臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度簡上字第一六九號
上 訴 人 柔情公主視聽歌唱有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 福信建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年三月三十日本院高雄簡易庭九十年度雄簡字第三一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人違約金部分，就超過新台幣肆仟貳佰元及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：請求判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：
（一）上訴人承租使用系爭房屋，均依善良管理人注意，並做好防火及公共安全檢查，因主管機關派員檢查時適逢經營管理人不在場，無法出示檢查結果予其審核，致誤認未申報安檢，始處以罰鍰，雖經說明，因罰單既出已無法收回銷案，非上訴人未依約申請檢查，被上訴人在未受任何損失情況下，片面要求賠償六萬元，上訴人無法同意，被上訴人即要求遷讓房屋及違約賠償，並進而提起本件訴訟，自無理由。
（二）上訴人確增依規定申請檢查，並以大股東李崑良名義為之，檢查地址為高雄市○○區○○○路○○○號三樓之一至之三，因承辦人員塗改故三樓之三部分顯得模糊。
三、證據：提出建築物防火避難設施與設備安全檢查申報結果通知書、建築物防火避難設施與設備安全檢（複）查報告書、高雄市政府工務局使用執照、高雄市政府營利事業登記證、經濟部公司執照、建築物公共安全檢查專業檢查人認可證、建築物公共安全檢查專業機構認可證等影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決（一）駁回上訴。
二、陳述：
（一）上訴人提出之檢查申報結果書、安全檢查報告書記載檢查之對象為高雄市○○○○○路○○○號三樓之一、之二，所有權人為李崑良，與之三房屋無涉，且該等書面無主管機關收發文號、用印。高雄市政府工務局之罰單未經主管機關撤銷，足見處罰之流程並無違誤，上訴人以因管理人不在場，無法出示已定期安全檢查之資料始遭誤罰之詞，與事實不符。
（二）被上訴人僅催告上訴人繳清罰款，補完成公共安全檢查手續，並未額外要求賠償六萬元。
丙、本院依職權函高雄市政府工務局查詢系爭建物八十九年申報安全檢查相關資料。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人向其承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號三樓之三（下稱系爭房屋）房屋，租期自八十九年二月十五日起至九十一年十月十四日止，租金每月二萬四千二百元（逐年調高百分之四），並約定應以善良管理人之注意使用房屋，並確實維護防火避難設施、合法使用及構造安全，如有違反，被上訴人可終止租賃契約，收回房屋並請求相當於三個月租金之違約金，後因上訴人未依約申請辦理建築物公共安全檢查，遭高雄市政府工務局處罰鍰六萬元，並通知補辦申報，被上訴人函催告辦理後上訴人仍未辦理，爰以起訴狀之送達為終止租賃契約之通知，並依所有物返還請求權之規定，請求遷讓返還房屋及約定之違約金。上訴人則以其已依約定申辦安全檢查，僅因現場管理人不在，未能出示檢查結果，始遭處罰，並無違約情事等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人向其租用門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號三樓之三建物，因係經營ＫＴＶ使用需特別注意公共安全檢查，因由上訴人書立公共安全切結書做為租約附件，約定由上訴人若未能配合主管機關有關協同履勘限期改正或因違規、違法使用承租房屋所致任何行政責任、民刑責任，應由上訴人負全部責任，被上訴人並得依約終止租約，收回房屋；嗣因上訴人未依法申請建築物公共安全檢查，致遭罰鍰，經被上訴人通知限期上訴人補辦，上訴人亦未置理等情，業據提出建物所有權狀、經公證之房屋租賃契約書、高雄市政府八十九年九月三十日八九高市公務建字第零二五八一八號函、存證信函暨回執等為證，堪信為真實。上訴人雖辯稱已依法申辦公共安全檢查云云，惟經本院函查高雄市政府工務局稱「依據『建築物公共安全檢查簽證及申報辦法』附表二規定『KTV』檢查申報頻率為每一年一次，期限自一月一日起至六月三十日止。有關首揭建築物係作為視聽伴唱遊藝場所（KTV）使用，其八十九年度向本局辦理建築物公共安全檢查申報日期為八十九年十一月二十八日，申報人為所有權人李崑良和使用人丁○○。
本市○○○路○○○號三樓（三樓之一、三樓之二、三樓之三等三戶合併作為KTV使用）建物前因八十九年度未依限辦理建築物公共安全檢查申報，經本局八十九年九月三十日高市工務建字第０二五八一八號函處新台幣六萬元罰鍰」等，有該局九十年六月二十七日九十高市工務建字第０一五一八三號函在卷可稽，是上訴人確未依約定申辦建築物公共安全檢查甚為明確，而其事後申辦檢查日期為八十九年十一月二十八日，亦在被上訴人以存證信函催告五日期限之後（上訴人係於八十九年十一月二十一日收訖），亦有前揭存證信函及回執可佐。是被上訴人主張上訴人違約並收原審起訴狀繕本送達為終止而造租貨契約之意思表示即有理由。從而兩造租賃契約既已合法終止，上訴人無正當權源而占有系爭房屋，被上訴人基於所有人之地位請求上訴人返還，依法即無不合，應予准許。
三、被上訴人另依兩造租賃契約書第八條第一項「乙方（指上訴人）違反或不履行本約各項規定時，甲方（指被上訴人）得終止契約。乙方除應清償應負擔之費用外，甲方得向乙方請求相當於三個月租金之違約罰金，乙方不得異議」之約定，請求上訴人給付相當於三個月租金七萬六千八百元，而上訴人確有違約事實已如前述，則被上訴人請求尚非無據，上訴人就相當於三個月租金計算之違約金數額為七萬六千八百元之事實並不爭執，亦應認為真實，從而上訴人因違約應給付被上訴人如上之金額；惟因系爭租賃契約訂立時，上訴人曾繳交七萬二千六百元保證金於被上訴人處，保證無任何租賃相關牽扯（租賃契約書第三條第三項），該保證金之性質核屬押租金，以擔保承租人之租金債務為主要目的，依通說於租賃契約終止時，倘承租人欠有租金或負有損害賠償債務者，押租金即當然抵充（參鄭玉波先生著民法債篇各論七十六年十月十二版第二百二十三頁起），則前揭被上訴人之請求金額七萬六千八百元應先以七萬二千六百元保證金抵充後，僅得請求其中四千二百元，被上訴人之請求於此範圍內為有理由，逾此範圍則無理由，不應准許。
四、綜上所述，被上訴人本於所有物返還請求權及租賃契約約定之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付違約金四千二百元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 吳進寶~B法 官 吳文婷~B法 官 林玉心右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日~B法院書記官 鄭裕一