臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度簡上字第一六三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 李萬得律師複 代理人 林華山律師被上訴人 乙 ○訴訟代理人 黃瓈瑩律師右當事人間八十九年旗簡字第一六三號請求履行契約事件，上訴人對於民國本院九十年四月二十五日第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人應協同被上訴人就坐落高雄縣○○鎮○○○段第一八五之一地號土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地，為地上權設定登記部分及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
本訴部分第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
反訴部分之第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人（即本訴原告）方面：
１、本訴起訴時之聲明：
⑴、上訴人即原審被告應同意被上人即原審原告，在高雄縣○○鎮○○○段第一
八五之一地號土地（下簡稱：系爭土地）如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋。
⑵、上訴人應出具系爭土地使用同意書予被上訴人辦理建築執照申請。
⑶、上訴人應協同被上訴人就系爭土地為地上權設定登記。
⑷、訴訟費用由上訴人負擔。（註：原審僅判決前揭１之聲明及上訴人應協同被上訴人就系爭土地如附圖所示
斜線部分面積五十五平方公尺之土地，為地上權登記之聲明勝訴，其餘聲明則駁回，駁回部分未提起上訴而確定。）。
２、於本院之答辯聲明為：
⑴、上訴駁回。
⑵、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
３、陳述：除引用原判決書之記載外，並補充如下：
⑴、修建前舊屋只是有些屋瓦破損而會漏雨，但仍可使用。
⑵、上訴人事先曾同意被上訴人「整修」舊屋，且因舊式屋瓦取得不易，所以才
改用鐵皮屋頂。上訴人既已同意被上訴人以更換鐵皮屋頂方式整修，本於誠信原則，自有使契約繼續存在的意思。且就建築房屋之型式、高度既未約定，則不論何種房屋，均應合於契約本旨。
⑶、因施工過程，係在舊屋上先搭蓋鐵皮屋頂，鐵皮屋頂完成後，再拆除舊有之瓦片屋頂，故鐵皮屋頂會較舊有之屋頂高。
⑷、又整建過程中之鐵皮屋頂雖有降低，但施工上只是截短支撐之鐵柱即可，根
本無須拆除屋頂，所以上訴人所謂「降低鐵皮屋頂時，租賃契約已終止」等語，無足採信。又被上訴人係因原承審法官調處，所以才又降低屋頂高度，以冀息訟和解，然上訴人竟於降低高度後又反悔。況且系爭房屋除屋頂外並有天花板，所以仍足堪遮蔽風雨。
⑸、改建過程中，房屋牆壁空隙過大，但完工時已加以填補，不得因此認為房屋已不堪使用。
⑹、民法第四百二十二條之一規定係於八十九年五月五日施行，請求權時效應從當日起算，是以尚未罹於十五年時效。
⑺、被上訴人請求「上訴人同意被上訴人在系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋」之請求權尚未罹於時效。
二、上訴人（即本訴被告）部分：
１、於原審之聲明：
⑴、被上訴人之訴駁回。
⑵、訴訟費用由被上訴人負擔。
２、於本院之上訴聲明：
⑴、原判決除駁回被上訴人其餘之訴及命被上訴人負擔訴訟費用部分外廢棄。
⑵、被上訴人在第一審之訴均駁回。
３、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
⑴、解釋上訴人於八十七年時之意思表示，應該只有同意被上訴人進行修繕，但被上訴人實際上卻進行重建，並有加蓋廚房。
⑵、上訴人同意修建時，對於修建後之建物高度既未約定，自應比照舊屋的高度
。但實際上修建後之建物高度已較舊屋為高，上訴人自得以被上訴人違反約定為由解除契約。
⑶、系爭建物修建過程，建物高度曾加高約一丈，後來才又先拆除鐵皮屋頂，再
鋸短樑柱降低高度，之後再重築屋頂，且改建前被上訴人已遷到高雄市居住。故於拆除鐵皮屋頂以便鋸短樑柱時，該屋已不堪使用，兩造間之不定期租賃契約應已到期而消滅。
⑷、民法第一百零一條規定，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為
阻止其條件成就者，視為條件已成就；又依法不定期租地建屋契約於房屋不堪使用時契約即已屆滿。但在修建過程中，被上訴人竟自地面埋設鐵柱用以支撐鐵皮屋頂，且在舊牆上敷水泥，並將門改為鐵捲門，用以延長舊屋的可用年限，所以依民法第一百零一條規定，兩造間之租賃契約應已屆期而消滅。
⑸、改建過程中，被上訴人將原有屋瓦拆除，此時房屋牆壁空隙過大，應已不堪使用，所以契約應已到期。
⑹、上訴人於二審時所為前揭系爭基地租賃契約已消滅之主張，應為訴之重疊合併，且前未主張，故予以追加。
⑺、民法第四百二十二條之一之地上權登記請求權應已罹於時效。
⑻、被上訴人「請求上訴人同意其在系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋」之請求權，亦已罹於時效。
三、兩造不爭執之事實：
１、被上訴人於五十三年間，向訴外人卓新登（即上訴人之父）承租系爭土地如附圖所示部分土地建築房屋，當時並未約定期限，亦未訂立書面。
２、八十七年間被上訴人擬修繕原有之建物：
⑴、修繕原因：
①、因原有建物遭冰雹打壞部分瓦片，若未修理則會漏雨，但該屋還是可以住人。
②、修建的原因，與道路拓寬無涉。因為道路只拓寬到屋簷底下，並未影響到建物本體。
⑵、改建前，訴外人邱貞祥（承包修建工程的包商）曾陪同被上訴人去找上訴人洽商：
①、被上訴人及邱貞祥去找上訴人商討改建宜之前，兩造間仍存有「不定期無書面之租地建屋契約」，且上訴人有繼續出租的意思。
②、被上訴人與邱貞祥一同到上訴人住處商談時，上訴人有同意被上訴人進
行修繕工程。但當時兩造並無明確約定修建後之房屋高度、形式，因為雙方都未說到這部分。一直到實際改建之後，兩造對於改建後之高度及形式，仍未明確約定。
⑶、實際改建情形：
①、目前房屋已修建完成。
②、系爭建物修建過程，建物高度曾加高約一丈，後來才又拆除並鋸短樑柱降低高度，但依被上訴人所建之高度並未影響到上訴人自己的建物。
③、實際改建過程中時，舊有牆壁有部份拆除改成鐵柱，亦有部分敷上水泥。
四、兩造爭執之事項：
１、兩造間之契約是否已解除或屆期終止。
２、上訴人同意改建之內容為何（改建後之高度及改建之項目等）。
３、民法第四百二十二之一條之地上權登記請求權，及被上訴人「請求上訴人同意其在系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋」之請求權，時效是否已消滅。
五、得心證之理由：
１、被上訴人修繕原建物之前，已獲得上訴人同意，且不論修建之材質、形式、範圍如何，上訴人均讚已同意：
⑴、按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不拘泥於
所用之辭詞。」，又所謂「真意」，係指當事人依其意思表示所企圖實現之效果（即表示行為之效果意思），而非指當事人內心之意思（王澤鑑著民法實例研習；八十一年三月版；第二八○頁）。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院判例十九年上字第四五三號判例）。故探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院七十九年台上字第一七七八號判決）。從而，有時須對契約條款之文義加以限制，有時須對契約之文義加以擴張（王澤鑑著民法實例研習；八十一年三月版；第二八一頁）。
⑵、不論被上訴人使用何種材質、形式修建，亦不論其修建的範圍，均在此次上訴人同意修建的範圍內：
①、被上訴人修繕原建物之前，曾事先知會上訴人，並獲得上訴人同意等情
，業經兩造陳明在卷。而參酌上訴人自承：「他跟我講說屋樑要換成鐵的之後，我說我不管，鐵的也好，木頭也好，只要他們能住就好」等語（參本院九十年簡上字第一六三號九十二年一月二十日準備程序筆錄），及兩造自承「改建之前兩造間仍有租賃契約，且有繼續租賃的意思」，暨上訴人又自承：「（如果他們沒有蓋到二樓高，你是否還會繼續租他們？）會」等語（均同上開本院九十二年一月二十日準備程序筆錄）。足見上訴人主觀上仍有繼續長期出租系爭土地予被上訴人之意願，致不反對被上訴人使用何種材質、形式修建，亦不限制被上訴人所進行修建的範圍。亦即上訴人之主觀認知上，係偏重於「讓被上訴人繼續使用該建物而能續租」，而不在意「租約何時會因建物毀損而到期」。
②、又不定期租地建屋契約之主要目的，應在於「一方收取租金，另一方能
合理使用承租之土地」。訂約時契約當事人觀注的重點，絕不可能是「契約何時終止」，否則當事人大可於訂約時就約定契約之期限。故解釋意思表示時，自不應過份強調契約終止。
③、就經濟價值觀察，被上訴人既已花費鉅資將屋頂改為鐵皮屋頂，自然是
希望能再長久利用該修建後之建物，衡情此種意圖亦應為上訴人所知悉及理解。所以在修建過程中，對於該屋其他老舊部分一併予以加強，不僅增加經濟價值，且應該是合於兩造間「同意改建以求能繼續使用該屋，而維持兩造間不定期租賃契約的意圖」。
④、從而，綜據上開訂約時兩造之主觀上認知、契約之主要目的、經濟價值
等因素，依據首揭法條及判例、判決意旨所揭示之解釋意思表示之各原則，本院認不論被上訴人使用何種材質、形式，亦不論進行修建的範圍，均在此次上訴人同意的範圍內。
２、上訴人不得以「被上訴人所建房屋未能領得建築執照」、「修建後之建物高度，較舊屋為高」為由，要求終止租賃契約：
⑴、按土地法第一百零三條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃。」，然最高法院四十一年台上字第九十五號判例略以：「土地法第一百零三條第二款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符。」。
⑵、改建系爭建物雖因被上訴人未出具同意書，致尚未能領得建築執照，但參酌
前揭最高法院四十一年台上字第九十五號判例意旨，應認上訴人仍不得執此理由主張終止契約。
⑶、又上訴人雖一再質疑「修建後之建物高度，較舊屋為高」，但租地建屋只要
不違法令或租約之特別約定，承租人原即可依其意願及所認為合適的方式，在承租之土地上建築房屋。而：
①、依卷附之登記謄本及本院卷附之現場照片所示，系爭土地之地目為「建
地」，且直接面臨馬路，該馬路有中央分隔線劃分為雙向，每一向均有一汽車道及機車道，所以系爭房屋之高度（依照片所示，是比一層樓高，而約二層樓高），顯然並未違反相關之建築法令。
②、其次，「五十三年承租系爭土地時，當事人並未約定建物的高度；修建
時兩造亦未提到修建後的高度」等情，既經兩造陳明在卷。而如前述，綜據上開訂約時兩造之主觀上認知、契約之主要目的、經濟價值等因素觀之，上訴人同意修建應該是偏重於「讓被上訴人繼續使用該建物而能續租」，衡情「高度」應非兩造商洽時所關注的重點，更何況上訴人亦自承改建後之高度並不會影響到上訴人自己的建築（同上開本院九十二年一月二十日筆錄），則應認修建後之建物高度，雖較舊屋為高，但並未違反兩造間之租約。
③、從而，上訴人之前揭主張並無理由，上訴人自不得藉此要求終止兩造間之租賃契約。
３、修建過程中，被上訴人拆除部分牆壁架設鐵柱，在舊牆上敷水泥、改用鐵捲門等行為，與民法第一百零一條規定不合，兩造間之租賃契約並不因而屆滿：
⑴、上訴人雖主張：依民法第一百零一條規定，因條件成就而受不利益之當事人
，如以不正當行為阻止其條件成就者，視為條件已成就；又依法不定期租地建屋契約於房屋不堪使用時契約即已屆滿。但修建過程中，被上訴人竟自地面埋設鐵柱用以支撐鐵皮屋頂，且在原有的舊牆上敷上水泥，並將門改為鐵捲門，用以延長房屋的可用年限，所以依民法第一百零一條規定，兩造間之租賃契約應已屆滿等語。
⑵、如前述，不僅上訴人曾自承：「他跟我講說屋樑要換成鐵的之後，我說我不
管，鐵的也好，木頭也好，只要他們能住就好」等語，甚至不論被上訴人此次修建的範圍、材質、形式為何，均在上訴人同意修建的範圍內。是以改建前，上訴人已事先明知並同意被上訴人將舊屋的屋頂更換成鐵皮屋頂無訛。
況且，建築施工上，架設鐵皮屋頂確需在土地上埋設鐵柱用以支撐鐵皮屋頂，所以原即難認「修建過程中，被上訴人拆除部分牆壁，俾便架設鐵柱的施工方式」有所不當。從而，「拆除部分牆壁架設鐵柱，在舊牆上敷水泥、改用鐵捲門」等，均未超出八十七年間，上訴人事先同意修建之意思表示的範圍。
４、修建過程中，已搭好之鐵皮屋頂雖曾拆除並降低高度，但租賃契約不因此而到期：
⑴、上訴人一再主張「修建過程建物高度，原加高約一丈，後來才又拆除，鋸短樑柱，降低高度，則於拆除屋頂鋸短樑柱時，租賃契約應已到期」云云。
⑵、如前述，不論樓高度為何，原即不違約定及法令，況被上訴人降低高度，既
在施工過程中，且是回應上訴人之要求與意願，被上訴人再以此指摘實有違誠實信用原則，應無足採。
５、按契約除主給付義務外，並得因法律規定、契約約定、誠實信用原則、或契約之補充解釋而有附隨義務。又起造人申請建築執照或雜項執照，應備具土地權利證明文件，建築法第三十條定有明文。又所謂「土地權利證明文件」，係指起造人取得土地提供建使用之一切權利文件，例如自有土地權狀，使用他人土地建築之同意書、租地建築之契約書面等等，故於租地建築之租賃契約，應認出租人有出具同意承租人在租用基地上建築建物之書面的義務。但因為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第一百三十條第一項定有明文，故若出租人應同意承租人在原租用基地上建築房屋之民事判決已確定，則該民事確定判決書即得認為是「建築法第三十條之土地權利證明文件」（行政法院五十三年判字第二五五號判例）。如前述，八十七年間被上訴人系爭建物改建並未違約，兩造間就系爭土地所成立之租賃契約亦未消滅；又本件租賃契約並未訂立書面，無法以租賃契約書面當作「建築法第三十條之土地權利證明文件」，故被上訴人確有請求上訴人出具「同意被上訴人在系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋」之文件的必要。又上訴人雖主張被上訴人之此項請求權已罹於時效，就此項抗辯，司法行政部六十一年七月二十八日台六十一函三字第○六一九三號函曾認：「關於土地使用同意書之有效期間應為多久一節，除雙方當事人另有約定外，似無民法上時效之適用。」；又依契約之目的，解釋上應認為，租地建築契約之出租人同意承租人在基地上建築的義務，係與租賃契約相始終，亦即在租地建屋契約的存續期間內，不斷的、持續的發生此項同意建築的義務，故被上訴人之上開請求權，原本就應未罹於時效；更何況於八十七年間，上訴人尚曾重新同意被上訴人修繕系爭建物。是以，被上訴人之此項請求權既未罹於時效，則此部分之請求權為有理由，應予准許（註：唯此「同意建築」所指之建物，僅指八十七年間改建後之建物，若日後該八十七年間改建後之房屋毀壞致租約屆期，則上訴人無再為同意建築之義務），原審參酌上開行政法院五十三年判字第二五五號判例見解，判命「上訴人應同意被上訴人在系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地建築房屋。」，於法並無違誤，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
６、又民法第四百二十二之一條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」，此條文雖係於八十九年五月五日增訂，但依民法債編施行法第二十三條規定，民法債編修正施行前租用基地建築房屋者亦有適用民法第四百二十二條之一之規定，故被上訴人固得依民法第四百二十二條之一規定，請求上訴人協同就系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地辦理地上權登記。但因上訴人已為時效抗辯，而參酌民法第四百二十二之一條之立法理由為：「一本條新增。二 土地法第一百零二條所定協同辦理地上權設定登記之請求權，有二個月之期間限制。惟實務上見解以為該期間為訓示規定，縱令經過二個月期間，不生失權效果，承租人仍得請求出租人為地上權之登記。為保護承租人，並期規定之明確，爰將土地法前述特別規定移列於本法，並作適度之修正。」，亦即民法第四百二十二之一條之請求權，係土地法第一百零二條規定移列改規定於民法債篇。而依最高法院判例見解，土地法第一百零二條之請求權時效為十五年，且應自基地租賃契約之成立時起算。是以民法第四百二十二之一條規定請求權亦應適用十五年時效，且「民法債編修正施行前已租用基地建築房屋，其地上權登記請求權之時效亦應自契約成立時起算。從而，被上訴人之地上權登記請求權仍應自租地建屋契約成立時（即五十三年）起算，則被上訴人向上訴人於八十九年五月十八日追加訴請系爭土地地上權登記，已罹於十五年時效。為此，被上訴人請求上訴人協同辦理系爭士地地上權登記，即為無理由，原審判決上訴人應協同被上訴人就坐落高雄縣○○鎮○○○段第一八五之一地號土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺之土地，為地上權設定登記，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄並駁回被上訴人此部分之請求，並改判如主文第一項、二項所示。
７、本件本訴部分，事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防擊方法，經本院審酌，認為與判決之結果無影響，自無逐一詳予論述之必要，併此敘明。
貳、反訴部分：
一、上訴人（即原審反訴原告）方面：
１、原審起訴時之聲明：
⑴、被上訴人應將系爭土地如附圖所示斜線部分面積五十五平方公尺土地上之建築物拆除，並將土地返還予上訴人。
⑵、反訴訴訟費用由被上訴人負擔。
⑶、上訴人願供擔保請准許宣告假執行。
２、於本院之上訴聲明：
⑴、原判決廢棄。
⑵、被上訴人應將系爭土地如附圖所示斜線部分，面積五十五平方公尺土地上之建築物拆除，並將該土地返還上訴人。
３、陳述：除引用原判決書之記載外，如前揭本訴部分之陳述。兩造間之租賃契約應已終止或屆期而消滅，故被上訴人無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分，該部分土地，自應返還予上訴人。
二、被上訴人（即反訴被告）部分：
１、原審對反訴之答辯聲明為：
⑴、反訴原告之訴駁回。
⑵、訴訟費用，由反訴原告負擔。
２、於本院之答辯聲明：
⑴、上訴駁回。
⑵、第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
３、陳述：除引用原判決書之記載外，如前揭本訴部分之陳述。兩造間之租約契約並未終止或屆期，被上訴人仍有權使有系爭土地如附圖所示斜線部分土地。
三、得心證之理由：
如本訴中所述，兩造間就系爭土地如附圖所示斜線部分土地所訂立之不定期租賃契約，迄未因終止或屆期而消滅，被上訴人自得使用該土地。從而，上訴人反訴請求被上訴人拆除房屋，將系爭土地返還上訴人，即屬無據。原審判決駁回上訴人之反訴請求，於法並無違誤，上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
參、據上論結：本件本訴部分，上訴人之上訴一部有理由，一部無理由，另反訴部分，上訴人之上訴無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十九 日
臺灣高雄地方法院民事第六法庭~B審判長法官 朱玲瑤~B法 官 吳榮宏~B法 官 洪碩垣右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 四 日~B法院書記官 王少玲