臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度簡上字第三四○號
上 訴 人 漢威不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人 乙○送達代收人 歐陽志宏律師上 訴 人 丙○○兼被上訴人被上訴人 甲○○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十年八月三十日本院九十年度雄簡字第一九八三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人漢威不動產仲介經紀股份有限公司後開第二項之請求暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人丙○○應給付上訴人漢威不動產仲介經紀股份有限公司新台幣柒萬捌仟元，及自民國九十年六月八日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人丙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人丙○○負擔。
事 實
甲、上訴人漢威不動產仲介經紀股份有限公司（下稱漢威公司）方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人丙○○應給付上訴人漢威公司新台幣（下同）七萬八千元，及自民國九十年六月七日之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本案事由經過大概略述如下：⑴出賣人即上訴人丙○○委託上訴人漢威公司代理銷售系爭房地。
⑵買方即被上訴人甲○○經上訴人漢威公司居間介紹後，願以如數（如委託價格）價額向上訴人丙○○購買，當日並交付定金伍萬元正。
⑶上訴人丙○○在明瞭買賣付款內容後，同意出售即收受被上訴人甲○○訂金及簽立訂金收據。
⑷遽簽約當日，上訴人丙○○不具理由即拒絕上訴人漢威公司就緒之書面簽約（指房地產買賣契約）。
⑸經上訴人漢威公司再三敦請，上訴人丙○○仍不出面簽約，並向上訴人漢威公司表示：「我不賣了，我後面有錢，我夠錢賠你」。
⑹再經電話聯繫，上訴人丙○○又再表示不賣，竟威嚇上訴人漢威公司曰「我隨
手一抓都是律師，我是和二、三百個律師在玩的。」，並令上訴人漢威公司將訂金五萬元拿回去；即欲解約，並主動邀訟，曰「要走法律啦！」。
⑺上訴人漢威公司覆函請求上訴人丙○○依約履行簽約義務，惟仍無所悉。
⑻上訴人丙○○來函指稱：本公司如同惡霸式的要挾，未扮演好仲介應盡的角色等語。
⑼在此期間，上訴人丙○○此事未欲釐解，竟又與另一買方（黃弘亮）洽談本房地出售事宜。
⑽黃弘亮參觀上訴人漢威公司另外案場，恰巧提及系爭房地與上訴人丙○○議價情事，經本公司人員告知，黃弘亮因此放棄購買系爭房地 。
(11)該黃弘亮放棄購買後，上訴人丙○○取其存褶，私下向買方甲○○表示，伊收取之訂金已有花費，希望被上訴人甲○○能向伊購買，被上訴人甲○○告知須經上訴人漢威公司居間，但上訴人丙○○卻未曾聯絡上訴人漢威公司；即自欲另完成買賣、規避報酬給付。
(12)上訴人丙○○復私下以不當之方法，於買方住處向買方表示：漢威公司都是用威脅的，要買方不要透過公司購買，即以破壞人格權之不當方法（買方可證）欲阻止本件買賣完成，其惡意心態，昭然若揭。
(13)合約期限經過，上訴人漢威公司發出律師函請求上訴人丙○○依「契約不履行」負賠償責任，但仍為其所拒；其並覆函上訴人漢威公司法律顧問曰「小女子無德、無力請律師．．」等云云，其愚弄人性可見一斑。
(14)上訴人漢威公司及被上訴人甲○○等二人依契約不履行提出告訴；買方提訂金雙倍賠償之訴，上訴人漢威公司請求服務報酬給付。
（二）訂金收據備註欄（二）所載：「本總價若賣方同意出售，則本訂金直接轉為簽約金之一部分，若賣方不同意出售，則本原金退還買方，雙方絕無異議。」此約款約定之主要目的乃在於喚起相對人承諾之意思表示（參照民法第一百五十四條要約之規定）。在賣方不同意出售時，當然無契約成立之可言，然若賣方同意出售者，則前列收據所稱之『保留．．』與本約款（二）之『若．．若．
．』則因「收受人簽章」（賣方同意簽收欄）之賣方簽認而告確定（此訂金收據亦為現時業者大部採用版本之一）。
（三）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」此乃民法債編總則（各種債之適用通則）第一百五十三條訂有明文。本案出賣人即上訴人丙○○既已自認有收受買方定金及簽立訂金收據之實；則賣方同意出售，買賣雙方意思已達一致，自是明顯，原審焉能認為「買賣尚未合致」？按「當事人締結契約一經合法成立，雙方均應受其拘束」（十八年上字第四八四號判例）。參酌上是，原審所謂之「出賣人尚有猶豫之地步」是有曲解。
（四）次依原審之判決，認上訴人丙○○訂立訂金收據者，僅為一「預約」----「賣方尚可猶豫」----尚難認伊已達合致程度」----「從而，買賣契約並無成立」----等云云----。若原審既已認定系爭「買賣契約」並未成立，則又何須於判決上判令上訴人丙○○須負雙倍定金之賠償責任呢？
（五）稱契約者，可分「預約」與「本約」二種，惟預約之目的在使當事人負擔締結本約之義務，若預約義務人不訂立本約，預約權利人得請求其履行本約，或得請求損害賠償或解除契約，此屬當然事。況乎本訂金收據備（二）訂明「若賣方同意出售則『本訂金直接轉為簽約金』之一部分」，由此可知，買賣本約（指上訴人漢威公司就緒之不動產買賣契約）雖未成立，惟被告簽署該筆定金卻已有履行部分物權書面契約（本約）之性質。按「預約成立後，預約債權人基於訴訟經濟原則，合併訴請債務人訂立本約及履行本約，非法所不許」（參照最高法院八十年臺上字第二五四一號判決意旨）。由是觀之，上訴人漢威公司屢次請求上訴人丙○○簽訂上訴人漢威公司就緒之簽約，但皆為被上訴人丙○○所拒，因此上訴人向被上訴人請求損害賠償（應得服務報酬給付）焉能謂之為「非屬正當」？
（六）依委託契約要旨，服務報酬給付時點為『買賣成交時』（如委託契約第五條）所謂「買賣成交」者，原審認係須於『完成書面簽約』或『稅稽開徵時』，方得稱之，此一說法乃認知上之差距。對於「買賣成交」一詞，事有爭議，遍閱各章經法典皆無「成交」一詞之明白定義，惟對「買賣契約成立」卻是定義清楚。按「稱買賣者，謂當事人『約定』一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就『標的物』及『價金』互相同意時，買賣契約即為成立。」此民法第三百四十五條訂有明文。又「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」（二十年上字第二二０二號判例）依上是觀之，本案買賣雙方既已有簽立訂金收據，又有交付價金（定金）之實，買賣意思完全一致，其買賣契約成立，極為明顯、不容置辯。惟原審卻判之為「買賣尚未合致」、「買賣契約並未成立」，再喻為『買賣未成交』等之推理，而判令『上訴人請求給付要件不符』之敗訴判決，其判決違例、不備理由，令上訴人難以臣服。
（八）次論，言『不動產買賣』者，簽立『書面』（指不動產買賣契約）並非決定當事人『買賣成交』（標的物、價金意思一致）之促成要因；況乎此書面亦不須具備一定之格式，其書面者僅為不動產『物權移轉』之一部分，為求證據之憑證耳，其成立在債權契約成立之後，非乃為當時決定買賣成交與否之要件，因為：
①不動產所有權之移轉或設定，應以書面為之，雖為民法第七百六十條之所明定
，惟將該『書面』向行政官署投稅，不過為完納契稅之方法，並非書面之成立要件（二十八年上字第一七三三號判例）。
②不動產物權之移轉應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不生
移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金已互相同意，則其買賣契約即為成立（五十七年臺上字第一四三六號判例）。
③約定移轉或設定不動產物權之債權契約為非要式行為，於約定成立後，債務人
負補正法定方式，使物權契約合法成立之義務（參照三十年上字第四四一號判例）。
④當事人間所訂立之買賣不動產字據茍已明確表示買賣之合意，即生買賣之效力
，原不以盈尺之紙，繁重之語，其字據開始處有立賣契人等字樣及推糧過戶等為成立要件（二十年上字第一八三四號判例）。
⑤由右是觀之，書立買賣書面契約（指簽立立賣契人或推糧過戶等）乃非為「買
賣成交」之決定時點。買賣效力之發生，應在於買賣雙方合意之時。故稱「買賣成交」者，係一習慣性用語，依吾等從事房產十年之經歷，所謂『成交』者，係在於出賣人同意出售、收受買方訂金之時。例如，賣方出售標的物以三百萬元，經買方議價至二百八十萬元正，俟賣方允諾同意出售，而買方亦同意支付價金時，雙方簽訂一書面字據為證，則買賣雙方同時謂之「買賣成交」是為一例。故買賣成交之決定時點應在於債權契約成立之時，若賣方臨時悔約不賣、不欲移轉物權者，則出賣人須負債務不履行責任，無庸敘言。
（九）依委託契約第五條明白訂定：「受託人（即上訴人漢威公司）於『買賣成交時』，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之叁…。」依上開契約所載，委託人上訴人丙○○應給付服務報酬之時期為「買賣成交」時，亦即此法律行為（指給付報酬），取決於將來客觀不確定事實（指買賣成交與否）之成就或不成就。易言之，「買賣成交」即應為該契約給付之「停止條件」才是，依此：
①給付報酬雖經約定分為二期給付（簽約80%，交屋20%），在該方式（指簽約，
交屋）未完成前，依民法第一百六十六條之規定「推定」其契約不成立。惟「同條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式（本案指簽訂房地產買賣書面契約），係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地（二十八年滬上字第一一○號）」。
②「買賣成交時，為報酬給付時」，此已清楚明瞭。委任人上訴人丙○○雖約束
受任人報酬分二次給付，但其約束目的乃在於要求仲介服務更為週延及自己本身經濟上付與能力之考量而已，非乃當時決定委託他人代理銷售之主要目的（其目的在借重仲介專才售屋）。核諸此案，其買賣業已經上訴人漢威公司仲介成交，其雙方意思已互表一致，是前敘未案前已明顯成立而不爭之事實。縱因該（委託）買賣未完成，（條件未成就）惟此等「未完成」，全係因上訴人丙○○之故意阻斷所致，是上訴人丙○○不履行應盡義務（即配合上訴人漢威公司就緒之簽約與物權移轉），其毀約行為昭顯，當須自負全責，上訴人漢威公司依「買賣成交」論訴請上訴人丙○○依約給付約定百分之三服務報酬，怎堪得原審謂之為「非屬正當」，「顯無可取」？顯見原審對上訴人漢威公司之主張毫未斟酌，對案情事理未完全考竟。
（十）次查，原審判決謂上訴人丙○○不能簽約係因：「伊『辯』稱，伊恐未能貸得價款，故未簽立買賣契約....」云云，此一疑點，上訴人漢威公司已於原審言詞辯論前之準備書狀備有詳釋，亦為當日言論時上訴人丙○○未予爭執，但原審卻援此為被上訴人提出辯解、俾其卸藉，其引用當否，自有公評。
（十一）首觀上訴人丙○○言行：先是不具理由表示不賣，復又言詞威嚇上訴人漢威公司曰「我是和二、三百個律師在玩的----」，「等我朋友明天從加拿大回來，後天開始正式進入狀況----」，「我廿四小時閒者沒事做，我告得你公司很難做了----」等語（電話通勤記錄可證）。其私下復於買方即被上訴人甲○○面前毀譽上訴人曰：「他們漢威都是用強迫的----」，復曰「他們仲介是不敢上法院的啦----法院是比較相信屋主的----」云云，其私下又取存褶向買方表示伊向其收取之定金銀兩已有花費，希望買方能向其購買，詎上訴人丙○○卻未依約由上訴人漢威公司居間，即欲將給付報酬之不利益予規避之，而逕自與利得之買方進行交易，其漁利之心態，有違誠信（民法第一百四十八條）原則，並有侵權（民法一百八十四條）毀譽（民法一百九十五條）之虞。如何審酌，懇請 鈞院鑒核。
（十二）委託報酬給付既明訂為「買賣成交時」，則「買賣成交」即為上訴人獲致給付報酬之成立時點。業如前敘，本案買賣經上訴人漢威公司居間介紹仲介成交，按：
①「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」（民法第三百四十五條二項）。
②「訂約當事人之一方由他方受有定金時，其契約視為成立」（民法第二百四十八條）。
③「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」此民法第九十九條一項訂有明文。
因此，依上述規定，本案買賣業已成交事實明顯，惟上訴人丙○○以不正當方法阻斷條件成就，依民法第一百零一條一項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」本案後續為上訴人丙○○故意阻斷無法完成，即應視為買賣成交；上訴人主張委任目的達成，依約請求賠償報酬給付，於法有據，應作如是觀之。又出賣人故意阻絕受任人（漢威公司）就緒之簽約，而再由自己與原買方完成交易者（如前敘說明），即不欲給付應付報酬，按「媒介居間人固以其契約因其媒介而成立時始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。
又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬。」（最高法院五十八年臺上字第二九二號判例）由上是例證，依「誠實信用原則」（民法第一百四十八條），上訴人請求報酬給付，應屬有理。末按委託契約（本契約採自內政部契約範本）第九條約定：「受託人依本契約『仲介完成』時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽定『房地產買賣契約書』，並由受託人指定土地專業代理人，辦理一切產權過戶手續。」基此，上訴人丙○○故意違反此項義務，則全係上訴人丙○○咎由自取，依損害賠償（民法第二百一十六條）之規定，可得預期之利益，視為所失利益，上訴人丙○○應負違約賠償責任。
三、證據：除援用原審之立證方法，另再行提出原審判決文影本乙份、房地產委託銷售契約書影本乙份、訂金收據影本乙份、電話通勤記錄全文繕本乙份、土地及建物登記謄本各一份，並聲請傳訊證人黃弘亮。
乙、上訴人兼被上訴人丙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人丙○○之部分廢棄。
（二）被上訴人甲○○之請求駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：伊是在九十年四月二十、二十一日刊登廣告，當時尚未與上訴人漢威公司簽約，四月二十四日上訴人漢威公司帶被上訴人甲○○來看房子，四月二十六日上訴人漢威公司拿現金五萬及委託銷售契約書給伊，契約書上寫四月二十五日，但伊是在四月二十六日簽同意書，四月二十四日被上訴人甲○○對伊說她經濟有困難，她需要百分之八十五之成數貸款，之後仲介在四月二十七日說要在四月二十八日簽約，當初在拿訂金時伊有同意要拿二百六十萬元，後來沒有訂約是因仲介公司打電話來對伊說被上訴人甲○○後面的錢拿不出來，後來在四月二十八日伊打電話給上訴人漢威公司請他們將五萬元的收據來給伊看，上訴人漢威公司的乙○先生來時，對伊大收吼叫問伊為何要拿收據，因他口氣不好，所以伊害怕，之後伊與姊姊去上訴人漢威公司處，因他的態度不好且不把定金收據給我，又不能承諾銀行貸款的成數，所以伊希望到星期一向銀行確定後再簽約，四月三十日上訴人漢威公司及被上訴人甲○○就寄存証信函給伊，因為這樣伊才沒有訂契約，如果二十八日那天伊能看到訂金收據，以及確定銀行可以貸款，伊就願意簽約。
丙、被上訴人甲○○方面：
一、聲明：
（一）請求駁回上訴人丙○○之上訴。
（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：約定簽約那天，上訴人丙○○帶她姊姊去，但是一直不肯簽約，伊拿訂金五萬元給她，後來她說她已經用了一萬元，要以二百八十萬元成交，伊不願意，所以沒有簽立買賣契約；上訴人丙○○後來三番二次打電話到伊家去，一下子叫伊買，一下子又叫伊不要買。上訴人丙○○稱銀行貸款未確定，係所言不實，她是一屋二賣，銀行已確定可以貸款。
理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有上述事由者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項規定甚詳。本件上訴人漢威公司於原審起訴時，僅向被上訴人丙○○請求給付七萬八千元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日（即九十年六月二十三日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，惟於上訴狀聲明時則請求七萬八千元及自本案繫屬訴訟即九十年六月七日之翌日（九十年六月八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此乃擴張應受判決事項之聲明，依前開法條之規定，應予准許，此合先敘明。
貳、實體部分：
甲、兩造爭執要旨：
一、被上訴人甲○○起訴主張：被上訴人甲○○於民國九十年四月二十六日經上訴人漢威公司介紹，購買上訴人丙○○所有座落門牌號碼高雄市○○區○○街○○號六樓之二房屋併基地，約定買賣價金二百六十萬元，同日被上訴人甲○○並交付訂金五萬元予上訴人丙○○後，雙方約訂於同年四月三十日簽訂買賣契約，嗣雙方合意將上開日期提前為同年四月二十八日，詎上開日期屆至，上訴人丙○○並未依約前來訂約，經被上訴人甲○○去函，上訴人丙○○亦置之不理，依雙方訂金收據之約定，如賣方逾時不賣，訂金應加倍退還，被上訴人甲○○自得向上訴人丙○○請求返還訂金十萬元；又被上訴人已確定可向銀行貸得款項，僅因上訴人丙○○欲提高買賣金額為二百八十萬元，反悔不願訂約，始未能簽立買賣契約，事後又曾多次私下打電話至被上訴人處要求上訴人購買系爭房屋。
二、上訴人漢威公司起訴主張：上訴人丙○○於九十年四月二十五日與上訴人漢威公司簽訂房地產委託銷售契約書，約定由上訴人漢威公司自九十年四月二十五日起至同年五月二日止，以二百六十萬元之價格，代為銷售上訴人丙○○所有之前述房地，雙方並約定於買賣成交時，上訴人漢威公司得向上訴人丙○○收取實際成交價額百分之三以為服務報酬。嗣上訴人漢威公司依約仲介被上訴人甲○○向上訴人丙○○購買，雙方約定前述買賣價金、簽約日期，詎上訴人丙○○於上開期日卻未履行簽約，經上訴人漢威公司去函後，上訴丙○○亦向上訴人漢威公司表示不賣，然上訴人丙○○卻竟於同年五月五日向被上訴人甲○○表示欲以二百八十萬元之價格出售上述房地，顯系故意阻止本契約之成就，並有違誠信原則，依民法第九十九條第一項、第一百零一條規定，買賣契約應視為已成交，上訴人丙○○自應給付報酬金七萬八千元予上訴人漢威公司。原審判決雖認上訴人丙○○與被上訴人甲○○所簽立之訂金收據僅為一「預約」，而非本契約，然上訴人丙○○既已自認有收受買方定金及簽立訂金收據之實，賣方（甲○○）亦同意出售，買賣雙方意思已達一致，契約已然成立，至於該訂金收據備註欄（二）所載：「本總價若賣方同意出售，則本訂金直接轉為簽約金之一部分，若賣方不同意出售，則本原金退還買方，雙方絕無異議。」，此約款約定之主要目的乃在於喚起相對人承諾之意思表示，並不代表該訂金收據為買賣契約之「預約」。又系爭之委託銷售契約，乃以「買賣成交」為該契約給付之「停止條件」，今買賣雙方之買賣契約業已成立，代表買賣已經成交，上訴人丙○○依約自當支付報酬，縱認該（委託）買賣未完全成交，惟此等「未完成」，全係因上訴人丙○○之故意阻斷所致，亦應視為條件已成就，上訴人漢威公司依「買賣成交」論訴請上訴人丙○○依約給付約定百分之三服務報酬，依法有據。
三、上訴人兼被上訴人丙○○則主張：伊不否認收受五萬元訂金及未遵期與被上訴人甲○○簽訂買賣契約之事實，然由於伊擔憂被上訴人甲○○未能如數貸得款項，希望能確定銀行貸款成數並看到訂金書據，才願簽約，但上訴人漢威公司並無法確定貸款成數，又不願意出示收據正本，才造成契約無法如期簽訂，此非可歸責於伊，伊自無須給付報酬予上訴人漢威公司，亦毋庸退還雙倍訂金予被上訴人甲○○。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人甲○○與上訴人丙○○部分：⑴被上訴人甲○○主張其於民國九十年四月二十六日經上訴人漢威公司介紹，購買
上訴人丙○○所有前述系爭房地，約定買賣價金二百六十萬元，同日被上訴人甲○○並交付訂金五萬元予上訴人丙○○後，雙方約訂於同年四月三十日簽訂買賣契約，嗣雙方合意將上開日期提前為同年四月二十八日，詎上開日期屆至，上訴人丙○○並未如期前來簽訂書面契約等情，業據其提出訂金收據一紙為證，且為上訴人丙○○所不否認，堪信為實。
⑵按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當
事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」、「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，民法第三百四十五條、第二百四十八條分別定有明文。查依上述定金收據第一、二、三段分別記載：「茲受到甲○○先生小姐訂購坐落於高雄市○○區○○街○○號六樓之二房屋連地共乙戶之保留新台幣五萬元整，雙方議定總價款新台幣二百六十萬元，房屋以現況交屋並以權狀登記及權狀為準，且言明於民國九十年四月三十日，簽訂買賣契約。簽訂金為（含訂金）二十萬元正。」、「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方逾時不賣，訂金加倍返還。」「土地增值稅，工程受益費賣方負擔、契稅及其他費用由買方負擔、代書費買賣雙方各半。付款條件配合代書作業流程」，並附記「*簽約金：二十萬元、*完稅；十五萬元、*貸款：二百二十萬元、*尾款：五萬元」由該訂金收據之內容可知，買賣雙方已對買賣標的物以及買賣價金意思表示達成一致，甚至連買賣價金給付之期數及時間、稅賦之負擔均已約定，賣方即上訴人丙○○並自買方即被上訴人甲○○處收受定金五萬元，依前述法條之規定，在無反證之下，雙方之買賣契約即為成立，僅係另外約定於九十年四月三十日簽訂書面之買賣契約。依民法第三百四十五條之規定，不動產之買賣契約（債權契約）為一不要式行為，本無須簽訂書面契約，然由於不動產標的金額較大，付款方式較複雜，且為滿足物權契約之要式要求，故民間一般交易習慣皆會簽訂詳細之書面契約，本訂金契約所以要求於九十年四月三十日簽訂買賣契約，亦應為斯旨。又所謂之「預約」乃約定將來成立一定契約之契約，而本契約則為履行該預約而成立之契約，一契約究為預約或屬本契約，應視當事人之意思是否確定以為斷，本件雙方所簽訂之訂金契約，已將買賣標的物加以特定並約定買賣價金，顯見雙方訂立買賣契約之意思已然確定，自不能因雙方另行約訂正式簽訂書面契約之日期，而認為此約僅為一「預約」。而該定金收據第二段：「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收。賣方逾時不賣，訂金加倍返還。」僅係在說明定金之效力，其內容大都與民法第二百四十九條相似，不因此約訂而影響買賣契約成立之效力。至於在定金收據後所加註之第⑵項：「本總價若賣方同意出售，則本定金直接轉為簽約金之一部分，若賣方不同意出售，則本定金退還買方，雙方絕無異議」，其文意及性質上，亦類似於解釋定金之效力，不能逕於解釋為出賣人願否以上述價款出售房地尚有猶豫之空間。
⑶準此，上訴人丙○○既簽定該定金收據，即應認買賣雙方意思表示一致，自應受
該買賣契約之拘束，負有履行買賣契約之義務，意即應依雙方約定之日期簽訂正式之書面契約，並依約配合完成各項過戶完稅之事宜，雖上訴人丙○○辯稱：伊係恐被上訴人甲○○未能貸得價款始未簽立買賣契約云云，惟買受人給付能力之風險，上訴人於訂立該買賣契約、收受定金之前即應詳為考量，自不得於事後以伊內在之動機而主張不受該契約之拘束。今上訴人丙○○並未依約履行買賣契約，依上述訂金收據第二項，自應加倍返還訂金。
⑷綜上所述，被上訴人甲○○請求上訴人丙○○加倍返還定金十萬元，於法自屬有
據，是原審判命上訴人丙○○應如數給付上開金額，於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
二、上訴人漢威公司與被上訴人丙○○部分：⑴上訴人漢威公司主張被上訴人丙○○於九十年四月二十五日與上訴人漢威公司簽
訂房地產委託銷售契約書，約定由上訴人漢威公司自九十年四月二十五日起至同年五月二日止，以二百六十萬元之價格，代為銷售被上訴人丙○○所有之前述房地，雙方並約定於買賣成交時，上訴人漢威公司得向上訴人丙○○收取實際成交價額百分之三以為服務報酬，嗣上訴人漢威公司依約仲介被上訴人甲○○向上訴人丙○○購買，雙方約定前述買賣價金、簽約日期，詎上訴人丙○○於上開期日卻未履行簽約，經上訴人漢威公司發存證信函命其履行，上訴人丙○○仍未履行等情，業據其提出房地產委託銷售契約書一紙、存證信函、定金收據一紙為證，並為上訴人丙○○所不否認。
⑵依該銷售契約書第五條規定：「一、受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務
報酬，其數額為實際成交價之百分之三。二、前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，服務費給付：簽約當時80%、交屋完成20%」，在此契約中，給付報酬義務產生之時點為「買賣成交時」，惟何謂買賣成交？契約書上並未明白解釋，觀諸該契約書開端即稱：「受託人漢威不動產仲介經紀股份有限公司接受受託人丙○○之委託仲介銷售下列房地產，經雙方磋商後合意訂定條款如下，以資共同遵守」，契約書第七條：「一、受託人於簽約前，應據實提供該公司近三個月之成交行情，供委託人訂定售價參考 .......八、受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續....... 」、第九條：「受託人依本契約仲介完成時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「房地產買賣契約書」，並由受託人指定土地專業代理人，辦理一切產權過戶手續」，可知此種銷售契約，主要目的乃在借重仲介公司售屋之專才，委託仲介公司代為尋找適當買主，仲介公司最重要之工作即是在仲介買主與賣方成立買賣契約，至於後續之簽約、過戶、貸款事宜，僅是為了方便客戶並提升服務品質，由仲介公司所提供較次要的服務，而此相關的後續程序均需要委託人依照買賣契約履行，並為必要之配合，故在本契約中之「買賣成交時」，自應解釋為買賣雙方就買賣契約意思表示合致時，而非整個交屋程序完成時，始為合理。
⑶按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；又因條件成就而受不利益
之當事人，如以不正當行為阻其條件成就者，視為條件已成就，民法第九十九條第一項、第一百零一條第一項分別定有明文。如前所述，本案中，買賣雙方於九十年四月二十六日簽立訂金收據時，買賣契約已然成立，此際，受託人給付報酬之義務即已發生，上訴人丙○○自應依約給付上訴人漢威公司實際成交價額百分之三即七萬八千元之報酬，惟系爭契約所約定之報酬給付時間係簽約當時及交屋完成時，此相關的後續程序均需要委託人依照買賣契約履行，並為必要之配合，始能成就契約所約定報酬給付時間之條件，今被上訴人丙○○於成立系爭不動產買賣契約後，並無正當理由而不予履行該契約，以致後續之簽約、交屋未能依序完成，顯係以不正當行為阻其條件成就，依前開法條規定，視為條件已成就，上訴人丙○○仍應依此銷售契約付給付報酬之義務。又上訴人漢威公司於九十年五月三日已發函請求被上訴人丙○○於接函十日內給付服務報酬，有高雄三九支郵局第二八三號存證信函影本一份附於原審卷可稽，惟上訴人丙○○並未依限給付，故自斯時起上訴人丙○○自應負遲延責任。
⑷綜上所述，上訴人漢威公司基於兩造所簽訂之委託銷售契約，請求上訴人丙○○
給付報酬金七萬八千元及自本案訴訟繫屬之翌日即九十年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法自屬有理，應予准許。原審為上訴人漢威公司敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一項、第二項所示。
丙、結論：本件為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B審判長法官 朱玲瑤~B法 官 洪碩垣~B法 官 吳宏榮右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十一 日~B法院書記官 林孝聰