臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年重訴字第三四六號
原 告 板信商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃祖裕 律師被 告 丙○○
丁○○甲○○右當事人間請求返還無權占有房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○、丁○○、甲○○應將如附表所示編號一、三、四之建物騰空遷讓交還原告。
被告丙○○應將如附表所示編號二第三層之建物騰空遷讓交還原告。
被告丁○○應自民國八十八年六月一日起至交還第一項建物日止，按月給付原告新台幣柒萬元。
第一項、二項交還建物之履行期間為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、丁○○、甲○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰拾伍萬捌仟元為被告丙○○、丁○○、甲○○供擔保，第二項於原告以新台幣陸萬壹仟元為被告丙○○供擔保，第三項於原告以新台幣叁拾玖萬柒仟元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應共同將坐落高雄市○○區○○段一小段第一一九八、一一九九號土地上之建物，建號第九六一、九六二、二三八八及第二三八七號內第三層等建物，即門牌號碼編為高雄市○○區○○街○○○號、四十四號房屋及其附屬建物（二三八七號建物第一、二層除外）騰空遷讓交還原告。㈡被告丁○○應自民國八十八年六月一日起至交還房屋日止，按月返還原告新台幣（下同）七萬元。㈢前二項判決請准原告供擔保後宣告假執行。㈣訴訟費用由被告等共同負擔。
二、陳述：㈠附表所示之建物，原係原告之前身保證責任高雄市第五信用合作社（下稱五信）
於八十二年十二月十六日拍定取得不動產所有權，八十三年一月十七日辦畢所有權移轉登記。嗣因五信於八十六年六月十一日發生財務危機，同年九月三日由板橋信用合作社（下稱板信）概括承受，承受後之板信改制為原告，再以合併為原因於八十六年十一月六日完成所有權登記為原告名義。附表所示建物除附表所示建物編號二第一、二層外，餘均由被告丙○○於八十八年六月一日以被告丁○○名義共同出租予被告甲○○。按對於物有事實上管領之力者為占有人；又承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，維持其對物事實上管領之力，仍係現在占有人，最高法院八十二年度台上字第一一七八號判決要旨、民法第九百四十條、第九百四十一條之規定參照。惟被告占用除附表所示建物編號二第一、二層外之建物，均無正當合法權源，爰民法第七百六十七條前段之規定，請求被告將上開建物騰空遷讓交還原告；又被告丁○○無權占有系爭建物，自八十八年六月一日起出租予被告甲○○，按月受有被告即承租人甲○○給付租金七萬元之利益，使原告受有該損害，爰依民法第一百七十九條之規定，起訴請求被告丁○○自八十八年六月一日起至交還房屋日止，按月給付原告七萬元。
㈡對被告丙○○抗辯所為之陳述：
被告丙○○與訴外人王中化，王胡廉芷間之債權債務關係，與原告無涉。被告丙○○雖主張「被告現所使用出租供營業房屋，是八十四年間由出賣人之子王中化所交付予原買受人（被告）使用，屬於買賣交付行為，不是無權或債權占有及所謂轉租的關係。」等語，惟依鈞院民事執行處於八十二年一月二十九日查封筆錄載：「據債務人之媳婦康美莉稱查封房屋是郭曾（應係「詹」之誤）秀美承租，租期八十一年四月一日至八十四年三月三十日止共參年。」；而依訴外人郭詹秀美與王胡廉芷於八十一年四月二十五日所立租賃契約記載：租期自八十一年四月二十五日起至八十四年四月二十四日，租賃物為附表所示建物編號一、三建物第一層；另附表所示編號一、三建物第二層則由訴外人王胡廉芷於八十二年三月八日出租予被告丁○○，租期至八十四年三月七日止；附表所示編號一、三建物第三層則由訴外人王中化使用。而原告之前身五信於八十二年九月二十三日標得附表所示建物及土地後，訴外人郭詹秀美於八十三年三月十五日拋棄附表所示建物編號一、三建物第一層之承租權；而據被告丁○○表示，其於八十三年三月起因生意不好就關店，關店後把上開建物交還王中化，為索回預付租金支票及押金，尚對訴外人王胡廉芷及王中化提起刑事詐欺告訴，嗣經不起訴處分確定。原告之前身五信於取得附表所示建物及土地之所有權後，另於八十四年四月十三日將系爭建物出租與訴外人即原出賣人胡廉芷之子王中化居住，依民法第九百四十六條第二項，準用第七百六十一條第二項之規定，原告之前身五信已取得間接占有以代交付，應以租賃契約成立之日期為系爭建物及土地移轉占有之日，而王中化已占有前開租賃物，並付租金至八十五年三月，揆諸前開法條及判例要旨，亦應認定原所有權人於租約成立之日，已同意對訴外人王中化之所有物返還請求權讓與出租人而代交付，原告之前身五信依法已取得間接占有人之地位（最高法院四十八年度台上字第六一一號判例要旨參照）。又訴外人王中化於八十五年四月起拒付房租，原告之前身五信遂於八十五年九月十三日終止租約，並依法訴請返還租賃物，經鈞院以八十五年訴字第二三五六號案件受理，五信於訴訟中發現附表建物編號二第一、二層建物係由被告丙○○占用並出租予訴外人林界輝，乃於該案中追加丙○○、林界輝為被告，一審判決原告勝訴後，王中化，林界輝均未上訴，被告丙○○上訴後，於八十六年七月二十九日成立和解，其同意於八十七年一月一日前返還附表建物第一、二層，可知被告丙○○於八十六、八十七年間僅占有附表建物編號二第一、二層建物，對附表其餘建物並未占用。再被告丙○○自認其於八十七年三月出境大陸深圳．．．．八十八年三月返台，隔月到該空屋查看電力安全，拉開鐵門（試電力）並僱來清潔工人清理垃圾，整理衛生，遇訴外人即當地里長洪龍泉推介被告甲○○承租，足證被告並非於八十四年間依買賣關係占有系爭房屋，而係因前手王胡廉芷及王中化與之有債務糾紛，明知系爭建物已為原告之前身五信所有，卻無權占用並出租甲○○，故與其餘被告均屬無權占有至明。
三、證據：提出不動產權利移轉證書一件、土地及建物登記簿謄本二件、概括承受契約書、公司執照各一件、房屋租賃契約書三件、查封筆錄、陳情書、刑事告訴狀、台灣高雄地方法院檢察署八十三年偵字第一八三五六號不起訴處分書。公證書籍房屋租賃契約書、鈞院八十五年訴字第二三五六號民事判決、和解筆錄各一件為證，並聲請調閱民事執行卷宗。
乙、被告方面：
Ａ、丙○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠訴外人莊長祿、王中化因積欠被告金錢，同意將王胡廉芷所有如附表所示建物及
土地賣予被告丙○○，並先持以設定第二順位抵押權以擔保，旋雙方於八十一年十月十七日簽訂買賣契約，但未辦理所有權移轉登記，其間王中化更多次向被告丙○○貼現，五信人員對於買賣等事實均知情。然五信竟聲請強制執行，經鈞院執行處於八十二年一月二十九日實施查封附表所示建物，後來胞兄丁○○代被告丙○○於八十二年三月七日向訴外人王胡廉芷承租附表所示編號一、三建物，租期自八十二年三月八日至八十四年三月七日為止，惟因附表所示建物於八十二年九月二十三日拍賣由原告之前身五信拍定，前開租賃關係終止，被告嗣於八十三年三月間停止營業，將租賃物交還，為向訴外人王胡廉芷及王中化索回預付租金支票及押金，尚對王胡廉芷、王中化提起刑事詐欺告訴，然經不起訴處分確定。原告之前身五信於取得附表所示建物及土地之所有權後，於八十四年四月十三日將附表所示建物全部出租與訴外人王中化，嗣因王中化未依約繳納租金，遂起訴請求返還附表所示建物，追加訴外人林界輝及被告丙○○為被告返還附表所示編號二建物第一、二層，分別因原告勝訴及和解確定。其間被告丙○○亦與五信協商買賣一事，但價金無法達成一致。被告丙○○於八十七年三月出境大陸回台，之後附表所示編二建物第一、二層已經強制執行完畢，遂又出境前往大陸經商，八十八年三月返台，至如附表所示建物查看電力安全，拉開鐵門，僱清潔人員前來清理，遇里長介紹被告甲○○承租，同年四月裝潢時，經原告人員阻止，兩造又談及價購問題，被告丙○○始以丁○○名義將附表所示編號一、三、四建物出租予被告甲○○，編號二第三層建物目前無人居住，未出租予他人，編號二第一、二層仍由訴外人林界輝占用經營服飾店。附表所示建物未曾變更，增建未辦理第一次所有權登記部分，均係早年訴外人王胡廉芷所建。
三、證據：提出五信函五件、申請書二件、酬勞金收據、土地及建物買賣所有權買賣契約書、公證書各一件、印花稅繳款書二件、收費收據二件、高雄市稅捐稽徵處新興分處函、土地及建物抵押權設定契約書、支付命令確定書各一件、支票十三件、台灣高雄地方法院檢察署檢察官八十八年偵字第二七九九三號不起訴處分書、分配表及民事執行處通知各二件、地籍異動資料、土地登記謄本、建物登記謄本、委任書各一件、水費收據二件、市內電話移機費、切結書、戶籍登記簿謄本、印鑑證明各一件為證。
Ｂ、丁○○部分：被告丁○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其在前所為之聲明或陳述略以：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：未參與附表所示建物之買賣，租約雖係我名義，但實際未占有使用。
Ｃ、甲○○部分：被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其在前所為之聲明或陳述略以：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：自八十八年六月一日起向丙○○、丁○○租用附表所示編號一、三、四建物，作為服飾店使用，未有增建，並未占用編號二第三層建物。
丙、本院依原告聲請調閱本院八十一年度執字第八六四號民事執行卷宗。理 由
甲、程序方面：被告丁○○、甲○○均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：附表所示之建物，係原告之前身五信於八十二年十二月十六日拍定取得不動產所有權，八十三年一月十七日辦畢所有權移轉登記，嗣因五信於八十六年六月十一日發生財務危機，同年九月三日由板信概括承受，承受後之板信改制為原告，再以合併為原因於八十六年十一月六日完成所有權登記為原告名義，附表所示建物除附表所示建物編號二第一、二層外（附表所示建物編號二第一、二層原告之前身五信已對被告丙○○及訴外人林界輝訴請遷讓房屋勝訴確定），餘均由被告丙○○於八十八年六月一日以被告丁○○名義共同出租予被告甲○○，惟被告占用除附表所示建物編號二第一、二層外之建物，均無正當合法權源，爰民法第七百六十七條前段之規定，請求被告將上開建物騰空遷讓交還原告；又被告丁○○無權占有系爭建物，自八十八年六月一日起出租予被告甲○○，按月受有被告即承租人甲○○給付租金七萬元之利益，使原告受有該損害，爰依民法第一百七十九條之規定，起訴請求被告丁○○自八十八年六月一日起至交還房屋日止，按月給付原告七萬元等語。被告丙○○則以：其於八十七年三月出境大陸回台，不久附表所示編二建物第一、二層已經強制執行完畢，遂又出境前往大陸經商，八十八年三月返台，始至如附表所示建物查看電力安全，拉開鐵門，僱清潔人員前來清理，後來以丁○○名義將附表所示編號一、三、四建物出租予被告甲○○，編號二第三層建物目前無人居住，未出租予他人，編號二第一、二層仍由訴外人林界輝占用經營服飾店，附表所示建物未曾變更，增建未辦理第一次所有權登記部分，均係早年訴外人王胡廉芷所建，其曾於八十一年十月十七日與王胡廉芷簽訂買賣契約，但未及辦理所有權移轉登記，即因拍賣由原告之前身五信於取得所有權，五信人員對前開買賣知情，又於取得附表所示建物及土地之所有權後，將附表所示建物全部出租與訴外人王中化，嗣因王中化未依約繳納租金，始起訴請求返還附表所示建物，追加訴外人林界輝及被告丙○○為被告返還附表所示編號二建物第一、二層，分別因原告勝訴及和解確定，多次向原告申請價購，均無結果，其係有權占有等語；被告丁○○則以：未參與附表所示建物之買賣，租約雖係我名義，但實際未占有使用等語；被告甲○○則以：自八十八年六月一日起向丙○○、丁○○租用附表所示編號一、三、四建物，作為服飾店使用，未有增建，並未占用編號二第三層建物等語資為抗辯。
二、原告主張附表所示之建物，原係其前身五信於八十二年十二月十六日拍定取得不動產所有權，八十三年一月十七日辦畢所有權移轉登記，嗣因五信發生財務危機，板信於同年九月三日概括承受，承受後之板信改制為原告，再以合併為原因於八十六年十一月六日完成所有權登記為原告名義之事實，業據其提出不動產權利移轉證書一件、土地及建物登記簿謄本二件、概括承受契約書、公司執照一件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、原告主張被告丙○○、丁○○無正當合法權源，擅自占用附表所示編號一、三、四以及編號二第三層建物（附表所示建物編號二第一、二層，原告之前身五信已對被告丙○○及訴外人林界輝訴請遷讓房屋勝訴確定），並由被告丙○○以丁○○名義共同於八十八年六月一日將上開建物出租予被告等情，固據原告提出被告不爭執之房屋租賃契約書一件為證，惟被告甲○○僅自認確有在附表所示建物編號一、三、四部分，經營中古商行服飾店，實際未居住該地之事實屬實，復經本院依聲請勘驗現場屬實，被告甲○○承租占用範圍並不及附表所示編號二第三層建物，是僅可認定就附表所示建物編號一、三、四部分，被告甲○○為承租人，係現為對於物有事實上管領力之人，為直接占有人，被告丁○○、丁○○為出租人，均係間接占有人，此觀之民法第九百四十二條、第九百四十一條即明。被告丁○○雖辯稱：其未參與附表所示建物之買賣，租約雖係我名義，但實際未占有使用等語，然自被告丙○○陳稱：丁○○曾於八十二年三月七日代丙○○向訴外人王胡廉芷承租附表所示編號一、三建物，租期自八十二年三月八日至八十四年三月七日為止等情，足認丁○○就系爭建物原有行使其事實上管領力之客觀事實，故其在被告丙○○於八十八年間復行占用上開建物，又同意在本件租賃契約列名為出租人名義，縱其將就租約之簽訂及履行事宜，交由被告丙○○處理，然以其對物之仍有事實上管領、出租之情形，以及被告甲○○復表示：其自八十八年六月一日起向被告丙○○、丁○○租用附表所示編號一、三、四建物，彼等係兄弟等語觀之，亦可認定丁○○係以出租人自居，現為間接占有人無疑，故被告丁○○、丙○○可評價為附表所示編號一、三、四建物之共同出租人；至於附表編號二建物第三層，目前係空屋，無人居住，未出租於他人，僅係其個人占有，業據被告丙○○陳明在卷，復觀之被告甲○○亦陳明未租用該建物，目前無人使用等語，亦無其他證據足認係由甲○○、丁○○或訴外人占用之事實，認僅由被告丙○○個人占用中，該部分被告丁○○、甲○○並未占用。
四、被告丙○○雖辯稱其於八十一年十月十七日與王胡廉芷之買賣契約，雖未及辦理所有權移轉登記，即由原告之前身五信於拍得所有權，然其占有具正當合法權源等語，並提出五信函五件、申請書二件、酬勞金收據、土地及建物買賣所有權買賣契約書、公證書各一件、印花稅繳款書二件、收費收據二件、高雄市稅捐稽徵處新興分處函、土地及建物抵押權設定契約書、支付命令確定書各一件、支票十三件、台灣高雄地方法院檢察署檢察官八十八年偵字第二七九九三號不起訴處分書、分配表及民事執行處通知各二件、地籍異動資料、土地登記謄本、建物登記謄本、委任書各一件、水費收據二件、市內電話移機費、切結書、戶籍登記簿謄本、印鑑證明各一件為證。惟按不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文，被告丙○○既自認其尚未依法定方式取得附表所示建物及其基地之所有權，亦未經原告同意而合法使用建物，是對原告而言，仍屬無權占有。縱被告所主張其等對王中化有金錢債權之事實為真正，亦僅能對王中化為請求，殊無得援引渠等對王中化之債權，對原告主張係有權占有，且其稱原告之前身五信人員與其有何交往、與王中化及王胡廉芷有何關係，均不能援為其有權占有之有利證據。從而被告丙○○、丁○○、甲○○無權占有如附表所示編號一、三、四之建物，被告丙○○無權占用如附表所示編號二第三層之建物（附表所示建物編號二第一、二層，原告之前身五信已對被告丙○○及訴外人林界輝訴請遷讓房屋勝訴確定），可堪認為真正，而被告丁○○、甲○○並未占用如附表所示編號二第三層之建物。
五、按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨可資參照。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，最高法院八十八年度台上字第七二九號民事判決參照。原告丁○○無權占用附表所示編號第一、二、四之建物，將上開建物出租予被告甲○○，依其與被告甲○○簽定之租賃契約，按月受有七萬元租金之利益，並直接致原告受有損害，然並無法律上之原因，從而，原告本於民法第一百七十九條不當得利之規定，訴請被告丁○○應自八十八年六月一日起至騰空遷讓交還前開建物之日止，按月給付七萬元之不當得利，應無不合，洵屬相當。
六、綜上所述，原告本於民法第七百六十七條前段之所有物返還請求權及第一百七十九條不當得利之法律關係，訴請被告丙○○、丁○○、甲○○將如附表所示編號
一、三、四之建物騰空遷讓交還原告，被告丙○○將如附表所示編號二第三層之建物騰空遷讓交還原告，被告丁○○自八十八年六月一日起至交還第一項建物之日止，按月給付原告七萬元，經核洵於無不合，應予准許；至原告請求被告丁○○、甲○○將附表所示編號二第三層之建物騰空遷讓交還部分，為無理由，不應准許。
七、至於附表所示編號二、四增建未辦理所有權第一次登記建物部分，前雖經本院八十一年度執字第八六四號民事執行程序、本院八十五年訴字第二三五六號民事案件審理中囑託地政機關測量其面積，然被告於本院審理中以勘測面積有出入，請求本院再囑託地政機關實施測量，經本院另於勘驗期日囑託高雄市新興地政事務所測量，並測繪複丈成果圖附卷，所繪測面積確與在前之測量結果不同，本院認該部分既係增建未辦理所有權第一次登記建物部分，原告請求被告遷讓交還，其面積自應以本院於審理中所測量之面積，較合於建物之現狀，故上開附表所示編號二、四增建未辦理所有權第一次登記建物部分面積應以本件勘測結果為準，面積詳如附件之複丈成果圖所示。又被告丙○○表示願向原告價購附表所示建物及土地，本院已於庭期中將其意願轉知原告，附此敘明。
八、查遷讓房屋，非立時可就，爰斟酌實際情況，訂履行期間為三個月，以資兼顧。
九、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日
台灣高雄地方法院民事第一庭~B法 官 郭貞秀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十八 年 十一 月 十 日~B法院書記官 胡美儀~f0~t30附表一：
┌──┬─────────────────────────┬────────┐│編號│建物所在地及種類 │建物坐落地號 │├──┼─────────────────────────┼────────┤│ │高雄市○○區○○段一小段建物建號九六一號，即門牌高│高雄市新興區大統││ │雄市○○區○○○街○○號加強磚造二層樓房一棟，面積│段一小段一一九八││ │地面層三九˙一七平方公尺，第二層四七˙七四平方公尺│地號，建。 ││ │，騎樓一二˙０七平方公尺，共計九八˙九八平方公尺，│ ││ │所有權全部。 │ │├──┼─────────────────────────┤ ││ │同右段地號增建未辦所有權第一次登記部分，建號二三八│ ││ │七號即同門牌，加強磚造、木造、鐵造，面積一層二０˙│ ││ │七五平方公尺，二層八˙四四平方公尺，三層四五˙四八│ ││ │平方公尺，共計七四˙六七平方公尺，所有權全部。 │ ││ │（如複丈成果圖） │ │├──┼─────────────────────────┼────────┤│ │高雄市○○區○○段一小段建物建號九六二號，即門牌高│高雄市新興區大統││ │雄市○○區○○○街○○號加強磚造三層樓房一棟，面積│段一小段一一九九││ │地面層三四˙四０平方公尺，第二層四五˙二０平方公尺│地號，建。 ││ │，第三層二四˙四六平方公尺，騎樓一０˙八０平方公尺│ ││ │，共計一一四˙八六平方公尺，所有權全部。 │ │├──┼─────────────────────────┤ ││ │同右段地號增建未辦所有權第一次登記部分，建號二三八│ ││ │八號即同門牌，加強磚造、木造，面積一層六˙七０平方│ ││ │公尺，二層六˙００平方公尺，三層五二˙四０平方公尺│ ││ │，合計六五˙一０平方公尺，所有權全部。 │ ││ │（如複丈成果圖） │ │└──┴─────────────────────────┴────────┘