臺灣高雄地方法院民事判決 八十九年度重訴字第九三五號
原 告 所羅門股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 麟輝金屬股份有限公司法定代理人 乙○○右當事人間協同辦理所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣壹仟肆佰貳拾叁萬玖仟伍佰伍拾元之同時，將其所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段第六六六二地號，面積三千八百十二平方公尺之土地所有權全部移轉登記為原告所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之一，餘由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將其所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段六六六二地號、面積三千八百十二平方公尺全部之土地，辦理權利存續期間為自民國八十八年六月一日起至九十年五月三十一日止之第三順位總金額一千四百二十三萬九千五百五十元之抵押權設定登記，並於原告給付一千四百二十三萬九千五百五十元之同時，協同原告辦理上開土地之所有權移轉登記，並將該土地第一順位抵押權設定登記塗銷。
二、陳述：㈠原告為興建工廠，而於八十八年六月一日向被告購買其所有坐落高雄縣○○鄉
○○段潮州寮小段六六六二地號，面積三千八百十二平方公尺全部之土地，約定價金為四千三百八十一萬八千九百四十元，兩造約定該買賣價款採四次分期給付。系爭買賣契約簽訂後，原告即依約分別於八十八年六月一日、八十八年九月一日給付被告定金八百七十六萬二千八百元及一千四百二十三萬九千五百五十元。依兩造買賣契約第二條之約定，被告應依原告分期給付之價金金額，將系爭土地逐次設定抵押權予原告，詎被告僅於原告第一次付款後，於債權範圍八百七十六萬二千八百元設定第一順位抵押權予原告，惟就原告所為第二次付款，被告迄今仍未履行其抵押權設定登記之義務。
㈡又系爭土地坐落在高雄縣大發工業區內，依促進產業升級條例第三十七條第一
項、第二項及同條例施行細則第八十七條第三項之規定，凡興辦工業人欲轉售設廠用地者必須建蔽率達到百分之二十並由經濟部出具「轉售證明」才可轉售。系爭土地於雙方簽訂買賣契約時，原有廠房建蔽率並未達到百分之二十，兩造遂協議在系爭土地所有權未能移轉前，由被告先將系爭土地出租原告興建廠房，以彌補被告先前未依設廠計劃興建廠房之建蔽率，待興建後之建蔽率達法定最低標準時，再由雙方共同具名向經濟部申請轉售證明。惟原告廠房建築完成並取得所有權狀後，於八十九年八月中旬電請被告共同向經濟部申請轉售證明，原告並同意於取得轉售證明後，即依買賣契約之付款辦法依序付款，被告竟拒不配合，原告又於八十九年九月八日請求被告用印又遭拒絕，原告始於同年月二十三日以存證信函請求被告在土地登記申請書上用印後以便辦理接續之過戶手續，被告竟仍拒不履行。為此，爰依系爭買賣契約之約定提起本件訴訟。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
原告暫不給付被告第三次土地價款之理由，係因被告未依約辦理第二次抵押權設定登記。被告於原告給付第二期價金時，即再三以各種理由拒絕辦理抵押權抵押權設定登記予原告，先以第一次抵押權設定之抵押權權利存續期限記載至九十年五月三十一日太長欲變動為由，拒不提供證件由代書辦理抵押權設定，繼於八十八年十一月三十日未提供公司變更登記事項卡正本，而以影本搪塞，又擅自指示代書將抵押權權利存續期限及清償日期更改為八十九年十月一日，而在證件上加註「本文件限使用六六六二地號辦理抵押權設定八十九年十月一日違反使用則視偽造文書論，本件與尾款毫無關聯」等字樣，原告並於八十八年十二月七日去函被告配合辦理抵押權設定登記。詎被告拒絕辦理第二次抵押權設定登記，又於八十八年十二月十七日發函原告要求協商辦理抵押權設定登記之事，原告遂於八十八年十二月二十日與被告就抵押權設定登記之日期達成「抵押設定日期改在八十九年十二月底左右」之協議。原告並表明只要被告備齊過戶證件尤其轉售證明，並辦妥第二次抵押權設定登記，隨即支付第三次價金，惟被告竟又要求就八十八年十二月二十日之協商結論簽立協議書，原告依其要求擬具「抵押權設定特別約定協議」，被告卻不願用印，致原告迄今無法辦理第二次付款之抵押權設定登記。被告未於原告支付第二期價金之同時設定同額之抵押權予原告，原告自得依民法第二百六十五條之規定，要求被告應於原告給付第三次價款時，同時或提前備妥第二次及第三次抵押權設定所需之證件且在申請書上用印齊全後原告再為給付。況且，原告於被告將過戶證件備齊交至代書處，始有支付第三期價金之義務，而兩造所應準備之過戶證件，亦經仲介人林永堂於八十八年六月一日簽約當天以書面明確告知雙方，然被告迄至原告起訴前，均未將證件備齊交至代書處，自不得要求原告給付第三次價款。
三、證據：提出不動產買賣契約書他項權利證明書、匯款回條、原告八十八年九月二十三日存證信函、租賃契約書、申請轉售證明應備證件明細、建物登記簿謄本、工廠登記證影本、原告八十八年九月八日、八十八年十二月二十三日信函、八十九年一月三日存證信函、證件簽收收據、設定抵押權申請書暨證件、原告八十八年十二月七日函、過戶所需證件明細表各一件為證，並聲請訊問證人潘乎、林永堂。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：兩造確實於八十八年六月一日訂立土地買賣契約，約定價金分四期給付，原告給付第一、二期價金後，於八十八年十一月二十九日通知被告要辦理第二次抵押權設定登記，被告亦已配合將文件交給原告委任之仲介人林永堂辦理設定事宜，然訴外人林永堂並未前往辦理，並非被告不願配合。況且，原告委任訴外人林永堂辦理抵押權設定登記時，竟未經被告同意，擅將抵押權擔保債權之清償日期填寫為九十年五月三十一日，被告至感受騙。至於第三期價金部分，原告依約應於被告交付過戶文件後於八十八年十二月一日支付該第三期款項，而被告已於八十八年十一月三十日將過戶文件備齊交給原告高雄分公司協理潘乎，原告又表示尚須申請轉售證明，被告亦應原告之要求於同年十二月九日將申請轉售證明應備文件交予原告，被告已履行交付過戶文件之義務，至原告在系爭土地上所興建之建物尚未完工而致無法申請轉售證明之風險，不應歸由被告負擔，原告應在被告交付過戶應備文件時，即行支付第三期價金，惟原告仍拒不依約付款，被告自得依系爭契約第九條之規定解除系爭買賣契約並沒收原告前已收受之二期買賣價金。
三、證據：抵押權設定登記申請書、八十八年十二月二十一日信函、過戶文件簽收單據、轉售證明申請所需文件明細、八十九年二月二十三日存證信函各一件為證。
丙、本院依職權函詢經濟部工業局大發工業區服務中心，申請轉售工業區土地須合於何種要件，併應提出何種文件以為申請。
理 由
一、原告主張其於八十八年六月一日向被告購買其所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段六六六二地號，面積三千八百十二平方公尺全部之土地，兩造約定價金為四千三百八十一萬八千九百四十元，以四次分期給付。原告並已依約分別於八十八年六月一日、八十八年九月一日給付被告定金八百七十六萬二千八百元及一千四百二十三萬九千五百五十元。依兩造買賣契約第二條之約定，被告應依原告分期給付之價金金額，將系爭土地逐次設定抵押權予原告，詎被告僅於原告第一次付款後，於債權範圍八百七十六萬二千八百元設定第一順位抵押權予原告，就原告所為第二次付款，被告迄今仍未履行其抵押權設定登記之義務。且被告未依約在原告廠房興建完成並取得所有權狀後申請轉售證明，俾原告支付第三期款項一千四百二十三萬九千五百五十元並辦理第三次抵押權設定登記，被告竟仍拒不履行，爰依系爭買賣契約之約定提起本件訴訟等語。被告則抗辯稱：依兩造買賣契約之約定，原告應於被告備齊過戶文件時，即行支付第三期價金一千四百二十三萬九千五百五十元，而被告已於八十八年十一月三十日將過戶文件交予原告，原告竟仍拒不支付第三期價金，已有違約。至於被告未申請轉售證明，乃因原告廠房尚未興建完成之故，被告僅需提供轉售證明申請所需文件即可，原告既未依約按期支付價金，又未經被告同意擅將抵押權擔保債權之清償日期填寫為九十年五月三十一日，被告自得依系爭買賣契約第九條之約定解除系爭買賣契約，沒收原告所支付之二期價金等語。
二、本件原告主張兩造於八十八年六月一日就被告所有坐落高雄縣○○鄉○○段潮州寮小段六六六二地號，面積三千八百十二平方公尺全部之土地訂立買賣契約，約定價金為四千三百八十一萬八千九百四十元，分四次給付。原告並依約分別於八十八年六月一日、八十八年九月一日給付被告定金八百七十六萬二千八百元及一千四百二十三萬九千五百五十元。詎被告僅於原告第一次付款後，於債權範圍八百七十六萬二千八百元設定第一順位抵押權予原告，就原告所為第二次付款，被告迄今仍未履行其配合辦理抵押權設定登記之義務等情，業據提出不動產買賣契約書一件為證，且此部分事實，又為被告所不爭執，則原告上開主張，自堪信為真實。就原告主張依系爭買賣契約第二條之約定，被告應依原告分期給付之價金金額，逐次配合辦理抵押權設定登記一節，固為被告所不否認，然抗辯稱其係因原告未經其同意擅將抵押權設定登記中擔保債權之清償日期訂為九十年五月三十一日，故不願就擔保原告給付之第二期價金數額範圍內，配合辦理第二次抵押權設定登記。且原告又未依約按期支付第三期價金，被告自得解除系爭契約等語。則以下所應與審究者，乃被告得否解除系爭買賣契約？
三、按契約之解除權，固得依當事人之契約或依法律之規定而發生。又依民法第二百五十八條第一項之規定，解除權之行使，應向他方以意思表示為之。然查：
㈠兩造固於系爭買賣契約第九條約定，「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆時未
能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付‧‧‧違約金予買方，買方若有違反本契約之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告即可解除，所有費用由違約之一方支付，雙方絕無異議」等語，此觀該買賣契約書所載即明。雖被告於八十九年二月二十三日以高雄高分院郵局第一０００號存證信函向原告表示：「本公司（指被告）已於八十八年十二月一日將過戶賣方應備所有之證件交付貴公司（指原告）協理潘乎收受，本公司已盡契約賣方之義務，貴公司依約應給付前開第三期款予本公司，‧‧‧惟轉售證明中所需貴公司蓋章申請者，‧‧‧以上均需貴公司負責辦理始能取得該項轉售證明。惟查歸公司於本件買賣土地上至今尚未建廠，致使無法取得建物使用執照、工廠登記證，因而無法申請轉售證明，此係可歸責於貴公司之事由，‧‧‧請貴公司於文到七日內付款，否則依照買賣契約第九條規定解除契約‧‧‧」等語，此有原告不爭執其真正之上開存證信函一件在卷為證。則被告抗辯其依兩造解除權之約定向原告為解約之意思表示一節，固堪採信。
㈡惟就被告抗辯原告未依約支付第三期價金而已違約一節，按民法第九十八條規定
，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。且最高法院十七年上字第一一一八號判例亦認為，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。經查，系爭買賣契約第一條就第三次付款約定為：「約定民國八十八年十二月一日支付一千四百二十三萬九千五百五十元正，但實際付款日以賣方過戶證件備齊交至代書處為準付款日」等語。則依該契約文字特別註記實際付款日，已可見兩造立約之時並非有意以八十八年十二月一日為第三次付款日期，況參以該契約所載第一、二次付款時期之內容，均僅記載日期而無其他註記一事觀之，益徵兩造之真意係約定被告將過戶證件交付原告之時為原告第三次價金之付款日期，而非約定原告應於八十八年十二月一日支付第三期款項。由兩造上開約定，原告第三期付款義務既以被告備齊過戶文件為條件，則其次應予論究者，乃被告已否履行其交付過戶證件之義務，而使原告付款之條件成就？㈢就原告主張被告尚未交付系爭土地之轉售證明一節，雖為被告所不爭執，然辯稱
其並無交付該轉售證明之義務云云。經查，依兩造所不爭執為真正之過戶應備資料明細所載，賣方應備文件包括轉售證明，此有該明細一件為證。又證人即系爭土地買賣仲介人林永堂於本院言詞辯論期日證稱，其於兩造簽約當時即已告知被告應將轉售證明交付原告，被告知悉過戶應備文件包括轉售證明等語，核與證人即原告高雄分公司協理潘乎於本院言詞辯論期日中所證，轉售證明係工業區用地移轉所需文件，兩造訂約當時即已約定被告應提供之過戶文件包括轉售證明，被告雖已提出申請轉售證明所需文件，但因原告尚未將廠房興建完成仍欠缺工廠登記證等語相符。則由上開證言，可見兩造於締約之時即已約定被告應交付原告之過戶文件包括轉售證明。況且，依八十八年十二月三十一日修正前之促進產業升級條例第三十七條第四項規定，興辦工業人申辦工業區土地或建築物所有權移轉時，應報經工業區主管機關核准，並檢附核准之文件申辦所有權登記。而兩造於訂立系爭買賣契約當時均知悉系爭土地經編定在高雄縣大發工業區內，此有使用分區證明書一件在卷可稽，且為兩造所不爭執。則由上開促進產業升級條例之規定，益徵兩造約定辦理系爭土地所有權移轉登記中被告所應提出之過戶文件包括轉售證明。再查，雖被告辯稱其已於八十八年十二月一日將過戶證件完整交付原告等語，並舉經原告高雄分公司協理潘乎簽收之單據一件為證。然依該簽收單據所載，已可見被告並未提出轉售證明，且被告復自認迄今尚未提出轉售證明等語，則其抗辯已備齊過戶文件云云，實非可採。至被告辯稱其無法提出轉售證明，乃因原告尚未將建物興建完成云云，然查，申請主管機關核可轉售須提出土地及建物登記謄本、工廠登記證，此有經濟部工業局大發工業區服務中心九十年二月五日（九十）大發字第一三二號函一件在卷為證。而原告亦自認其於系爭土地上所興建之建物係於八十九年五月一日完工，並於同年七月十五日完成第一次所有權登記，同年七月二十一日申辦工廠登記並取得工廠登記證等情，有建物登記謄本及工廠登記證各一件為憑，則被告所辯尚無法申請轉售證明一事固屬非虛。惟被告依約應提出之過戶文件既然包括轉售證明，顯見兩造約定被告有申請主管機關核發轉售證明之義務，而被告於訂約當時亦明知轉售證明須待系爭土地上之廠房興建完成始可申請，則兩造就第三期價金所約定之交付時期，應在該廠房興建完成後。在該廠房興建完成辦妥建物所有權登記及工廠設立登記前，原告自無遲延交付該期價金之可言。況原告又於建物興建完成後之八十九年九月二十三日，以存證信函催告被告提出轉售證明申請所需文件，則原告並無不履行系爭契約義務之可言，更不影響被告依兩造契約約定所負提出過戶所需轉售證明文件之義務，故被告上開抗辯，並非可採。
㈣由前所述，被告尚未將連同轉售證明在內之過戶文件交予原告，則原告第三期價
金之付款條件即未成就，於被告提出轉售證明前，原告尚無給付該第三期價金之義務。被告以原告尚未給付第三期價金為其違約事由，執為解除系爭契約之依據，即與兩造契約第九條之約定不符，被告抗辯系爭契約經其合法解除云云，即非有據，系爭買賣契約仍屬有效。
㈤又按民法第二百六十四條第一項前段規定，因契約互負債務者，於他方當事人未
為對待給付前，得拒絕自己之給付。又兩造買賣契約第二條約定，「雙方同意將此貸款於辦理過戶前由賣方（即被告）負責塗銷買方逐次設定抵押權前之全部限定物權之登記」等語，此為兩造所不爭執。則原告依系爭買賣契約之約定，請求被告於原告給付第三期價金一千四百二十三萬九千五百五十元之同時，協同辦理系爭土地之所有權移轉登記，即有理由，應予准許。至於原告訴請被告協同辦理塗銷第一次抵押權設定登記部分，按土地登記規則第一百三十三條前段規定，他項權利塗銷登記，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第三十四條所列文件單獨申請之。依該規定，原告取得系爭土地之所有權後，即得單獨辦理塗銷抵押權設定登記，被告並無協同辦理之必要，則原告此部分請求，欠缺權利保護要件，不應准許。
四、有關原告主張被告應依原告價金支付程度協同辦理第二次抵押權設定登記部分，就兩造契約約定被告應依原告價金給付程度協同原告辦理抵押權設定登記一節，已認定如前。而被告無非係以原告未經其同意將系爭土地之第一次抵押權設定登記所擔保債權之清償日期載為九十年五月三十一日為由，拒絕辦理第二次抵押權設定登記。惟姑不論被告上開抗辯是否有據，原告訴請被告於其給付第三期價金之時，協同辦理系爭土地之所有權移轉登記，於法有據，已認定如前，則原告訴請被告協同辦理抵押權設定登記部分，縱屬有據，然系爭土地所有權已歸屬原告，依民法第七百六十二條前段之規定，抵押權因與所有權混同而消滅。原告此部分請求，亦欠缺權利保護之必要，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十五 日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法 官 汪怡君右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十五 日~B法院書記官 劉榮華