臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度簡上字第二八六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十年二月八日本院高雄簡易庭八十九年度雄簡字第二五三四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國八十八年八月十日，以每月新臺幣（下同）一萬九千元之租金，承租伊所有門牌號碼為高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自八十八年八月十日起至八十九年八月九日止，約定承租期間內之管理費由上訴人負擔，而前次房屋損害、維修，應由上訴人立即處理。詎上訴人除繳納八十八年八月份租金一萬九千元、八十八年九月份租金五千元外，餘均未繳納，伊乃於八十八年十月二十六日以存證信函催告上訴人於三日繳納租金，因上訴人並未繳納，故另於八十八年十一月六日以存證信函終止租賃契約，並訴請上訴人遷讓房屋及給付租金，嗣因上訴人欠繳租金未逾二期總額，該終止租約並不合法，經本院高雄簡易庭於八十九年五月十八日以八十八年度雄簡字第三二七七號判決被上訴人應給付至八十八年十一月十七日止之租金三萬七千四百三十三元，而遷讓房屋部分則駁回，經上訴人提起上訴後，兩造在八十九年九月十八日於本院八十九年度簡上字第三○六號準備程序中成立和解，上訴人願給付伊二萬六千六百六十七元。和解成立後，上訴人非惟不履行和解協議，且於八十九年八月九日租賃契約期滿前，均未如期繳納租金、管理費，亦未修繕房屋，為此爰依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付八十八年十一月十七日起至八十九年七月十七日之租金十五萬二千元，於扣除押租金三萬五千元後，尚欠十一萬七千元，管理費五千七百九十二元，房屋修繕費用三萬元，合計十五萬二千七百九十二元（經原審判准上訴人應給付被上訴人十二萬七千零四十二元，駁回部分，被上訴人未聲明不服），並於本院聲明駁回上訴人之上訴等語。
二、上訴人則以：被上訴人於八十八年十一月出斷水斷電，且於八十八年十一月十六日以存證信函終止契約，在不得已之下乃於八十八年十二月十日搬離系爭房屋，並終止租賃契約，之後即未再使用、收益系爭房屋，況兩造於左營區公所調解時，被上訴人同意伊於八十八年十二月底搬遷，租金並以押租金扣抵，故被上訴人應不可請求租金等語置辯。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請求駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
三、查上訴人於八十八年八月十日，以每月一萬九千元之租金，承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自八十八年八月十日起至八十九年八月九日止，約定承租期間內之管理費由上訴人負擔，而前次房屋損害、維修，應由上訴人立即處理。又上訴人除繳納八十八年八月份租金一萬九千元、八十八年九月份租金五千元外，餘均未繳納，被上訴人乃於八十八年十月二十六日以存證信函催告上訴人於三日繳納租金，因上訴人並未繳納，故另於八十八年十一月六日以存證信函終止租賃契約，並訴請上訴人遷讓房屋及給付租金，嗣因上訴人欠繳租金未逾二期總額，該終止租約並不合法，經本院高雄簡易庭於八十九年五月十八日以八十八年度雄簡字第三二七七號判決被上訴人應給付至八十八年十一月十七日止之租金三萬七千四百三十三元，而遷讓房屋部分則駁回，經上訴人提起上訴後，兩造在八十九年九月十八日於本院八十九年度簡上字第三○六號準備程序中成立和解，上訴人願給付被上訴人二萬六千六百六十七元等情，有該租賃契約書、判決書、和解筆錄及存證信函在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真實。至被上訴人主張：上訴人應給付八十八年十一月十七日起之租金、管理費及房屋修繕費用等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。查系爭租賃物為房屋，是被上訴人欲以欠租為由而終止租賃契約，須待上訴人遲付二期租金總額，且經催告後仍不履行，始可終止契約，被上訴人固於八十八年十月二十六日以存證信函催告上訴人於三日繳納租金，並於八十八年十一月六日以存證信函終止租賃契約，惟因被上訴人催告之時，上訴人欠繳租金尚未逾二期總額，為兩造所不爭執，故依前開法條意旨，該終止租約並不合法，合先敘明。
五、又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。是在契約自由之下，被上訴人雖無法定終止租賃契約之事由，但兩造仍非不得經由意思表示之合致，使原屬有效之租賃契約歸於消滅。經查：
㈠因被上訴人確於八十八年十一月十六日以存證信函終止租賃契約，雖不符合法定
終止契約之要件，惟該存證信函亦屬終止契約之意思表示，若上訴人收到該存證信函之要約後，為終止租賃契約之承諾表示，則該租賃契約將因兩造意思表示合致而終止。
㈡被上訴人於八十八年十一月十六日以存證信函終止租賃契約後，上訴人乃於八十
八年十二月十日搬離系爭房屋，且告知管理員上情，之後管理費並請管理員直接向被上訴人收取，上訴人認為管理員會告知被上訴人，故未再通知被上訴人終止契約之事實，業據上訴人自承在卷（詳本院九十年十一月二十九日言詞辯論筆錄）。因承諾之通知，如為對話之意思表示，應於要約人了解時發生效力；若為非對話之意思表示，以該通知達到要約人時發生效力，民法第九十四條、第九十五條第一項分別定有明文。本件上訴人雖有終止契約之意思表示，惟通知之對象為管理員而非被上訴人，在管理員並非被上訴人之代理人下，該對話之意思表示，對被上訴人應不生到達之效力，從而，系爭租賃契約並無因兩造意思表示合致而終止。至上訴人雖又辯稱：兩造曾於左營區公所調解時，被上訴人同意伊於八十八年十二月底搬遷，租金並以押租金扣抵等語，惟兩造並不爭執該調解方案並不成立，是尚難認兩造已合意終止系爭租賃契約。
六、承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。又系爭房屋之租金為一萬九千元，應於每月十日以前繳納，承租人並應繳納管理費，系爭租賃契約第三條、第四條亦有明文。查上訴人於八十八年十二月十日搬離系爭房屋等情，固據上訴人提出水、電話收據為證，並分經證人即上訴人洗衣店客戶劉忠翃證稱：上訴人於系房屋開設洗衣店，八十八年九月二十一日之前，伊均將衣物交由上訴人清洗，雙十國慶前，上訴人就經常關門，新曆過年後，上訴人就沒有開店等語（詳本院九十年九月二十四日準備程序筆錄）；證人即系爭房屋所在大廈之管理員吳天龍證陳：自八十九年四月一日擔任管理員起，上訴人之洗衣店就未開業等語；證人即系爭房屋前承租人譚宇恆證述：上訴人因與被上訴人處得不好，故自八十八年底即搬遷至福德路經營洗衣店等語綦詳（詳本院九十年十一月十二日準備程序筆錄）。惟因上訴人未對被上訴人為終止契約之承諾意思表示，系爭租賃契約並未因兩造意思表示合致而終止，已如前述，故上訴人雖於八十八年十二月十日起即搬離系爭房屋，但在租賃契約關係存續中，上訴人自仍須依契約約定給付租金及管理費。茲將該金額審酌如下：
㈠租金部分：
被上訴人主張上訴人自八十八年十一月十八日（查八十八年十一月十七日當日之租金，已包括在本院八十九年度簡上字第三○六號和解筆錄之範圍內，故被上訴人已不可請求該日之租金，惟因自八十八年十一月十八日起至八十九年七月十七日止，亦屬八個月，與被上訴人請求之租金月份數，並無不同，故本院就此不另為駁回）起至八十九年七月十七日止之租金，並未繳納等語，為上訴人所不爭執。從而，被上訴人依系爭租賃契約第三條、第四條之規定，請求上訴人給付該八個月之租金共十五萬二千元（即每月租金一萬九千元Ｘ八個月＝十五萬二千元），洵屬有據，應予准許。
㈡管理費部分：
因上訴人就管理費每月為七百二十四元，其自八十八年十一月十八日起至八十九年七月十七日止，均未繳納管理費，而由被上訴人繳納之事實，並不爭執，並有管理費收據可稽。從而，被上訴人依系爭租賃契約第三條之規定，請求上訴人給付該八個月之管理費共五千七百九十二元（即每月管理費七百二十四元Ｘ八個月＝五千七百九十二元），為有理由，亦應准許。
七、另前次房屋損害、維修，應由承租人立即處理，業經附記於系爭租賃契約第十八條之後，因此上訴人承租系爭房屋前，如系爭房屋確有應維修之部分，承租人自應依契約約定修繕、處理。經查：證人譚宇恆證稱：伊於三年前，向被上訴承租系爭房屋經營洗衣店，嗣以五十萬元之金額，將系爭房屋盤讓予上訴人經營，伊承租系爭房屋之前，衛浴設備業已損害等語綦詳（詳本院九十年十一月十二日準備程序筆錄），是依前開租賃契約附記之約定，該衛浴設備於上訴人承租前即已發生損害，自應由上訴人負責修繕。爰審酌被上訴人於八十九年九月五日，以四千二百五十元之價金，購買和成牌面盆一只，用以修復系爭房屋承租前即已發生損害之衛浴設備，此有被上訴人於原審提出之免用統一發票收據一紙及該面盆損害之照片一幀附於原審卷可稽，故被上訴人基於系爭租賃契約之規定，請求上訴人給付該費用四千二百五十元，即有理由，應予准許。
八、綜上，被上訴人基於租賃契約之法律關係，於扣除上訴人已支付之押租金三萬五千元後，請求上訴人給付租金、管理費及衛浴設備費用計十二萬七千零四十二元（即租金十五萬二千元＋管理費五千七百九十二元＋衛浴設備四千二百五十元－押租金三萬五千元＝十二萬七千零四十二元），即屬有據，應予准許。原審判令上訴人如數給付，並依職權就該部分宣告假執行，核無不合，上訴意旨猶執前詞求予廢棄，非有理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十三 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭~B審判長法官 楊富強~B法 官 林靜梅~B法 官 方百正右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十三 日~B法院書記官 蔡雅萍