臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第二七一九號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○被 告 尖美建設開發股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾陸萬元，及其中新台幣伍拾陸萬元自民國九十年九月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾貳萬元或等值有價證券供擔保後得假執行，原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣一百十二萬元及自八十八年九月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由被告負擔及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
⑴、原告與被告於民國八十八年九月十五日簽立買賣契約書，約定買受被告興建
座落於屏東縣屏東市○○段○○○號應有部分土地暨將來建造完成後之房屋即屏東市尖美第三十期東山河Ｓ六棟十三樓建物一戶及其地下二層編號第一四一九號停車位一個，約明總價款為新台幣（下同）三百四十七萬元，原告並已繳納自備款五十六萬元。
⑵、嗣後被告發生財務危機，始終未能塗銷係爭房地之抵押貸款甚至因欠稅遭稅
捐機關查封系爭土地，原告因恐縱使完成過戶事宜，將仍不免因被告未能清還貸款而難逃被拍賣之命運，原告乃通知被告限期塗銷融資抵押權及清償積欠之稅款使系爭土地得以撤銷查封，然因被告未依通知期限補正以致陷於給付不能，原告乃依買賣契約第十五條之規定解除契約並請求返還已繳付之價金及同額之違約金。
三、證據：提出統一發票六張、尖美東山河購屋買賣合約書、付款期別明細表影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
⑴、希望與原告商議和解事由，如原告再繳交二十萬元補足自備款，即可辦理交
屋及供水電，以減少損失。蓋依尖美東山河房地預定買賣契約書第三條記載：房地價款（含車位）為新台幣三百四十七萬元，而第十四條記載本買賣契約貸款額為新台幣二百七十一萬元，即自備款部份為七十六萬元，原告已繳交五十六萬元，故僅需補足繳交二十萬元於賣方，賣方即可進行交屋，並讓買方為事實上使用或出租營業。
⑵、承認系爭屏東市○○段○○○號土地被告提供於銀行團間融資設定數十億元
之抵押債權，且尖美公司已積欠員工數個月薪資，更因欠稅遭屏東稅捐稽徵處查封該筆屏東市○○段○○○號土地，稅捐機關曾來函稱依規定無法僅查封部份土地，而尖美公司已無資力償還稅捐，希望與各買受戶商議，雖無法移轉房地所有權，但可以提供其買受之房屋供其事實上使用居住，希望以此條件和解等語。
丙、本院依職權向屏東縣屏東地政事務所調取座落屏東縣屏東市○○段○○○號土地登記謄本。
理 由
一、本件原告起訴主張其與被告於八十八年九月十五日簽立買賣契約書，約定買受被告興建座落於屏東縣屏東市○○段○○○號暨（土地面積持分以買方購買的房屋面積與全部所有權人房屋總面積比例持分）其上將來建築完成之屏東市尖美第三十期東山河Ｓ六棟十三樓建物一戶（總面積包括主建物面積、附屬建物面積、及共同使用部份面積之總和計三十六點八六坪）及其地下二層編號第一四一九號停車位一個（車位面積七坪），雙方約明總價款為三百四十七萬元，詎料，原告依約支付五十六萬元後，被告因發生財務危機，始終未能塗銷係爭房地之抵押貸款，更因欠稅遭稅捐機關查封土地，原告因恐縱使能完成過戶事宜，將仍不免因被告未能清還貸款而難逃被拍賣之命運，原告爰通知被告限期塗銷融資抵押權及清償欠稅以撤銷查封，但因被告無法補正，原告乃依買賣契約第十五條「賣方責任」之規定解除契約，並依照雙方約定之契約條款起訴請求返還已繳付之自備款及違約金等情。
二、被告就其發生財務危機之事不否認，且自承尖美建設不僅欠稅遭稅捐機關查封土地，連尖美公司員工薪資或大樓管理費都無法支付，且系爭土地已融資設定多重抵押權於銀行團，財務窘困，而就移轉過戶系爭房地給原告一事已陷於給付不能無法補正等事實。是原告主張就前揭房地與被告訂定買賣契約，締約後發現被告發生財務危機，且原告曾催告要求塗銷土地建築融資抵押權及查封登記而迄今仍未塗銷乙節，既為被告所不爭執，復有買賣契約書、地籍謄本、統一發票等在卷可稽，足堪信其主張為真實。故本件所應審就者為原告有無依買賣契約行使解除權及請求給付違約金之權利，茲敘述如下。
三、查系爭買賣契約第十五條第一項就賣方責任約定為：「賣方（即被告）保證本約買賣房地產權清楚，絕無一屋數賣或與工程承攬人發生財務糾紛等情事。買方倘因此蒙受損失，賣方除應將既收價款全部退還買方外，並應賠償所付價款同額之損害金予買方。」次查，系爭買賣契約第十二條就原告繳款義務之約定為：「買方（即原告）於履行本預約各項義務後，賣方應辦理產權登記於買方.... 於辦理產權移轉登記時，買方應將未繳款及交屋款開立本票交付賣方」。綜觀兩造買賣契約之約定，顯然原告負有應先為給付買賣價金之義務，惟因被告於締結買賣契約後發生重大之財務危機，致就本件系爭房地買賣之特定物之債，是否得依約履行客觀上容有疑慮，故原告暫不補足剩餘二十萬元之自備款以及暫不辦理金融機構貸款以作為房地應繳價款，核其法律性質係行使民法第二百六十五條之不安抗辯權並兼具民法第二百五十四條之定期催告，是被告辯稱原告應補足自備款二十萬元云云，尚不足取。
四、又按，依民法第二百六十五條之規定：「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」且所謂有難為對待給付之虞，無須至宣告破產或經強制執行而無效果之程度，苟其財產顯形減少，在客觀上有難以對待給付之虞即可，至於財產減少之原因，亦與是否具備可歸責事由無關。故原告雖就系爭房地買賣價金負有先為完全給付之義務，惟已因其行使不安抗辯權而免除遲延責任，且原告所行使之不安抗辯權效力須俟被告為對待給付或提出擔保後始歸消滅。次按原告既已依民法第二百六十五條定相當期間催告被告，亦為被告所不爭執，且被告亦未於原告催告後為願否為對待給付或提出擔保之確定答覆，僅稱願意和解及提供房屋為事實上之使用並於將來房地遭拍賣時與銀行團商量並協助承買戶優先購買系爭房地等語，顯然塗銷建築融資抵押權設定以及清償稅捐順利啟封等事被告顯無資力可辦妥，該事項即為無法補正之事項；蓋依兩造之契約第十五條第一項之約定：被告保證產權清楚。又依民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條規定，物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人則對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。而民法第二百五十六條固規定，債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。復查，兩造在系爭買賣契約第十五條既約定乙方（指被告）應保證產權清楚，又不動產被查封者，依修正土地登記規則第一百二十八條規定，在法院撤銷查封前，登記機關不准申請移轉登記，故債務人係處於給付不能之狀態，法院自不能命為移轉登記。（最高法院七十二年度台上字第三八七四號判決意旨參照）。則依八十四年七月十二日修正前土地登記規則第一百二十八條（已修正為第一百二十九條）規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得許申請移轉登記，核於法洵無違誤。」（最高法院八十五年度台上字第五五九號判決意旨參照）。經本院向屏東縣屏東地政事務所調取系爭房地設定抵押及遭查封禁止處分之情形，得知本件被告就系爭買賣標的之土地於移轉登記原告前，已經屏東縣稅捐稽徵處以八九屏稅法字第六三五四二號函禁止處分，並為限制登記；又於九十年二月二日經債權人中國信託商業銀行股份有限公司聲請臺灣屏東地方法院辦理查封登記，實施查封，並以九十年度屏院正民執壬字第九十執全字第一四○號函辦理查封登記，有該所九十年十二月十二日九十屏所地一字第一九九四四號函在卷為憑，是被告就系爭土地顯已喪失處分權，當已處於給付不能之狀態。從而，原告主張依以本件支付命令聲請狀為解除兩造間系爭房地買賣契約之思表示。是原告自得依據買賣契約第十五條第一項之約定解除系爭買賣契約。又原告於聲請支付命令狀中已明確主張兩造契約書約定之第十五條之賣方違約罰則條款，亦即包括賣方欠稅遭禁止處分或遭債權人聲請查封等致使產權無法過戶清楚者均屬違約事項。依此主張賣方應返還買方已繳交之買賣價金以加倍返還作為違約金，顯然係已以支付命令繕本之送達做為解除契約之意思表示，故雙方之買賣契約應已經合法解除，原告主張之事實，自為堪信為真實。
五、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。次按債務人已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條、第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。再審核約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可享受之一切利益為衡量，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，被告所受利益程度，暨被告若能如期履行至時，原告可享受之一切利益，及其他一般客觀事實、社會經濟狀況等客觀判斷。
六、本件系爭買賣契約迄經合法解除，已如前述，原告所得請求返還之總金額本為已繳付之價金五十六萬元及加計一倍之違約金共計一百十二萬元，惟查本件原告係於八十八年九月十五日簽立系爭買賣契約，並於九十年八月三十一日支付命令送達對造時為解除買賣契約之意思表示，且所繳交之買賣價金僅五十六萬元，尚不及買賣總價款之六分之一，衡諸系爭房地之整體買賣流程及兩造經濟情狀等一切客觀情事，暨原告所受之實際損害非鉅，復審酌違約金之法律性質本係損害賠償總額之預定，倘約定之違約金金額過高者，法院得減至相當之數額，本件原告請求加計一倍之違約金顯係過高，本院認違約金部分應以十萬元為洽當。又違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，且依最高法院六十二年一三九四號判例要旨：「本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第二百三十三條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」故本件違約金既係就系爭房地買賣契約所為之約定，兩造既未於買賣契約表明該違約金係屬懲罰性或損害賠償總額之預定，依民法第二百五十條第二項前段應視為因不履行所生損害之賠償總額，原告就違約金部分自無從一併請求法定遲延利息。
七、綜上所述，原告本於買賣契約關係起訴請求被告返還已繳付之買賣價金五十六萬元及違約金十萬元部分，暨其中五十六萬元自支付命令狀繕本送達之翌日即九十年九月一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾越此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：原告就前開勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於判決結果不生影響，爰不另一一贅述，附此敘明。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
法 官 簡 志 瑩右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日
書記官 李 梅 芬