臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第二九○五號
原 告 壯觀羅馬大樓帝王區管理委員會法定代理人 羅培芳被 告 裕大建設有限公司法定代理人 乙○○右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾貳萬陸仟陸佰壹拾壹元，及自九十年十月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並應自民國九十年九月一日起按月於每月一日給付原告壹萬陸仟貳佰壹拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾肆萬貳仟元或同額之第一商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣捌拾貳萬陸仟陸佰壹拾壹元為原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百零二萬六千六百一十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並應自民國九十年九月一日起，按月於每月一日給付原告一萬六千二百十八元。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願以現金或第一商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告為原告所管理之「壯觀羅馬大樓帝王區」（下稱壯觀羅馬大樓）之住戶，亦為該大樓之起造建商，惟尚積欠原告下列各項金額未予清償，分述如下：
１原告成立時，雙方於八十八年六月二十日曾簽訂協議書，依該協議書第三條第
（三）項約定，被告應將原告大樓住戶所預繳之管理費暨輔助管理基金第三期款總計三十六萬元移交予原告。
２被告於原告成立之前，曾代收蔡明宏等十一住戶所預繳之管理費，每戶二萬元
，總計二十二萬元，亦尚未移交返還於原告，依公寓大廈管理條例第十八條第二項、民法第一百七十九條規定被告自有移交原告之義務。
３被告尚擁有以下戶數，並積欠如下之管理費：戶號店二九六（每月之管理費為
一千零七十四元，共積欠八十八年六月至十一月六個月管理費，總計六千四百四十四元，該戶直至八十八年十一月二十三日方過戶予訴外人郭金柳）、店一一○（每月之管理費為八百六十六元，共積欠八十九年五月至九十年三月十一個月管理費，總計九千五百二十六元）、Ａ一二六＋Ｂ一二八之十一樓（每月之管理費一千七百一十元，共積欠八十八年六月至九十九年二月九個月之管理費，總計八千零三十七元，該戶直至八十九年二月十四日方過戶予訴外人陶榮德）、及Ｈ一一六之五樓（每月之管理費一千二百五十二元，共積欠八十八年六月至九十年八月二十七個月管理費，總計四萬一千九百零四元），爰依據原告大樓組織章程暨住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、第參部份第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條暨民法第一百七十九條等規定，請求被告給付積欠至九十年八月三十一日為止之房屋管理費六萬五千九百一十一元，並請求被告自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付管理費二千一百一十八元（店一一○及Ｈ一一六之五樓部分之管理費）。
４被告於原告管理大廈中尚擁有停車位四十七個，每個停車位每月應支付三百元
之清潔費，爰依據原告大樓住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、及第參部份第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條暨民法第一百七十九條等規定，請求被告給付積欠至九十年八月三十一日之清潔費三十八萬零七百元，並請求被告另自九十年九月一日起應按月於每月一日支付原告該車位清潔費一萬四千一百元。
綜上被告至九十年八月三十一日止總計積欠原告一百零二萬六千六百一十一元（000000+220000+65911+380700=0000000），並且店一一○及Ｈ一一六五樓部分之管理費、及停車位清潔費部分，自九十年九月一日起合計應按月於每月一日給付一萬六千二百一十八元（2118+14100=16218），為此爰依前開協議書約定、原告組織章程暨住戶規約、公寓大廈管理條例、民法不當得利等規定提起本件訴訟，請求判令被告給付如主文第一項所示之金額。
（二）被告雖抗辯原告八十七年十二月三十日第一屆區分所有權人會議之出席人員並不足法定出席人數，其中黃勝洪等十四住戶當時尚未過戶，彼等之出席紀錄乃為第一屆委員甲○○所涉嫌偽簽云云，惟原告自八十七年迄今早已合法改選三屆管理委員會，期間召開之區分所有權人會議召集程序均為合法，第四屆管理委員會亦於九十年十二月九日經住戶合法改選產生，是原告確係合法成立；況甲○○涉嫌偽造文書案件，現尚經本院刑事庭審理中，據該案證人即住戶黃勝洪、伍秋燕等人均證述甲○○並未涉有偽造文書等犯行，且被告所指訴當時尚未過戶之前揭住戶，嗣後均已成為原告大樓中之區分所有權人，是原告第一次區分所有權人會議縱有前開暇疵，亦已獲補正合法；退萬步言，本院若認上開決議確有暇疵，惟該決議在利害關係人尚未提起撤銷決議之訴或確認決議無效之訴獲得勝訴判決確定前，該決議之效力仍屬有效存在，原告之成立仍為合法。
三、證據：提出協議書乙紙、明細單十紙、收據乙紙、統計表乙紙、建物登記謄本四份、統計表乙紙、函文乙紙、調解不成立證明書乙份、存證信函乙份、原告第一屆第二次區分所有權人暨住戶大會會議記錄乙份、原告九十年度第三屆第一次區分所有權人暨全體住戶大會會議記錄乙份、原告第四屆委員當選名單乙紙、原告組織章程暨住戶規約乙份、偽簽人員一覽表暨建物登記謄本十一份、原告第三屆第一次區分所有權人會議簽到簿乙份、審判筆錄乙份、公寓大廈管理組織報備證明乙紙（以上均影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）被告確實係原告所管理壯觀羅馬大樓住戶，亦為該大樓之起造建商，對於原告請求之第１項部分，被告並不爭執協議書之真正，被告於八十八年六月二十日當初確實曾與原告協議，願依照約定方式分期移撥預收之管理費餘額及輔助管理基金予原告，其中第三期預定應給付原告三十六萬元，但因原告第一屆主任委員甲○○涉嫌偽造部分住戶於八十七年十二月三十日第一次區分所有權人會議之出席簽到紀錄，業經被告向本院提出告訴，所以原告之成立並不合法，其既未合法成立，即非權利能力主體，被告自無給付義務。
（二）就原告請求之第２項部分，該筆二十二萬元之代收款項，依當時協議應已包含於第１項請求之三十六萬元中，原告不應重複計算。
（三）對於原告請求之第３項部分，被告承認依照住戶規約規定，管理費確實要給，對於原告主張被告尚擁有之戶數亦不爭執，惟其中店二九六之部分，被告早於八十五年間即出租予訴外人郭金柳，原告應向郭金柳收取管理費。
（四）對於原告請求之第４項部分，被告承認依照住戶規約規定，清潔費確實要給，對於原告主張被告尚擁有之停車位數量亦不爭執，惟因為原告至今僅給予被告一個遙控器，其餘車位無法使用，並且私下給予其他住戶遙控器，竊佔被告二十餘個停車位，故此部份原告亦不得請求。
三、證據：提出台灣高雄地方法院檢察署通知書乙紙、刑事告訴狀乙份、台灣高雄地方法院檢察署起訴書乙份、原告第一屆、第三屆區分所有權人會議簽到簿各乙份、店二九六交屋點收單、支票二紙、統計表乙紙、承諾書三紙等件為證。
理 由
一、原告之法定代理人原為甲○○，訴訟進行中變更為羅培芳，業經羅培芳具狀聲明承受訴訟，應予准許，合先敘明。
二、又按當事人能力之有無，係訴訟之合法要件，此項要件在訴訟繫屬中必須繼續存在，不問訴訟程度如何，法院應依職權隨時調查，如認為原告或被告欠缺當事人能力而得補正者，亦應先定期命其補正，此觀諸民事訴訟法第四十九條、第二百四十九條第一項第三款規定自明。查原告所管理之壯觀羅馬大樓，於八十七年十二月三十日召開第一次住戶區分所有權人大會，會中成立管理委員會，並檢附相關文件送請地方區公所備查，經高雄市楠梓區公所同意備查在案，此有高雄市楠梓區公所八十八年五月六日高市楠區民字第四一五五號函、壯觀羅馬大樓委員會組織章程及管理規則各乙份在卷可稽；又原告自八十七年該第一次大會成立迄今已歷經三次改選，第四屆管理委員會即於九十年十二月九日經住戶合法選任產生，此有九十年十二月九日壯觀羅馬大樓九十年度第三屆第一次區分所有權人會議暨全體住戶大會會議記錄、出席簽到簿暨出席委託書及第四屆委員當選名單在卷可證，是原告業經合法成立，依據公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定有當事人能力，應可認定。
三、本件原告主張：被告為原告所管理之壯觀羅馬大樓住戶，亦為該大樓之起造建商，惟尚積欠原告下列各項金額未予清償：
１原告成立時，雙方於八十八年六月二十日曾簽訂協議書，依該協議書第三條第（
三）項約定，被告應將原告大樓住戶所預繳之管理費暨輔助管理基金第三期款總計三十六萬元移交予原告。
２被告於原告成立之前，曾代收蔡明宏等十一住戶所預繳之管理費，每戶二萬元，
總計二十二萬元，亦尚未移交返還於原告，依公寓大廈管理條例第十八條第二項、民法第一百七十九條規定被告自有移交原告之義務。
３被告尚擁有以下戶數，並積欠如下之管理費：戶號店二九六（每月之管理費為一
千零七十四元，共積欠八十八年六月至十一月六個月管理費，總計六千四百四十四元，該戶直至八十八年十一月二十三日方過戶予訴外人郭金柳）、店一一○（每月之管理費為八百六十六元，共積欠八十九年五月至九十年三月十一個月管理費，總計九千五百二十六元）、Ａ一二六＋Ｂ一二八之十一樓（每月之管理費一千七百一十元，共積欠八十八年六月至九十九年二月九個月之管理費，總計八千零三十七元，該戶直至八十九年二月十四日方過戶予訴外人陶榮德）、及Ｈ一一六之五樓（每月之管理費一千二百五十二元，共積欠八十八年六月至九十年八月二十七個月管理費，總計四萬一千九百零四元），爰依據原告大樓組織章程暨住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、第參部份第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條暨民法第一百七十九條等規定，請求被告給付積欠至九十年八月三十一日為止之房屋管理費六萬五千九百一十一元，並請求被告自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付管理費二千一百一十八元（店一一○及Ｈ一一六之五樓部分之管理費）。
４被告於原告管理大廈中尚擁有停車位四十七個，每個停車位每月應支付三百元之
清潔費，爰依據原告大樓住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、及第參部份第五條、公寓大廈管理條例第十條第二項、第二十一條、第二十九條暨民法第一百七十九條等規定，請求被告給付積欠至九十年八月三十一日之清潔費三十八萬零七百元，並請求被告另自九十年九月一日起應按月於每月一日支付原告該車位清潔費一萬四千一百元。
綜上被告至九十年八月三十一日止總計積欠原告一百零二萬六千六百一十一元（000000+220000+65911+380700=0000000），並且店一一○及Ｈ一一六五樓部分之管理費、及停車位清潔費部分，自九十年九月一日起合計應按月於每月一日給付一萬六千二百一十八元（2118+14100=16218），為此爰依前開協議書約定、原告組織章程暨住戶規約、公寓大廈管理條例、民法不當得利等規定提起本件訴訟，請求判令被告給付如主文第一項所示之金額。
四、被告則以：
（一）被告確實係原告所管理壯觀羅馬大樓住戶，亦為該大樓之起造建商，對於原告請求之第１項部分，被告並不爭執協議書之真正，被告於八十八年六月二十日當初確實曾與原告協議，願依照約定方式分期移撥預收之管理費餘額及輔助管理基金予原告，其中第三期預定應給付原告三十六萬元，但因原告第一屆主任委員甲○○涉嫌偽造部分住戶於八十七年十二月三十日第一次區分所有權人會議之出席簽到紀錄，業經被告向本院提出告訴，所以原告之成立並不合法，其既未合法成立，即非權利能力主體，被告自無給付義務。
（二）就原告請求之第２項部分，該筆二十二萬元之代收款項，依當時協議應已包含於第１項請求之三十六萬元中，原告不應重複計算。
（三）對於原告請求之第３項部分，被告承認依照住戶規約規定，管理費確實要給，對於原告主張被告尚擁有之戶數亦不爭執，惟其中店二九六之部分，被告早於八十五年間即出租予訴外人郭金柳，原告應向郭金柳收取管理費。
（四）對於原告請求之第４項部分，被告承認依照住戶規約規定，清潔費確實要給，對於原告主張被告尚擁有之停車位數量亦不爭執，惟因為原告至今僅給予被告一個遙控器，其餘車位無法使用，並且私下給予其他住戶遙控器，竊佔被告二十餘個停車位，故此部份原告亦不得請求等語置辯。
五、本院茲就原告所請求之各項金額是否有理，而被告所辯是否有據，一一論述如下：
（一）原告請求被告應依八十八年六月二十日協議書第三條第（三）項約定給付三十六萬元部分，業據原告提出協議書乙紙為證，被告對於該協議書之真正並不爭執，惟抗辯原告八十七年十二月三十日所召開之區分所有權人會議程序不合法，故原告並未合法成立。經查：
１壯觀羅馬大樓於八十七年十二月三十日召開第一次住戶區分所有權人大會，會
中成立管理委員會，並將相關區分所有權人會議決議、管理委員會織章程及管理規則（住戶管理公約）、管理委員名冊送請地方區公所備查，經高雄市楠梓區公所同意備查在案，有高雄市楠梓區公所八十八年五月六日高市楠區民字第四一五五號函、壯觀羅馬大樓委員會組織章程及管理規則各乙份在卷可稽；且原告管理委員會自八十七年該第一次大會成立，並選出第一屆主任委員，迄今數年均順利運作，就大樓之管理事宜已召開多次住戶大會，並已歷經三次改選，第四屆管理委員會即於九十年十二月九日經住戶合法選任產生，此有九十年十二月九日壯觀羅馬大樓九十年度第三屆第一次區分所有權人會議暨全體住戶大會會議記錄、出席簽到簿暨出席委託書及第四屆委員當選名單在卷可證，觀諸前揭證物，可知該次區分所有權人會議之召集程序、決議方法均符合公寓大廈管理條例之相關規定，且住戶數年來均係依據歷次會議內容參與該公寓大廈之自治事宜，並未另行決議推翻第一次住戶會議之決定，依公寓大廈管理條例住戶自治之立法目的觀之，尚難以原告第一次住戶大會之召集程序暇疵，即逕認其嗣後所召開之住戶大會，所改選之歷次管理委員均為不合法。
２且被告所認原告第一次住戶大會之出席住戶未達法定人數乙情縱使屬實，該瑕
疵亦屬召集程序或決議方法之違法，牽涉不到其決議內容是否違法，就類推適用於公司法股東會瑕疵之救濟程序而言，該會議之決議並非當然無效（最高法院六十三年台上字第九六五號判例意旨參照），亦即在利害關係人尚未提起撤銷該決議之訴，並獲致確定判決前，該決議之效力應為有效存在，自不待言。況被告所指摘原告八十七年十二月三十日之該次會議，實係因出席人數不足，故在場之委員陳博文等人，以及被告均決議交由其他住戶追認會議內容（包括被告），並進行補簽，其中並無偽簽情事等情，亦據證人即住戶伍秋燕、黃勝洪於本院九十一年訴字第二○九二號刑事案件中證述屬實，此有該案九十一年九月四日訊問筆錄附卷足憑，被告既然自始即已知情，嗣後並於八十八年六月二十日與第一屆委員陳博文簽訂系爭協議書，其今又執此抗辯，動機即有可議之處。綜上，被告所辯並不足採，原告此部份之請求應為有理。
（二）原告請求被告應給付所代收蔡明宏等住戶之管理費總計二十二萬元部分（每戶二萬元），雖據其提出明細單十紙、收據乙紙為證，惟被告辯稱該二十二萬元業已包含於前揭協議書第三點所約定之給付中，原告並不得再為請求等語。經查：觀諸原告所提出蔡明宏等住戶各項地政稅費明細單、收據等證物，其上所載繳交管理費之時間，除住戶李麗珠係於八十八年十一月十九日繳納外，餘蔡明宏等十戶繳款時間均係介於八十八年三月至八十八年六月七日之間，亦即在系爭協議書八十八年六月二十日訂立之前；復觀諸該協議書第三條關於兩造結算移交金額之約定，被告應移轉交予原告之金額中，確係包含有「預收管理費餘額」乙項目，而蔡明宏等十住戶之繳款時間既均於協議書訂定之前，則應可推知，彼等繳納由被告代收之管理費二十萬元，應已於兩造訂立協議書時併同計入結算完畢無誤，原告自不得重複請求；至於住戶李麗珠之繳款時間既係在協議書訂定之後，即無從認定已納入該結算金額中，從而原告此項目之請求，於二萬元範圍內為有理由。
（三）原告請求被告應給付積欠至九十年八月三十一日為止之房屋管理費六萬五千九百一十一元，並請求被告自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付管理費二千一百一十八元部分，業據其提出管理費清潔費統計表乙紙、建物謄本五份、原告組織章程暨住戶規約等件為證，被告對於原告主張之每月管理費金額、積欠月份並不爭執（店一一○部分，原告將積欠月份十一個月誤計為十六個月，經本院曉諭後業已減縮為九千五百二十六元），而足堪信此部份之主張為真實；惟被告另辯稱店二九六早於八十五年間即已出租予訴外人郭金柳，原告應向郭金柳收取，而非向伊收取云云。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第十條第二項前段定有明文，揆諸前開條文意旨，可知管理費用的繳納原則上係區分所有權人之義務，區分所有權人若將其所有之房屋出租予他人，彼等間縱有關於管理費由承租人繳納之約定，亦不能以之對抗管理委員會，是被告之抗辯並不足採，原告此部份之請求有理由。
（四）原告請求被告給付積欠至九十年八月三十一日為止之停車位管理清潔費三十八萬零七百元，並請求被告自九十一年九月一日起，應按月於每月一日支付清潔費一萬四千一百元部分，業據其提出管理費清潔費統計表乙紙、原告組織章程暨住戶規約等件為證，被告對於原告主張之每月清潔費金額、積欠月份並不爭執，而足堪信此部份之主張為真實；被告雖以原告僅交付其一份遙控器，其無法使用其他停車位方拒絕繳款等語作為同時履行之抗辯。惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年台上字第八五○號著有判例可資參照，經查：原告大樓管理費或清潔費之繳納義務，乃係基於全體住戶所共同訂立之住戶規約所約定（原告住戶規約第壹部分第十條第一項第二款、第參部份第五條參照），依照使用者付費之原則而產生，原告僅係承住戶決議加以執行而已，是原告是否有善盡管理之義務，與被告繳交規費之義務，二者之間並非基於同一之雙務契約而發生，亦非立於互為對待給付之關係甚明；況被告並非全無使用原告大樓之停車位，被告尚向佔用其停車位之其他住戶收取每月二千元之租金，此有被告提出之承諾書三紙在卷可證，可見被告並無無法使用停車位之情事，其仍執此抗辯，實無足採。
六、綜上所述，原告本於前開協議書約定、組織章程暨住戶規約、公寓大廈管理條例等規定提起本件訴訟，請求判令被告給付新台幣八十二萬六千六百一十一元（算法：360000+20000+65911+380700=826611），及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並且被告應自九十年九月一日起按月於每月一日給付原告一萬六千二百一十八元（2118+14100=16218），為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，第三百九十條第二項，第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官 吳進寶~B法 官 陳月雯~B法 官 蔡川富右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日~B法院書記官 黃俊凱