臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年訴字第七八一號
原 告 甲○○訴訟代理人 莊孝襄律師複 代理人 葉華貴律師被 告 丁○○○被 告 丙○○右二人共同訴訟代理人 戊○○被 告 乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段第一四六二地號、面積九十八平方公尺土地，暨其上建物即建號一○○一號、門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號房屋遷讓，並交還原告，及自民國八十九年五月十二日起至交還前開之土地及房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟貳佰零玖元。
前項交還土地及房屋之履行期間為貳個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除請求被告按月給付新臺幣（下同）八千四百一十八元外，餘如主文所示。
二、陳述：
（一）坐落高雄市○○區○○段第一四六二地號、面積九十八平方公尺土地，暨其上上建物即建號一○○一號，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號二層樓之房屋（整編前之門牌號碼為高雄市苓雅區福東里福東二巷三十二號；現在建物上門牌號碼誤植為同巷三之一號，下簡稱系爭房地），係原告於民國六十五年十二月六日向訴外人詹足購買；另坐落同段第一四六一地號土地，暨其上建物即建號一○○二號，門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之一號二層樓房屋（整編前之門牌號碼為高雄市苓雅區福東里福東二巷三十二之一號；現在建物上門牌號碼誤植為三之二號），則為被告三人之被繼承人吳明信生前與原告同日向訴外人詹足購買。當時因承辦所有權移轉登記之代書指示雙方進住錯誤，導致原告進住吳明信所購得之房地，吳明信則進住原告所購買之房地，嗣後雖經發現，但為免搬遷煩瑣，原告與吳明信遂同意就系爭房地繼續互為住用。吳明信死亡後由繼承人三人即被告丁○○○、丙○○、乙○○概括繼承其財產上之權利義務。
（二）嗣原告所住用被告所有之高雄市○○○路○○○巷三之一號房地，為被告之債權人聲請法院查封拍賣，於八十七年八月二十六日由板信商業銀行股份有限公司（以下稱板信商銀）拍得後由法院點交予板信商銀占有，以致原告無屋可住，而被告等仍繼續占用原告所有之系爭房地，嗣雖經原告履次以口頭方式向被告三人催促遷讓及返還房屋土地，被告均置若罔聞，原告再以存證信函向被告三人表示終止互為住用並請求遷讓之意思，惟僅被告丙○○一人收受，並仍拒不搬遷，原告不得已提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達為終止互為住用房地之意思表示。目前系爭三之二號房地雖係由被告丁○○○及丙○○居住使用，惟被告乙○○同為吳明信之繼承人，亦概括承受吳明信財產上之權利義務關係，對於系爭房地自應負返還義務。兩造間互為房地住用之意思表示既經合法終止，本件被告三人自係欠缺繼續住用原告所有系爭房地之權源，故渠等為無權占有；又被告三人無權占有他人之房地，可獲得相當於租金之利益，自屬無法律上之原因而受利益且致他人受損害，其等所獲得相當於租金之利益之計算，依土地法第九十七條第一項「以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」之規定，訟爭土地面積為九十八平方公尺，每平方公尺申報地價為九千二百元，建物現值為十萬八千六百元，以年息百分之十計算，被告三人應按月給付原告八千四百一十八元。爰依照終止互換房地使用後所有物返還請求權之法律關係，請求被告三人將系爭土地及建物遷讓返還予原告，並依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告三人自最後起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地及房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利八千四百一十八元。
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告付給板信商銀的十萬元是因為被告無法向銀行買回來，才被沒收，應歸責於被告，故被告所提之資料與本件訴訟無關。原告也不同意給付搬遷費。
２、法院點交系爭三之一號房地予板信商銀後，原告即未住被告所有房子，惟被告仍住原告所有系爭三之二號房屋。
三、證據：提出土地登記謄本四份、建物登記謄本四份、門牌證明書二紙、存證信函一份、八十七年度房屋稅繳款書一紙、戶籍謄本三份、照片四幀為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、被告丁○○○、丙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
１、我們有積極要買回來被拍賣的房子。
２、當初原告有要求我們將系爭三之一號的房地買回來給他住，所以我們有付十萬元之訂金給銀行，現在訂金已經被銀行沒收，我們要求原告還給我們十萬元，我們才要把房地還給他。另外要求原告給我們搬遷費。
３、現在丙○○還住在系爭三之二號房子，原告則已經有四年沒有住在系爭三之一號房子。
４、被繼承人吳明信生前有提議要把房子換回來，但原告則提議等以後賣了房子再平分價金。
（三）證據：提出斡旋單一紙、存證信函一份、不動產買賣契約書一份為證。
二、被告乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
１、被告之繼承人吳明信與原告一起去買前開房地，登記完畢後原告先搬進去住，結果原告搬到被告所有之房子，被告後來才搬進去住，後來雙方口頭約定互相住對方的房子，等以後再一起賣來分錢，房子已經住將近二十年了，後來被告所有之房子被拍賣，被告曾與原告接洽，要把房子買回來，原告目前未居住在被告所有之房子，被告現在在等板信銀行的回覆希望與原告私下和解。
２、其餘陳述與被告丁○○○、丙○○相同。
（三）證據：提出離職證明書、在職證明書各一件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度執字第二九八五號卷，並依原告聲請勘驗現場，製作勘驗筆錄。
理 由
一、被告丁○○○、丙○○、乙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張：坐落高雄市○○區○○段第一四六二地號土地，暨其上建號一○○一號，即門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號二層樓之房屋（現建物門牌誤植為三之一號），係原告於六十五年十二月六日所購買；另坐落同段第一四六一地號土地，暨其上建號一○○二，即門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之一號二層樓房屋，為被告之被繼承人吳明信生前所購買。當時因代書指示錯誤，導致原告與吳明信互相進住對方所購得之房地，嗣後原告與吳明信協議就系爭房地繼續互為住用。吳明信死亡後由被告丁○○○、丙○○、乙○○概括繼承其財產上之權利義務。嗣因系爭同巷三之一號房地，為被告之債權人聲請法院查封拍賣，並於八十七年八月二十六日由板信商銀拍得後由法院點交占有，以致原告無屋可住，而被告屢經原告以口頭方式及存證信函表示終止互為住用並請求遷讓，仍拒不搬遷，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止互為住用房地之意思表示，並依終止互換房地使用後所有物返還請求權，以及民法第一百七十九條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語；被告丁○○○、丙○○、乙○○則以：渠等有積極要買回來被拍賣之三之一號房地，且因原告要求將系爭房地買回來予其居住，被告曾付十萬元之訂金予銀行，現在該訂金被銀行沒收，被告要求原告返還十萬元，又被繼承人吳明信生前有提議要把房子換回來，但原告則提議等以後賣了房子再平分價金等語，資為抗辯。
三、原告主張坐落高雄市○○區○○段第一四六二地號、面積九十八平方公尺土地，暨其上建號一○○一號，即門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號二層樓房屋（現建物上門牌號碼誤植為同巷三之一號），係原告於六十五年十二月六日向訴外人詹足購買，另坐落同段第一四六一地號土地，暨其上建號一○○二號，即門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之一號（現建物上門牌號碼誤植為同巷三之二號）二層樓房屋，為被告三人之被繼承人吳明信生前向訴外人詹足購買，因當時代書指示錯誤，導致原告與吳明信互相進住對方所購得之房地，原告與吳明信遂協議就系爭房地繼續互為住用，嗣吳明信死亡，由被告三人繼承，八十七年間原告所住用之被告所有系爭三之一號房地，為被告之債權人聲請法院查封拍賣，同年八月二十六日該房地由板信商銀拍得並點交予板信商銀占有，原告即未再繼續住用系爭三之一號房地，而被告等仍繼續占用原告所有之系爭三之二號房地之事實，業據其提出土地登記謄本四份、建物登記謄本四份、存證信函一份、八十七年度房屋稅繳款書一紙、照片四幀為證，且為被告所不爭執；又系爭建號一○○一號，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號房屋，整編前之門牌號碼為高雄市苓雅區福東里福東二巷三十二號，現在建物上門牌號碼被誤植為三之一號，而建號一○○二號，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○○巷三之一號房屋，整編前之門牌號碼為高雄市苓雅區福東里福東二巷三十二之一號，現在建物上門牌號碼誤植為三之二號乙節，業據原告提出建物登記謄本四份、高雄市苓雅區戶政事務所門牌證明書二紙及照片四幀為證，且經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄附卷可稽，原告此部分之主張堪信為真實。
四、按關於土地之交換使用並非無償，不能認為使用借貸，既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係。次按租賃契約未定期限者，除有利於承租人之習慣外，當事人得隨時終止契約，並應依習慣先期通知，惟此項通知並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知，有民法第二百五十條及最高法院二十二年上字第八五六號判例明示其旨。經查，本件原告與被告三人之被繼承人吳明信同於六十五年購屋後進住時，曾就系爭三之二號房地與三之一號房地互為住用一事達成協議，吳明信死亡後由繼承人三人即被告概括繼承其財產上之權利義務之事實，已如前述，是揆諸前揭說明，原告與吳明信之間就前開二房地應互有租賃關係存在，吳明信死亡後，被告三人繼承此等租賃關係，是原告與被告三人之間，就系爭房地之租賃關係仍繼續存在，且因雙方並未就租賃契約定有期限，故均屬於不定期限之租賃契約。嗣後因原告所住之系爭三之一號房地遭法院查封拍賣，原告欲收回其所有系爭三之二號房地以供自住，並以本件起訴狀繕本之送達為終止互為住用房地之意思表示，揆諸前揭法條及判例意旨，應認原告對於被告三人已依法終止租賃契約，被告三人就系爭三之二號房地之占用已無正當權源，自為無權占有。被告乙○○雖辯稱：吳明信生前有提議要把房子換回來，但原告則提議等以後賣了房子再平分價金等語，惟此於原告本得依法隨時終止不定期限租賃契約之權利並無何影響。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條定有明文。被告三人無權占有系爭三之二號房地之事實，已認定如前，從而，原告本於所有權之作用，請求被告三人自系爭房屋遷出並返還房屋及土地予原告，於法有據，應予准許。
六、原告主張被告丁○○○、丙○○、乙○○應自最後起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地及房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利部分：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判例可參。經查，原告對於被告三人已依法終止租賃契約，被告三人就系爭三之二號房地之占用已無正當權源，自為無權占有，則被告無權占有系爭房地期間，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用、收益該土地及房屋之損害。從而，本於前開說明，原告自得請求被告三人自最後起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭房屋及土地之日止，給付相當於租金之不當得利。
（二）至計算相當於土地與房屋租金之不當得利金額，依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。查系爭三之二號房屋之基地即高雄市○○區○○段第一四六二地號土地，面積九十八平方公尺，八十六年七月之申報地價為每平方公尺九千二百元，申報地價總額為九十萬一千六百元，而系爭三之二號房屋八十七年度之課稅現值為十萬八千六百元等事實，有土地登記謄本、房屋稅繳款書各一份附卷可證。此部分事實，堪予認定。
（三）又按土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。最高法院亦著有六十八年台上字第三七一號判例同此見解，可資參照。經查，系爭房地係坐落在高雄市○○區○○○路旁武嶺街之巷內，，巷口寬度約為一公尺，由巷口進入約十公尺後至屋前，有寬度約一部半車子之空地，系爭房地右側及前方均有高度為三層樓以上之建物，左側為關帝廟，外在交通及商業雖尚稱便利與興盛，惟建物所在地點則難為商業目的使用，房屋本身為磚造二層樓房，其上並無增建物，僅屋後三分之一之空地搭蓋有木架棚，於五十七年七月十二日辦理總登記，屋齡已逾三十年，被告居住於系爭房地惟未供商業使用，此有本院八十九年八月十八日勘驗筆錄、現場照片四幀、建物登記謄本在卷可憑。本院審酌系爭房地上述坐落位置、工商經濟價值不高及被告占用房地純粹供住家起居使用等情形，認為依前述申報地價總價額年息百分之五核定相當於租金之不當得利為適當，即被告三人應按月給付原告四千二百零九元（9,200元（申報地價）×98平方公尺（面積）＋108,600〉×5％（年利率）÷12＝4,209元（元以下四捨五入））。至於自宣示判決翌日即八十九年九月十五日起至清償日止部分，雖尚未屆履行期，然被告三人有到期不履行之虞，故原告請求被告三人返還此部分相當於租金之不當得利，於按月給付四千二百零九元之範圍內，亦屬有據。
（四）綜上所述，原告依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告三人自最後起訴狀繕本送達之翌日即八十九年五月十二日起，至遷讓並交還房屋及土地之日止，按月給付原告四千二百零九元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則屬無據，不予准許。
七、從而，原告依據民法第七百六十七條及不當得利之法律關係，請求被告應自坐落高雄市○○區○○段第一四六二地號、面積九十八平方公尺土地，暨其上建物即建號一○○一號，門牌號碼為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷三之二號房屋遷讓，並交還原告，以及自八十九年五月十二日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利四千二百零九元，即屬正當，應予准許；超過此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、查被告遷讓房屋，非立時可就，本院斟酌實際情況，乃訂履行期間為二個月，以資兼顧。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，於本判決不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十四 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B法 官 黃蕙芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十四 日~B法院書記官 蔡莉娟