臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一一六號
原 告 丙○○訴訟代理人 許明德 律師
吳芝瑛 律師鄭勝智 律師被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求通行權事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將其所有坐落高雄縣鳳山市○○段一四三四之五地號土地如附圖所示Ａ部份面積（以實測為準）留作通路供原告通行，並不得在通路上營建或為其他妨阻原告通行之行為。
（二）被告設置於前項Ａ部分土地上建築物或其他地上物應予拆除。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）緣坐落高雄縣鳳山市○○段第一四二六地號土地係財團法人台灣省私立仁愛之家所有（下稱仁愛之家），出租予原告使用，為一四周被他人土地所包圍之袋地，向來均經由毗鄰之同段一四三四之五地號土地與公路聯絡。詎被告於民國（下同）八十九年二月二十九日取得該一四三四之五地號土地所有權後，近日在該土地上與建房屋，原告雖去函阻止，惟被告仍置之不理。
（二）按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」民法第七百八十七條定有明文。又「民法創設鄰地通行權，原為發揮袋地之利用價值，使地盡其利增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。民法第七百八十七條規定土地所有權人鄰地通行權，依同法第八百三十三、第八百五十條、第九百十四條之規定準用於地上權人、永佃權人或典權人間，及各該不動產物權人與土地所有權人間，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所有權以外其他土地利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間（包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用『相類似案件，應為相同之處理』之法理，為之補充解釋，以求貫徹。」最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議意旨可資參照。查系爭高雄縣北門段第一四二六地號土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用，原告本於前開法條及判例意旨，自得通行周圍地即北門段第一四三四之五地號土地以至公路。而於通行之必要範圍內擇其損害最少之處所即如附圖所示Ａ部分（面積以實測為準）及方法即拆除該部分土地上之建物為之。為此，爰依民法第七百八十七條、最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議意旨提起本訴。
三、證據：提出土地登記謄本二份、地籍圖謄本及租賃契約各一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）原告之訴主張鄰地通行權，無非以其向訴外人仁愛之家承租高雄縣鳳山市○○段第一四二六地號土地，因該土地與公路無適宜之聯絡，依民法第七百八十七條規定，指被告負有容忍其通行之義務云云。
（二）經查訴外人仁愛之家在同處所有之土地，除原告承租之第一四二六地號外，尚有第一四二七、一四二八、一四三０、一四三一、一四三二、一四三三地號等六筆土地，與原告承租之一四二六地號原為同一筆土地所分割，目前仍同為訴外人仁愛之家所有，並可通達博愛路。按因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地，民法第七百八十九條第一項定有明文。本件訴外人仁愛之家將土地分割而出租，分割時對於部分土地不能與公路為適宜聯絡，已能預見，原告承租時亦可得而知，理應自行先為合理解決，自不能因當事人之任意行為，而擴張自己之所有權，以致加重鄰地所有人之負擔。本件被告不負許其通行之義務，法理甚明。
（三）次按民法第七百八十七條所規定之土地所有人之鄰地通行權，其性質為土地所有人所有權之擴張，雖不僅限於相鄰土地之所有人間，但亦局限於地上權人間、永佃權人間、典權人間，以及各該物權人與土地所有人間依民法第八百三十三條第八百五十條第九百十四條規定得以準用外。其餘對土地僅有使用權或租賃權人相互間，以及此等權利人與所有權人、地上權人、永佃權人、典權人間，法既無得準用之明文，自不宜擴張解釋，應予排斥不用。原告主張係依據最高法院七十九年第二次民事庭會議決議之見解，惟與本件土地利用權人與土地所有人間之適用主體顯有不同，自不能援用。且該項決議之論點，學說上仍有爭議，尚非已有定論（見79年法律評論56卷四朝呂潮澤「鄰地通行權適用主體應否擴張之爭議」、80年萬國法律五五期王澤鑑「關於鄰地通行權的法律漏洞與類推適用-最高法院七十九年度第二次民事會議決議在法學方法論上的分析檢討」）。再本件原告之承租地所有人（即仁愛之家）在同處有七筆土地櫛比相鄰通達博愛路，就土地所有人所有權之行使而言，該七筆土地全部可視為一整體之土地，得整體自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。土地之分筆，僅係地籍管理之方式，於所有人之全部土地，合一整體行使其所有權，並無妨礙，且土地之分割合併或全部出租或部分出租，均屬土地所有人之任意行為，不能因土地所有人之任意行為而加重鄰地所有人之負擔。而原告承租地，就其土地所有人之整體土地而言，非屬袋地，其土地所有人既無得主張鄰地通行權，則承租人之原告，即無從攀附類推援用。
（四）又土地所有人通行周圍地以至公路，須其土地因與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用者，始得為之。倘該土地根本不能為通常之使用，則不符民法第七百八十七條規定之成立要件。查本件原告承租之土地僅二十六平方公尺，不足八坪之空地，不能為建築使用亦不適宜耕作，縱能通達公路，亦不具通常使用之經濟價值。被告今年二月買受該一四三四之五地號土地，至八月才開工建築，之前長達半年為空地，任何人均可自由通行，卻從不曾見到原告承租之土地上，有任何人作任何使用之情形，亦無任何人要求或自行通過被告土地以通達原告之承租地。該土地一直為荒蕪無用之小空地，原告主張鄰地通行權，對於原告之承租地，並無實益。
（五）另鄰地通行權之立法目的，主要在充分發揮土地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益。而非鼓勵投機份子，尋覓無實益之袋地廉價承租，持以要脅主張通行權，須鄰地所有人高價受讓租賃權，謀取暴利。本件原告僅以每月租金新台幣（下同）七百餘元向訴外人仁愛之家搶先承租該土地，卻向被告表示至少一百六十萬元始願讓與租賃權予被告，不成則以本件起訴鄰地通行權，請求被告坐落鳳山市○區○○路上，寸土寸金，每坪土地數十萬元之金店面，拆毀數坪，供其無實益之通行，權利義務顯不相當。原告之請求損人不利己，有害地盡其利之社會整體經濟效益，亦違民法袋地通行權之良法美意。
（六）次查原告租約第十條約定「乙方（承租人）租用空地在一年內不建築房屋者，雖在租賃期間內，甲方（出租人）得終止租約」。原告該承租土地，面積二十六平方公尺，未達建築法規之最小建築面積，亦不臨建築線，根本不能建築房屋，原告終必違反租約。原告明知無實益土地，花費每月七百元租金之極小代價，冀能以一百六十萬元，暴利出讓租賃權，不成則以瓦擊玉，妄以無實益之通行權，企圖折損被告價值近千萬元金店面之完整效益為目的，顯然違反民法第一百四十八條「權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。」之規定。
（七）再則土地所有人數筆土地接續毗鄰而能與公路聯絡，無由僅以其中一筆土地，謂因該單筆土地不通公路，而得通行鄰地。訴外人仁愛之家七筆土地接續毗鄰能與博愛路聯絡，原告僅租用其中不臨公路之土地一筆，該單筆土地不能通達公路，原告承租時已能預知，被告不負許其通行之義務，非無理由。
（八）苟許承租人類推援用民法第七百八十七條第一項之權利，亦應同時類推援用民法第七百八十九條之限制，俾符法理，準此可類推為「因土地一部之出租致有不通公路之土地者，因至公路，僅得通行出租人或承租人之土地」較為公平合理適法。況租賃關係屬於債權性質，僅相對人之間具有拘束力，無如物權人之有對世權。本件原告承租地之出租人整體土地，既可通達公路，原告卻僅承租一部土地，致不通公路，理應自行向具有相對拘束力之出租人，請求通行權，較符法理。
三、證據：提出土地登記謄本七紙、地籍圖謄本一紙為證。
丙、本院依職權履勘現場，並依職權向台灣省高雄農田水利會函查高雄縣北門段一四三五地號土地是否為台灣省高雄農田水利會所有及在九十年底前有無改善排水溝計劃而須拆除該地號土地其上之泥土路。
理 由
一、原告起訴主張：坐落高雄縣鳳山市○○段第一四二六地號土地係仁愛之家所有，出租予原告，為一四周被他人土地所包圍之袋地，向來均經由毗鄰之同段第一四三四之五地號土地與公路聯絡。詎被告於八十九年二月二十九日取得該一四三四之五地號土地所有權後，近日在該土地上與建房屋，原告雖去函阻止，惟被告仍置之不理。為此爰依第七百八十七條、最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議意旨提起本訴。被告則以：訴外人仁愛之家在同處所有之土地，除原告承租之第一四二六地號外，尚有第一四二七、一四二八、一四三
０、一四三一、一四三二、一四三三地號等六筆土地，與原告承租之一四二六地號原為同一筆土地所分割，目前仍同為訴外人仁愛之家所有，並可通達博愛路。依民法第七百八十九條第一項規定，本件訴外人仁愛之家將土地分割而出租，分割時對於部分土地不能與公路為適宜聯絡，已能預見，原告承租時亦可得而知，理應自行先為合理解決，自不能因當事人之任意行為，而擴張自己之所有權，以致加重鄰地所有人之負擔。又民法第七百八十七條所規定之土地所有人之鄰地通行權，其性質為土地所有人所有權之擴張，雖不僅限於相鄰土地之所有人間，但亦局限於地上權人間、永佃權人間、典權人間，以及各該物權人與土地所有人間依民法第八百三十三條第八百五十條第九百十四條規定得以準用外。其餘對土地僅有使用權或租賃權人相互間，以及此等權利人與所有權人、地上權人、永佃權人、典權人間，法既無得準用之明文，自不宜擴張解釋，應予排斥不用。原告主張係依據最高法院七十九年第二次民事庭會議決議之見解，惟與本件土地利用權人與土地所有人間之適用主體顯有不同，自不能援用。且該項決議之論點，學說上仍有爭議，尚非已有定論。再本件原告之承租地所有人（即仁愛之家）在同處有七筆土地櫛比相鄰通達博愛路，就土地所有人所有權之行使而言，該七筆土地全部可視為一整體之土地，得整體自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。原告承租地，就其土地所有人之整體土地而言，非屬袋地，其土地所有人既無得主張鄰地通行權，則承租人之原告，即無從攀附類推援用。又土地所有人通行周圍地以至公路，須其土地因與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用者，始得為之。倘該土地根本不能為通常之使用，則不符民法第七百八十七條規定之成立要件。本件原告承租之土地僅二十六平方公尺，不足八坪之空地，不能為建築使用亦不適宜耕作，縱能通達公路，亦不具通常使用之經濟價值。且原告僅以每月租金七百餘元向訴外人仁愛之家搶先承租該土地，卻向被告表示至少一百六十萬元始願讓與租賃權予被告，不成則以本件起訴鄰地通行權，請求被告坐落鳳山市○區○○路上，寸土寸金，每坪土地數十萬元之金店面，拆毀數坪，供其無實益之通行，權利義務顯不相當，原告請求顯然違反民法第一百四十八條「權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的。」之規定。再苟許承租人類推援用民法第七百八十七條第一項之權利，亦應同時類推援用民法第七百八十九條之限制，俾符法理，準此可類推為「因土地一部之出租致有不通公路之土地者，因至公路，僅得通行出租人或承租人之土地」較為公平合理適法。況租賃關係屬於債權性質，僅相對人之間具有拘束力，無如物權人之有對世權。本件原告承租地之出租人整體土地，既可通達公路，原告卻僅承租一部土地，致不通公路，理應自行向具有相對拘束力之出租人，請求通行權，較符法理等語置辯。
二、原告主張坐落高雄縣鳳山市○○段第一四二六地號土地係仁愛之家所有並出租予原告之事實，業據其提出土地登記謄本及租賃契約各一紙為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，有通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」民法第七百八十七條定有明文。又「民法創設鄰地通行權，原為發揮袋地之利用價值，使地盡其利增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。民法第七百八十七條規定土地所有權人鄰地通行權，依同法第八百三十三、第八百五十條、第九百十四條之規定準用於地上權人、永佃權人或典權人間，及各該不動產物權人與土地所有權人間，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所有權以外其他土地利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間（包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用『相類似案件，應為相同之處理』之法理，為之補充解釋，以求貫徹。」最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議可資參照。又依上揭說明，主張鄰地通行權者必要符合下列要件：①須為土地所有人或其他利用權人。②須土地與公路無適宜之聯絡。③須為土地使用所必要。④須非土地所有人任意行為所致。查本件原告為系爭一四二六地號土地之承租人，依最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議意旨，自符合「土地所有人或其他利用權人」之要件。而本件爭點即在於系爭一四二六地號土地是否與公路無適宜之聯絡？即是否為學說所認之「袋地」？經查，本院依職權履勘現場結果，系爭一四二六地號旁尚有同段第一四三五地號之水利地可供通行至馬路，其為一固定之泥土地，經由此地通行不僅安全且容易，有本院履勘筆錄及照片四幀在卷可稽；再本院依職權向台灣省高雄農田水利會函查高雄縣北門段一四三五地號土地是否為台灣省高雄農田水利會所有及在九十年底前有無改善排水溝計劃而須拆除該地號土地其上之泥土路，經該會回函以：「二、經查鳳山市○○段○○○○○號為本會所有，在今年年底前，並無編列預算改善該排水溝計劃。」有該會九十年八月三日九０高農水財字第9003000129號函一紙附卷足憑。另參酌原告所提之租賃契約，原告之系爭一四二六地號土地之租約期限至九十年十二月三十一日止，其後原告是否順利續租係屬將來不可確定之事實，在此期限之前，該一四三五地號土地既無改善排水溝計劃而須拆除其上之泥土路，足認原告承租之系爭一四二六地號土地欲通行至公路，已有該一四三五地號水利地上之泥土路可供安全及簡易通行，因認系爭一四二六地號土地並非屬於民法第七百八十七條所謂之「袋地」，而無再請求鄰地通行權之必要。
四、從而，原告依據民法第七百八十七條、最高法院七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議決議意旨，請求被告應將其所有坐落高雄縣鳳山市○○段一四三四之五地號土地如附圖所示Ａ部份面積（以實測為準）留作通路供原告通行，並不得在通路上營建或為其他妨阻原告通行之行為及將設置於前項Ａ部分土地上建築物或其他地上物應予拆除，顯於法不合，難予准許，其訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經斟酌於判決結果均不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日
臺灣高雄地方法院民事庭~B法 官 官信成右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日~B法院書記官 謝群育