爭貸款究因可歸責於反訴原告不配合之事由而無法辦理，是反訴原告之主張並無理由等語資為抗辯。
二、反訴原告主張其向反訴告購買系爭房地時，已分別支付預收款九萬元及簽約金二十萬元之事實，為兩造所不爭執，並有系爭房地買賣契約書在卷可稽，固堪信反訴原告此部分之主張為真實。
三、惟查系爭房地買賣價金之給付係因反訴原告（即被告）未依約配合反訴被告（即原告）提出信用無瑕疵之借款人及連帶保證人等相關資料，致反訴被告未能代反訴原告向銀行辦妥貸款，乃反訴原告給付遲延，應屬可歸責於反訴原告之事由，且系爭買賣契約業經反訴被告於八十九年五月九日發函通知反訴原告解除等情，已如前述，則反訴原告嗣後再於八十九年七月二十七日，以高雄地方法院第四七○八號存證信函，表示附有請求反訴被告於函達翌日起七日內辦妥銀行貸款事宜為停止條件之解除契約之意思表示，於本件反訴主張解除業經反訴被告解除而已失效之系爭買賣契約自不合法，亦不得請求約定之違約金，從而反訴原告主張解除系爭買賣契約，請求反訴被告加倍返還所收款項計五十八萬元作為違約損害賠償，即屬無據，應予駁回。
三、本件反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
Ｃ、本件本、反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十六 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林雯娟右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十六 日~B法院書記官 黃麗緞