臺灣高雄地方法院民事判決 九十年度訴字第三二六八號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰壹拾伍萬元，及自民國九十年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰柒拾貳萬元或等額之有價證券為被告供擔保後，得假執行。
事 實
壹、原告部分：
一、聲明：求為判決除假執行供擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
（一）被告與原告於八十三年四月十八日簽定買賣協議書，議定由被告向原告承買原告所有、坐落於高雄市○○區○○段二小段三五之一地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號五樓之建物，總價五百六十五萬元，原告曾提供該房地向台灣土地銀行中正分行抵押貸款四百四十六萬元，原告與被告約定該地上物之負擔由被告負責繼續繳納，被告並應於移轉登記完成後，給付原告買賣總價扣除貸款部份之剩餘款項，然原告交付被告辦理產權移轉登記之各項證件並完成所有權移轉登記後，被告自始僅支付五十萬元，餘五百十五萬元則未給付，亦未依約償還該不動產上所設定抵押權之借款暨利息，致抵押權人台灣土地銀行實行抵押權，拍賣上開不動產後，就不足額二百三十四萬三千四百十九元部分，向原告請求償還，並經台灣新竹地方法院以九十年度促字第七○五七號准予核發支付命令在案。
（二）按民法第三百四十五條第一項規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。又買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第三百六十九條定有明文。本案中，兩造於八十三年四月間簽定不動產買賣協議書，約定總價五百六十五萬元，貸款部分由被告負擔，嗣原告交付被告產權移轉登記之各項証件，由被告辦理移轉登記完成，即原告已完成出賣人移轉財產權及交付標的物之義務，按上開民法規定，被告應於原告辦理所有權移轉登記完峻時，即依約清償貸款立將剩餘款項交付原告，惟被告未依約履行，致抵押權人台灣土地銀行實行抵押權，並就不足額部分向原告追討，職是，抵押權人既已實行抵押權，不足額部分亦經原告清償完畢，被告即無依約再向抵押權人繳納貸款之可能，自應給付原告剩餘買賣價金五百十五萬元暨利息如訴之聲明。
三、證據：提出買賣協議書、台灣新竹地方法院九十年度促字第七○五七號支付命令各一份為證。
貳、被告部分：
一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：被告坦承向原告購買系爭房地並以承擔原告對台灣土地銀行之抵押債務作
為支付餘款價金之方式，然辯稱：除給付頭期款五十萬元外，尚應還有給付蓋屋之工程尾款總計應給付約一百萬元左右，伊因房屋發生火災，妻離子散，無法提出任何證據，現亦無清償能力等語。
參、本院依職權調閱台灣土地銀行有關原告貸款清償之相關明細資料向高雄市政府地政處三民地政事務所調閱系爭房地之地籍資料並調閱本院八十七年度執字第九四三三號執行卷全卷。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十三年四月十八日與被告簽訂不動產買賣協議契約，出售本件系爭不動產，約定總價為五百六十五萬元，被告僅給付買賣頭期款五十萬元，原告遂於八十三年七月十八日將移轉系爭建物及土地所有權之相關資料交予被告以便辦理所有權移轉登記，雙方並約定由被告承擔原告原先提供上開房地為擔保設定抵押而向銀行借款之債務，被告並應以買賣價金扣除代原告償還原設定抵押權所積欠之借款，並多退少補，然被告不僅未依約還清系爭抵押借款，而使上開房地被拍賣，更使原告遭受貸款銀行追討拍賣所不足之債權額等情，業據其提出與所述相符之買賣協議書、台灣新竹地方法院九十年度促字第七○五七號支付命令為證，復為被告所不爭執，並經本院向台灣土地銀行中正分行調閱有關原告貸款清償之明細資料及調閱本院八十七年度執字第九四三三號執行卷審視系爭房地之拍賣情形無訛，有台灣土地銀行中正分行九十年十二月二十六日正放字第九○○○四八七號函足憑；被告雖聲稱應該有給付原告約一百萬元左右，因為工程結束後之工程尾款係伊所出錢，故應非僅給付五十萬元而已，然為原告所否認，被告亦無法提出實據以供調查，此部份陳述自無法採酌，堪認原告此部份之陳述應為真實。
二、經查，依據一般不動產買賣之處理抵押權方式，如買賣之不動產上已先設有抵押權等負擔，買方可以選擇下列三種方式買受不動產。第一、承受其上之負擔，再扣除承受部分之價金，此方式可免除一次支付鉅額價金，對買受人負擔較輕；第
二、可選擇要求賣方塗銷其上之負擔，取得沒有任何負擔之不動產，此種方式對於買方而言，其雖可取得無任何負擔之不動產，系爭不動產上不殘留複雜之法律關係，買受人之地位較為安定，惟因不能自價金中扣除承受之擔保債權額，須一次支付全部價金，對於資力較低之買受人將無力購買價值較鉅之不動產；第三、買受人自行向其他金融機關貸款，待貸款核撥後再塗銷前手之抵押權，而由自己負擔新的負擔，此種方式除可免除要擔保原先借款人不按期攤還本息而使抵押物有被拍賣之風險外，或可自行選擇放款利率較低之金融機構，承作貸款事宜。本件兩造之買賣，依其上開契約第四條條款約定：「自買賣生效日起，本買賣標的物甲方（指原告甲○○）原所設定各順位之抵押權所欠借款全部由乙方（指被告乙○○）承受，並負責清償及繳付利息，如有不足甲方自行補足」。契約第五條約定：「本件買賣辦理產權移轉登記之各項證件，甲方應於民國八十三年七月十八日前交齊，但未至買賣生效日，乙方不得動用該證件」。契約第六條約定：「本件買賣產權登記完畢二日內，乙方以出售之買賣價金扣除代甲方償還原設定抵押權所欠之借款後所剩價金，雙方得再次清算，多退少補。」。參諸上開契約第四條之條款，可知本件買賣係採上述第一種方式，亦即被告所買受者為帶有抵押負擔之不動產。又查，上開抵押借款自系爭不動產移轉登記予被告後，即改由被告繳納本息迄八十六年六月止，此亦為兩造所不爭執之事實。
三、本件兩造約定由被告承擔原告對貸款銀行之抵押設定債務，其性質如何，攸關本件原告是否因此之約定而獲得免於償還貸款銀行抵押債務之利益？亦即是否因此價金之給付方式而使原告脫離貸款債務？按，債務承擔契約，謂以債務之承擔為標的之契約，於契約成立時，新債務人（承擔人）即負擔原有之債務，債務因而現實的移轉，為準物權契約。而第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人，不生效力。民法第三百零一條定有明文。次按，債務承擔，有免責的債務承擔及併存的債務承擔之別，前者於契約生效後原債務人脫離債務關係，後者為第三人加入債務關係與原債務人併負同一債務，而原債務人並未脫離債務關係；最高法院四十九年台上字第二○九○號可資參照。本件被告原告將系爭不動產移轉登記予被告，雖係將該抵押借款債務約定由被告承受，亦即依系爭買賣契約第四條約定以被告承擔原告積欠銀行之抵押債務，作為給付買賣價金餘款之方式，然兩造於移轉房地之所有權時，並未與債權人即台灣土地銀行中正分行訂立任何他項權利變更契約而將該抵押權之義務人及債務人變更為被告，亦即系爭不動產由原告移轉登記予被告後，該借款本息雖即由被告負責繳納，自屬於前述民法第三百零一條所規定之債務承擔契約，然抵押權人於被告未繳貸款時，仍向原告催收，亦有台灣土地銀行中正分行九十年十二月二十六日正放字第九○○○四八七號函足憑；該銀行就該抵押貸款於八十六年六月六日轉入催收款項迄八十八年二月九日不動產擔保品拍賣拍定，並更進而聲請對原告發支付命令請求原告向其清償拍賣不足額之二百三十四萬三千四百十九元，亦有台灣新竹地方法院九十年度促字第七○五七號支付命令在卷為憑，就該借款債權之繳納、催收過程，貸款銀行均係要求原告繳納，是原告將該貸款債權改由被告代繳，而被告繳納至八十六年六月六日嗣後則未再繳納，應屬於前述並存的債務承擔。可見被告雖承擔原告對借款銀行即台灣土地銀行中正分行之抵押債務，然債權人台灣土地銀行中正分行於被告承擔債務後，並非僅得向承擔人即被告請求給付，其仍得再向原告為借款債權之請求。
四、准此，被告依約承擔原告積欠台灣土地銀行中正分行之系爭抵押債務，作為給付買賣餘款之方式，並未經債權人台灣土地銀行中正分行之承認，更無辦妥系爭抵押權義務人及債務人為被告之變更登記，兩造間之債務承擔契約雖然有效，然尚無已發生債務移轉之效力，原告並無脫離系爭抵押債務之關係，取得免除該債務之利益，被告亦不因承擔該債務而完成餘款之給付，是原告依買賣契約，請求被告給付買賣價金之餘款，自屬有理。
五、按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」；「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」；「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，民法第三百四十五條、第三百四十八條、第三百六十七條定有明文。又「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率」；另按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」，民法第二百三十三條第一項、第二百二十九條第一項分別定有明文；本件兩造訂立買賣協議書，而原告亦已依約交付買賣標的物並移轉登記在案，惟被告竟遲延給付買賣價金，依上開說明，原告依兩造所簽立之協議書，請求被告給付剩餘價款五百十五萬元，即屬正當。又兩造於系爭買賣協議書第六款載明：「本件買賣產權登記完畢二日內，乙方以出售之買賣價金扣除代甲方償還原設定抵押權所欠之借款後所剩價金，雙方得再次清算，多退少補。」。而系爭房地係於八十三年六月二十七日登記完畢，此有高雄市政府地政處三民地政事務所九十年十二月十三日高市地民一字第一二七八三號函在卷足憑，已如前述，是被告應自八十三年六月三十日起負遲延責任。從而，原告本於買賣之法律關係請求被告給付買賣價金餘款五百十五萬元，及自民國八十三年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十一 日
臺灣高雄地方法院民事第一庭
法 官 簡 志 瑩右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十一 日
書記官 李 梅 芬