臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第二四六號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）四百二十萬九千一百零五元，及自民國八十七年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告欲購買土地建屋使用，被告明知其所有坐落高雄市○鎮區○○段二小段二八一地號，田，面積一八三平方公尺，全部之土地（以下簡稱系爭土地），規劃為通行巷道，根本無法建築使用，竟欺矇原告，於民國八十七年五月五日委由其姐顏陳麗容出賣系爭土地，與原告簽訂買賣契約，言明被告賣清價款為一百五十萬元，於有關土地增值稅及登記等規費、稅賦及代書費等悉由原告負擔，有土地買賣契約書、土地所有權移轉契約書、付款支票可稽。被告固依約出具相關移轉登記文件，並已於八十七年五月二十一日辦理所有權移轉登記為原告所有，惟原告預備建築使用，經鄰地所有權人告知系爭土地為通行巷道，無法建築使用，經查系爭土地於六十六年申請建築執照時，即規劃為私設巷道，無從申領建築執照，被告提供土地與建商合建並分配有其上房屋，被告明知系爭土地無法建築使用，竟仍將之出賣與原告，至今，原告始知受騙。而系爭土地規劃為既成巷道，無從建築使用，對買受人之原告而言，即無以達其通常之效用，毫無經濟價值可言，原告依民法第三百五十九條之規定，自得解除契約，爰以本訴狀繕本之送達為解除系爭土地買賣契約之意思表示。
（二）按「契約解除時，受領之給付為為金錢者，應附加自受領時之利息償還之。」、「債務人不為完全之給付者，債權人得請求損害賠償。」、「解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。」，民法第二百五十九條第二款、第二百二十七條、第二百六十條分別定有明文，本件原告依據回復原狀及債務不履行之損害賠償之法律關係請求被告給付四百二十萬九千一百零五元，並減縮以八十七年六月一日為利息起算點，分述如左：⑴八十七年五月五日交付一百五十萬元。⑵土地增值稅：二百五十八萬七千二百七十九元。⑶印花稅：五千六百七十三元。⑷登記規費：六千一百五十三元。⑸代書費：一萬元。⑹仲介費：十萬元。且本件被告以不能使用之系爭土地出賣與原告，明顯詐欺取財，故意不法侵害原告之財產權，被原告亦以侵權行為損害賠償請求權為訴訟標的。
（三）⑴原告提出專業建築師就系爭土地之使用復函及附件，因被告方面一再主張系
爭土地為袋地可使用，實則系爭土地為私設巷道，根本無從占有使用，遑論建築房屋。
⑵被告明知系爭土地早已規劃為私設巷道仍隱瞞出售，原告自得解除契約：
①按民法第三百五十四條第一項規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其
物依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」；八十九年五月五日施行前民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」。
②本件被告明知系爭土地早已規劃為私設巷道，並知曉原告購地係為建屋使
用，竟隱瞞故意不告知，而將此毫無價值之土地出賣原告，則系爭土地不但不具通常效用，亦不符合契約預定效用，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告依法予以解除契約，復因被告故意不告知瑕疵，此解除權不受六個月除斥期間之限制，併予說明。
③原告價購當時，無從得悉系爭土地為私設巷道之既成事實，不能即知之瑕
疵至日後發現者，即通知出賣人（民法第三百五十六條第三項），是原告依法解除契約，自屬合法。
④有關刑事詐欺部分，原告不認同刑事判決之認定，相關主張之事證，有原告所提出自訴意旨狀，請貴院惠予審酌。
⑶被告刻意將同意提供為私設巷道使用之系爭土地出賣原告，原告根本無從占有使用，遑論建築房屋，原告自得解除契約：
①按「出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對買受人不得主張任何權利，民
法第三百四十九條定有明文。甲於出售房地時，故意將曾經書立切結書之重要事項漏未告知乙，故乙不知其土地有被劃為道路之用地之可能，其後土地果被劃為道路用地並遭拆除，故買賣標的物自始即存有權利有無瑕疵不確定狀態，自得依權利瑕疵擔保規定，訴請甲賠償其所受之損害。」，有司法院（七四）廳民二字第八一四號研究意見可參。是本件有權利瑕疵擔保規定適用，原告得依關於債務不履行之規定行使權利，主張解除契約，返還價金。
②復按「出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法律責任，不以出賣人對
於瑕疵之發生，有故意或過失之必要。果本件系爭房地所在，於兩造訂立買賣契約時，已列入堤防預定地，則依民法第三百四十九條、第三百六十八條第一項規定，上訴人尚非不得拒絕給付尾款。」，最高法院七十年度台上字第四二二號判決要旨可稽。本件被告縱於出賣系爭土地時，不知系爭土地為私設巷道，亦無從解免其應負權利瑕疵擔保之責。
⑷原告依法解除契約後，得向被告請求回復原狀及損害賠償：
①依民法第二百五十九條規定，契約解除時，當事人雙方負回復原狀義務，
受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」同法第二百六十條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。
②查原告以起訴狀繕本送達被告為解除買賣契約之意思表示，則系爭契約既
已解除，被告除應返還受領之買賣價金及利息外，並應賠償原告所受之損害。
⑸被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任：
①按民法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給
付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物有價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。
②查本件被告雖有移轉系爭土地所有權並交付予原告，惟其隱瞞該地規劃為
私設巷道之事實，土地無法供原告建屋使用，除違反契約之據實告知義務外，其給付亦不合乎債之本旨，均構成不完全給付，依民法第二百二十七條準用同法第二百二十六條規定第一項規定，原告得向被告請求損害賠償。
⑹被告應負侵權行為損害賠償責任：
①按民法第一百八十四條第一項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權
利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」。
②查被告明知系爭土地已規劃為私設巷道，毫無利用價值，竟故意隱瞞而使
原告陷於錯誤，致以高達四百多萬元向其購買，詐欺之意圖甚明，侵害原告表意自由之人格權，應負侵權行為損害賠償責任。
綜上所述，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任、權利瑕疵擔保責任，不完全給付之債務不履行損害賠償責任及侵權行為損害賠償責任，原告謹依法競合主張，請求鈞院判決如訴之聲明，以維正當權益。
（四）對被告抗辯之陳述：⑴原告之夫蕭立人出面購買系爭土地，當時任職德寶營造股份有限公司南工處專員，有職務證明書可稽。
①營造公司對於如何建築有其專業知識，惟對於土地是否可以建築使用等應係建築師之專業領域。
②被告為圖卸責，多方指稱蕭立人為德寶公司總經理，非惟與事實不符，亦足佐證其自始即具詐財之犯意。
⑵被告辯稱系爭土地賤賣，所衍生之風險自應由原告承擔，惟查：
①被告方面出賣時即指稱繼承其父有多筆小塊土地，建商不願購買，要加以處理，願意以低於市價出賣。
②系爭土地出賣時（八十七年五月），不動產景氣低迷，土地買賣價格低於
公告現值者比比皆是，尤其系爭土地面積僅約五十五坪，又坐落於巷弄內，其市價當然偏低，符合當時交易常情。
③被告指稱系爭土地賣的太便宜，則原告欲將系爭土地返還，卻又稱錢已花
光，不願收回，具見其指訴矛盾，顯有明知系爭土地業已規劃為既成巷道，無從使用而竟出賣之詐財不法意圖。
三、證據：提出土地買賣契約書、土地買賣移轉契約書、八十七年五月五日面額一百五十萬元支票、原始建築平面圖及地籍圖、土地所有權狀、土地增值稅繳款書、印花稅繳款書、地政規章單據、系爭土地規劃為私設巷道之公文簽辦資料、建築師蔡哲書立之切結書、職務證明書、楊伯憲建築師事務所函、刑事自訴意旨狀、
司法院 (74)廳民二字第八一四號研究意見均影本各一份為證，並請求訊問證人
洪瑞蓮，向高雄市政府工務局函調系爭土地原始建築案（六六高市工都築字第八○六至八一四號）之相關資料，及履勘系爭土地。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保而免假執行。
二、陳述：
（一）按被告委託家姐顏陳麗容代為出售系爭土地之前，家姐透過仲介人莊王敏容及陳莊桂珠，先與買方之仲介人洪瑞蓮接洽，當時買方表示，只要價格低廉，即可購來堆放砂石及模板云云，家姐即先提供地籍圖及其地號，以供買方查閱有關資料，並一再表示絕不保證可否供作興建房屋之用。蓋系爭土地原係重測前之高雄市○鎮區○○○段岡山子小段一○○六地號土地之一小部分，而一○○六地號整筆土地出售與建商樓房一批時，建商嗣因無法付清全部價金，乃將分割剩餘之重○○○鎮區○○段○○段九二、九三、七八、七九及二八一（即系爭土地）地號土地返還與被告，以抵償部分價金，故系爭二八一地號土地能否興建房屋，全然不敢擔保。家姐堅決表示只願單純出售土地（地目仍為田），不管買方作何用途，以上有證人莊王敏容及陳莊桂珠可資證明。及至正式簽約前三日，原告之夫蕭立人會同仲介人莊王敏容及陳莊桂珠二位女士及洪瑞蓮前來與家姐正面接洽時，家姐亦作同樣表示，蕭立人（據悉當時擔任股票上市之德寶營造股份有限公司之總經理，對於營造、興建業極為內行），亦無異議，家姐遂正式提供一份土地所有權狀之影本，以供買方查證之用（諸如有無設定抵押權登記，可否申領建造執照等等），雙方價格同意以低於當時之公告現值（五百六十七萬三千元）之四百零九萬九千元一百零五元成交，不及公告現值達一百五十七萬三千八百九十五元，是茍家姐承諾其興建房屋之用，何至於如此賤價出售？而買方歷經長久之調查，且其夫蕭立人又為營建業著名人士，內行又嫻熟，精明而能幹，豈有不知划算與否之理？故於八十七年五月五日雙方正式簽約之時買賣契約書上毫無片語隻字提及買方係為供建築樓房方之用，抑或賣方擔保買方可作建築房屋之用。尤有進者，原告於八十七年五月二十一日辦妥所有權移轉登記後，旋於同年六月十五日即以系爭土地向其服務之第一商業銀行辦理抵押貸款五百五十萬元（權利價值為加二成，設定六百六十萬元本金最高限額抵押權），足證系爭土地確有時價五百五十萬元之價值，較之出售價格仍高出一百五十七萬餘元之鉅，以上有土地登記謄本可憑，顯見家姐確係單純出售土地而已，絕無任何擔保興建房屋之情事，厥理至明。
（二）次按被告之代理人顏陳麗容絕無對原告擔保系爭土地得以供作建築之用，此依證人顏陳麗容、顏學章、莊王敏容及陳莊桂珠於鈞院所作之證詞，自可瞭然，是本件買賣不但並無「物有瑕疵」之情形，且亦無應負「擔保之責」之可言，自不構成民法第三百五十九條，買受人得解除契約之要件。次按「契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文。此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」最高法院四十四年台上字第七○二號著有判例可循。查原告於八十七年五月二十一日辦妥所有權移轉登記後，旋於同年六月十五日即以系爭土地向第一商業銀行設定抵押貸借五百五十萬元（權利價值為加二成，設定六百六十萬元本金最高限額抵押權），已如前述，嗣於八十八年十二月九日又改向臺灣土地銀行設定抵押貸借五百萬元（設定最高限額抵押權六百萬元），迄未塗銷，其抵押權依然存在，則退一步言，縱令本件買賣確有「物之瑕疵」，被告應負擔保之責（實則並無瑕疵，且亦絕無擔保之責，猶如右陳），然因原告迄今設有六百萬元之抵押權登記，並未塗銷，且尤未回復原狀將系爭土地所有權返還登記與被告，從而被告自得基於民法第二百六十四條同時履行抗辯權，提出抗辯，原告提起本訴亦無理由。
（三）再按系爭土地（高雄市○鎮區○○段二小段二八一地號）之土地使用分區為「特種商業區及第三種住宅區」，只因該筆土地未鄰接計畫道路（八米寬），僅臨接私人設置之道路，故如欲申請建築，尚應取得該私人巷道所有權人之同意書（以同意通行該私人巷道），俾得以通行至八公尺之計畫道路，以上有高雄市政府工務局函復鈞院八十九年度自字第一五一號刑案之八九高市工務建字建第二一六○二號函可憑。是系爭土地並非既成巷道，而係可供建築之第三種住宅區（兼特種商業區），只因未接臨公路（即八公尺之計畫道路），必須取得鄰地土地之通行權，方可申請建照執照，此即民法七百八十七條所稱「袋地」之問題，如周圍地（即私人巷道）所有權人不願出具「通行同意書」時，即得依上開規定，訴請法院判令准予通行，然後以該民事確定判決充作同意通行之表示意思，即可申請核發建造執照。次按本案實際買受人蕭立人（即原告之夫）於鈞院八十九年度自字第一五一號詐欺刑案，八十九年四月二十八日、十月二十五日調查時自認：洽商前確曾看過土地謄本，去看系爭土地時，土地有用圍牆起來，開始有懷疑是道路用地，之後白天又去看一次，有意願承買後，才偕同律師謝仲瑜及代書巫傑夫一同前往與顏陳麗容接洽，並準備交付定金，先前顏陳麗容有告訴伊地號查證，查證結果確非道路用地才簽約等情，足證，顏陳麗容於提供土地權狀等資料，囑原告夫妻查證，而原告夫妻亦確有調查系爭土地可否供建築使用之事實，則縱令系爭土地為既有巷道，被告之家姐顏陳麗容亦無隱瞞，故意不告知之情事，且原告夫妻知之甚詳，毫無遭受欺罔之情形，況家姐純係售地，並無保證絕對可供建築，業據證人莊王敏容及陳莊桂珠分別結證屬實，以上並有鈞院八十九年自字第一五一號刑事判決可稽。復按民法所定之消滅時效，僅以請求權所定為其客體，故就形成權所定之存續期間，並無時效之性質，契約解除權為形成權之一種，民法第三百六十五條第一項所定之六個月之解除權存續期間，自屬無時效性質之法定期間，最高法院二二年上字第七一六號著有判例可循。又本件買賣係發生於000年0月間（八十七年五月五日正式簽約），且原告於購得系爭土地後，旋即於八十七年五月二十一日辦妥所有權移轉登記，並辦妥交付手續，原告乃於同年六月十五日持向第一商業銀行抵押貸款，借得五百五十萬元（設定最高限額為六百六十萬元），均在八十八年四月二十一日民法修正之前，自應適用修正前民法第三百六十五條之規定（第一項：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。第二項：前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。），然原告竟遲於八十九年一月十四日始依民法第三百五十九條規定，主張行使解除系爭土地買賣契約之意思表示（有起訴狀可憑），則依上開民法第三百六十五條第一項規定，暨最高法院判例所示，原告業已逾越六個月法定期間，自不得再行使解除權，易言之，其解除權已因逾越六個月法定期間不行使而消滅，是其提起本訴亦無理由。
（四）又按原告向家姐購買系爭土地時，家姐顏陳麗容確實不知該地為私設道路，而系爭土地所有權名義人之被告更不知其事，且原告與乃夫蕭立人（即刑事之自訴人）於購地之初，即已懷疑系爭土地似為私設道路，而家姐亦曾提供土地權狀資料與原告夫妻徵信及調查可否供建築使用，以上均為臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事確定判決（自訴人控告被告及家姐詐欺案件第一審諭知無罪判決後，原告之夫即自訴人蕭立人不服原判決，提出上訴，臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事判決駁回上訴）所認定，故被告並無詐欺、侵權行為。且本件並無權利瑕疵之問題，因系爭土地被告已移轉登記與原告，且原告也以系爭土地向銀行貸款，如果權利有瑕疵的話，銀行怎會貸款給原告？又被告既已依照契約將土地出賣移轉登記給原告，已經完全給付，且契約並無特別約定被告要履行何約定，故被告並無不完全給付情形甚明等語。
三、證據：提出土地登記謄本影本二份、高雄市政府工務局八十九年八月二十四日八九高市工務建字建第二一六○二號函、本院八十九年自字第一五一號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事判決均影本各一份為證，並請求請訊問證人顏陳麗容、顏學章、莊王敏容及陳莊桂珠。
丙、本院依職權調閱本院八十九年自字第一五一號、臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事卷，並訊問證人謝仲瑜律師。
理 由
一、原告起訴主張：被告明知系爭土地規劃為通行巷道，根本無法建築使用，竟欺矇原告，於八十七年五月五日委由其妹顏陳麗容出賣系爭土地，嗣被告固依約出具相關移轉登記文件，並已辦理移轉登記為原告所有，惟原告預備建築使用，經鄰地所有權人告知系爭土地為通行巷道，無法建築使用，經查系爭土地於六十六年申請建築執照時，即規劃為私設巷道，無從申領建築執照，至今，原告始知受騙，本件系爭土地規劃為既成巷道，無從建築使用，對買受人之原告而言，即無以達其通常之效用，毫無經濟價值可言，爰依物之瑕疵擔保責任、權利瑕疵擔保責任，不完全給付之債務不履行損害賠償責任及侵權行為損害賠償責任規定，請求被告應給付原告四百二十萬九千一百零五元，及自八十七年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語；被告則以：系爭土地之土地使用分區為「特種商業區及第三種住宅區」，只因該筆土地未鄰接計畫道路（八米寬），僅臨接私人設置之道路，故如欲申請建築，尚應取得該私人巷道所有權人之同意書（以同意通行該私人巷道），俾得以通行至八公尺之計畫道路，有高雄市政府工務局函復鈞院八十九年度自字第一五一號刑案之八九高市工務建字建第二一六○二號函可憑，是系爭土地並非既成巷道，而係可供建築之第三種住宅區（兼特種商業區）。又被告之代理人顏陳麗容絕無對原告擔保系爭土地得以供作建築之用，此依證人顏陳麗容、顏學章、莊王敏容及陳莊桂珠於鈞院所作之證詞，自可瞭然，且於八十七年五月五日雙方正式簽約之時，買賣契約書上毫無片語隻字提及買方係為供建築樓房方之用，抑或賣方擔保買方可作建築房屋之用，甚者，原告於八十七年五月二十一日辦妥所有權移轉登記後，旋於同年六月十五日以系爭土地向其服務之第一商業銀行設定抵押貸款五百五十萬元（設定本金最高抵押權六百六十萬元），足證系爭土地確有時價五百五十萬元之價值，較之出售價格仍高出一百五十七萬餘元之鉅，顯見被告之代理人顏陳麗容確係單純出售土地而已，絕無任何擔保興建房屋之情事，厥理至明。另本案實際買受人蕭立人（即原告之夫）於鈞院八十九年度自字第一五一號詐欺刑案調查時自認：洽商前確曾看過土地謄本，去看系爭土地時，土地有用圍牆起來，開始有懷疑是道路用地，之後白天又去看一次，有意願承買後，才偕同律師謝仲瑜及代書巫傑夫一同前往與顏陳麗容接洽，並準備交付定金，先前顏陳麗容有告訴伊地號查證，查證結果確非道路用地才簽約等情，足證，顏陳麗容於提供土地權狀等資料，囑原告夫妻查證，而原告夫妻亦確有調查系爭土地可否供建築使用之事實，則縱令系爭土地為既有巷道，被告之家姐顏陳麗容亦無隱瞞，故意不告知之情事，且原告夫妻知之甚詳，毫無遭受欺罔之情形，被告自無侵權行為。且依本件原告遲於八十九年一月十四日始依民法第三百五十九條規定，主張行使解除系爭土地買賣契約之意思表示，則依八十八年四月二十一日民法修正前第三百六十五條之規定，暨最高法院二二年上字第七一六號判例所示，原告業已逾越六個月法定期間，自不得再行使解除權，是其提起本訴無理由等語，資為抗辯。
二、查原告主張被告於八十七年五月五日委由其姐顏陳麗容出賣系爭土地予原告，與原告簽訂買賣契約，原告買賣價金均已付清，被告並已於八十七年五月二十一日將系爭土地所有權移轉登記予原告等事實，業據原告提出土地買賣契約書、土地買賣移轉契約書、八十七年五月五日面額一百五十萬元支票、原始建築平面圖及地籍圖、土地所有權狀、土地增值稅繳款書、印花稅繳款書、地政規章單據均影本各一份等為證，並為被告所自認，應堪信為真實。
三、本件兩造就系爭土地是否為私設巷道，無法供建築使用，而有「物之瑕疵」容有爭執，惟買受人因物之瑕疵，得主張之契約解除權，屬於變更既成契約之權利，不宜長久存在，以免使對方之地位陷於長久不安之狀態，是以，該契約解除權之行使，法律訂有除斥期間，其契約解除權不於除斥期間內行使即告消滅。從而，本件縱認如原告所主張被告應負物之瑕疵擔保責任，然原告得否解除契約，自應審究其契約解除權之行使，是否已逾法律規定之除斥期間。經查：
（一）關於除斥期間，現行民法第三百六十五條第一項固規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月內不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」，惟上開規定乃係八十八年四月二十一日修正，000年0月0日生效，依民法債編施行法第一條後段之規定，在修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定。而觀諸民法債編施行法就前開民法第三百六十五條修正條文並無溯及既往之特別規定，則本件買賣關係既發生於債編修正前之八十七年五月五日，自應適用修正前債編有關之規定，尚無適用修正後民法第三百六十五條規定之餘地，先予敘明。
（二）按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」修正前之民法第三百六十五條定有明文。原告雖主張，本件被告明知系爭土地早已規劃為私設巷道，竟隱瞞故意不告知，而將此毫無價值之土地出賣原告，被告告自應負物之瑕疵擔保責任，原告依法予以解除契約，復因被告故意不告知瑕疵，此解除權不受六個月除斥期間之限制云云。惟查：原告前開主張為被告所否認，自應由原告就其主張被告明知系爭土地早已規劃為私設巷道，竟隱瞞故意不告知原告一節，負舉證之責。
⑴經查，原告於庭訊中已自承本件系爭土地買賣過程，被告甲○○都沒有出面過
，都是由甲○○姐姐顏陳麗容出面等語（見本院九十一年一月十日言詞辯論筆錄）。
⑵次查，原告雖另提出系爭土地於六十六年申請建築執照時，即規劃為私設巷道
之高雄市政府公文簽辦資料，欲證明被告已明知系爭土地早已規劃為私設巷道，有故意隱瞞不告知原告之事實。然查，系爭土地原為高雄市前鎮區籬子內岡山子小段第一○○六號土地，之後分割為同小段一○○六之二一號地，嗣再因分割增加為高雄市○鎮區○○○○段二八一之一號土地，土地使用分區為「部份第二種特定商業專用區部分第三種住宅區」，且系爭土地於六十四年二、三月間，建築師蔡哲受業主吳出等委託設計，向高雄市政府申請建築執照時，即簽立切結書供作私設巷道使用之事實，為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本、高雄市政府工務局土地所用分區證明書、及上開高雄市政府公文簽辦簽、建築師蔡哲書立之切結書均影本在卷足憑。又查，建築師蔡哲係於六十四年三月七日簽立切結書，向高雄市政府申請建築執照，而當時系爭土地之所有權人為訴外人吳壽山，並非甲○○，此亦有系爭土地重測前高雄市○鎮區○○○段岡山子小段一○○六之二一地號之土地登記謄本足參，易言之，本件系爭土地乃於六十四年二、三月間，由建築師蔡哲受業主吳出等人委託供作申請建築執照用而作為私設巷道，此有上開當時高雄市政府公文簽辦單二紙及切結書一份存卷可參，而被告及本件系爭土地之出賣代理人即被告之姐顏陳麗容，皆非經歷此事實之人，故被告及代理人顏陳麗容於出售系爭土地之初，是否明知該地為私設道路無法供建築使用一事，自非無疑，況此事實亦非如其他土地權利般，設有登記公示之制度使眾人週知，故得否就被告及代理人顏陳麗容出售無法供建築使用之土地一事，遽認其事前已知此情，洵值推敲，臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事判決此同此認定，準此，被告否認其明知系爭土地早已規劃為私設巷道，有故意隱瞞不告知原告之抗辯，尚非不可採。
⑶綜上所述，原告既無法證明被告出售系爭房屋時明知系爭土地已規劃為私設巷
道而故意不告知瑕疵，從而，原告自不得適用前開民法第三百六十五條但書例外不適用除斥期間之規定。亦即，原告有關物之瑕疵之契約解除權之行使，仍應受修正前民法第三百六十五條前段規定六個月除斥期間之限制。
⑷又，依條文文義顯見六個月除斥期間係從「物之交付」時起算，並非自「發現
瑕疵」時起算。查本件原告與被告代理人顏陳麗容係於八十七年五月五日簽訂系爭土地買賣契約，原告買賣價金付清後，被告並已於八十七年五月二十一日將系爭土地所有權移轉登記交付與原告，已如前述，乃原告遲至八十九年一月十四日始向本院提起本件訴訟主張解除契約，請求被告返還買賣價金，且該起訴狀繕本係於八十九年一月二十一日送達被告，有起訴狀本院收狀章及送達證書在卷足憑，顯已逾交付後六個月之除斥期間。從而，原告主張因物之瑕疵之契約解除權已因除斥期間經過而消滅，自不得以因物有瑕疵，而主張解除契約，請求返還買賣價金甚明。
四、原告另主張：出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對買受人不得主張任何權利，原告於出售系爭土地時，故意將曾經簽立切結書規劃系爭土地為私設巷道之重要事項漏未告知原告，故買賣標的物自始即存有權利有無瑕疵不確定狀態，自得依權利瑕疵擔保規定，依關於債務不履行之規定行使權利，主張解除契約，返還價金云云。然查，原告並無法舉證被告出售系爭土地時明知系爭土地已規劃為私設巷道而故意不告知瑕疵等情，已如上述。又查，原告主張系爭土地為私設巷道不得建築房屋云云，亦非無疑。按依被告所提出之高雄市政府工務局函復本院八十九年度自字第一五一號刑事案件之八十九年八月二十四日八九高市工務建字建第二一六○二號函所載：系爭土地之土地使用分區為特種商業區及第三種住宅區，土地未鄰接計畫道路，僅臨接私設道路，如欲申請建築，應取得該私設巷道所有權人同意書，以鄰接八公尺計畫道路等語，足證，原告主張系爭土地為私設巷道不得建築房屋云云，自非的論。從而，原告依權利瑕疵擔保規定，依關於債務不履行之規定行使權利，主張解除契約，返還價金，即非有據。
五、原告又主張：依民法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，認本件因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的物有價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任，而認被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任云云。然查，不動產物權之移轉，應以書面為之，此為民法第七百六十條所明定，本件雙方就係爭土地所訂立之買賣契約書，並無任何特約事項，亦即買受人購買係爭土地，要做何使用，契約內並未表明，賣方自無須負契約外之保證責任。且被告亦已於八十七年五月二十一日將系爭土地所有權移轉登記交付與原告，已如前述，則被告自已依契約完全給付，況系爭土地並非私設巷道不得建築房屋，亦如前述。又原告並已於八十七年六月十五日以系爭土地向第一商業銀行貸款五百五十萬元，設定六百六十萬元本金最高限額抵押權，復於八十八年十二月九日改以系爭土地向臺灣土地銀行貸款五百萬元，設定最高限額抵押權六百萬元，迄未塗銷等事實，為兩造所不爭執，亦有被告提出之土地登記謄本可稽，綜據上述，足徵，系爭土地並無價值、效用減少之瑕疵，被告並無不完全給付之情事，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，亦無理由。
六、原告再主張：被告明知系爭土地已規劃為私設巷道，毫無利用價值，竟故意隱瞞而使原告陷於錯誤，致以高達四百多萬元向其購買，被告詐欺之意圖甚明，認被告應負侵權行為損害賠償責任云云。然查，原告並無法舉證被告出售系爭房屋時明知系爭土地已規劃為私設巷道而故意不告知瑕疵等情，已迭如前述，且本件刑事部分，即原告之夫自訴被告甲○○、顏陳麗容涉嫌詐欺一案，亦經本院八十九年自字第一五一號、臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號判決，甲○○、顏陳麗容均無罪確定，有原告提出之上開刑事判決影本二份為證，並經本院依職權調閱本院八十九年自字第一五一號、臺灣高等法院高雄分院九十年度上易字第八九九號刑事卷審核無誤。且臺灣高等法院高雄分院上開刑事判決並認定，被告之姐顏陳麗蓉於出售土地之初即已提供相關資料供仲介人陳莊桂珠、莊王敏蓉、洪瑞蓮及原告之夫蕭立人查閱，在買賣交易中蕭立人表示要交付定金購買系爭土地前，顏陳麗蓉猶未首肯，並提供土地所有權狀供蕭立人調查系爭土地可否供建築使用，經蕭立人調查後始決定簽約等情觀之，苟顏陳麗蓉明知系爭土地係既成巷道而有詐欺之意，焉須於蕭立人已然陷於錯誤之際，未利用機會取得蕭立人交付之定金，同時成立買賣契約，反提供土地所有權狀供蕭立人調查其所欲刻意隱瞞之事實，而暴露其詐欺犯行之舉，據此事實及前述顏陳麗容並未參與規劃系爭土地為私設道路之過程，應可推斷其於出售系爭土地時，確實不知該地為私設道路之情，是以其自始並無為自己不法所有之意圖，至為灼然等情。足證，被告抗辯其及代理人顏陳麗蓉並無詐欺之侵權行為，應堪採信，從而，原告主張被告明知系爭土地已規劃為私設巷道，毫無利用價值，竟故意隱瞞而使原告陷於錯誤，致以高達四百多萬元向其購買，被告詐欺之意圖甚明，認被告應負侵權行為損害賠償責任，亦無理由。
七、綜上所述，原告主張被告應對原告負物之瑕疵擔保責任、權利瑕疵擔保責任，不完全給付之債務不履行損害賠償責任及侵權行為損害賠償責任，請求被告應給付原告四百二十萬九千一百零五元，及自八十七年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無由准許，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一加以論述，併此敘明。
九、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日
臺灣高雄地方法院民事庭
法 官右為正本係照原本作成。
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書︵須附繕本︶。