臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第二八七七號
原 告 甲○○訴訟代理人 宋明政律師被 告 乙○○○ 住訴訟代理人 鄭國安律師
陳炳彰律師吳麗珠律師右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元及自民國八十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告與被告於民國八十九年三月八日就座落高雄縣○○鄉○○○段第二一六號及二一七之一號二筆土地，面積三三五六平方公尺（一０一五點一九坪）之建地為買賣標的，訂定土地買賣契約，約定價金為每坪三萬八千元，總計價金為三千八百五十七萬七千二百二十元。於原告簽訂買賣契約時給付被告定金一百萬元，兩造另約定原告應於同年四月三十日給付二百五十萬元用以報稅，至剩餘買賣價金部分約定於同年五月二十五日前銀行貸款完成後一次全部給付，而被告負責委請地政機關鑑界實際坪數交地與原告。嗣經岡山地政事務所實際測量結果系爭兩筆土地面積僅有九一五點一九坪，計短少一百坪之面積，為此兩造又另約定將付款期限改為同年五月六日申請異議測量完成後再議定付款日期，同期間原告另委託訴外人林清吉建築師向高雄縣政府申請系爭二筆土地之建築線指示，始查知系爭土地位於非都市計畫土地，且系爭土地北端部分面臨之道路原為十二米寬又將計畫拓寬為二十四米寬道路，此將使原告原欲以系爭土地建築房屋時需再向後退縮五七五公分，前揭事實被告為原所有權人但卻隱瞞事實，致使原告受損甚巨。
（二）按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，此為民法第三百五十四條第一項所明定。而原告向被告購買系爭二筆土地，事前已針對系爭土地之面積、形狀、位置、面臨道路之狀況，詳加規劃俾共建築房屋使用，現因前開事實將致使建築式樣、建築總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與原告當初規劃建築設計不符，且因系爭土地之經濟價值銳減，致原告已失其購買系爭土地之效用，原告自得解除上開土地買賣契約，請求返還擔保金及自交付定金時起之利息。
（三）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約；契約解除時，受領之給付為金錢者，應附加自受領時之利息償還之，民法第三百五十九條、第二百五十九條第一項第二款分別訂有明文。本件原告欲購買之土地面積為一０一五點一九坪，現因鑑界結果及建築線指示後，實際可使用坪數僅有八一五點一九坪，雖兩造契約約定以鑑界後之實際坪數交付，惟此短少之二百坪土地已佔原買賣系爭土地面積五分之一，顯超過合理之誤差範圍，縱以實際坪數計算買賣，亦不符原告當初購買系爭土地之預定規劃形式，而原告以此項瑕疵為原因，於同年六月八日以存證信函通知被告解除買賣契約之意思表示請求返還已付之定金，惟被告拒不返還，原告因而起訴請求被告返還原告已給付之定金一百萬元及自八十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出土地買賣契約影本、土地買賣契約特約事項影本、土地買賣契約特約事項但書內容影本、地籍圖謄本影本、建築線指示申請圖影本各一份及土地登記謄本影本及存證信函影本各二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」固為民法第三百五十四條第一項所明訂，惟同法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」本條之立法意旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。本件原告起訴主張：系爭土地有減少價值及契約預定效用之瑕疵，主張解除買賣契約，雖本件系爭土地經岡山地政事務所實際測量結果，系爭兩筆土地實際面積為有九一五點一九坪，較被告約定出售土地面積短少一百坪之面積，然該一百坪之土地面積為現有道路所佔用，因被告於向前手買受系爭土地時僅申請土地登記謄本但未申請測量，且於買受之初並無出售之計畫，故不知系爭土地有一百坪土地面積係為現有道路所佔用，致實際所有面積為有九一五點一九坪，是縱被告申請土地登記謄本亦無從得知系爭土地為道路佔用之情事，則原告主張被告故意隱瞞系爭土地短少坪數部分之事實顯有誤會。
（三）本件原告另主張：購買系爭土地事前，已針對該地之面積、形狀、位置、面臨道路之狀況詳加規劃，俾共建築房屋使用，然現因土地實測後短少一百坪及因道路拓寬計畫以致日後建築時需內縮五百七十五公分，將致使建築式樣、設置總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與原告當初規劃建築設計不符等情，據為系爭土地不合契約預定效用而欲解除買賣契約之論據。惟原告就所稱建築式樣為何、設置及總戶數若干、俱未提出具體之設計藍圖以實其說，則其主張系爭土地已減少契約預定效用，實堪質疑；再者原告購買系爭土地本意欲於系爭土地上興建房屋，且於簽訂本契約時及曾前望往系爭土地所在位置勘查地形，系爭土地之北端原即鋪有十二米寬道路一條，而道路上原本即不能興建房屋，亦為不爭之事實，是原告主觀上購買系爭土地之後欲在該十二米道路南端之系爭土地上興建房屋，而被告所交付者仍為整塊土地，縱既成道路佔用系爭土地一百坪，然與原告主觀上欲在系爭土地上興建房屋並無齟齬。
（四）本件原告復主張：系爭土地實際坪數因受預定計畫道路佔用將短少一百坪，然所短少之一百坪均集中於系爭土地之北邊（即原告所稱興建店鋪之前面一小段），是影響所及者僅止於原告所稱欲興建店鋪之前面一小部分，但整塊土地之地形並未改變，系爭土地仍具有原告預定興建房屋之效用，至於系爭土地因此導致無法興建房屋或內縮以致減少二、三戶之房屋，於被告發現坪數短少後，即向原告表明願依土地實際可用坪數（即八一五點一九坪）之價格出售，故原告雖因減少興建二、三戶房屋而有減少售屋利潤之虞，然相對原告亦因此而減少支出土地買賣之價金，甚且因系爭土地前之道路日後拓寬為二十四米後，將使系爭土地之價值攀升，相較之下原告購買系爭土地之價值非僅並未減少，且亦無減少契約預定效用，是原告主張系爭土地具有減少經濟價值及契約預定效用之瑕疵顯無理由；退一步言，本件系爭土地若順利轉讓與原告（以八一五點一九坪計算），被告可獲利約一千五百萬元，雖原告因系爭土地坪數減少，而減少興建二、三戶房屋，然以目前整體經濟之不景氣，建築業如此蕭條，空屋率又偏高情形下，原告欲以出售二、三戶房屋而獲取一千五百萬元之利潤，顯無可能。綜上所述，本件系爭土地之瑕疵對原告所生之損失，較之解除本件土地買賣契約對被告所生之損失，前者顯屬較小甚明，是原告主張解除契約對被告而言，實顯失公平，而無理由。
三、證據：聲請鈞院履堪現場。
丙、本院囑託高雄縣岡山地政事務所會同現場勘驗、測量，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖。
理 由
一、本件原告起訴主張：伊與被告於八十九年三月八日就座落高雄縣○○鄉○○○段第二一六號及二一七之一號二筆土地，面積三三五六平方公尺（一０一五點一九坪）之建地為買賣標的，訂定土地買賣契約，約定價金為每坪三萬八千元，總計價金為三千八百五十七萬七千二百二十元。於原告簽訂買賣契約時給付被告定金一百萬元，兩造另約定原告應於同年四月三十日給付二百五十萬元用以報稅，至剩餘買賣價金部分則於同年五月二十五日前銀行貸款完成後一次全部給付，另由被告負責委請地政機關鑑界實坪交地與原告。嗣經岡山地政事務所實際測量結果，系爭兩筆土地面積僅有九一五點一九坪，計短少一百坪之面積；伊另委託訴外人林清吉建築師向高雄縣政府申請系爭二筆土地之建築線指示時，始查知系爭土地位於非都市計畫土地，且系爭土地北端部分面臨之道路原為十二米寬，亦將計畫拓寬為二十四米寬，此將使伊原欲以系爭土地所建築之房屋需再在向後退縮五七五公分（短少一百坪），伊因前開事實以致建築式樣、設置總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與當初規劃建築設計不符，且因系爭土地之經濟價值銳減，已失其購買系爭土地之效用，伊自得依民法第三百五十九條、第二百五十九條第一項第二款規定解除上開土地買賣契約，請求返還擔保金及法定利息等語。
二、被告則以：原告就系爭土地實測後（短少一百坪）及因道路拓寬計畫以致日後建築時需內縮五百七十五公分（短少一百坪），將致使建築式樣、設置總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，與原告當初規劃建築設計不符，惟俱未提出具體之設計藍圖以實其說，則其主張系爭土地已減少契約預定效用，實堪質疑。又原告簽訂本契約時曾前往系爭土地所在位置勘查地形，明知系爭土地之北端原鋪有十二米寬道路一條，而道路上原本即不能興建房屋，亦為不爭之事實，是原告主觀上購買系爭土地，欲在該十二米道路南端之系爭土地上（整塊土地）興建房屋，而原告所交付者依高雄縣岡山地政事務所現況測量並繪製復丈成果圖以觀仍為整塊土地，縱因既成道路與道路拓寬使爭土地減少二百坪，然與原告主觀上欲在系爭土地上興建房屋並無齟齬，退一步言，原告雖因減少興建二三戶房屋而有減少售屋利潤之虞，然相對的原告亦因此而減少支出土地之價金，甚且因系爭土地前之道路日後拓寬為二十四米後，亦將使系爭土地之價值攀升，相較之下原告購買系爭土地之價值非僅並未減少，且亦無減少契約預定效用等語為辯。
三、按「物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。」（最高法院八十六年度台上字第一０二九號判決可資參照）本件兩造曾於八十九年三月八日訂定土地買賣契約，由原告向被告購買座落高雄縣○○鄉○○○段第二一六號及二一七之一號二筆土地，面積共計三三五六平方公尺（約（一０一五點一九坪），約定價金為每坪三萬八千元，總計價金為三千八百五十七萬七千二百二十元等情，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書影本一份在卷可稽，惟原告另主張伊欲購買之土地面積為一０一五點一九坪，現因鑑界結果及建築線指示後，實際可使用坪數僅有八一五點一九坪，雖兩造契約約定以鑑界後之實際坪數交付，惟此短少之二百坪土地已佔原買賣系爭土地面積五分之一，顯超過合理之誤差範圍，縱以實際坪數計算買賣，亦不符原告當初購買系爭土地之預定規劃形式，而原告以此項瑕疵為原因，於同年六月八日以存證信函通知被告解除買賣契約之意思表示請求返還已付之定金，但被告拒不返還等語，則為被告所否認，並以前揭情詞為辯。是本件兩造爭執重點厥在於，原告所稱系爭不動產減少二百坪面積，是否已致兩造土地買賣契約失其預定之效用，而得解除系爭土地買賣契約？爰就本院判斷之結果，敘述如下：
（一）本件系爭二筆土地之北端其中部分土地共達三百零四平方公尺（約九十二坪），現已成為既成道路之事實，業經本院會同地政機關現場勘驗、測量屬實，並有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑，是原告主張系爭土地經岡山地政事務所實際測量結果系爭兩筆土地面積僅有九一五點一九坪，計短少一百坪之面積（實則僅短少九十二坪）等情，固然可採。惟查依高雄縣岡山地政事務所繪製之複丈成果圖以觀，所短少之九十二坪均集中於系爭土地之北邊（即原告所稱興建店鋪之前面一小段），是影響所及者，應僅止於原告所稱欲興建店鋪之前面一小部分而已，系爭土地之整體地形並未因割裂而改變，而且土地總面積一千零十五坪，扣除短少之土地（約九十二坪），尚有九百多坪，就系爭土地之整體效用而言，仍應具有原告預定興建房屋之效用，並非因此而無法興建房屋或使用；再者，系爭土地北端部分約九十二坪已為既成道路之事實，乃在雙方簽約前既已存在之狀況，因而原告購買系爭土地以為興建房屋，其認知應係在該十二米既成道路旁之系爭土地上興建房屋，不可能再包括已遭佔用之土地（即已成為既成道路部分），即原告在購入該系爭土地時，其主觀之預定效用亦應不可能包括已成為既成道路之土地。況且，本件被告於本院審理中亦一再表示，就系爭土地短少部分願意減免價金，即依實際交付面積計算價格（見本院九十年三月十三日之審判筆錄）。申言之，本件系爭土地扣除該短少之部分後，仍應具有契約之預定效用即興建房屋；縱使被告就系爭土地應負物之瑕疵擔保責任，但被告即出賣人就短少之部分已願意減少價金，則原告據此解除買賣契約，亦顯失公平。
（二）又原告另稱依高雄縣政府就系爭二筆土地之建築線指示，系爭土地建築房屋時需再向後退縮五七五公分（計約一百坪）等情，固據提出建築線指示申請書圖為憑。惟查，被告即出賣人所出售之土地為建築用地，而原告亦依法可申請建築使用，則被告所交付予原告之土地即應已具備通常效用。至於系爭土地是否為都市用地或非都市用地，及是否將拓寬為二十四米道路，均屬土地使用強弱之特別效用，除非被告有故意隱瞞或契約有特別約定外，否則應非被告即出賣人所擔保之事項。再者，建築線退縮亦僅不能為地上建築物而已，並非該土地即全然喪失其他用途（如闢為開放空間）；況且土地面臨更為寬廣之道路，則依一般人之認知及交易習慣，亦均認為往後該地段交通更為便利、更為繁榮，相對下不動產交易價值將為提升，則原告稱系爭土地之經濟價值銳減云云，不足為採。
（三）至於原告所稱向被告購買系爭二筆土地，事前已針對系爭土地之面積、形狀、位置、面臨道路之狀況，詳加規劃俾共建築房屋使用，現因前開事實將致使建築式樣、建築總戶數、一樓店面之戶數及大樓進出巷道之設置，均與原告當初規劃建築設計不符乙事。經查原告就其購入之土地將如何之規劃、利用，乃屬原告個人內心主觀所設計之特別效用，且該特別效用亦未載明於系爭土地買賣契約中，則原告所稱之上開效用，即非屬契約預定之效用；況且原告就其前開所稱之建築式樣、設置及總戶數若干等情事，亦未提出具體之設計藍圖以實其說，則原告前開所言，實難採信。
四、綜上所言，本院認本件原告以兩造土地買賣契約失其預定之效用，而主張解除土地買賣契約，核屬無據。從而原告依民法第二百五十九條第一款、第二款等規定，請求被告應返還定金一百萬元及自八十九年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失依附，併予駁回。
五、本件事證己臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法 官 吳進寶右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十七 日~B法院書記官 陳展榮