臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第二五○○號
原 告 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百八十八萬六千元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、查原告於民國八十八年七月十四日經由訴外人林本源介紹向被告買受其所有坐落門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○○街○○○巷○弄○號之房屋乙棟，雙方約定總價四百六十八萬元，扣除貸款三百九十萬元，自備款含定金計七十八萬元分五期給付，被告並應先於八十八年七月十四日備妥買賣標的物相關証件，交付予乙方辦理產權登記，再以原告名義辦理貸款，此均有買賣合約書記載可稽。
二、詎被告遲未依約於八十八年七月十四日交付產權移轉登記相關証明文件予原告，卻屢要原告依期繳款，原告因已遷入房屋，故仍依約繳款直至八十九年二月止，計交付被告九十四萬三千元，此均有付款單據可憑。被告既無法如購屋時口頭約定代原告向其所熟識之台灣土地銀行永康分行辦理貸款，事實上，被告既遲不先辦理過戶登記，原告自己亦因未辦過戶登記而未取得所有權，又無權辦理貸款。
惟被告卻以貸款辦不出來之非可歸責於原告之事由，違約拒不履行辦理過戶登記之契約義務，屢催未果，是被告違約在前，反要求原告交還房屋且加騷擾致原告不得安居，而不得不遷出該房屋，均因被告未履行該契約之結果。
三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，此違約金除當事人另有訂定外視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條規定甚明，今被告既違反買賣合約書第四條規定，又雙方所訂合約書第十條復載明：本約甲、乙雙方應忠誠履行，若甲方違約時，其所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方之違約賠償金額約定，原告自得依民法第二百五十條規定，請求被告賠償原告依所收款項加倍計算之金額即一百八十八萬六千元。為此爰依債務人不履行契約之法律關係，請求被告賠償所約定之損害金。
四、對於被告抗辯之陳述：
（一）當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。而當事人締結之契約一經合法成立，其私法上之權利義務即應受契約之拘束，此有最高法院二十年上字第一九四一號判例可資參照。依不動產買賣合約書第四條：「被告於八十八年七月十四日應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切証件備妥，當場移交原告辦理產權移轉登記」，且此既經兩造同意而明訂於契約，揆諸民法第一百五十三條規定及判例意旨，被告自不得不受該合約內容之拘束。查原告依約自八十八年七月十四日起，即陸續繳付自備款至八十九年二月止，共九十四萬三千元，非惟全部付清自備款七十八萬元且超付十六萬四千元，被告即應履行該契約第四條，於八十八年七月十四日備妥買賣標的物相關証件交付原告辦理產權移轉登記，使得以原告名義辦理貸款。而付利息係為給付盧榮華所打包票，全部辦好貸款手續不要找保証人，始繳該三個月利息，並非如被告抗辯所言，且該十九萬三千元尚包括尾款三萬元要給被告。再者代書為被告所聘並非原告，此乃癥結所在，而縱如被告所抗辯土地銀行於八十八年七月廿九日就拒絕原告之貸款，則被告勢可不辦就不辦，為何尚繼續收款，此乃印証出被告確實要幫原告辦貸款，始有此現象，容不得被告空口否認。又契約不動產標的地號○○鄉○○段三八六七—九號，三八六七號持分二十分之一，其中三八六七號於契約成立後又在八十八年十月廿一日將之抵押擔保於台灣土地銀行，有原告於八十九年九月廿八日庭呈之土地登記謄本可証其違約，因被告於八十八年七月十四日買賣不動產合約書成立同時收訖原告之定金二十萬元，已應受該契約拘束無法再以自名之名義去辦貸款，原告貸款辦不下來咎在於此。而依契約第七條增值稅由被告負擔，則出賣人被告要辦理產權移轉登記與原告，即應由被告先繳該土地增值稅才能過戶，惟被告不繳，使本件過戶失效，而無法以原告名義辦理貸款，此乃被告之錯而非原告，有台南縣稅捐稽徵處新化分處，八十九年五月十日南縣稅新分二字第八九○八二一一二號及八十九年六月十九日同上第00000000號等二紙函件載明：未繳土地增值稅及逾期之滯納金，已應重新申請而通知本件所為之過戶申請已先失效之意旨可憑，由不得被告否認。
（二）本件依雙方所訂不動產買賣合約書第四條約定被告有先給付義務，此與原告辦理貸款須依契約第三條第四款：「：產權移轉登記為乙方名義，以乙方名義辦理貸款」係屬以被告先辦理過戶登記後之義務並無干涉，被告執「原告保証人信用不佳不能辦理貸款」、「拒絕辦理過戶」等理由為抗辯，尚無解其違約責任。蓋依合約第七條「：不動產之增值稅由甲方（即被告）負擔」，而過戶登記又以繳納增值稅為必要，今原告既已付清自備款尚有超付足繳契稅，果若被告要誠實履約，衹要繳納增值稅即可過戶，惟被告屢經原告催告仍不納增值稅，似此，不能辦理過戶之原因係可歸責於被告故意遲延所致，其違約事証顯然。又辦理過戶登記不論依法或依本件契約均不以「原告要先提供債信良好保証人予土地銀行」為必要條件，是本件被告所辯益足証伊係故意違反自己先給付之契約義務，而拒絕繳納增值稅。原告提起本訴前屢次請求被告履約辦理過戶，均無下文，是被告竟稱原告「拒絕辦理過戶」，實與事實不符。被告復又宣稱原告未繳納利息而由伊負擔，要原告返還云云。惟觀合約中並無合意原告要負擔利息，被告繳納利息係履行自己之貸款債務，與原告毫無關係，被告無端牽扯，實無理由。
（三）次按合約第五條「甲方擔保上項產權清楚，如有是項情事發生時，均由甲方（即被告）負責理清，決無累及乙方。」，據此，系爭買賣標的房地上迄今仍設定有最高限額抵押權四百六十八萬元，在設定有上開抵押權未得塗銷前，原告縱能提供適格之保証人，亦無法辦理貸款，且在被告未辦畢過戶登記前，原告既未能處分，又如何辦理貸款？被告竟置自己「先給付義務」故拒不履行，卻要求原告先要辦理貸款實本末倒置。復依雙方約定亦無拘束原告非向被告所指定之銀行或非由被告代辦貸款不可，縱原告提供之保証人不被土地銀行接受，亦無違約可言，是本件被告非但違約，且更以原合約所無規定之事為要求，即無法容其恣意諉責於原告，被告亦不得持此事由免去辦理過戶登記之義務。至代書林本源既非原告所委任，且伊亦自承係受託於被告非原告，而原告未表示反對意見亦非謂原告有委任其代辦過戶登記之意思，僅因依合約被告履行義務應向原告為之才有此現象，是原告既自始至終並未曾指定林本源為原告受領給付，則被告未依「債之本旨」將相關過戶登記所需文件交付予原告而任意向其片面指定之代書為交付，自不能對原告生給付之效力。因之林本源之供述反足証被告未履行契約義務，矧林本源既為被告使用人，其供述偏頗之情已可概見，自係欠缺証據能力，其証言尚不足採信，否則豈有專業代書會將貸款與過戶登記混為一談，又敢謂未塗銷抵押權衹將房地過戶即屬「產權清楚」之謬論。似此行為要難謂被告無另違反合約第五條之契約義務。
（四）綜上所述，被告既故意拒不辦理過戶登記，亦不願負擔增值稅繳納等契約義務，當庭亦明確表示其不願履行買賣契約之意思，再再足証其違約事實，因之原告依合約第八條規定請求約定違約損害賠償金額，於法並無不合。
參、證據：提出買賣合約書、土地登記謄本、戶籍謄本、台南縣稅捐稽徵處新化分處八十九年五月十日南縣稅新分二字第八九○八二一一二號、八十九年六月十九日南縣稅新分二字第00000000號函、台灣台南地方法院檢察署檢察官不起訴處分書各一件、律師函二件、收據八件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、二造固於八十八年七月十四日就訟爭標的房地簽定不動產買賣契約，唯原告迄今仍拒絕履行契約辦理過戶手續，此有土地代書林本源可證，被告於八十八年七月份並已提供過戶所需之文件，並業經稅捐單位核課增值稅及契稅，唯因原告欲向台灣土地銀行永康分行辦理貸款，因無法提供相當保證人，原告仍拒絕辦理過戶。八十九年三月份土地代書林本源仍然依法申報房地過戶，因相同理由即原告無法提供債信良好保證人予台灣土地銀行永康分行，原告又再度因無法辦理貸款，而拒絕辦理過戶，此由鈞院向土地銀行永康分行函查可證。
二、本案訟爭房屋原設定有三百九十萬元之抵押債權，原告固已繳納自備款，其超過繳納之部分，係自八十八年九月份起，因貸款應繳利息由原告應負擔之部分，又原告迄今已十期貸款利息未付，由被告代繳近三十萬元利息，應由原告負擔。
三、被告謹依本書狀繕本之送達，催告原告應依買賣契約書，協同被告辦理訟爭房屋所有權移轉登記。
參、證據：提出台南縣稅捐稽徵處八十九年度契稅繳款書、八十八年地價稅繳款書各一件、土地增值稅繳款書二件、收據三件為證，並請求訊問證人林本源。
丙、本院依職權函查原告向台灣土地銀行永康分行申貸徵信結果及處理情形相關文件資料。
理 由
一、原告主張其於八十八年七月十四日經訴外人林本源介紹向被告購買被告所有坐落門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○○街○○○巷○弄○號房屋乙棟及其坐落基地，約定總價款四百六十八萬元，除貸款三百九十萬元外，自備款含訂金共七十八萬元分五期給付，被告應於同日備妥買賣標的物相關證件，交付原告辦理產權登記，再以原告名義辦理貸款。詎被告未依約交付產權移轉登記相關證明文件，卻要求原告依期繳款，原告因已遷入房屋，故仍依約繳款至八十九年二月止，除付清七十八萬元之自備款外，尚超付十六萬三千元。然被告無法如購屋時保證全部辦好貸款手續，不要找保證人之口頭約定，代原告向其所熟識之台灣土地銀行永康分行辦理貸款，卻以貸款辦不出來之非可歸責於原告之事由，拒不履行辦理過戶登記予原告之契約義務，原告亦無權辦理貸款，被告顯然違反系爭不動產買賣合約書第四條約定，為此依同合約書第十條約定及民法第二百五十條規定，提起本件訴訟等語。被告則以兩造就系爭房地簽訂不動產買賣合約書，被告於八十八年七月間已提供過戶所需文件，業經稅捐稽徵處核課土地增值稅及契稅，而因原告欲向台灣土地銀行永康分行辦理貸款，無法提供相當之連帶保證人，原告乃拒絕辦理過戶，八十九年三月間，代書林本源仍然依法申報房地過戶，仍應原告無法提供債信良好之連帶保證人予台灣土地銀行，是原告迄今仍拒絕履行契約辦理過戶手續。又原告固已繳交自備款，惟系爭房地原設定三百九十萬元之抵押債權，是原告超繳之部份係原告應繳之貸款利息，原告迄今已十期貸款利息未付，由被告代繳近三十萬元，應由原告負擔。被告僅已書狀繕本之送達，催告原告應依系爭不動產買賣合約書，協同被告辦理系爭房地所有權移轉登記等語置辯。
二、原告主張其於八十八年七月十四日向被告購買被告所有坐落門牌號碼台南縣○○鄉○○村○○○街○○○巷○弄○號房屋乙棟及其坐落基地，約定總價款四百六十八萬元，除貸款三百九十萬元外，自備款含訂金共七十八萬元分五期給付，原告已遷入系爭房屋，至八十九年二月止，除付清七十八萬元之自備款外，另給付十六萬三千元，然被告迄今未將系爭房地所有權移轉予原告，且更於八十八年十月二十一日將系爭房地為台灣土地銀行設定最高限額四百六十八萬元之抵押擔保之事實，業據原告提出買賣合約書、土地登記謄本、收據等件為證，且為被告所不爭執，並有被告提出之土地登記謄本在卷足稽，自堪信為真實。
三、原告又主張被告未履行購屋時所保證之全部辦好貸款手續不要找保證人之口頭約定，代原告向其所熟識之台灣土地銀行永康分行辦理貸款，卻以貸款辦不出來之非可歸責於原告之事由，拒不繳納系爭不動產之增值稅，以履行辦理過戶登記予原告之契約義務。又依系爭不動產合約書第三條第四款約定，被告應先辦理產權移轉登記之義務，且辦理過戶登記又不以原告要先提供債信良好保證人予台灣土地銀行為必要條件，是原告故意違反自己先給付之契約義務，拒絕繳納增值稅。
而系爭房地設定有最高限額抵押權四百六十八萬元，且未登記為原告名義，原告縱能提供適格之保證人，仍無法辦理貸款，且亦無權自行辦理貸款，是被告要求原告先要辦理貸款實本末倒置，縱原告提供之保證人不被台灣土地銀行接受亦無違約可言，原告自始至終未曾指定林本源為原告受領給付，被告將相關過戶所需文件任意向其片面指定之代書林本源為交付，對原告不生給付之效力，且被告更以原合約所無規定之事要求原告，顯然違反系爭不動產買賣合約書第四條約定，應依同系爭合約書第十條給付約定之違約金云云，則為被告所否認，並以前揭情詞抗辯並未違約，而係原告違約等語。經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八定有明文。故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，方期不失立約人之真意。亦分別有最高法院十九年度上字第五八號、三十九年度台上字第一○五三號、十八年度上字第一七二七號判例可資參照。
（二）經查兩造係於八十八年七月十四日簽訂系爭不動產買賣合約書，而由辦理系爭房地移轉登記之代書林本源擔任契約見證人等情，有原告提出系爭不動產買賣合約書存卷足憑，並為原告所自認。又林本源代書係受被告委託辦理系爭房地移轉登記，且原告亦無異議而視同兩造同意委託林本源辦理乙節，亦據證人林本源到庭結證甚明。原告雖否認其有委託林本源辦理系爭房地所有權貸款及移轉登記云云，然將系爭房地移轉登記為原告所有及以原告名義辦理貸款，不僅須被告提出移轉登記所需之相關證件，亦須原告配合提出相關資料證件，始得辦理。而因原告購買系爭房地要辦貸款，所以林本源即將系爭房地之貸款及移轉過戶一同進行，並已向台灣土地銀行永康分行申辦貸款及向稅捐機關申辦系爭房地移轉所需繳納之土地增值稅及契稅等情，亦經證人林本源陳證甚詳，且有兩造提出之台南縣稅捐稽徵處新化分處八十九年五月十日南縣稅新分二字第八九○八二一一二號、八十九年六月十九日南縣稅新分二字第八九○八五七七一號函、八十九年度契稅繳款書、八十八年地價稅繳款書、土地增值稅繳款書等件可按，復經本院依職權向台灣土地銀行永康分行函查原告申辦貸款之徵信結果及處理情形，亦有該行八十九年十月十八日函附之原告授信申請書一件存卷足參，足證兩造必已配合提出辦理系爭房地所有權移轉所需之相關資料予林本源以辦理系爭房地之過戶及貸款，則原告縱未明示亦有默示同意共同委託林本源辦理系爭房地之貸款及移轉登記甚明，原告僅以代書林本源係先受被告委託即否認其未同意委託林本源辦理系爭房地所有權移轉登記云云，顯不足取，其進而否認證人林本源證述之證據能力，亦不足取。
（三）再依系爭不動產買賣合約書第三條第四款記載：「產權移轉登記為乙方（即原告）名義，以乙方名義辦理貸款新台幣參佰玖拾萬元正，於放款同時即交付甲方（即被告）。」等語，及第四條記載：「甲方（即被告）收取前條殘餘款同時（七月十四日）應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方（即原告）辦理產權移轉登記。」等語之文義，兩造固約定被告應於八十八年七月十四日將系爭房地所有權移轉登記之一切證件備妥交付原告辦理移轉登記，再以原告名義向銀行辦理三百九十萬元貸款以給付被告。惟查系爭房地移轉登記及貸款手續係由被告先委託林本源代書辦理，被告因之亦無異議而視同同意委託林本源辦理，已如前述，衡諸被告需於系爭不動產賣賣合約書簽訂日之八十八年七月十四日，即應將辦理系爭不動產所有權移轉登記之一切證件移交原告辦理產權移轉登記，斯時原告僅給付二十萬元之買賣價金予被告，而系爭房地總價款達四百六十八萬元，其中絕大部分之買賣價金三百九十萬元係以將系爭房地登記為原告名義，再以原告名義辦理貸款給付被告之情，顯見被告乃為防止原告於被告交付辦理所有權移轉登記所需之一切證件而取得系爭房地所有權後不去辦理貸款或貸款無法核貸，將導致被告無法取得系爭房地之三百九十萬元買賣價金卻失去系爭房地所有權之風險，始委託其所信任代書林本源辦理系爭房地之所有權及貸款手續，並要求原告同意配合由林本源辦理無疑。參以林本源僅係幫原告辦理貸款，並未保證一定貸得出來，被告也未作相同之保證。系爭不動產買賣合約書第三條第三、四款之真意，應指銀行同意貸款後，被告應將房屋過戶予原告，再以原告名義向銀行貸款等情，亦據證人林本源結證明確。再稽之林本源於八十八年七月十六日以原告名義向台灣土地銀行永康分行申請三百九十萬元之購屋貸款，經台灣土地銀行永康分行評估認需原告之親屬擔任連帶保證人，原告乃邀其父杜博賢為連帶保證人，然因台灣土地銀行永康分行於八十八年七月二十九日徵信結果，杜博賢有逾期紀錄，乃拒絕杜博賢擔任原告之連帶保證人，嗣原告即更換其兄杜明峰為連帶保證人，再經台灣土地銀行永康分行徵信結果，亦有逾期紀錄，台灣土地銀行永康分行亦婉拒原告貸款之申請等情，為兩造所不爭執，並有台灣土地銀行永康分行八十九年十一月二日康徵字第八九○○六一三號函及其附件之金融聯合徵信中心查詢單等件附卷足按，核與證人林本源證稱：「因為原告購買系爭房地要辦貸款，所以我將貸款及移轉過戶二事一同進行。但向土銀永康分行辦貸款時，因為銀行考慮原告償債能力，請她父母當保證人，但因她父母債信不良，銀行未核貸。」等語相符，顯見原告於林本源第一次代其向台灣土地銀行永康分行申請貸款而經銀行徵信結果未獲核准貸款時，更於第二次配合提出其兄杜明峰為連帶保證人向台灣土地銀行永康分行辦理貸款，足證原告主張被告於其購屋時曾保證全部貸款手續辦好不要找保證人云云顯然不實，否則原告顯無二次配合提出其父杜博賢及其兄杜明峰為申請貸款之連帶保證人之理，是原告主張被告曾口頭保證全部辦好貸款手續不需找保證人云云，並不足採，益見原告有配合提出銀行認可適當之連帶保證人以供林本源代其向台灣土地銀行永康分行辦理貸款之義務。故綜合上情，足認兩造就系爭不動產買賣合約書第三條第四款及第四條約定之真意，應指被告於八十八年七月十四日，將辦理系爭不動產所有權移轉登記之一切證件移交原告辦理產權移轉登記時，原告同時有配合提出可以核准辦理貸款所需之一切相關資料及連帶保證人之義務，被告始願將系爭房地移轉登記為原告所有，以辦理貸款甚明，此參以代書林本源同時辦理系爭貸款及系爭房地移轉過戶乙節，益足證兩造之真意乃將被告配合移轉登記系爭房地所有權予原告之義務與原告配合核准貸款之義務立於同時履行之關係。是原告主張依系爭不動產買賣合約書第三條第四款及第四條約定，被告有先辦理系爭房地過戶登記予原告之義務，原告不以要先提供債信良好之保證人予台灣土地銀行為必要條件云云，顯然拘泥於系爭不動產買賣合約書第三條第四款及第四條記載文義解釋，對於被告顯然過苛，且忽視兩造同意由林本源辦理系爭房地貸款及移轉登記之背後真意，參照首段說明，自不足採。
（四）再查依兩造約定真意，原告既有先提供銀行同意核准貸款之相關資料及連帶保證人之義務，被告始應將系爭房地所有權移轉登記為原告所有，且原告迄今未能提出台灣土地銀行永康分行認可之連帶保證人，致台灣土地銀行永康分行拒絕原告之貸款等情，均如前述，則系爭房地無法以原告名義辦理貸款乃原告違反兩造約定之給付義務甚明，自不可歸責被告，是在原告完成其配合銀行核准貸款之義務前，被告既尚無將系爭房地移轉登記予原告之義務，則被告於八十八年十月二十一日再以系爭房地為台灣土地銀行設定最高限額四百六十八萬元之抵押擔保，亦僅屬日後原告給付給付系爭三百九十萬元買賣價金或其申請貸款經銀行核准時，被告應依系爭不動產買賣合約書第五條約定負責理清不累及原告之問題，在被告移轉登記系爭房地予原告義務之條件成就前，被告尚無違約可言。是原告主張因被告將系爭房地設定最高限額抵押權四百六十八萬元，其縱能提供適格之保證人，仍無法辦理貸款云云，顯然將其應負之義務倒置為被告方面，自不足取。
（五）綜上所述，系爭房地三百九十萬元買賣價金之給付係因原告未依約配合提出信用無瑕疵之連帶保證人等相關資料，致林本源未能代原告向銀行辦妥貸款，乃原告給付遲延，應屬可歸責於原告之事由，自不得請求約定之違約金，從而原告主張請求被告依系爭不動產買賣合約書第十條約定加倍返還所收款項作為違約損害賠償，即屬無據，應予駁回。
四、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三十 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林雯娟右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三 十 日~B法院書記官 黃麗緞