臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二八九號
原 告 聲達汽車企業股份有限公司兼法定代理人 甲○○訴訟代理人 王程風 律師被 告 乙○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告甲○○新臺幣參佰零參萬陸仟元及自民國八十九年四月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十九；由原告甲○○負擔百分之八；餘由原告聲達汽車企業股份有限公司負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告甲○○三百四十九萬八千元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
二、被告應給付原告聲達汽車企業股份有限公司（下稱聲達公司）新台幣（下同）一百零七萬八千二百六十五元及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
三、高雄市政府就高雄市凹子底農十六區段○○○區○○段○○段○○○○號土地改良物第二次補償費一百五十八萬二千四百八十四元應由原告聲達公司領取。
貳、陳述：
一、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者亦同；民法第一百七十九條定有明文。本件坐落高雄市○○區○○段四小段第二二○地號土地面積○、二一九二公頃全部原為被告所有，於民國七十九年九月十五日出租與原告甲○○做汽車保養廠之用，直到八十七年六月三十日共七年，並訂有租賃契約書可憑。七十九年九月份起至八十二年六月卅日止租金每月六萬六千三百元，自八十二年七月一日起租金調整為每月十五萬元，自八十四年七月一日起租金每月二十萬元，自八十七年七月一日起，被告稱因原告聲達汽車企業股份有限公司之生意不好，除將押金卅六萬元退還與原告甲○○外，每月之租金降為七萬七千元，但未再續訂租賃契約，一直繳租金到八十八年十月份止。
二、原告於八十八年十一月間，發現承租之上述土地早於八十六年七月廿一○○○區段計劃被高雄市政府徵收並已登記為高雄市政府所有，按土地徵收係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止，即原土地上之租賃關係已隨同徵收而消滅，此有最高法院七十一年度台上字第一九六五號判決要旨附呈可憑。本件原告承租之土地既經高雄市政府徵收，並於八十六年七月廿一日登記為高雄市政府所有，即被告自八十六年七月廿一日起，以出租人與所有權人地位所收取之租金顯為不當得利，計自八十六年七月二十一日起至八十七年六月卅日止，每月二十萬元，合計十一個月十天共二百廿六萬六千元，及自八十七年七月一日起至八十八年十月卅日止，每月七萬七千元，合計十六個月共一百廿三萬二千元，以上合計三百四十九萬八千元為不當得利，應請被告返還予原告甲○○。
三、被告出租之高雄市○○區○○段四小段第二二○地號係都市計劃農業區，因管制使用，要建保養廠須以農舍名義興建小農舍，而後予以擴建。故為權宜之計，被告於訂約前先交土地讓原告聲達公司整地，另以被告名義向高雄市政府申請建造執照，原先申請之執照面積為一○○平方公尺，至今已增建到一○○○平方公尺之廠房，此有附呈之估價單可憑，是被告雖為農舍使用執照名義人，惟實際上系爭農舍係原告聲達公司興建，而高雄市政府就高雄市○○○段○○○區○○段第四小段二二○號土地（即原告承租土地）改良物補償費發放對象為該土地上建物之所有權人，第一次發放補償費一百零七萬八千二百六十五元，被告以地上物所有人名義領取，因被告非實際上之所有權人為不當得利，應請返還與原告，其第二次補償費，原告曾向高雄市政府提出異議，經該政府通知協調，被告乃堅持要領，經市政府核示請逕循司法程序解決因而原告居於所有人立場，請求鈞院核准原告領取。
四、對於被告抗辯之陳述：
（一）系爭農舍係原告聲達公司出資興建，已為被告所承認，而申請建造執照日期雖然為七十九年七月四日，但完工使用執照核下之日期為承租契約訂定後之七十九年十月間。又兩造之租賃契約共簽訂兩次，第一次自七十九年九月十五日起至八十四年九月十四日止共四年九個月，每月租金為六萬六千三百元，其中租金依第十八條之規定，自八十二年七月一日起，每月調整為十五萬元，八十四年七月一日起訂立第二次租賃契約，租金漲到每月二十萬元，從此租賃契約中可以看出，被告所稱：「聲達汽車企業股份有限公司之廠房為原告所蓋，但此租金抵繳其房屋之建築費用」云云，為不實在，因為租金年年在漲價，並沒有說租金特別便宜之處。再從上述租賃契約中第一次所訂之租賃契約書第十七條規定：「期滿或終止租後，乙方搬遷後，留置之增建部份及工作物而不移去者，視作廢物論」，亦可以看出地上建物屬於原告所有否則如何能搬遷？又如何「不搬視作廢棄論」。
（二）至於被告提出之八十年三月一日至八十五年二月廿八日之租賃契約，乃因被告為節稅，由被告書好後由原告蓋章，由被告提出稅捐機關供其查稅而訂立的契約，此從該契約書右下角有稅捐處之蓋章看出，且從租金之只有新台幣五千元及一萬五千元亦可以看出，其為供稅捐機關查估稅捐而訂立之通謀虛偽之租賃契約，該契約為無效。另被告所提房屋稅單，不能證明房屋為其所建，因為繳稅不一定是所有權人。
參、證據：提出房屋租賃契約書、土地登記謄本各二件、轉帳傳票十一件、估價單十七件、高雄市政府地政處土地開發總隊開會通知單、協調會議紀錄各一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、按租賃乃當事人間所締之契約，出租人既不以所有權人為限，就出租人無所有權之物亦得成立，又使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金即生效力，為民法第三百四十三條所明定，復有最高法院十九年度上字第三四三號、三十年度上字第八四號、四十八年度台上字第一二五八號判例要旨可資參照。經查系爭農舍即坐落高雄市○○段○○段○○○號土地上之地上物係屬被告所有，有原告自承向被告承租房屋事證及建物使用執照及歷年繳納房屋稅單可資證明。又系爭農舍於七十九年九月十五日，僅以每月租金六萬六千三百元出租予原告甲○○作為汽車保養廠使用收益，於八十四年七月一日另行訂約，每月租金調整為二十萬元，租期至八十七年六月三十日到期。而原告甲○○於八十七年六月三十日租期屆滿，仍繼續使用收益，於同年七月一日起，其間積欠被告房屋租金，迄今計三百四十三萬元，被告已另案提起民事給付租金之訴，亦有傳票及起訴狀可證。是兩造基於租賃關係，約定一方給付租金，一方使用收益，則原告自應負給付租金之義務。況系爭農舍迄今仍由原告甲○○使用收益，依租賃契約自應付租金之義務，被告居於出租人地位自有權收取租金，與不當得利不能相提並論是原告甲○○置兩造租約之法律關係存在不顧，應屬無據。
二、系爭農舍早於七十九年六月之前即委託建築師設計規劃，於同月二十四日申請建築線測量，而於七十九年七月三日由被告委託建築師提出申請建造執照設計申請，並於同月五日核發建造執照，高雄市政府於七十九年六月二十九日建築線測量圖說，有卷附件造執照設計申請書、繳銷建造執照等圖說可證。是系爭農舍既由被告基於所有之意思，而由被告本人名義申請委託建築師設計並申請發給起造人為被告之建造執照，並由被告出資建造，於同年十月四日竣工，並於同月十五日發給使用執照在案，而原告甲○○係於七十九年九月十五日始向被告承租系爭農舍，有原告於起訴狀自承，復有卷附租約可證，是足以證明系爭農舍係被告興建所有，不容原告空言否認。至原告承租時，要求被告擴建廠房，經雙方達成協議，由原告墊付擴廠費用，再按月以應收租金差額抵扣，即原告每月租金為每坪三百元，由被告減收每坪二百元，以每月租金為六萬六千元抵扣三十三個月，經過三十三個月後，於八十二年七月一日，本應調整為每月二十萬元，但因原告要求補貼利息緣故，乃僅調整租金為每月十五萬元，有七十九年九月十五日之租約第十八條載明可證，至八十四年六月三十日抵扣完成後，即於同年七月一日回復正常租金為每月二十萬元，亦有前後租約可互相比照，及證人吳筱莉於承租協議扣抵事宜在場目睹知之甚詳，可資傳證。又系爭農舍之稅籍申報乃係基於建物使用執照所載之起造人即所有權人，始能獲准，是由被告繳納房屋稅之證明亦可證明該農舍所有權人確屬被告，原告否認繳納房屋稅者非所有人，乃屬變態行為，自應舉證以實其說。
三、原告聲達公司提出之估價單與本案無涉，蓋原告甲○○自承係其個人向被告承租系爭農舍，則系爭農舍顯非原告聲達公司所有，否則又焉有向被告承租之理由？又本案租賃房屋契約之主體根本與原告聲達公司無涉，原告聲達公司自無權主張。況系爭農舍於政府徵收公告查估等期間，始終未見原告聲達公司提出任何主張，被原告甲○○更於八十九年二月十九日出席高雄市政府地政處土地開發總隊發言坦承：「該地上建物由承租人（即甲○○）興建，故補償費應由承租人領取」等語，益證系爭農舍並非原告聲達公司所建，是原告聲達公司提起本訴亦屬無據。再者原告聲達公司登記之營業項目僅為汽車材料之買賣業務、前項有關產品之進出口業務，亦有公司登記事項卡可證，根本與承租系爭農舍用途為汽車保養廠毫無關連，豈能冒充系爭農舍興建人。
四、原告辯稱係租金調整所為乙節，與事理及經驗法則有違，蓋若租金調整僅為原告租金之百分之十或二十幅度調整之，並無遽然調整原租金之一倍或二倍以上之事理。顯見原告所辯並非常態，不能採憑。況有租約載明以租金扣抵費用，益證系爭農舍確係由被告興建。而被告與原告甲○○所訂之契約，皆屬房屋租賃契約書，內容皆規範房屋使用情形，及一再明確表明廠房設備皆歸屬於被告，且原告亦未曾否認，並於其另案所提之答辯狀內表明係向被告承租房屋，則原告僅空泛辯稱為通謀虛偽意思表示云云，而未舉證以實其說，尤可證明系爭農舍係屬被告所有，原告根本無權主張任何權利。再者原告甲○○自承於七十九年九月十五日承租系爭農舍，一直續租至八十八年十月份止，皆相安無異，果系爭農舍非被告所有，則原告甲○○又豈有長期給付租金之理？且更於政府派員查估系爭農舍補償時，因被告不居住該農舍內，亦由原告甲○○心甘情願以房客身分通知屋主被告前往系爭農舍現場，帶同勘估及於公告地上物歸屬時，更無提出異議等情形觀之，該農舍確屬被告所有。
五、原告甲○○向被告承租系爭農舍迄今仍在使用、收益，依租賃契約約定，原告自有給付租金之義務，被告自無不當得利，原告亦無損害可言。而政府徵收僅屬所有權變動，與具債權性質之租賃契約，並無杆格，此於原告甲○○迄今仍在使用收益即可證明權益無何損害，及於八十六年土地徵收發放補償費，原告甲○○仍願意繼續支付租金，適足反正系爭農舍仍屬被告所有而非原告聲達公司所有。
六、至原告所引最高法院判決要旨，乃係針對承租人不能對抗政府徵收而主張租賃權繼續存在而言，或係以此為法定原因終止租約，要非曲解為出租人與承租人間之租約即行終止而無庸給付租金，與本案不能相提並論，況原告自承系爭農舍補償費尚未完全發放，及原告尚繼續使用收益事證，則被告尚未點交予政府前，被告基於租賃關係，有權收取租金，是原告引述他案之判決自無拘束本案效力，則原告基於不當得利法則提起本件訴訟，要屬無據。
參、證據：提出高雄市政府工務局使用執照、高雄市稅捐稽徵處房屋稅繳納證明書、房屋稅稅籍證明書、起訴狀、傳票高雄市政府地政處土地開發總隊開會通知單、協調會議紀錄、公司登記事項卡各一件、房屋租賃契約書二件、高雄市稅捐稽徵處房屋稅繳款書二十三件為證。
丙、本院依職權向高雄市政府函調系爭農舍建照執照及使用執照之聲請及核准經過相關資料。
理 由
一、原告甲○○主張其與被告訂立租賃契約，承租被告所有坐落高雄市○○區○○段四小段第二二○地號土地全部，約定自七十九年九月份起至八十二年六月卅日止，每月租金六萬六千三百元，自八十二年七月一日起租金調整為每月十五萬元，自八十四年七月一日起租金每月二十萬元。另自八十七年七月一日起，雙方未再續訂租賃契約，被告除返還押金卅六萬元外，每月之租金降為七萬七千元，原告甲○○並繳納租金至八十八年十月份止。惟原告甲○○於八十八年十一月間，發現系爭土地早於八十六年七月廿一日，經高雄市政府徵收並辦妥移轉登記，按土地徵收係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止，即原土地上之租賃關係已隨同徵收而消滅，此有最高法院七十一年度台上字第一九六五號判決要旨可憑。是兩造就系爭土地之租賃契約即因之終止，則被告自八十六年七月廿一日起所收取之租金顯為不當得利，被告應將其自八十六年七月二十一日起至八十七年六月卅日止所收受之二百廿六萬六千元，及自八十七年七月一日起至八十八年十月卅日止所收受之一百廿三萬二千元，合計三百四十九萬八千元返還予原告甲○○，為此提起本件訴訟等語。
二、原告聲達公司則主張系爭土地上之農舍雖以被告名義申請使用執照，惟系爭農舍及其增建部分均係原告聲達公司出資興建，是原告聲達公司為實際上所有權人，而高雄市政府就系爭土地改良物補償費發放對象為該土地上建物之所有權人，是第一次發放補償費一百零七萬八千二百六十五元，已遭被告以地上物所有人名義領取，同屬不當得利，應返還予原告聲達公司。又被告仍堅持要領取高雄市政府發放之第二次補償費，是原告聲達公司本於所有權得請求本院准許其領取，為此提起本件訴訟等語。
三、被告則以租賃契約之出租人不以所有權人為限，且系爭農舍係被告出資興建，此從被告歷年繳納房屋稅單及該農舍使用執照名義人為被告等情即足證明，至系爭農舍擴建部分費用雖由原告先行墊付，惟已與原告甲○○應付之租金扣抵完畢，故兩造自八十四年七月一日起即回復正常租金每月二十萬元，是系爭農舍及其增建部分均屬被告所有，並非原告甲○○或聲達公司所有。而系爭土地雖於八十六年七月二十一日經高雄市政府徵收，惟系爭土地及農舍既未點交予高雄市政府，仍為被告占有，並由原告使用收益迄今，自不影響雙方租賃關係存在，被告自有權收取系爭租金，原告亦無損害，至最高法院七十一年台上字第一九六五號判決意旨，僅係針對承租人不得對抗政府徵收而主張租賃權繼續存在或係以政府徵收為法定終止租約原因，原告引述他案之判決無拘束本案效力，原告基於不當得利法則提起本件訴訟要屬無據等語資為抗辯。
四、本件原告甲○○主張其與被告訂立租賃契約，承租被告所有坐落高雄市○○區○○段四小段第二二○地號土地全部，約定自七十九年九月份起至八十二年六月卅日止，每月租金六萬六千三百元，自八十二年七月一日起租金調整為每月十五萬元，自八十四年七月一日起每月租金為二十萬元。自八十七年七月一日起，雙方未再續訂租賃契約，惟自八十八年一月份起至同年十月份止，原告甲○○仍繳納每月租金七萬七千元，計自八十六年七月二十一日起至八十八年十月卅日止，原告甲○○已給付三百零三萬六千元予被告，而系爭土地已於八十六年七月廿一日，經高雄市政府徵收並辦妥移轉登記之事實，業據原告提出租賃契約書、土地登記謄本、轉帳傳票、高雄市政府地政處土地開發總隊開會通知單、協調會議紀錄等件為證，核屬相符，且為被告所不爭執，是依本院調查證據之結果，堪信原告此部分之主張為真實。原告甲○○雖另主張其自八十七年七月一日起至同年十二月三十一日止，每月亦繳交七萬七千元予被告，合計共四十六萬二千元云云，雖為被告所不爭執，惟依被告提出之本院另案八十九年度雄簡字第一○五五號給付租金事件之起訴狀已否認原告甲○○於上開期間內有給付任何租金之情事，且經核原告甲○○所提出之轉帳傳票上均無符合上開期間支出七萬七千元之記載，亦被告提出之起訴狀及原告提出之轉帳傳票等件在卷可稽，是原告甲○○主張其自八十七年七月一日起至同年十二月三十一日止，另繳交四十六萬二千元予被告云云，尚乏所據，自不可採。
五、原告甲○○又主張系爭土地之租賃契約已因高雄市政府徵收取得所有權而終止等語，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯。惟查：
（一）按土地徵收，係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收之土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸於消滅，有最高法院七十一年台上字第一九六五號判決意旨可資參照。
（二）經查被告所有之系爭土地既經高雄市政府於八十六年七月二十一日徵收並取得所有權，已如前述，且系爭土地上之地上物即農舍及其增建部分之第一次發放補償費已經被告領取，第二次發放之補償費則因原告提出異議，並提起本件訴訟，乃未由被告領取等情，為兩造所不爭執，則不論系爭租賃契約之標的物究為系爭土地或農舍或其增建部分，參照前開意旨，即因高雄市政府之徵收而自八十六年七月二十一日起向後終止，被告辯稱前開判決意旨僅係針對承租人不得對抗政府徵收而主張租賃權繼續存在或係以政府徵收為法定終止租約原因云云，尚不足取。而租賃契約之出租人固不以所有權人為限，惟必限於對租賃物有權出租之人始得為之。然被告既未能證明其自八十六年七月二十一日起仍有權出租系爭土地及其地上建物，且兩造復未自八十六年七月二十一日起另行訂立新的租賃契約，則兩造於八十四年七月一日所訂立之租賃契約即因於八十六年七月二十一日終止而不存在，自無嗣後因原告甲○○繼續使用原租賃物而視為不定期限繼續租賃之問題，是被告辯稱系爭租賃契約仍然存在云云，要屬無據，並不可採。
六、次按無法律上之原因，或雖有法律上之原因，而其後已不存在，而一方受利益，致他方受損害者，他方得依民法第一百七十九條之規定請求不當得利之返還，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，復為同法第一百八十三條所明文。再契約終止後，契約關係即為消滅，當事人就逾契約約定所受領之給付，即屬無法律上之原因，而致他方受有損害時，他方自得依前開規定請求返還。經查原告甲○○與被告間之租賃契約既自八十六年七月二十一日起終止，則被告自八十六年七月廿一日起至八十七年六月三十日止及自八十八年一月間起至同年十月間止所溢領之三百零三萬六千元，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受損害，從而揆諸首揭規定，原告甲○○主張被告自八十六年七月廿一日起至八十八年十月份止所收取之租金為不當得利，而本於不當得利返還請求權，請求被告給付三百零三萬六千元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十二日起至清償日按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，惟逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、至原告甲○○於系爭租賃契約終止後仍就系爭土地及其地上建物為使用收益乙節，雖然受有利益，亦僅屬系爭土地所有權人及取得其地上物事實上處分權之高雄市政府得對原告甲○○主張侵權行為或不當得利之問題，並不得將此原告甲○○所應負之侵權行為或不當得利責任之利益歸屬於被告，附此敘明。
八、原告聲達公司主張系爭農舍及其增建部分之興建費用係其支出，且高雄市政府第一次發放補償費一百零七萬八千二百六十五元，已遭被告以地上物所有人名義領取，且被告仍堅持要領取高雄市政府發放之第二次補償費之事實，亦據原告提出估價單、高雄市政府地政處土地開發總隊開會通知單、協調會議紀錄等件為證，核屬相符，且被告亦自承系爭農舍之增建部分費用由原告甲○○支出乙節，並對於其已向高雄市政府領取第一次發放之補償費，第二次發放之補償費則因原告提出異議而未領取等情不爭執，雖被告抗辯系爭農舍增建部分之費用係原告甲○○而非原告聲達公司支付云云，然原告甲○○即為原告聲達公司之負責人，且被告對於其所稱系爭費用由原告甲○○個人而非原告聲達公司支出乙節，既無證據足資證明，所辯自不可採，堪信原告聲達公司此部分之主張為真實。
九、原告聲達公司又主張系爭農舍及其增建部分因其出資興建而取得所有權云云，則為被告所否認，並辯稱興建費用已自原告甲○○應付之租金中扣抵等語。經查依被告所提出交付稅捐機關報稅使用之房屋租賃契約書第十七條已載明：「廠房設備由乙方（即原告甲○○）出資興建，惟期滿所有設備歸甲方所有」等語，再稽之原告甲○○與被告二次所訂立之租賃契約，自七十九年九月份起至八十二年六月卅日止，每月租金僅為六萬六千三百元，自八十二年七月一日起即巨幅調整為每月十五萬元，自八十四年七月一日起更調整為每月二十萬元等情，為原告所自承，顯見被告辯稱系爭農舍及其增建部分之費用，因被告減收租金而已自原告甲○○應給付之租金中扣抵乙節，尚非無據。再參以系爭農舍本即以被告名義申請建築執照及使用執照等情，為兩造所不爭執，並有本院依職權向高雄市政府函調之系爭農舍建照執照及使用執照相關資料在卷可按，是系爭農舍於法律上本即視為被告所有，被告顯無於其提向稅捐機關報稅之房屋租賃契約書上另行記載：「廠房設備由乙方出資興建，惟期滿所有設備歸甲方所有」等語之必要，而原告甲○○若未同意此項記載，自亦無於其上蓋章同意之理，是原告聲達公司主張系爭房屋租賃契約書第十七條之記載係屬通謀虛偽意思表示云云，顯無證據以實其說，本院自難為其有利之認定，是足證被告所辯原告甲○○已同意將系爭農舍及其增建部分歸其所有乙節，堪以採信。則系爭農舍及其增建部分之興建費用不論係由原告甲○○或聲達公司先行支出，實際上仍應視為係被告支付，被告於法律上或事實上均為系爭農舍及其增建部分之所有權人，自得本於其所有權向高雄市政府領取系爭土地之地上建物補償費，是原告聲達公司主張系爭農舍及其增建部分係其出資興建而取得所有權云云，尚不可採。
十、原告聲達公司既非系爭土地之地上建物所有權人，且被告有權領取高雄市政府發放之系爭農舍及其增建部分之補償費，已如前述，從而原告聲達公司以被告已領取之補償費一百零七萬八千二百六十五元係屬不當得利，而請求被告返還，並請求本院准許其領取高雄市政府發放之第二次補償費云云，均無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十二 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 林雯娟右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十三 日~B法院書記官 黃麗緞