臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第二六二二號
原 告 皇昌營造股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自民國八十九年十月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣陸拾陸萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百萬元及自民國八十九年八月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告因承攬南二高Ｃ三七六標工程，於八十七年八月十二日與被告訂立租賃契約，向被告承租其所有坐落於高雄縣○○鄉○○○段地號四四九之一、四五０之一、四五０之三、四五０之四部分、四五一、四五一之一、四五一之二（二分之一）共計七筆之土地（下稱系爭土地），租期至八十九年八月十二日止，租金二百萬元並於系爭土地交付時一次付清，雙方並簽訂「土地租賃及農作物補償契約」。按該契約第五條之規定，原告支付被告二百萬元保證金，且依該契約第十二條規定，該租賃契約期滿或終止租約時，原告僅須將系爭土地完成復舊工程交還予被告後，被告即應將上開保證金返還予原告。
（二）惟兩造之租賃契約已屆滿，原告亦依約於八十九年五月三十日，將係爭土地回復原狀，並多次以存證信函催告被告查視系爭土地回復之情形，然被告不但拒絕收受存證信函，更於八十九年八月十六日寄發存證信函，指摘原告未完成復舊工程。後經雙方協議並依被告之指示進行復舊工程，但被告仍於八十九年八月二十日，再次來函指摘原告仍未完成復舊工作，並以此為由，拒絕返還前開保證金。然原告進行復舊工程時，被告均親自至現場參與、指示並監督該項工作之進行，復舊工程進行期間被告未為任何異議，是被告事後又無端指摘原告未完成復舊工作，顯係故意刁難，不願返還保證金。被告於八十九年八月二十日所庭呈鈞院之照片，係復舊工程完前之現場照片，自不得作為指摘原告未完成復舊工作。
（三）被告依前揭契約第十二條之規定要求原告「原狀交還」系爭土地。然所謂「原狀交還」，應係指將係爭土地回復到「締約當時之原狀」，非無限制恢復到本契約訂定之前時點。而該契約之條款已明示原告僅須將承租土地範圍內之「地上殘留物」、「型鋼鐵」拆遷，回復到訂約當時之原狀為已足，而契約書所約定要拆除的部分是指「地上型鋼」，而「地下型鋼」並不包括於內，因為被告曾向原告表示日後要蓋安養院，後因被告事後改變心意，所以又再與被告約定。因此，訂約前既以存在之「土地下結構物」及「土地上凹地中之水泥硬塊殘留物」，並非在兩造所約定之復舊工作範圍內。
（四）原告向被告承租土地前，該系爭土地已出租予偉勝股份有限公司（下稱偉勝公司）作為預拌混凝土廠之用，為期四年之久。是原告於承租該筆土地時，該土地早已存在偉勝公司所留下之「土地下結構物」及「土地上、凹地中之水泥硬塊殘留物」，故該部分應由偉勝公司負責清除，非原告負責清除。再者，原告尚未租該系爭土地前，被告尚有同意致晟公司使用前揭土地及水池，是被告不得要求清除原告清除其他公司所餘留之殘物。
（五）又原告就系爭土地係與被告訂定之租賃契約係新契約，而非繼受「被告與偉勝公司間之租賃契約」，因就該契約條款觀之，無任何繼受之約定，且偉勝公司與被告之租約係從八十五年四月一日起至八十七年七月三十一日止，復雙方有約定租賃契約期滿時，租賃關係當然消滅，故益徵原告不可能繼受被告與偉勝公司之租賃契約，是兩造所訂定之租賃契約為新契約（租賃期間自八十七年八月十三日起），故原告自無須將租賃地回復至「偉勝公司承租該筆土地時」之狀態。是原告除以依據該契約，完成土地上殘留物之清除，就合約範圍以外「土地下結構物」及「土地上、凹地中之水泥硬塊殘留物」亦已清除完畢，故原告已盡力配合被告之要求，被告仍拒絕返還保證金，顯無理由。故此，被告於八十九年五月三十日完成復舊工作，被告自當依約定將保證金二百萬元返還原告，復本件租期係至八十九年八月十二日期滿，故被告自應給付就其應返還之日起（即八十九年八月十三日），按年利率百分之五計算之利息。
（六）被告與偉勝公司訂租約時，無約定農作物補償金，原告因考慮被告系爭土地可能無法回復，所以原告支付被告九百五十萬元作為農作物補償金之用。
（七）雖嗣後兩造於八十九年六月二十日簽立協議書，然該協議書係獨立於前揭契約以外之合約，非原租賃契約之補充解釋或確認，是縱原告未履行協議書之內容，被告仍不得據此拒絕保證金予原告，況原告亦已履行協議書之內容，當初兩造會簽訂協議書係因原告認為配合被告之要求，被告即會返還保證金，故與被告簽訂協物書之主要目的是為了雙方和諧。又該協議書之性質，乃係被告另行委任原告清除土地範圍內之地面及地下結構物，而原告允為清除之委任契約。然原告為被告處理委任事務至今，原告為被告所支出必要整地費用共計二、三十萬元，原告未向被告要求清償，是被告據此抗辯原告未回復原狀，實不足採。又該協議書雖約定原告應拆除系爭土地範圍內之「地面上、下結構基礎及雜物」，然此與兩造原先約定契約並不相同，且協議書又另外約定原租約未約定之條件，足見該協議書與原契約完全無涉。惟縱依前述協議書之約定，原告亦於八十九年八月二十一日，將係爭土地範圍內地面上、下之結構物基礎及雜物全面清除完成，並與整平及將清除之混凝土塊，堆置於被告所指定之土地上，且清除時，被告皆有至現場指揮監督，而現場地上之小混凝土塊，被告於當場觀看時未表示異議，是原告確有依協議書之約定達成協議書之要求。綜上所述，原告既已履行租約之約定，縱不履行協議書之義務，被告亦應依租約約定將保證金返還原告，是被告據此協議書抗辯「土地租賃及農作物補償契約」第十二條所指示之地上殘留務物本即包括地上、地面及地下結構物，並辯稱原告未完成履行協議書內容前拒絕返還保證金，實屬無理。
三、證據：提出下列證據，並聲請勘驗現場及訊問證人劉順安、李來發、林玉田及林士哲等人。
原證一：土地租賃及農作物補償契約。
原證二：原告發函被告之函文（皇工字（八九）第一一二號函）。
原證三：八十八年七月十八日存證信函第五十三號。
原證四：原證三存證函郵局退件單。
原證五：八十九年八月十六日存證信函第一七七號。
原證六：被告發函之函文（八十九年八月二十日函）。
原證七：被告發函之函文（敦旭律字第八九０九０七號函）。
原證八：被告與偉勝公司租賃契約影本一份。
原證九：兩造承諾書。
原證十：兩造同意書。
原證十一：偉勝公司使用土地照片十幀。
原證十二：原告承租時及回復照片十六幀。
原證十三：協議書影本一份。
乙、被告方面：求為判決
一、聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）按「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第一百四十八條第二項訂有明文；又按解釋當事人之契約，應於文義上及理論上詳為推求，不得拘泥於字面，致失當時立約之真意。據兩造所訂定租賃契約第十二條之約定，若所謂「地上」，若僅止地平面以上，係嚴重扭曲該契約之文義及當事人之真意，亦有違誠信原則。蓋所謂「地上」乃係通常用語，當事人之真意包括「地面上下可得利用之範圍」，吾人利用土地，焉有可能嚴格區分利用地面上、下？故依原告之解釋，係有違契約法及信用原則。
（二）兩造於八十九年六月二十九日，就系爭土地復舊工程有達成協議，兩造並簽訂協議書。據該協議書第一條約定，原告究系爭土地復舊之義務包括清除「地面上、下」之結構物基礎及雜物，並將地面整平後交還被告，因原告未遵守此協議，復曲解當事人間原土地租賃契約之文義真意，可見原告乃係為脫免應盡之義務。又該協議書之性質應係原租約之補充解釋與確認，具有補充原約內容及效果之功能，且協議書乃係針對原告復舊義務來加以約定，故原告稱該協議書係委任契約，獨立於原租賃契約，顯無理由。
（三）次按，兩造間所簽訂之土地租賃及農作物補償契約，有關租賃契約中「租賃物標示」，恰與原承租人即偉勝公司所訂者完全相符，因偉勝公司倒閉無法履行租約，故原告出具承諾書供作擔保偉勝公司拋棄土地租賃權，被告始同意原告繼續承受租賃標的，並訂新約。則原告謂「土地下之結構物」及「土地上、凹地中之水泥硬塊殘留物」並非在復舊工程中，有誤解失實之處。
（四）復查兩造間原契約第十二條所約定「原狀交還」，自係指「依標的物原使用情形回復」（被告在系爭土地上原係供農作及養殖用途），租地原結構物（型鋼鐵及週邊混泥土等），雖非原告訂約時所鋪設，惟確係原告繼受偉勝公司所取得並藉此鑄造南二高標工程所需泥塊之結構物，並非農作或養殖用途所需，原告既將型鋼鐵取出（或可售出牟利或重複利用），反將地上水泥硬塊及取出型鋼鐵開挖時所造成之碎石塊留置，且進行復舊工程時，工程人員皆由原告指揮，被告無指示、監督之權，故原告顯係無盡回復原狀之義務又謊稱被告故意刁難，是原告請求返還保證金，並無理由。
（五）原告復稱兩造租約所謂之「農作物補償金」，即係為補償租約終止時，原告無法恢復原狀所造成之被告損失，及其他原承租土地使用而造成復連圍繞土地之損失。惟所謂「農作物補償金」，乃系補償契約期間內，被告估算」農作物無法收益所喪失之利益，絕非如原告所稱係「無法恢復原狀所造成之損失」，否則直接稱「補償金」即可。復原告稱系爭土地為「未開發之山坡地」價值甚低，亦與事實不符，蓋系爭土地被告早已開發利用，其上有各式建築物、農作物及魚池等，八十三年間因政府興建南二高而遭徵收，並領取補償費七十餘萬元及自動拆遷獎勵金四百萬元，故原告所稱係爭土地無價值，顯與事實不符。
（六）被告僅希原告依雙方協議內容，將水池淤塞之泥塊清除，地上大小泥塊雜物清理載離租地，將地面整平，被告即會返還保證金，然原告未完成清除工作，被告自得依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權，拒絕返還保證金。
三、證據：提出下列證物：證物一：協議書影本一份。
證物二：被告與偉勝公司租賃契約影本一份。
證物三：兩造土地租賃及農作物補償契約影本一份。
證物四：被告承諾書影本一份。
證物五：偉勝公司同意書影本一份。
證物六：系爭土地照片四十幀。
證物七：交通部台灣區國道新建工程局函文及補償清冊、。
理 由
一、原告主張其於八十七年八月十二日與被告訂立租賃契約，向被告承租其所有坐落於高雄縣田寮鄉牛稠埔地號四四九之一、四五０之一、四五０之三、四五０之四部分、四五一、四五一之一、四五一之二等七筆土地，租期自八十七年八月十二日起至八十九年八月十二日止，並簽訂土地租賃及農作物補償契約。且該契約第五條之規定，原告支付被告二百萬元保證金，又依該契約第十二條規定，該租賃契約期滿時，原告僅需將所承租土地完成復舊工程後交還予被告，被告即應將上開保證金返還原告。惟該租賃契約已屆滿，原告亦依契約之約定於八十九年五月三十日，將系爭土地回復原狀，然被告卻指摘原告未完成復舊工程。後經雙方協議並依被告指示復舊，但被告仍於八十九年八月二十日再次來函指摘原告仍未完成復舊工作，並以此為由，拒絕返還保證金。被告依前揭契約第十二條之規定要求原告「原狀交還」。然所謂「原狀交還」，係指將系爭土地回復到締約當時之原狀，非無限制恢復到本契約訂定之前時點。而該契約之條款已明示原告僅需將承租土地範圍內之「地上殘留物」、「型鋼鐵」拆遷，回復到訂約當時之原狀已為足。原告向被告承租土地前，該土地以出租予偉勝公司作為預拌混凝土廠之用，為其四年之久。因此，原告於承租該筆土地時，該土地早已存在偉勝公司所留下之「土地下結構物」及「土地上凹地中之水泥硬塊殘留物」，故該部分應由偉勝公司負責清除，非原告負責清除。亦即原告就前揭土地係與被告訂定租賃契約係新契約，而非繼受「被告與偉勝公司間之租賃契約」，故原告自無須將租賃地回復至「偉勝公司承租該筆土地時」之狀態。是原告除以依據該契約，完成土地上殘留物之清除，就合約範圍以外「土地下結構物」及「土地上凹地中之水泥硬塊殘留物」亦已清除完畢，故原告已盡力配合被告之要求，被告仍拒絕返還保證金，顯無理由。是被告於八十九年五月三十日完成復舊工作，被告自當依約定即將保證金二百萬元返還原告，另本件租期至八十九年八月十二日期滿，故被告自應給付就其應返還之日起（即八十九年八月十三日），按年利率百分之五計算之利息。又嗣後兩造於八十九年六月二十日，另與被告簽立協議書，然該協議書係獨立於前揭契約以外之合約，非原租賃契約之補充解釋或確認，縱原告未履行協議書之內容，被告仍不得據此拒絕保證金予原告，況原告亦於八十九年八月二十一日將出租土地範圍內地面上、下之結構物基礎及雜物全面清除完成，並予整平，且依約將清除之混泥土塊，堆置於被告所指定之土地上。綜上所述，原告既已履行租賃租約之約定，縱不履行協議書之義務，被告亦應依租約將保證金返還原告，是被告據此協議書抗辯「土地租賃及農作物補償契約」第十二條所指示之地上殘留務物本即包括地上、地面及地下結構物，並辯稱原告未完成履行協議書內容前拒絕返還保證金，實屬無理。
二、被告則以：按兩造所訂定租賃契約第十二條所謂「地上」，若僅止地平面以上，則係嚴重扭曲該契約之文義及當事人之真意，亦有違誠信原則。蓋所謂「地上」乃係通常用語，當事人之真意包括「地面上下可得利用之範圍」，吾人利用土地，焉有可能嚴格區分利用地面上、下？故原告之主張，係有違契約法及信用原則。復兩造於八十九年六月二十九日，就土地租賃復舊工程有達成協議，並簽訂協議書。據該協議書第一條約定，原告究係爭土地復舊之義務包括清除「地面上、下」之結構物基礎及雜物，並將地面整平後交還被告，是原告乃係為脫免應盡之義務。而該協議書之性質應係原租約之補充解釋與確認，具有補充原約內容及效果之功能，且協議書乃係針對原告復舊義務來加以約定，故原告稱該協議書係委任契約，獨立於原租賃契約，顯無理由。復按兩造間原契約第十二條所約定「原狀交還」，自係指「依標的物原使用情形回復」，租地原結構物（型鋼鐵及週邊混泥土），雖非原告訂約時所鋪設，惟確係原告繼受偉勝公司所取得並藉此鑄造南二高標工程所需泥塊之結構物，並非農作或養殖用途所需，原告既將型鋼鐵取出，反將地上水泥硬塊及取出型鋼鐵開挖時所造成之碎石塊留置，顯係無回復原狀。被告希冀原告依雙方協議內容，將水池淤塞之泥塊清除，地上大小泥塊雜物清除載離租地，將地面整平，被告即會返還保證金，然原告未完成清除工作，被告自得依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯權，拒絕返還保證金等語置辯。
三、經查第三人偉勝公司曾向被告承租所有坐落於高雄縣田寮鄉牛稠埔地號四四九之
一、四五０之一、四五０之三、四五０之四部分、四五一、四五一之一、四五一之二等七筆土地，以為南二高預拌混泥土廠使用，租期至八十七年七月三十一日止，嗣因第三人偉勝公司經營不順而退場，乃由原告於八十七年八月十二日再向被告承租上開系爭土地，租期至八十九年八月十二日止，原告並交付被告二百萬元保證金以為擔保。又兩造於八十九年六月二十九日另簽訂協議書，約定原告應將出租範圍內地面上、下之結構物基礎與雜物負責清除完成並將地面整平後交還予被告，且被告同意原告將承租範圍內所清除之混泥土塊，堆置於被告所提供土地上等事實，為兩造所不爭執，復有第三人偉勝公司與被告之租賃契約書、原告與被告之土地租賃及農作物補償契約書、協議書影本各一份在卷可稽（見被證二、三、一），自堪信為真實。惟原告另主張伊已依約將租賃土地回復原狀交還被告，但被告仍無故拒絕返還保證金二佰萬元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。是本件首應審究者，即原告是否已依約將系爭土地「回復原狀」交還被告？現就本院判斷之結果，敘述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句，民法第九十八條訂有明文。又意思表示解釋之目的在探求當事人之真意，而意思表示指在發生一定之法律效果，表意人內心之效果意思體現於外部的表示，故意思表示解釋所要探求之真意於有相對人之情況下，亦應顧及相對人瞭解之可能性（參考王澤鑑著民法總則第四三五頁）。次按解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。再按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解，此有最高法院四十八年台上字第三０三號判例及八十六年台上字第三八七三號判決可資參照。
（二）按本件系爭租賃物原係由第三人偉勝公司向被告承租以為南二高預拌混泥土廠使用，租期至八十七年七月三十一日止等情，已如前述，是第三人偉勝公司承包南二高工程經營不順而退場，乃由原告於八十七年八月十二日再向被告承租系爭土地時，系爭土地之原狀已佈滿第三人偉勝公司所遺留之地上物。況且，兩造於八十七年八月十二日所簽訂之土地租賃及農作物補償契約書（見被證三）第十二條〈租賃契約期滿或終止合約時，乙方（指原告）於三十天內將所承租土地範圍內及地上餘留物，型鋼鐵拆遷。將租賃物以原狀交還被告，不得有任何請求，如有遲延應給付每日二萬元違約金予被告。〉之約定，與原先第三人偉勝公司與被告所簽訂之租賃契約書（見被證二）第十一條〈租賃契約期滿或終止合約時，乙方（指偉勝公司）應於三十天內清除承租土地範圍內之混凝土及地上餘留殘物、地下型鋼，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何請求。〉之約定，雖就『型鋼』之遣詞用字有稍微之不同，但就一般人之認知，型鋼之拆除應無地上或地下之分，因而前後二份契約書就恢復原狀之真意，應皆指所有非土地成分之地上物清除完畢，並無不同。申言之，兩造所簽訂之土地租賃及農作物補償契約書（見被證三）有關第二十條之『回復原狀』，應係指系爭土地上之結構物（包括型鋼鐵及混凝土等）清除，使系爭土地回復原係供農作及養殖之用途而言，而非單純回復到「締約當時之原狀」而已，蓋如僅係回復到「締約當時之原狀」，則如前述，原告向被告承租土地時，其上已佈滿偉勝公司之地上物，則原告根本無須再約定應拆遷型鋼之必要。故原告聲稱所謂「原狀交還」，應係指將系爭土地回復到「締約當時之原狀」，且契約書所約定要拆除的部分是指「地上型鋼」，而「地下型鋼」並不包括於內云云，本院不予認同。至於兩造復於八十九年六月二十九日簽訂協議書（見被證一）之性質乙節，經查該協議書之前言即已明確載稱：「茲就土地租賃復舊事宜雙方協議條款如下」等語，換言之，兩造係因對原先所簽訂之租賃契約第十二條對於復舊工程之範圍及項目之認知有歧異，故於八十九年六月九日另簽訂上開協議書，詳訂復舊工程之內容，是該協議書之性質應係原租約之補充解釋與確認，具有補充原租賃契約內容及效果之功能。從而原告主張該協議書之性質，乃係被告另行委任原告清除土地範圍內之地面及地下結構物，而原告允為清除之委任契約云云，本院亦不予採納。綜上所言，依兩造嗣後重新協議之上開協議書第一條之約定，原告所負回復原狀之義務應包括清除「地面上、下」之結構物基礎及雜物，並將地面整平後交還被告，已屬無疑。
（三）如前所述，原告依兩造事後所簽訂協議書之約定，所謂原告應負「回復原狀」之義務係指：原告應將系爭土地範圍內之地面上、下結構基礎及雜物負責全面清除完成後並將地面整平後交還與被告。至於原告是否已依該協議書將出租土地範圍內地面上、下之結構物基礎及雜物全面清除完成，並與整平，且亦將清除之混泥土塊，堆置於被告所指定之土地上？經查，系爭土地範圍內之地面上、下之結構物基礎及雜物已全面清除完成，僅剩小碎石塊，地面並已整平，且地面上已長出青草等情，業經本院於準備程序中受命法官至現場勘驗無訛，並有照片八張在卷可稽（見原證十三），且經證人李來發、劉順安及林玉田於上開勘驗現場時證述明確。再者，原告亦依協議書之約定，將清除之混泥土塊，堆置於被告所指定之土地上等情，亦業經證人李來發於上開勘驗現場時證稱：「我們負責把水泥、型鋼拿走。水泥要到拿裡，被告都有來看，並經被告指示。」、「系爭土地上之現況，已無法再以工程分離碎石。」、「被告不同意我們挖土，僅要分離碎石和泥土，實際上無法做到。」、「（被告是否曾說只要大塊石頭拿掉，他要負責覆土？）是。被告表示不願意挖走地面上的土。」等語明確，是依兩造事後所簽訂之協議書，原告已將系爭土地範圍內之地面上、下之結構物基礎及雜物已全面清除完成，僅剩小碎石塊，地面並已整平。而且，被告亦有至現場指揮監督，現場地上所餘留之小泥土塊，被告於當場觀看時未表示異議，且依現行之施工技術，亦已無法繼續再分離碎石塊，故被告空言辯稱原告無回復原狀云云，不足為採。
四、綜上所述，原告已依約將係爭土地回復原狀並交還系爭土地予被告，被告即應返還保證金二百萬元，故原告請求被告返還保證金二百萬元，核屬有據，應予准許。惟關於利息部分，因兩造所約定之協議書中並無約定被告返還保證金之確定期限，故依民法第二百二十九條第二項之規定，應自起訴狀繕本送達被告時起計算遲延利息，是原告僅得請求被告自起狀繕本送達翌日（即八十九年十月十九日）起，至清償日止按年利率百分之五計算之法定遲延利息，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，則其餘假執行之聲請已失依附，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 陳明富~B 法官 吳進寶~B 法官 鍾素鳳右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日~B法院書記官 唐美玲